احتيال مزوّري أصحاب الأراضي الذي يُحكم سرقة عشرات المليارات من ين حتى من كبريات شركات العقارات، هو واحد من أكبر مخاطر معاملات العقارات. مزوّرو أصحاب الأراضي هم عصابات احتيال تنتحل شخصية أصحاب العقارات لسرقة ثمن بيعها.
يشرح هذا المقال الأساليب الماكرة لمزوّري أصحاب الأراضي بالرجوع لحوادث واقعية، ويستعرض إجراءات وقاية محددة. استفد منه لتحقيق معاملات عقارية آمنة.
ما هو مزوّر صاحب الأرض؟ شرح آلية الاحتيال العقاري
مزوّر صاحب الأرض هو نصاب ينتحل شخصية صاحب العقار لبيعه لراغبي الشراء ويسرق الثمن. يتميز بتنظيم أدوار متعددة للاحتيال.
أساليب الانتحال
عصابة مزوّري أصحاب الأراضي تُنظّم احتيالها بـتوزيع الأدوار بين عدة أشخاص دور صاحب الأرض ودور الوكيل ودور كاتب العدل وغيرها. تستهدف العقارات كالمباني والمواقف والأراضي الخالية التي لا يتواجد بها صاحبها في الموقع، وتزوّر وثائق التعريف الشخصي بعد البحث في معلومات السجل العقاري لانتحال شخصيته.
لماذا الاحتيال يسهل في معاملات العقارات؟
مشكلتان هيكليتان تُيسّران الاحتيال في معاملات العقارات:
- تطور تقنية تزوير الوثائق: التقدم التقني كالطابعات ثلاثية الأبعاد جعل تزوير رخص القيادة وجوازات السفر وشهادات ختم المسؤولية محكمًا بحيث يصعب على كاتب العدل كشفه
- علاقة القوة لصالح البائع: المشتري يخشى إغضاب البائع فلا يتحقق جيدًا من هويته. علاوةً على ذلك يستغل مزوّر صاحب الأرض فاصل الزمن بين تحويل المبلغ وإتمام التسجيل للفرار
المال المسروق لا يعود في الغالب
حتى لو اعتُقل الجاني لا يمكن للشرطة إجباره على رد المال. يمكن رفع "دعوى استرداد الكسب غير المشروع" في المحاكم المدنية، لكن إذا كان الجاني عاجزًا عن السداد فالاسترداد شبه مستحيل.
ما الحوادث الواقعية لاحتيال مزوّري أصحاب الأراضي؟
ضحايا مزوّري أصحاب الأراضي طالوا حتى كبريات الشركات. لنتعرف على حقيقة الأساليب عبر حوادث موثقة.
حادثة خسارة 6.3 مليار ين لشركة عقارات إسكانية كبرى
عام 2017 حدثت في معاملة أرض بنحو 600 م² في منطقة Gotanda بطوكيو. 6.3 مليار ين دُفعت كعربون استُردّت. استُخدمت وثائق مزوّرة لجواز السفر وشهادة ختم المسؤولية، لكن لم يكتشفها أحد من شركة العقارات وكاتب العدل والمحامي المشاركين في الصفقة.
حادثة خسارة 1.26 مليار ين لشركة إدارة فنادق كبرى
حول أرض موقف سيارات بنحو 120 م² في منطقة Akasaka، نحو 1.26 مليار ين كانت الخسارة. اعتُقل الجناة لكن حتى بعد الفوز في دعوى التعويض لم يُسترد المبلغ.
حادثة انتحال شخصية مواطن صيني
مثال ماكر انتحل فيه الجاني دور وكيل صاحب الأرض وأجرى الإجراءات في مكتب محامٍ موجود فعلًا. نحو 650 مليون ين كانت الخسارة، واكتشف الاحتيال فقط عندما قالت دائرة التسجيل إن نقل التسجيل مستحيل.
ضحايا احتيال مزوّري أصحاب الأراضي ليسوا الشركات الكبرى فقط
يحدث هذا الاحتيال حتى في معاملات العقارات الفردية. الأثر عند وقوع الضرر واسع النطاق:
- المشتري: فقدان كامل لمال شراء الأرض وصعوبة سداد القرض. بعضهم وصل للإفلاس
- كاتب العدل: تعرّض لدعوى تعويض لعجزه عن إتمام التسجيل المطلوب
- صاحب الأرض الحقيقي: إذا غُيّرت ملكيته دون علمه يتطلب استعادتها جهدًا وعناءً بالغين
هل يمكن كشف مزوّر صاحب الأرض؟
للأسف لا توجد طريقة شاملة "إذا فعلت هذا ستكون بأمان". لكن بعدم الغفلة والتصرف بهدوء يمكن تخفيض مخاطر الوقوع في الضرر بشكل كبير.
احذر ممن يستعجل الصفقة
مزوّرو أصحاب الأراضي يميلون لاستعجال المشتري وعدم منحه وقتًا للتفكير. مهما كان العقار جذابًا، إذا شعرت بأدنى قلق قف وحكّم عقلك بهدوء.
استشر متخصصًا مستقلًا
لا تعتمد على المتخصص الذي يُرشحه الطرف الآخر، بل الاستعانة بمحامٍ أو كاتب عدل تثق بهم أنت بنفسك للتحقق من محتوى المعاملة من زاوية مستقلة أمر مهم.
خمسة إجراءات وقاية لتفادي الخداع من مزوّري أصحاب الأراضي
لا توجد وقاية كاملة، لكن تطبيق النقاط الخمس التالية يُخفف مخاطر الوقوع في الاحتيال.
1. الاستعانة بكاتب عدل موثوق
اختيار كاتب عدل ذي خبرة واسعة وسجل معاملات متقن هو الخطوة الأولى لتفادي المخاطر. في احتيال مزوّري أصحاب الأراضي كثيرًا ما يُرتّب الطرف الآخر كاتب العدل، لذا استعن بكاتب عدل تثق به أنت.
2. التحقق الصارم من وثائق تعريف هوية البائع
اطلب قبل دفع العربون تقديم وثائق تعريف الهوية كالرخصة وجواز السفر. من المستحسن حضور محامٍ معك للتحقق من غياب التزوير. إذا رفض التقديم، الحكم بإيقاف الصفقة ضروري أيضًا.
3. زيارة عنوان مالك السجل العقاري
قبل دفع المبلغ زُر بنفسك عنوان المالك في السجل للتأكد. مزوّرو أصحاب الأراضي يختارون العقارات التي يكون صاحبها بعيدًا، لكن ادعاء استئجار منزل والعيش فيه نادر للغاية.
4. تقديم طلب منع التسجيل غير المشروع
إذا سُرقت سند الملكية أو الختم الرسمي قدّم "طلب منع التسجيل غير المشروع" لدائرة التسجيل. عند إجراء تسجيل غير مشروع خلال 3 أشهر من الطلب تصلك إشعار من دائرة التسجيل.
5. الإدارة الصارمة لمعلومات التعريف بالتسجيل
عند تسرب معلومات التعريف بالتسجيل المكونة من 12 خانة أجرِ فورًا إجراء الإلغاء. سند الملكية والختم الرسمي والمعلومات اللازمة للتسجيل لا تُعطَ لأطراف ثالثة باستهتار - هذه قاعدة ذهبية.
أساليب الاحتيال العقاري الأخرى الواجب الحذر منها
غير مزوّري أصحاب الأراضي توجد أساليب احتيال متعددة في معاملات العقارات:
- بيع أرض لا تقبل البناء خفيةً: بيع أراضٍ زراعية أو مناطق تنمية حضرية خاضعة للضبط وأراضٍ ردئية باهظة التمهيد بإخفاء الشروط
- تجارة البرّ الأصلي (مخططات تنمية وهمية): اختلاق مخططات تنمية وهمية وبيع العقارات بأسعار أعلى من السوق بدعوى ارتفاع القيمة مستقبلًا. ضحايا ثانويون موثقون أيضًا
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. ما هو مزوّر صاحب الأرض؟
نصاب (عصابة) ينتحل شخصية صاحب العقار ليبيعه لراغبي الشراء ويسرق الثمن. يستخدمون وثائق تعريف مزوّرة ويُنظّمون الاحتيال بشكل جماعي.
س. هل يمكن استرداد المال بعد الوقوع في احتيال مزوّر صاحب الأرض؟
الاسترداد شبه مستحيل. حتى لو اعتُقل الجاني لا يمكن للشرطة إجباره على الرد، وحتى بعد الفوز في المحكمة المدنية لا يُسترد المال إن كان الجاني عاجزًا عن السداد.
س. هل توجد طريقة لوقاية كاملة من احتيال مزوّري أصحاب الأراضي؟
لا توجد طريقة كاملة. لكن استخدام كاتب عدل موثوق وإحكام التحقق من الهوية والتصرف بهدوء دون الاستعجال وغيرها من الإجراءات تُخفض المخاطر بشكل كبير.
س. هل الأفراد العاديون أيضًا أهداف لمزوّري أصحاب الأراضي؟
نعم. يحدث هذا الاحتيال في معاملات العقارات الفردية كذلك وليس لكبريات الشركات فقط. عند شراء عقار استعن دائمًا بـمتخصص موثوق.
