即使是大型不動產公司，也曾被騙走數十億日圓。地面師詐騙是日本不動產交易中最嚴重的風險之一。所謂地面師，是指假冒不動產真正所有權人、盜領買賣價金的詐騙集團。
本文會搭配實際案件，拆解地面師的精密手法，並說明買方如何避免受騙，協助你把日本的不動產交易做得更安全。
這套手法能在日本反覆得手，是因為日本土地登記沒有公信力：即使你善意地向「登記簿上的名義人」匯款，只要對方是冒名者，所有權通常也不會移轉給你。台灣民法承認土地登記公信力，善意信賴謄本的買方原則上受保護；日本沒有這道防護。台港投資人若人在海外、只看謄本就匯訂金，風險比在本地買賣更高。
地面師是什麼？日本不動產詐騙的運作方式
地面師是假冒不動產所有權人、把該不動產賣給有意購買者並盜領價金的詐騙者。特徵是組織化分工，各司其職。
假冒身分的手法
地面師集團會由所有權人扮演者、代理人扮演者、司法書士（日本專責登記的法律專家，功能近似台灣地政士）扮演者等多人分工下手。目標多是大樓、停車場、空地等所有權人本人不在現場的不動產；他們先查登記簿資訊，再偽造身分證明文件來假冒。
為什麼日本不動產交易容易讓詐騙得逞？
不動產交易有兩項結構性問題，會助長詐騙。
- 文件偽造技術愈來愈精緻：隨著3D列印等技術進步，駕照、護照、印鑑證明書的偽造已極為逼真，連司法書士也難以識破
- 賣方居於優勢的交易地位：買方怕得罪賣方，本人確認往往不夠徹底。再加上從匯出價金到完成登記之間存在時間差，地面師會利用這段空窗逃逸
台灣買賣常見「價金履約保證」，價金先入專戶、移轉登記完成才撥給賣方；香港則多由律師以 stakeholder 帳戶代管。日本主流仍是買方先匯款、再申請登記，這段空窗正是地面師的逃生門。人在台北或香港、無法當日到場核對的投資人，更不該把這段空窗當成「手續時間」而掉以輕心。
被騙走的錢，很大機率拿不回來
即使犯人被捕，警察也不能強制把錢還給你。雖然可向民事法院提起「不當得利返還請求」，但只要對方沒有還款能力，幾乎不可能追回。
實際發生過的地面師詐騙案件
地面師的受害對象也包括大型企業。透過代表性案件，可以掌握手法的實際樣貌。
大型住宅不動產公司的63億日圓受害案
2017年發生於東京都五反田約600坪的土地交易。作為訂金支付的63億日圓（約新台幣13.4億元）遭詐騙。犯案者使用偽造的護照與印鑑證明，但參與交易的不動產業者、司法書士、律師，沒有任何人識破。
大型飯店營運公司的12.6億日圓受害案
圍繞赤坂約120坪的停車場用地，約12億6,000萬日圓（約新台幣2.68億元）受害。犯人雖已逮捕，但損害賠償訴訟即使勝訴，價金仍未能追回。
台灣華僑假冒事件
這是一起假冒所有權人代理人、卻在真實存在的律師事務所辦理手續的精密案例，受害金額約6億5,000萬日圓（約新台幣1.38億元）。直到法務局（日本的登記機關，功能近似台灣地政事務所）表示無法辦理移轉登記，事件才曝光。所有權人遠在海外、只靠代理人簽約時，這類手法特別容易得手。
地面師的受害者不只是大型企業
一般購屋者也可能碰上地面師詐騙。一旦受害，影響範圍會很廣。
- 買方：土地購置資金全數喪失，融資也難以償還，甚至有人因此倒閉
- 司法書士：無法完成登記委託，面臨損害賠償請求的風險
- 真正的所有權人：若名義已被擅自變更，要討回必須耗費大量時間與心力
真的能識破地面師嗎？
很遺憾，並不存在「只要這樣做就絕對沒問題」的萬全方法。不過，只要不鬆懈、冷靜應對，就能大幅降低受害風險。
對方催促成交時要特別小心
地面師傾向不給買方思考時間、不斷催促成交。無論物件看起來多有吸引力，只要感到一絲不對勁，就該停下來冷靜判斷。
向獨立的第三方專家諮詢
重點是：不要用對方介紹的專家，而要委託你自己信賴的律師、司法書士，用第三方視角核對交易內容。
不被地面師騙到的5項防衛對策
完美的對策並不存在，但落實以下五點，就能降低詐騙受害的風險。
1. 委託值得信賴的司法書士
選擇經驗與交易實績充足的司法書士，是迴避風險的第一步。地面師詐騙中，對方安排司法書士的情況也很常見，因此務必委託自己信賴的司法書士。
台灣買賣常由一方介紹的地政士「兩邊一起辦」。在日本，司法書士若由賣方陣營安排，等於把登記這道最後防線交給對方。人在海外、無法親自到場的台港買方，更應自己委任司法書士，並要求在確認賣方本人之前，不得匯出尾款。
2. 嚴格核對賣方的身分證明文件
在支付訂金前，要求出示駕照、護照等身分證明。最好請律師一同在場，協助確認有無偽造。若對方拒絕出示，就必須考慮中止交易。
3. 親訪登記事項證明書上的住所
付款前實際走訪所有權人登記上的住所並確認。地面師常挑選所有權人住在遠方的不動產，但另外租屋假裝居住的案例極為罕見。
4. 活用「不正登記防止申出」
權利書狀或實印失竊時，請向法務局提出「不正登記防止申出」（防止不實登記之申請）。自提出起三個月內若發生不正登記，法務局會發出通知。
5. 徹底管理登記識別資訊
12碼的登記識別資訊一旦外洩，請立即辦理失效手續。權利書狀、實印，以及登記所需資訊，絕不輕易交給第三者，這是鐵則。
地面師以外也必須留意的不動產詐騙手法
除了地面師，不動產交易還有各種詐騙手法。
- 隱瞞無法建築的土地再出售：把農地、市街化調整區域等依法不能建築的土地，或地基很差、整地費用高昂的土地，隱瞞條件後賣出
- 原野商法（虛構都市計畫）：捏造開發計畫，謊稱未來會漲價，再以高於行情的價格賣出。也已出現二次受害
常見問題（FAQ）
Q. 地面師是什麼？
地面師是假冒不動產所有權人、盜領買賣價金的詐騙者（集團）。他們使用偽造的身分證明文件，以組織化方式犯案。
Q. 被地面師騙了，錢還拿得回來嗎？
追回極為困難。即使犯人被捕，警察也沒有強制返還的權限；民事訴訟即使勝訴，對方沒有還款能力就追不回錢。
Q. 有沒有辦法完美防堵地面師詐騙？
完美的方法並不存在。不過，任用值得信賴的司法書士、嚴格核對本人身分、即使被催促也保持冷靜判斷，就能大幅降低風險。
Q. 一般人也會成為地面師的目標嗎？
會。不只大型企業，個人的不動產交易也發生過地面師受害。購買不動產時，務必透過值得信賴的專家進行。
