A iluminação das áreas comuns de prédios de apartamentos é de responsabilidade do proprietário do imóvel, e, com o desgaste natural do tempo, chega o momento em que ela precisa ser trocada. Em alguns casos basta substituir a lâmpada, em outros é necessário trocar toda a luminária ou realizar uma obra de conversão para LED.
Neste artigo, explicamos em detalhe como funciona o sistema de iluminação das áreas comuns, qual é a faixa de custo para a troca, quais são as vantagens e desvantagens da conversão para LED e quais cuidados tomar no momento da substituição — sempre trazendo, quando fizer sentido, um paralelo com a realidade de condomínios no Brasil.
Como funciona o controle automático da iluminação das áreas comuns?
Na maioria dos imóveis alugados no Japão, a iluminação das áreas comuns é controlada automaticamente, sem que o proprietário precise operá-la manualmente. Existem basicamente três formas de controle automático.
Temporizador solar
Os horários de nascer e pôr do sol de cada região ficam pré-cadastrados no equipamento, que liga e desliga a iluminação de acordo com esses horários. Ele se adapta às mudanças de estação e pode ser combinado com um sensor de luminosidade para lidar também com dias de tempo fechado.
Interruptor com temporizador
Nesse formato, define-se manualmente um horário para ligar e desligar a iluminação. É comum combinar esse sistema com um sensor de luminosidade, de modo que a luz acenda automaticamente ao escurecer e apague no horário programado.
Sensor de luminosidade (conhecido no Japão como "interruptor EE" ou fotointerruptor)
Um sensor capta o nível de claridade do ambiente e liga ou desliga a iluminação de acordo com isso. Em dias de chuva ou neve, quando o céu está escuro mesmo de dia, a luz acende normalmente, o que garante flexibilidade conforme o clima. Quando instalado voltado para o oeste, o sol da tarde pode atrasar o momento em que o sensor entende que está escuro, e por isso o local de instalação exige atenção. No Brasil, o equivalente mais próximo é o relé fotoelétrico usado em portarias, garagens e áreas externas de condomínios, com a mesma lógica de acionamento por luminosidade, embora o temporizador solar programado por coordenadas geográficas seja bem menos comum por aqui do que no Japão.
É preciso ter licença de eletricista para trocar uma luminária?
Se já houver um soquete de engate rápido instalado (o chamado "hikkake shīringu"), é possível trocar a luminária mesmo sem licença; já os modelos que se conectam diretamente à fiação elétrica exigem obrigatoriamente um profissional com licença de eletricista.
As quatro qualificações nacionais japonesas ligadas a trabalhos elétricos
No sistema japonês, existem as seguintes qualificações relacionadas a trabalhos elétricos. O eletricista de segunda categoria (dai-ni shu denki kōjishi) atende instalações elétricas de uso geral; o eletricista de primeira categoria (dai-ichi shu denki kōjishi) também atende instalações elétricas próprias de estabelecimentos comerciais e fábricas. O trabalhador certificado em eletricidade (nintei denki kōji jūjisha) atua em instalações de até 500 kW, e o especialista qualificado em obras elétricas especiais (tokushu denki kōji shikakusha) cuida de trabalhos específicos, como instalações de neon e geradores de emergência. No Brasil, a estrutura é diferente: quem executa serviços elétricos deve seguir as regras da Norma Regulamentadora NR-10 e, em muitos casos, ter registro como técnico ou engenheiro eletricista no CREA, sem a mesma divisão em quatro categorias específicas do sistema japonês, mas com a mesma exigência de fundo — trabalho elétrico não é tarefa para quem não tem formação técnica reconhecida.
Trabalhar sem qualificação é perigoso
Realizar trabalhos de fiação sem qualificação traz risco de curto-circuito, incêndio e choque elétrico. A simples troca de uma lâmpada não exige a contratação de um especialista, mas em locais com pé-direito alto existe risco de queda, e por isso vale avaliar caso a caso se compensa chamar um profissional.
Qual é a faixa de custo para a troca da iluminação das áreas comuns?
A obra de bypass para migrar para LED custa, em geral, entre 3.000 e 5.000 ienes por ponto, e a troca completa da luminária costuma ficar na faixa de 20.000 a 30.000 ienes.
Como se compõe esse custo
O custo da obra se divide em três partes: o custo do equipamento (para produtos de linha, o preço de mercado costuma sair entre 30% e 40% abaixo do preço de tabela sugerido pelo fabricante), o custo de mão de obra (calculado pelo número de profissionais multiplicado pelo tempo de trabalho) e as despesas diversas (transporte, descarte de material e taxas administrativas). A parcela de despesas diversas costuma variar bastante entre orçamentos, e, se o valor não parecer razoável, vale a pena pedir cotações a mais de um fornecedor — prática, aliás, tão recomendável em condomínios brasileiros quanto em prédios japoneses, já que a falta de comparação de orçamentos é uma das causas mais comuns de gasto excessivo com manutenção predial.
Qual cor de luz escolher para as áreas comuns?
A cor da iluminação influencia bastante o clima do ambiente. Escolher a cor adequada também contribui para aumentar a satisfação dos moradores.
Os tipos de cor de luz e seus efeitos
Existem cinco tonalidades principais de luz: luz-do-dia, branco-diurno, branco, branco-quente e cor-de-lâmpada incandescente (mais alaranjada). Ambientes pensados para relaxar combinam melhor com tons alaranjados, próximos da luz incandescente, enquanto espaços de concentração e trabalho combinam melhor com tons de luz-do-dia, mais azulados.
Como escolher a cor certa para cada área comum
Em locais de recepção dos moradores, como a entrada do prédio, recomenda-se iluminação em tom alaranjado, que traz sensação de acolhimento. Já em locais como fechadura eletrônica, caixa de encomendas e bicicletário, onde é importante enxergar bem os detalhes com as mãos, o ideal é uma luz mais azulada.
O efeito da iluminação na segurança e na estética
A iluminação das áreas comuns também cumpre papel importante na segurança contra assaltos e furtos. Uma entrada bem iluminada funciona como fator de dissuasão para quem pensa em invadir o imóvel. Além disso, um bom trabalho de iluminação melhora o apelo visual da fachada, e já houve casos em que essa mudança contribuiu para aumentar a taxa de ocupação do imóvel — um raciocínio bastante próximo ao que síndicos e administradoras adotam no Brasil ao investir em iluminação de fachada e portaria como forma de valorizar o condomínio.
O que observar na hora de trocar a iluminação?
Uma troca malfeita pode causar acidentes ou avarias. Por isso, fique atento aos dois pontos a seguir.
O risco de instalar uma lâmpada nova em uma luminária antiga
O prazo de referência para troca de uma luminária fluorescente é de oito a dez anos. Se a frequência de troca de lâmpadas aumentar ou se aparecer descoloração no soquete, é recomendável, por segurança, considerar a troca da própria luminária.
A conversão para LED exige obra de bypass
Ao trocar uma luminária fluorescente por LED, é necessário fazer uma obra de bypass, que desconecta o reator e refaz a fiação para o padrão LED. Usar LED sem a obra de bypass provoca consumo desnecessário de energia e acelera o desgaste do reator, por isso é essencial contratar um profissional com licença de eletricista para esse serviço.
Como reduzir a conta de energia das áreas comuns?
Rever o gasto com iluminação, que representa a maior parte da conta de energia das áreas comuns, é a medida mais eficaz. Veja os caminhos possíveis a seguir.
Converter a iluminação para LED
O consumo de energia do LED é cerca de metade do consumo de uma lâmpada fluorescente e cerca de um décimo do consumo de uma lâmpada incandescente. A vida útil também é cerca de quatro vezes maior que a da fluorescente e cerca de quarenta vezes maior que a da incandescente, o que representa uma redução de custo bastante expressiva. Com a política japonesa de incentivo à eficiência energética levando à descontinuação sucessiva da produção de lâmpadas fluorescentes, migrar cedo para o LED é a decisão mais prudente. No Brasil, a lógica é a mesma, e a substituição de lâmpadas fluorescentes por LED em áreas comuns também costuma ser tratada como investimento prioritário em planos de manutenção predial, ainda que aqui não exista uma política pública de descontinuação da produção de fluorescentes como a japonesa.
Reduzir o tempo de iluminação acesa
A instalação de sensores de presença, sensores de luminosidade e temporizadores permite acender a luz apenas quando necessário, reduzindo o consumo desnecessário de energia.
Rever a distribuidora de energia e o plano contratado
A abertura total do mercado varejista de energia elétrica no Japão, em vigor desde abril de 2016, permite avaliar a troca para um plano mais barato. No entanto, como distribuidoras varejistas recém-entrantes carregam algum risco de instabilidade financeira, é importante comparar várias empresas antes de decidir. No Brasil, o equivalente é migrar para o mercado livre de energia, restrito a grandes consumidores.
Migrar para o contrato de disjuntor principal
O contrato baseado no disjuntor principal, em que a tarifa básica é definida pelo consumo de energia efetivamente utilizado, tem alto potencial de economia em prédios com muitos equipamentos motorizados. No entanto, esse formato é restrito a imóveis com recepção de energia em baixa tensão, e é preciso considerar o custo de instalação do disjuntor eletrônico (algo entre 300.000 e 500.000 ienes).
Quais são as vantagens de converter as áreas comuns para LED?
A conversão para LED não se limita à redução da conta de energia: é também um investimento importante para a valorização do imóvel.
Redução da conta de energia
O consumo de energia cai para cerca de metade do valor de uma lâmpada fluorescente e para cerca de um décimo do valor de uma lâmpada incandescente, e o investimento inicial da conversão para LED costuma se pagar em poucos anos.
Menos trabalho de manutenção
A vida útil de uma lâmpada LED é de cerca de 40.000 horas, bastante superior à da lâmpada incandescente (cerca de 1.000 a 2.000 horas) e à da fluorescente (cerca de 6.000 a 12.000 horas).
Menos atração de insetos
A iluminação LED emite bem menos radiação ultravioleta, o que reduz a atração de insetos e também diminui o trabalho de limpeza ao redor das luminárias.
Mais apelo visual para o imóvel
O LED tem eficiência luminosa mais de cinco vezes maior que a lâmpada incandescente, e manter as áreas comuns bem iluminadas melhora a impressão geral do imóvel. A economia obtida na conta de energia também pode ser redirecionada para outras melhorias no prédio.
Quais são as desvantagens e os cuidados ao converter as áreas comuns para LED?
A conversão para LED traz muitos benefícios, mas também exige atenção a alguns pontos.
O investimento inicial pode ser alto
Como o recomendado é a troca completa da luminária, e não apenas da lâmpada, em condomínios grandes só a entrada e os corredores podem custar mais de 500.000 ienes. Ainda assim, esse investimento inicial costuma se pagar em poucos anos, e o prédio fica cerca de dez anos sem necessidade de manutenção, o que torna o retorno de longo prazo bastante favorável.
É fácil esquecer o momento certo de trocar
Antes de converter para LED, é recomendável verificar o tempo diário de uso de cada ponto de luz e anotar, para cada local de instalação, a referência de quando será necessário trocar novamente.
Cuidado com a poluição luminosa para a vizinhança
Luminárias LED instaladas em áreas externas, se forem excessivamente brilhantes, podem atrapalhar o sono dos vizinhos. Vale considerar o uso de modelos de LED com desenho voltado para reduzir a poluição luminosa.
A iluminação de emergência deve ter bateria embutida
Pela lei japonesa de padrões de construção, a iluminação de emergência precisa obrigatoriamente ter bateria embutida, capaz de continuar acesa mesmo que o fornecimento de energia seja interrompido em uma situação de desastre. Como costuma ficar instalada em pontos relativamente altos, o custo de troca desse tipo de luminária tende a ser mais elevado, o que também merece atenção. No Brasil, a exigência equivalente aparece nas normas técnicas de iluminação de emergência (como a NBR 10898), que também determina autonomia mínima de funcionamento em caso de falta de energia, ainda que os parâmetros técnicos específicos sejam definidos por norma brasileira, diferente da japonesa.
Perguntas frequentes
A troca da iluminação das áreas comuns é obrigação do proprietário?
Sim. Como a iluminação das áreas comuns faz parte da gestão do prédio, o proprietário ou a administradora é quem tem a responsabilidade de mantê-la e trocá-la. Normalmente não é permitido que um morador troque por conta própria a iluminação das áreas comuns.
Em quanto tempo o investimento inicial na conversão para LED se paga?
Isso varia conforme o porte do imóvel e o tempo de uso da iluminação, mas, em geral, o investimento inicial costuma se pagar em três a cinco anos. Como a vida útil da lâmpada LED gira em torno de dez anos (cerca de nove anos, no caso de uso de doze horas por dia), o efeito de economia continua por um bom período mesmo depois de recuperado o investimento.
É preciso fazer obra ao trocar de fluorescente para LED?
É necessária uma obra de bypass, que desconecta o reator da luminária fluorescente. Usar LED sem essa obra provoca consumo desnecessário de energia e pode causar avarias, por isso é essencial contratar um profissional com licença de eletricista para o serviço.
A conta de energia das áreas comuns é paga pelos moradores?
De forma geral, a conta de energia das áreas comuns é cobrada dos moradores como parte da taxa de condomínio ou taxa de manutenção. Reduzir esse gasto por meio da conversão para LED também ajuda a conter o valor dessa taxa, o que traz benefício direto para os moradores — a mesma lógica que vale para a taxa condominial cobrada em prédios no Brasil.
