El fraude inmobiliario conocido como "jimeshi-shi" (estafadores de suelo), que ha llegado a defraudar incluso a grandes empresas inmobiliarias por decenas de miles de millones de yenes, es uno de los mayores riesgos en las transacciones inmobiliarias. Los jimeshi-shi son grupos de estafadores que se hacen pasar por propietarios de inmuebles para apropiarse del dinero de la compraventa.
Este artículo explica los sofisticados métodos de los jimeshi-shi junto con casos reales, y presenta medidas concretas para no ser engañado. Utilícelo para lograr transacciones inmobiliarias seguras.
¿Qué son los jimeshi-shi? Explicación del mecanismo del fraude inmobiliario
Los jimeshi-shi son estafadores que se hacen pasar por propietarios de inmuebles, los venden a potenciales compradores y se apropian del dinero. Su característica es que actúan de forma organizada con un reparto de roles.
Métodos de suplantación de identidad
La banda de jimeshi-shi prepara la estafa con múltiples personas que asumen diferentes roles como el propietario, el representante y el escribano judicial. Eligen como objetivo propiedades como edificios, aparcamientos o terrenos baldíos donde el propietario no está en el lugar, investigan la información del registro de la propiedad y falsifican documentos de identidad para hacerse pasar por el titular.
¿Por qué el fraude funciona en las transacciones inmobiliarias?
En las transacciones inmobiliarias hay dos problemas estructurales que facilitan el fraude:
- Avance tecnológico en la falsificación de documentos: Gracias a avances como las impresoras 3D, la falsificación de carnés de conducir, pasaportes y certificados de sello registrado se ha vuelto tan sofisticada que incluso los escribanos judiciales tienen dificultades para detectarla
- Relación de poder favorable al vendedor: Los compradores temen disgustar al vendedor y la verificación de identidad se vuelve insuficiente. Además, los jimeshi-shi aprovechan el lapso entre la transferencia del dinero y la finalización del registro para huir
El dinero engañado difícilmente se recupera
Aunque se detenga al criminal, la policía no puede obligar a devolver el dinero. Se puede presentar una "reclamación de devolución de enriquecimiento injusto" en un juicio civil, pero si el criminal no tiene capacidad de pago, la recuperación es prácticamente imposible.
¿Qué casos reales de fraude jimeshi-shi han ocurrido?
Los daños por jimeshi-shi alcanzan también a grandes empresas. Comprendamos la realidad de sus métodos a través de casos representativos.
Caso de 6.300 millones de yenes defraudados a una gran empresa inmobiliaria residencial
Ocurrido en 2017 en una transacción de terreno de aproximadamente 600 tsubo (aprox. 2.000 m²) en Gotanda, Tokio. Se defraudaron 6.300 millones de yenes como señal de la transacción. Se utilizaron documentos falsificados del pasaporte y el certificado de sello registrado, pero nadie entre la empresa inmobiliaria, el escribano judicial y el abogado involucrados en la transacción pudo detectarlo.
Caso de 1.260 millones de yenes defraudados a una gran empresa hotelera
En una disputa por un terreno de aparcamiento de aproximadamente 120 tsubo en Akasaka, se causaron daños de aproximadamente 1.260 millones de yenes. Se detuvo a los criminales pero, aunque se ganó la demanda de indemnización por daños y perjuicios, no se logró recuperar el dinero.
Caso de suplantación de un chino de ultramar de Taiwán
Un caso sofisticado en el que se hicieron pasar por el representante del propietario y realizaron los trámites en un bufete de abogados real. Los daños ascendieron a aproximadamente 650 millones de yenes, y el caso se descubrió cuando el registro de transmisión no pudo realizarse en el Registro de la Propiedad.
Los daños por jimeshi-shi no afectan solo a grandes empresas
El fraude jimeshi-shi también puede ocurrirle a compradores inmobiliarios particulares. Si se produce el daño, el impacto se extiende a múltiples partes:
- Comprador: Pierde todo el dinero de compra del terreno y el reembolso del préstamo se hace difícil. Hay casos que llevan a la quiebra
- Escribano judicial: No puede cumplir con el encargo de completar el registro y corre el riesgo de recibir una reclamación de indemnización
- Propietario legítimo: Si su nombre ha sido cambiado sin autorización, necesita mucho esfuerzo y trabajo para recuperarlo
¿Se puede detectar a los jimeshi-shi?
Lamentablemente no existe un método infalible que sea suficiente por sí solo. Sin embargo, sin bajar la guardia y actuando con calma, se puede reducir significativamente el riesgo de daños.
Desconfíe de quienes presionan para que la transacción sea urgente
Los jimeshi-shi tienen tendencia a presionar al comprador para que la transacción sea urgente, sin darle tiempo para pensar. Por muy atractiva que sea la propiedad, si siente aunque sea una pequeña incomodidad, deténgase y juzgue con calma.
Consulte con un experto independiente
Es importante no recurrir al experto presentado por la contraparte, sino encargar a un abogado o escribano judicial de confianza propio que verifique el contenido de la transacción desde una perspectiva externa.
5 medidas de defensa para no ser engañado por los jimeshi-shi
No existe una medida perfecta, pero practicando los siguientes 5 puntos se puede reducir el riesgo de fraude.
1. Encargar a un escribano judicial de confianza
Elegir un escribano judicial con suficiente experiencia y trayectoria es el primer paso para evitar riesgos. En los fraudes jimeshi-shi es habitual que la contraparte prepare el escribano judicial, así que recurra a su propio escribano de confianza.
2. Verificar rigurosamente los documentos de identidad del vendedor
Exija la presentación de documentos de identidad como carné de conducir o pasaporte antes de pagar la señal. Es preferible que un abogado también esté presente para verificar la posible falsificación. Si se niegan a presentarlos, es necesario tomar la decisión de cancelar la transacción.
3. Visitar el domicilio registrado en el extracto del registro
Antes de pagar, visite y verifique la dirección registrada del propietario. Los jimeshi-shi tienden a elegir propiedades cuyos propietarios están lejos, pero los casos en que alquilan una nueva casa para fingir que viven allí son extremadamente raros.
4. Utilizar la solicitud de prevención de registro fraudulento
Si se han robado el certificado de derechos o el sello registrado, presente una "solicitud de prevención de registro fraudulento" en el Registro de la Propiedad. Si se realiza un registro fraudulento en los 3 meses siguientes a la solicitud, el Registro de la Propiedad le notificará.
5. Gestionar rigurosamente la información de identificación registral
Si se filtran los 12 dígitos de la información de identificación registral, realice inmediatamente el trámite de invalidación. La regla de hierro es no entregar fácilmente a terceros el certificado de derechos, el sello registrado ni la información necesaria para el registro.
Otros fraudes inmobiliarios a los que hay que prestar atención además de los jimeshi-shi
Además de los jimeshi-shi, existen varios métodos de fraude en las transacciones inmobiliarias:
- Venta ocultando que no se puede construir: Vender terrenos agrícolas, zonas de urbanización controlada u otros terrenos en los que legalmente no se puede construir, o terrenos con suelo malo y costosos costos de acondicionamiento, ocultando las condiciones
- Comercialización de terrenos sin valor (arkya shoho): Inventar planes de desarrollo ficticios y vender a precios superiores al mercado haciéndoles creer que el valor subirá en el futuro. También se producen daños secundarios
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Qué son los jimeshi-shi?
Los jimeshi-shi son estafadores (o grupos de estafadores) que se hacen pasar por propietarios de inmuebles para apropiarse del dinero de la compraventa. Utilizan documentos de identidad falsificados y actúan de forma organizada.
P. Si le engañan los jimeshi-shi, ¿puede recuperar el dinero?
Es extremadamente difícil recuperarlo. Aunque se detenga al criminal, la policía no tiene autoridad para forzar la devolución, y aunque se gane un juicio civil, si el criminal no tiene capacidad de pago no se puede recuperar.
P. ¿Existe una manera perfecta de prevenir el fraude jimeshi-shi?
No existe un método perfecto. Sin embargo, medidas como contratar a un escribano judicial de confianza, reforzar la verificación de identidad y juzgar con calma aunque le presionen para actuar urgentemente pueden reducir significativamente el riesgo.
P. ¿Los particulares también pueden ser objetivo de los jimeshi-shi?
Sí. Los daños por jimeshi-shi se producen no solo en grandes empresas, sino también en transacciones inmobiliarias individuales. Al comprar una propiedad, asegúrese siempre de recurrir a un experto de confianza.
