公寓及大廈共用部分的照明由房東負責管理，隨著使用年限增加，需要定期更換。有時僅需更換燈泡，有時則需要整套更換照明器具或進行LED化工程。
本文將詳細說明共用部分照明的運作機制、更換費用行情、LED化的優缺點，以及更換時的注意事項。
共用部分照明的自動控制是如何運作的？
大多數租賃物件的共用部分照明均採用自動控制，房東無需手動操作。自動控制主要分為以下三種方式。
太陽能計時器
預先登錄各地區的日出日落時刻，並依此控制照明的開關。可因應季節變化自動調整，也可與自動感光開關搭配使用，應對天候不佳的情況。
定時開關
設定任意時間來控制照明開關的方式。常見做法是與自動感光開關組合使用，天色變暗時自動點亮，到達設定時間後自動熄滅。
自動感光開關（EE開關・光敏開關）
透過感測器偵測周圍亮度來控制開關。雨天或雪天光線昏暗時，白天也會自動點亮，可依天候彈性控制。若裝設於西側，可能因西曬影響導致開燈時間延遲，安裝位置需特別留意。
更換照明器具是否需要電氣工程士資格？
若已安裝掛勾式吸頂座，無資格者亦可更換照明器具；但若需直接連接電源線的類型，則必須具備電氣工程士資格。
電氣工程相關的4項國家資格
電氣工程涉及以下資格。第2種電氣工程士可從事一般用電氣工作物的工程，第1種電氣工程士則可進一步負責商業設施或工廠等自用電氣工作物的工程。認定電氣工程從事者可從事最大500kW以下的設備工程，特殊電氣工程資格者則負責霓虹燈工程或緊急備用發電裝置工程等特殊作業。
無資格作業的危險性
未具資格擅自進行配線工程，可能因短路引發火災或觸電危險。若僅為更換燈泡，則無需委託專業人員，但天花板較高的場所存在跌落風險，應視情況考慮委託業者處理。
共用部分照明更換的費用行情為何？
LED旁路工程每處約3,000至5,000日圓，整套更換照明器具則以2至3萬日圓為參考標準。
費用明細
工程費由器材費（通用品通常為建議售價打六至七折）、施工費（依施工人數×工時計算）及其他費用（交通費、廢棄處理費、管理費等）三部分組成。費用中的其他費用部分容易產生差異，若有疑慮，建議取得多家報價進行比較。
共用部分的照明應選擇哪種色調？
照明色調對空間氛圍影響甚大。選擇適當的色調有助於提升入住者的滿意度。
照明色調的種類與效果
照明共有晝光色、晝白色、白色、暖白色、燈泡色五種。適合放鬆的空間建議使用橙色系的燈泡色，需要專注作業的場所則適合偏藍白色的晝光色。
共用部分適合色調的選擇方式
門廳等迎接入住者的場所，建議使用具有放鬆效果的橙色系照明。另一方面，門禁對講機、快遞置物箱、腳踏車停放處等需要清楚看見手邊操作的場所，則適合偏藍白色的照明。
照明對防盜及美觀的效果
共用部分的照明在防盜方面也扮演重要角色。明亮的門廳可發揮嚇阻宵小的效果。此外，善用照明設計可提升物件外觀的吸引力，也有因此帶動入住率提升的實際案例。
更換照明時應注意哪些事項？
以錯誤方式更換可能導致事故或故障，請注意以下兩點。
在舊照明器具上安裝新燈管的風險
螢光燈器具的更換參考年限為8至10年。若燈管更換頻率增加，或燈座部分出現變色，基於安全考量，請評估是否需要更換整套照明器具。
LED化需進行旁路工程
從螢光燈更換為LED時，需進行切斷安定器並改接LED專用配線的旁路工程。若未進行旁路工程便直接使用LED，將造成多餘的電力消耗及安定器劣化，請務必委託具備電氣工程士資格的業者施工。
如何降低共用部分的電費？
最有效的方式是重新檢視照明費用，因為其佔共用部分電費的大部分。請考慮以下方法。
將照明改為LED
LED照明的耗電量約為螢光燈的三分之一、白熾燈泡的八分之一。壽命也大幅延長，約為螢光燈的4倍、白熾燈泡的40倍，可大幅降低成本。由於國家節能推進政策，螢光燈陸續停產，建議及早汰換。
縮短點燈時間
引進人體感測器、照度感測器及定時器，可讓照明只在需要時點亮，避免不必要的電力消耗。
重新檢視電力公司或合約方案
善用2016年4月起全面開放的電力零售自由化，考慮切換至更優惠的合約方案。但新進零售業者存在倒閉風險，建議比較多家業者後謹慎判斷。
切換至主開關契約
依據實際用電量計算基本費用的主開關契約，在動力設備較多的大廈中可發揮顯著的節費效果。但僅限低壓受電的大廈適用，且需負擔電子斷路器的安裝費用（約30至50萬日圓），請多加注意。
共用部分進行LED化有哪些優點？
LED化不僅能削減電費，更是提升物件價值的重要投資。
可削減電費
耗電量約為螢光燈的一半、白熾燈泡的十分之一，LED化的初期費用也可在數年內回收。
減少更換的麻煩
LED照明的壽命約為40,000小時，遠比白熾燈泡（約1,000至2,000小時）或螢光燈（約6,000至12,000小時）長久耐用。
減少蟲類聚集
LED照明大幅降低紫外線，可有效減少蟲類聚集，同時也減輕清潔照明周邊的負擔。
提升物件吸引力
LED的發光效率為白熾燈泡的5倍以上，保持共用部分明亮可提升整體物件的印象。節省下來的電費也可用於其他設備改善。
共用部分進行LED化的缺點與注意事項為何？
LED化有許多優點，但也需了解幾項注意事項。
初期費用較高
由於建議整套更換照明器具，大型大廈僅門廳與走廊就可能花費50萬日圓以上。然而初期費用可在數年內回收，且約10年內無需維護，長期投資效益相當充裕。
容易忘記更換時期
LED化之前，請確認各照明每天的點燈時間，並掌握各安裝位置的預估更換時期。
注意對鄰近地區造成光害
裝設於室外的LED照明若過於明亮，可能影響鄰近居民的睡眠。請考慮導入具備光害防護設計的LED照明。
緊急照明需使用內建電池式
依據建築基準法規定，緊急照明必須使用即使災害時中斷電力供應仍可點亮的內建電池式。由於安裝位置較高，更換費用也容易偏高，需特別注意。
常見問題
共用部分的照明更換是房東的義務嗎？
是的，共用部分的照明屬於建築物管理範疇，因此由房東或管理公司負責管理與更換。入住者通常不得自行更換共用部分的照明。
LED化的初期費用需要多久才能回收？
依物件規模及點燈時間而有所不同，一般而言約3至5年可回收初期費用。LED照明的壽命約為10年（每天點燈12小時的情況下約為9年），回收後仍可長期持續發揮節費效果。
從螢光燈更換為LED時需要施工嗎？
需要進行切斷螢光燈器具安定器的旁路工程。若未進行旁路工程便使用LED，將造成多餘的電力消耗及故障，請務必委託具備電氣工程士資格的業者施工。
共用部分的電費由入住者負擔嗎？
共用部分的電費一般以管理費或共益費的形式向入住者收取。透過LED化等方式削減電費，也有助於降低管理費，對入住者同樣有利。
