No Japão existe uma categoria de imóvel residencial sem equivalente direto no Brasil ou em Portugal: a chintai heiyō jūtaku (賃貸併用住宅) — uma casa em que o proprietário mora em parte do prédio e aluga o restante a terceiros, tudo sob o mesmo teto. Não é um duplex comum nem um pequeno prédio de apartamentos: é uma categoria fiscal e de financiamento própria do sistema japonês, e a fronteira entre "minha casa" e "meu investimento" é definida por uma única fração. Se a parte onde o proprietário mora ocupa metade ou mais da área total construída (延床面積, nobeyuka menseki), o imóvel acessa financiamento habitacional, a dedução do imposto de renda sobre o financiamento e o desconto na venda. Se ficar abaixo de metade, tudo isso desaparece de uma vez e o imóvel passa a ser tratado como investimento puro. Esse único ponto organiza todas as premissas do fluxo de caixa.
Este guia foi escrito para investidores de língua portuguesa que estão decidindo se vale a pena construir — ou comprar — uma casa combinada residência-aluguel no Japão, usando apenas fontes primárias de 2026 para chegar aos números do seu próprio caso. Vamos reunir o custo de construção por estrutura e por região, segundo a tabela oficial da Receita Nacional do Japão (国税庁, doravante NTA), o cálculo de rentabilidade com dados públicos de aluguel do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações (総務省), e as regras de rateio de área — o ponto em que mais investidores se perdem — com exemplos numéricos completos. Todos os valores em ienes (¥) trazem a conversão aproximada em reais (R$), com base na cotação de referência de 07/08/2026: R$1 ≈ ¥31,06 (¥1 ≈ R$0,0322). O objetivo não é transmitir um "preço de mercado" impressionista, e sim números com fonte oficial, para que a decisão seja sua, com base no seu próprio caso.
Os pontos deste artigo
- Se a parte residencial ficar abaixo de 50% da área total construída, o financiamento deixa de ser habitacional e passa a ser tratado como empréstimo para imóvel de investimento — e a dedução do financiamento habitacional (住宅ローン控除) deixa de valer.
- Por outro lado, o regime especial do imposto sobre a propriedade (固定資産税, koteishisanzei — funcionalmente próximo do IPTU brasileiro ou do IMI português) não é definido pela proporção da casa própria, e sim pela proporção residencial total, que inclui as unidades alugadas. Ou seja, cada unidade soma 200 m² ao teto do terreno residencial de pequeno porte.
- O Flat 35 (【フラット35】), a linha de financiamento habitacional de taxa fixa mais usada do Japão, não pode ser usada para imóveis destinados a locação a terceiros, e a parte não residencial fica fora do valor financiável. Numa casa combinada, é preciso buscar financiamento habitacional privado ou uma linha específica para esse tipo de imóvel.
- A taxa mais comum do Flat 35 para desembolsos de agosto de 2026 (prazo de 21 a 35 anos) é de 3,290% ao ano. Qualquer planilha de fluxo de caixa montada com juros de 1% ao ano já não reflete a realidade.
- Segundo a tabela de custo de construção da NTA, o custo por m² de uma estrutura de concreto armado em Tóquio é de ¥431 mil (aprox. R$13.880/m², ou cerca de R$45.720 por tsubo — unidade japonesa equivalente a 3,3 m²). Dependendo da região e do tipo de estrutura, o custo de construção pode quase dobrar.
- A reforma tributária do ano fiscal Reiwa 8 (令和8年度, ano fiscal japonês 2026) estendeu por mais 5 anos a dedução do financiamento habitacional, mas a construção nova de "outras habitações" (その他住宅) — isto é, imóveis com baixo desempenho energético — está, em regra, fora do programa de apoio.
O que é a chintai heiyō jūtaku: por que "50% de residência" é o divisor de águas
A chintai heiyō jūtaku é um imóvel em que a moradia do próprio proprietário e unidades alugadas a terceiros coexistem no mesmo prédio. Por reunir num único edifício as duas naturezas — moradia e ativo de renda —, a aplicação de cada regime fiscal e de financiamento precisa ser pensada separadamente para a parte residencial e para a parte alugada.
Cinco coisas que mudam conforme a proporção residencial
Ao avaliar uma casa combinada, a primeira decisão não é a planta nem a estrutura — é a proporção da parte residencial em relação à área total construída. Esse número determina cinco regimes distintos. Uma ressalva importante desde já: apenas o imposto sobre a propriedade usa um critério diferente, então não convém memorizar os cinco juntos como se fossem uma regra única.
- Tipo de financiamento: no financiamento para casa combinada do Suruga Bank, por exemplo, uma parte de uso próprio de 50% ou mais é tratada como produto de financiamento habitacional, e abaixo de 50% como produto de financiamento para imóvel de investimento (スルガ銀行「賃貸併用住宅ローン」 — Suruga Bank, "Financiamento para Casa Combinada").
- Dedução do financiamento habitacional: o requisito é que metade ou mais da área construída seja destinada exclusivamente à moradia do próprio proprietário. Abaixo disso, a dedução cai a zero.
- Imposto sobre a propriedade: aqui o critério é diferente. O regime especial para terreno residencial é definido pela proporção residencial (que inclui as unidades alugadas), não pela proporção da casa própria, e o teto do terreno residencial de pequeno porte aumenta conforme o número de unidades.
- Imposto sobre herança: a parte residencial e a parte alugada têm tetos separados no regime especial para pequenos lotes, e os dois não podem ser aplicados de forma totalmente cumulativa.
- Na venda do imóvel: o desconto especial de ¥30 milhões (aprox. R$966.000) para bens de uso residencial só vale para a parte efetivamente usada como moradia própria.
Ou seja, a proporção residencial não é uma preferência de projeto — é o divisor de águas tributário e financeiro. Quando recebemos uma consulta sobre esse tipo de imóvel, esse é o primeiro número que confirmamos.
Em que difere de uma casa sob encomenda comum ou de um prédio de apartamentos inteiro
Organizando pela função, a diferença fica clara. Uma casa sob encomenda (注文住宅) é um prédio para morar, que não gera renda. Um prédio de apartamentos inteiro (一棟アパート) é um prédio para gerar renda, onde o proprietário não mora. A casa combinada fica no meio-termo: é um imóvel desenhado para diluir o custo de moradia com aluguel recebido, ao mesmo tempo em que se constrói patrimônio.
É exatamente por isso que esperar a mesma rentabilidade de um prédio de apartamentos inteiro traz frustração. Como metade ou mais do investimento está alocada numa parte que não gera renda — a própria moradia —, é estruturalmente difícil essa modalidade superar um prédio de locação puro em eficiência de investimento. A pergunta certa não é "a rentabilidade é alta?", mas "isso é mais vantajoso do que o aluguel que eu pagaria de qualquer forma?".
Quanto custa construir uma casa combinada em 2026, por estrutura e por região
Para o custo de construção, recomendamos partir de estatística pública, e não do "tanto por tsubo" informal do mercado.
Custo por m², por estrutura e por região, segundo a tabela oficial da NTA
A tabela de custo de obra que a Receita Nacional do Japão (NTA) publica para calcular perdas habitacionais por desastre mostra o custo de construção por m², por região e por tipo de estrutura, e serve como linha de base para comparar orçamentos recebidos. A tabela abaixo extrai as principais regiões da "Tabela de custo de obra por região e estrutura (por m²) — para o ano fiscal Reiwa 7" (令和7年分) e converte os valores para custo por tsubo (1 tsubo = 3,30578 m²) e para reais.
| Região | Madeira | Estrutura de aço | Aço + concreto armado (SRC) | Concreto armado (RC) |
|---|---|---|---|---|
| Média nacional | ¥217 mil/m² (aprox. R$6.987/m²; ≈R$23.090/tsubo) | ¥314 mil/m² (aprox. R$10.110/m²; ≈R$33.420/tsubo) | ¥334 mil/m² (aprox. R$10.760/m²; ≈R$35.550/tsubo) | ¥338 mil/m² (aprox. R$10.880/m²; ≈R$35.970/tsubo) |
| Tóquio | ¥230 mil/m² (aprox. R$7.410/m²; ≈R$24.470/tsubo) | ¥384 mil/m² (aprox. R$12.370/m²; ≈R$40.860/tsubo) | ¥404 mil/m² (aprox. R$13.010/m²; ≈R$43.020/tsubo) | ¥431 mil/m² (aprox. R$13.880/m²; ≈R$45.890/tsubo) |
| Kanagawa | ¥217 mil/m² (aprox. R$6.987/m²; ≈R$23.090/tsubo) | ¥355 mil/m² (aprox. R$11.430/m²; ≈R$37.800/tsubo) | ¥378 mil/m² (aprox. R$12.170/m²; ≈R$40.250/tsubo) | ¥361 mil/m² (aprox. R$11.620/m²; ≈R$38.420/tsubo) |
| Chiba | ¥217 mil/m² (aprox. R$6.987/m²; ≈R$23.090/tsubo) | ¥321 mil/m² (aprox. R$10.340/m²; ≈R$34.160/tsubo) | ¥335 mil/m² (aprox. R$10.790/m²; ≈R$35.650/tsubo) | ¥359 mil/m² (aprox. R$11.560/m²; ≈R$38.220/tsubo) |
| Saitama | ¥217 mil/m² (aprox. R$6.987/m²; ≈R$23.090/tsubo) | ¥314 mil/m² (aprox. R$10.110/m²; ≈R$33.420/tsubo) | ¥334 mil/m² (aprox. R$10.760/m²; ≈R$35.550/tsubo) | ¥354 mil/m² (aprox. R$11.400/m²; ≈R$37.670/tsubo) |
| Osaka | ¥217 mil/m² (aprox. R$6.987/m²; ≈R$23.090/tsubo) | ¥314 mil/m² (aprox. R$10.110/m²; ≈R$33.420/tsubo) | ¥334 mil/m² (aprox. R$10.760/m²; ≈R$35.550/tsubo) | ¥338 mil/m² (aprox. R$10.880/m²; ≈R$35.970/tsubo) |
A conversão para tsubo é um cálculo próprio nosso. O que chama atenção é a disparidade regional. Enquanto a madeira quase não varia entre a média nacional e Tóquio, o concreto armado salta de R$35.970/tsubo na média nacional para R$45.890/tsubo em Tóquio — uma diferença de cerca de 1,3 vez. Para quem prioriza isolamento acústico em área urbana e escolhe concreto armado, essa diferença pesa dezenas de milhares de reais no custo total da obra (fonte: 国税庁 (National Tax Agency, NTA)).
O custo de construção subiu 20% em cinco anos
Outro ponto a considerar é a trajetória do custo de construção. A "Tabela de valor de construção padrão de edificações" (建物の標準的な建築価額表) da NTA mostra, ano a ano, o custo por m² obtido ao dividir o valor previsto de obra da estatística de início de construções pela área construída.
| Ano de construção | Madeira / madeira com argamassa | Estrutura de aço | Concreto armado (RC) | Aço + concreto armado (SRC) |
|---|---|---|---|---|
| Reiwa 1 (2019) | ¥170,1 mil/m² (aprox. R$5.480/m²) | ¥228,8 mil/m² (aprox. R$7.370/m²) | ¥285,6 mil/m² (aprox. R$9.200/m²) | ¥363,3 mil/m² (aprox. R$11.700/m²) |
| Reiwa 2 (2020) | ¥172,0 mil/m² (aprox. R$5.540/m²) | ¥230,2 mil/m² (aprox. R$7.410/m²) | ¥276,9 mil/m² (aprox. R$8.920/m²) | ¥279,2 mil/m² (aprox. R$8.990/m²) |
| Reiwa 3 (2021) | ¥172,2 mil/m² (aprox. R$5.550/m²) | ¥227,3 mil/m² (aprox. R$7.320/m²) | ¥288,2 mil/m² (aprox. R$9.280/m²) | ¥338,4 mil/m² (aprox. R$10.900/m²) |
| Reiwa 4 (2022) | ¥176,2 mil/m² (aprox. R$5.670/m²) | ¥241,5 mil/m² (aprox. R$7.780/m²) | ¥277,5 mil/m² (aprox. R$8.940/m²) | ¥434,4 mil/m² (aprox. R$13.990/m²) |
| Reiwa 5 (2023) | ¥204,1 mil/m² (aprox. R$6.570/m²) | ¥281,1 mil/m² (aprox. R$9.050/m²) | ¥314,3 mil/m² (aprox. R$10.120/m²) | ¥366,7 mil/m² (aprox. R$11.810/m²) |
De Reiwa 1 a Reiwa 5, a madeira subiu cerca de 20,0%, a estrutura de aço cerca de 22,9% e o concreto armado cerca de 10,0% (国税庁「建物の標準的な建築価額表」— NTA, "Tabela de Valor de Construção Padrão de Edificações"). Usar diretamente um orçamento feito há alguns anos no seu planejamento financeiro pode deixar um déficit de centenas de milhares de reais na data de início da obra. Sobre o pano de fundo dessa alta de custos, veja também como decidir investimentos em meio à disparada do custo de construção.
Montando o custo total com o modelo de 180 m² de área construída
A partir daqui, usamos um modelo comum a todo o artigo: terreno de 200 m², área construída de 180 m² (100 m² de residência + duas unidades alugadas somando 80 m²), proporção residencial de 55,6%. Consideramos que o terreno já foi adquirido, ou adquirido por ¥24 milhões (aprox. R$772.800).
| Item | Madeira (unitário nacional) | Aço (unitário nacional) | Concreto armado (unitário de Tóquio) |
|---|---|---|---|
| Custo de construção (180 m²) | ¥39,06 milhões (aprox. R$1,26 milhão) | ¥56,52 milhões (aprox. R$1,82 milhão) | ¥77,58 milhões (aprox. R$2,50 milhões) |
| Despesas diversas (10% do custo de construção) | aprox. ¥3,91 milhões (R$125.900) | aprox. ¥5,65 milhões (R$181.900) | aprox. ¥7,76 milhões (R$249.900) |
| Terreno | ¥24 milhões (R$772.800) | ¥24 milhões (R$772.800) | ¥24 milhões (R$772.800) |
| Custo total do projeto | aprox. ¥67 milhões (R$2,16 milhões) | aprox. ¥86,2 milhões (R$2,78 milhões) | aprox. ¥109,3 milhões (R$3,52 milhões) |
O custo de construção é o valor unitário da tabela anterior multiplicado por 180 m². As despesas diversas (honorários de projeto, custos de registro, seguro contra incêndio, urbanização externa, melhoramento do solo, etc.) são uma premissa de 10% do custo de construção — substitua pelo orçamento real assim que o tiver. Pular essa etapa distorce todo o cálculo de rentabilidade mais adiante.
Quanto a mais custa em relação a uma casa própria comum
Segundo a "Pesquisa de usuários do Flat 35 — ano fiscal 2025" (令和8年7月24日公表, publicada em 24 de julho de 2026, 35.553 casos, excluindo refinanciamentos) da Japan Housing Finance Agency (JHF, 住宅金融支援機構), o valor médio necessário foi de ¥42,62 milhões (aprox. R$1,37 milhão) para casa sob encomenda (alta de ¥3,26 milhões / R$104.900 em relação ao ano anterior) e ¥53,13 milhões (aprox. R$1,71 milhão) para casa sob encomenda com terreno (alta de ¥3,06 milhões / R$98.500), com renda familiar média de ¥7,19 milhões (R$231.500) e ¥7,42 milhões (R$238.900), respectivamente (住宅金融支援機構 (Japan Housing Finance Agency, JHF)). O modelo em madeira acima, de cerca de ¥67 milhões (R$2,16 milhões), fica cerca de ¥14 milhões (R$450.800) acima da média da casa sob encomenda com terreno. Se essa diferença pode ser recuperada com renda de aluguel é o que decide o sucesso ou fracasso da casa combinada.
Qual é a rentabilidade da casa combinada? Calculando com aluguéis de dados públicos
Adiantando a conclusão: usando o aluguel médio da estatística pública, a rentabilidade bruta olhando só a parte alugada fica na casa dos 4% baixos, e sobre o custo total do projeto, em torno de 2%. Quem começa a pesquisa esperando os 8% a 10% de um prédio de apartamentos inteiro se surpreende com a distância da realidade.
Definições: rentabilidade bruta e rentabilidade líquida
- Rentabilidade bruta = renda anual de aluguel ÷ valor investido × 100
- Rentabilidade líquida = (renda anual de aluguel − despesas anuais) ÷ (valor investido + despesas de aquisição) × 100
Na casa combinada, o número muda bastante conforme como se define o "valor investido": dividir pelo custo total do projeto dá um número baixo; dividir pela parte proporcionalmente alocada ao aluguel dá um número alto. Um material que mostra só um dos dois lados não serve como base de decisão. As despesas a deduzir incluem taxa de administração, imposto sobre a propriedade e imposto de planejamento urbano, seguro contra incêndio, fundo de reserva para reparos, perda por vacância e honorários contábeis.
Cálculo de rentabilidade com os dados de aluguel do Ministério dos Assuntos Internos
Segundo a "Pesquisa de Habitação e Terra — ano fiscal Reiwa 5" (令和5年住宅・土地統計調査) do Departamento de Estatística do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações (総務省統計局), o aluguel mensal médio de imóveis privados para locação é de ¥54.409 (aprox. R$1.752) em madeira e ¥68.548 (aprox. R$2.207) em não madeira (médias nacionais). A média geral de todos os imóveis alugados é ¥59.656 (aprox. R$1.921), alta de 7,1% em relação a 2018 (総務省統計局 (Departamento de Estatística, Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações)). Aplicando esses números ao modelo anterior:
| Item | Modelo em madeira | Modelo em aço |
|---|---|---|
| Aluguel previsto (mensal, por unidade) | ¥54.409 (R$1.752) | ¥68.548 (R$2.207) |
| Renda anual de aluguel (2 unidades) | aprox. ¥1,306 milhão (R$42.050) | aprox. ¥1,645 milhão (R$52.970) |
| Custo total do projeto | aprox. ¥67 milhões (R$2,16 milhões) | aprox. ¥86,2 milhões (R$2,78 milhões) |
| Investimento alocado à parte alugada (80/180) | aprox. ¥29,8 milhões (R$959.600) | aprox. ¥38,3 milhões (R$1,23 milhão) |
| Rentabilidade bruta da parte alugada | aprox. 4,4% | aprox. 4,3% |
| Rentabilidade sobre o custo total do projeto | aprox. 1,9% | aprox. 1,9% |
Vamos também calcular a rentabilidade líquida do modelo em aço. Com taxa de administração de 5% do aluguel (aprox. ¥82 mil / R$2.640), imposto sobre a propriedade e de planejamento urbano de ¥150 mil (R$4.830), seguro contra incêndio de ¥30 mil (R$966), fundo de reparos de ¥160 mil (R$5.150) e perda por vacância de 10% do aluguel (aprox. ¥165 mil / R$5.310), as despesas somam cerca de ¥587 mil (R$18.900) ao ano. O saldo líquido fica em cerca de ¥1,058 milhão (R$34.070), o que dá uma rentabilidade líquida de aprox. 2,8% sobre a parte alugada.
Vale notar que este cálculo usa o aluguel médio nacional como premissa conservadora. No seu caso concreto, substitua pelo aluguel de mercado do terreno onde você pretende construir.
Comparando com a rentabilidade esperada por investidores profissionais
Para saber se essa casa dos 4% é alta ou baixa, vamos colocá-la ao lado do que investidores profissionais exigem. A rentabilidade esperada para prédios de locação inteiros, segundo a "54ª Pesquisa de Investidores Imobiliários do Japão" (第54回 不動産投資家調査) do Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所, situação em abril de 2026, publicada em 27 de maio de 2026), é a seguinte:
| Área pesquisada | Studio (tipo quarto único) | Tipo familiar |
|---|---|---|
| Tóquio, zona sul (城南) | 3,6% | 3,7% |
| Osaka | 4,2% | 4,3% |
| Fukuoka | 4,5% | 4,5% |
| Sapporo | 4,9% | 5,0% |
| (Referência) Modelo de casa combinada deste artigo | Rentabilidade bruta da parte alugada aprox. 4,3–4,4% / sobre o custo total aprox. 1,9% | |
A fonte é o 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」 — Japan Real Estate Institute, "54ª Pesquisa de Investidores Imobiliários do Japão". Segundo essa pesquisa, a rentabilidade esperada em Tóquio, zona sul, caiu 0,1 ponto em relação à pesquisa anterior, tanto para studio (3,6%) quanto para tipo familiar (3,7%).
Isolando só a parte alugada, o número fica no mesmo patamar da rentabilidade esperada em cidades do interior — mas olhando o custo total do projeto, fica abaixo de 2%. Essa diferença é a razão pela qual a casa combinada é, antes de tudo, um redutor de custo de moradia, e não um "produto de investimento" no sentido estrito. A relação entre cálculo de rentabilidade e causas de fracasso está detalhada em 7 Erros na Gestão de Apartamentos no Japão (Guia 2026).
A estrutura em que uma vacância corta a renda pela metade
O risco de vacância na casa combinada é diferente, por natureza, do de um prédio de apartamentos inteiro. Com apenas 1 ou 2 unidades alugadas, uma única unidade vaga já corta a renda pela metade — não há diluição de risco por diversificação.
O ambiente de mercado também está mais difícil. Na Pesquisa de Habitação e Terra Reiwa 5, o número de imóveis vagos no Japão chegou a 9.002.000 unidades, taxa de vacância de 13,8% — ambos recordes históricos. Desse total, 4.436.000 são imóveis vagos destinados a aluguel, e 78,5% (3.947.000) dos imóveis vagos em edifícios coletivos são destinados a aluguel.
Vamos calcular, no modelo em aço, o efeito de 1 das 2 unidades ficar vaga por 3 meses. A perda de aluguel seria ¥68.548 × 3 meses ≈ ¥205.600 (R$6.620), e somando restauração do imóvel e propaganda de cerca de ¥170 mil (R$5.470), o impacto total é de aprox. ¥376 mil (R$12.100) ao ano — cerca de 23% da renda anual de aluguel de ¥1,645 milhão. Se o orçamento familiar consegue absorver esse valor é um critério de decisão a avaliar antes de iniciar a obra.
Tudo sobre o rateio de área: cada regime usa uma base de cálculo diferente
O ponto que mais gera mal-entendido na casa combinada é o rateio (按分, anbun). Cada regime usa uma base de rateio diferente, e o limiar de proporção também muda de um regime para outro. Primeiro, veja o panorama completo numa única tabela.
Tabela de referência rápida das regras de rateio de área (7 regimes)
| Regime | Base do rateio | O que muda no limiar de 1/2 da parte residencial | Fundamento legal |
|---|---|---|---|
| Dedução do financiamento habitacional | Área da parte residencial ÷ área total da edificação. O terreno é rateado na mesma proporção | Sem 1/2 ou mais da área destinada exclusivamente à moradia própria, a dedução não é concedida | Decreto de Execução da Lei de Medidas Especiais Tributárias, art. 26, §7; Circular Administrativa relacionada, 41-27 |
| Regime especial de imposto sobre a propriedade para terreno residencial | Área do terreno × taxa de terreno residencial (definida pela proporção residencial). Proporção residencial = área residencial ÷ área total construída, incluindo unidades alugadas | Não muda com a proporção da casa própria. Cai para taxa 0,5 quando lojas/escritórios anexos reduzem a proporção residencial para abaixo de 1/4 | Lei de Tributos Locais (regime especial municipal para terreno residencial) |
| Redução do imposto sobre a propriedade para casa nova | Julgado por unidade, pela área (até 120 m² por unidade) | Não é a proporção residencial, mas o requisito de área de cada unidade (em regra, 40 m² ou mais) | Lei de Tributos Locais (prorrogado e flexibilizado na reforma do ano fiscal Reiwa 8) |
| Dedução da base de cálculo do imposto de aquisição de imóveis | Por unidade. ¥12 milhões por unidade (¥13 milhões para habitação de longo prazo certificada) | Não é a proporção residencial, mas o número de unidades. Cada unidade deve ter entre 40 m² e 240 m² | Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo (MLIT) e cada prefeitura |
| Despesas necessárias e depreciação | Em regra, proporção de área da parte alugada. Outros métodos são aceitos se razoáveis | As despesas correspondentes à parte residencial não entram como despesa necessária | Cálculo da renda imobiliária no imposto de renda |
| Regime especial para pequenos lotes | Residencial específico: 330 m² / redução de 80%. Uso para locação: 200 m² / redução de 50%. O teto de área é definido por fórmula de ajuste | Quanto maior a área residencial, mais ela reduz o espaço disponível para o uso de locação, impedindo a cumulação total | NTA, No.4124 |
| Desconto especial de ¥30 milhões na venda | Rateio da edificação e do terreno pela proporção de área da parte residencial | Se a parte residencial for de aprox. 90% ou mais, o imóvel inteiro pode ser tratado como residencial | NTA, No.3452 |
Só essa tabela já mostra que tratar o rateio como "uma regra única" no projeto é um erro que deixa lacunas em algum ponto.
Cálculo do rateio para a dedução do financiamento habitacional
A NTA apresenta um exemplo de rateio na consulta de perguntas e respostas "Ao construir uma casa combinada com loja" (店舗併用住宅を新築した場合). O caso: terreno de 300 m² (dos quais 120 m² são estacionamento alugado) comprado por ¥60 milhões (R$1,932 milhão) com saldo de final de ano de ¥40 milhões (R$1,288 milhão); edificação com área total de 180 m² (90 m² de loja no 1º andar, 90 m² de moradia no 2º andar) construída por ¥30 milhões (R$966.000) com saldo de final de ano de ¥20 milhões (R$644.000). Nesse caso, o valor do financiamento habitacional elegível à dedução é calculado como ¥10 milhões da edificação (R$322.000) + ¥12 milhões do terreno (R$386.400) = ¥22 milhões (R$708.400) (国税庁 質疑応答事例 — NTA, Casos de Perguntas e Respostas, com base na legislação vigente em 1º de agosto de Reiwa 7 / 2025).
Aplicando isso ao modelo de casa combinada: área construída de 180 m² (100 m² residenciais), proporção residencial de 55,6%, saldo de final de ano do financiamento da edificação de ¥40 milhões (R$1,288 milhão) e do terreno de ¥20 milhões (R$644.000).
- Calcular a proporção residencial: 100 m² ÷ 180 m² = 55,6%
- Ratear a parte da edificação: ¥40 milhões × 55,6% = aprox. ¥22,22 milhões (R$715.500)
- Ratear a parte do terreno: ¥20 milhões × 55,6% = aprox. ¥11,11 milhões (R$357.700)
- Somar o valor elegível à dedução: ¥22,22 milhões + ¥11,11 milhões = aprox. ¥33,33 milhões (R$1,073 milhão)
- Calcular a dedução: ¥33,33 milhões × 0,7% = aprox. ¥233 mil (R$7.500) ao ano
Ao longo de 13 anos, o acumulado é de aprox. ¥3,03 milhões (R$97.600). Só que a dedução é limitada ao valor do imposto de renda devido (mais uma parte do imposto municipal que não puder ser abatida no imposto de renda), então quanto dela será de fato aproveitada depende da renda do titular.
A exceção que dispensa o rateio: a regra dos 90%
A Circular Administrativa relacionada à Lei de Medidas Especiais Tributárias, item 41-29, estabelece que, se a área residencial ou a área de terreno calculada pelo item 41-27 for de aproximadamente 90% ou mais da área total da edificação ou do terreno, todo o imóvel pode ser tratado como residencial para fins da dedução do financiamento habitacional (国税庁 措置法関係通達 第41条関係 — NTA, Circular Administrativa relacionada ao art. 41).
Um projeto com apenas uma pequena unidade alugada anexa pode se enquadrar nessa exceção. Mas, num projeto acima de 90%, a renda de aluguel se torna irrisória, e o sentido de montar uma casa combinada enfraquece. Na prática, o mais seguro é considerar que "o rateio é a regra".
O imposto sobre a propriedade é definido pela "taxa de terreno residencial"
O regime especial de imposto sobre a propriedade para terreno residencial é definido, não pela proporção da casa própria, mas pela proporção residencial. No terreno de um imóvel de uso misto, apenas a área obtida ao multiplicar a área do terreno pela "taxa de terreno residencial" (determinada pela proporção residencial) é tratada como terreno residencial.
Aqui vale um alerta importante: o numerador da proporção residencial não é "a parte da casa própria", e sim "a parte residencial" como um todo. As unidades alugadas também são parte residencial, pois são habitadas por pessoas. Ou seja, numa casa combinada sem loja nem escritório anexo, mesmo que a proporção da casa própria seja 40% ou 30%, a proporção residencial é 100%, e a taxa de terreno residencial é 1,0. É comum ver a explicação de que "sem 1/2 ou mais de casa própria, a redução do imposto sobre a propriedade cai pela metade" — mas isso só se aplica quando há parte não residencial, como uma loja no térreo.
| Categoria da edificação | Proporção residencial | Taxa de terreno residencial |
|---|---|---|
| Residência exclusiva | Total | 1,0 |
| Uso misto (até 4 andares acima do solo) | 1/4 a menos de 1/2 | 0,5 |
| 1/2 ou mais | 1,0 | |
| Uso misto (5 andares ou mais acima do solo) | 1/4 a menos de 1/2 | 0,5 |
| 1/2 a menos de 3/4 | 0,75 | |
| 3/4 ou mais | 1,0 |
O terreno de um imóvel de uso misto com proporção residencial abaixo de 1/4 não se qualifica como terreno residencial, independentemente do número de andares. Sobre a parte reconhecida como terreno residencial, aplicam-se então as taxas especiais a seguir.
| Categoria de terreno residencial | Imposto sobre a propriedade | Imposto de planejamento urbano |
|---|---|---|
| Terreno residencial de pequeno porte (até 200 m² por unidade) | Base de cálculo reduzida a 1/6 do valor | Base de cálculo reduzida a 1/3 do valor |
| Terreno residencial geral (parte acima de 200 m²) | Base de cálculo reduzida a 1/3 do valor | Base de cálculo reduzida a 2/3 do valor |
A taxa especial é definida por unidade residencial. Ou seja, numa configuração de 1 unidade própria + 2 unidades alugadas (3 unidades no total), o teto do terreno residencial de pequeno porte se amplia para 200 m² × 3 = 600 m². Esse é um benefício frequentemente esquecido da casa combinada (大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」 — Prefeitura de Osaka).
Para o leitor brasileiro ou português, vale um paralelo: o IPTU no Brasil e o IMI em Portugal são calculados sobre o valor venal ou patrimonial do imóvel, sem um mecanismo equivalente de "multiplicar o teto pelo número de unidades residenciais". No Japão, aumentar o número de unidades alugadas amplia diretamente a área beneficiada pela redução — um incentivo estrutural à multiplicação de unidades que não tem paralelo direto nos sistemas tributários de língua portuguesa.
Quanto o número de unidades muda o imposto sobre o terreno
Como quem conta é o número de unidades, e não a proporção da casa própria, vale calcular essa diferença. Terreno de 300 m², valor de avaliação de ¥45 milhões (R$1,449 milhão, ou ¥150 mil/R$4.830 por m²), prédio de 2 andares: comparamos uma residência exclusiva (1 unidade) com uma casa combinada (1 unidade própria + 2 alugadas). Com alíquota de imposto sobre a propriedade de 1,4% e de planejamento urbano de 0,3%, sem considerar medidas de ajuste de carga tributária, num cálculo simplificado:
| Item | Residência exclusiva (1 unidade) | Casa combinada (1 própria + 2 alugadas) |
|---|---|---|
| Teto de terreno residencial de pequeno porte | 200 m² × 1 = 200 m² | 200 m² × 3 = 600 m² |
| Composição dos 300 m² de terreno | 200 m² pequeno porte + 100 m² geral | 300 m² todos de pequeno porte |
| Base de cálculo do imposto sobre a propriedade | ¥30 milhões (R$966.000) × 1/6 + ¥15 milhões (R$483.000) × 1/3 = ¥10 milhões (R$322.000) | ¥45 milhões (R$1,449 milhão) × 1/6 = ¥7,5 milhões (R$241.500) |
| Valor do imposto sobre a propriedade (1,4%) | aprox. ¥140 mil (R$4.510) | aprox. ¥105 mil (R$3.380) |
| Base de cálculo do imposto de planejamento urbano | ¥30 milhões × 1/3 + ¥15 milhões × 2/3 = ¥20 milhões (R$644.000) | ¥45 milhões × 1/3 = ¥15 milhões (R$483.000) |
| Valor do imposto de planejamento urbano (0,3%) | aprox. ¥60 mil (R$1.930) | aprox. ¥45 mil (R$1.450) |
| Total anual | aprox. ¥200 mil (R$6.440) | aprox. ¥150 mil (R$4.830) |
Basta adicionar duas unidades alugadas para o imposto sobre a propriedade e de planejamento urbano do terreno cair aprox. ¥50 mil (R$1.610) por ano. Em 35 anos, isso é uma diferença de ¥1,75 milhão (R$56.350). Quanto maior o terreno e maior o número de unidades, maior esse efeito. O valor real depende da avaliação de cada prefeitura e das medidas de ajuste de carga tributária — confirme com o setor responsável do município onde vai construir.
Rateio de despesas necessárias e depreciação
No cálculo da renda imobiliária, rateiam-se a depreciação da edificação, despesas de reparo, seguro contra incêndio, imposto sobre a propriedade e juros do financiamento, e só o valor correspondente à parte alugada entra como despesa necessária. A base de rateio padrão é a proporção de área. Outros critérios são aceitos se razoáveis, mas, uma vez escolhido, o método deve ser aplicado de forma contínua — não é permitido trocar de método a cada ano conforme convier.
Optando pela declaração "azul" (青色申告), é possível usar a dedução especial correspondente, mas, com poucas unidades alugadas, a casa combinada geralmente não atinge a escala de "atividade empresarial" (aprox. 5 prédios ou 10 unidades), o que limita o valor dessa dedução. Vale confirmar esse ponto com um contador japonês (税理士).
Casa combinada e financiamento habitacional: a realidade dos juros de agosto de 2026
O Flat 35 pode ser usado numa casa combinada?
A resposta é "não, para a parte destinada a aluguel". A Japan Housing Finance Agency declara, entre as condições de uso, que "o Flat 35 não pode ser usado para financiar a aquisição de imóveis de investimento, como imóveis destinados a locação a terceiros". E, quanto ao valor financiável, também informa que "o custo de construção ou o valor de compra referente a partes não residenciais, como lojas e escritórios, fica fora do valor financiável".
A agência confirma periodicamente a real ocupação do imóvel, inclusive enviando o certificado de saldo por correspondência sem redirecionamento, e registra que, se for constatada locação a terceiros, o saldo total do financiamento deverá ser quitado de uma vez (住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 — JHF, "Condições de Uso do Flat 35", situação em 1º de abril de 2026). Não é possível planejar o financiamento de uma casa combinada partindo do Flat 35.
Para o leitor de fora do Japão, essa restrição estrutural — o produto de crédito habitacional mais popular do país sendo, por lei, incompatível com qualquer parte destinada a aluguel — não tem paralelo direto em programas como o SFH brasileiro ou o crédito habitação português, que não fazem essa distinção rígida por finalidade de uso dentro do mesmo imóvel.
Tabela comparativa dos financiamentos disponíveis
| Tipo de financiamento | Uso numa casa combinada | Requisito de área/proporção | Pontos de atenção |
|---|---|---|---|
| Flat 35 | Não pode ser usado na parte destinada a aluguel | Casas isoladas: 50 m² ou mais de área construída. Edifícios coletivos: 30 m² ou mais. Em uso misto, a parte residencial deve ser igual ou maior que a não residencial | Não pode financiar imóvel de investimento. Parte não residencial fica fora do valor financiável |
| Financiamento habitacional privado | Usado para a parte residencial. Alguns bancos aceitam incluir a parte alugada | Em geral, exige-se 1/2 ou mais de área de uso próprio | A aceitação de casas combinadas varia por instituição financeira. Confirmação prévia é essencial |
| Financiamento específico para casa combinada | Financia, num único pacote, a parte residencial própria e a alugada | 50% ou mais de uso próprio = produto habitacional; abaixo de 50% = produto de investimento | O pagamento continua mesmo com vacância. O teto de financiamento varia por produto |
| Financiamento para prédio de apartamentos (アパートローン) | Usado para a parte alugada | Análise pela viabilidade do negócio, não por requisito de área | Tende a ter juros mais altos que o financiamento habitacional |
No "Financiamento para Casa Combinada" do Suruga Bank, uma proporção de uso próprio de 50% ou mais é tratada como produto habitacional, e abaixo de 50% como produto de investimento, com valor financiável de até ¥600 milhões (aprox. R$19,32 milhões). Também aqui, "50% de casa própria" funciona como divisor de águas na prática. Sobre o patamar de juros do financiamento para prédios de apartamentos, veja como ler o patamar de juros e as condições de financiamento para prédios de apartamentos.
Calculando a parcela com os juros de agosto de 2026
Uma planilha de fluxo de caixa com premissa de juros desatualizada é o documento mais perigoso que existe. A taxa mais comum do Flat 35 para desembolsos de agosto de 2026 (prazo de 21 a 35 anos, relação empréstimo/valor de até 90%) é de 3,290% ao ano, com faixa de 3,290% a 5,570% ao ano. O Flat 20 (prazo de até 20 anos) tem taxa mais comum de 2,970% ao ano (住宅金融支援機構【フラット35】金利情報 — JHF, "Informações de Juros do Flat 35"). Como indicador do patamar de mercado para taxa fixa em todo o período, calculamos a parcela para um financiamento de ¥50 milhões (aprox. R$1,61 milhão), 35 anos, com amortização por prestação constante (Sistema Price):
| Taxa premissa | Parcela mensal | Total anual | Total pago em 35 anos |
|---|---|---|---|
| 3,290% ao ano | aprox. ¥200.600 (R$6.460) | aprox. ¥2,407 milhões (R$77.500) | aprox. ¥84,26 milhões (R$2,71 milhões) |
| 1,000% ao ano (referência — patamar de juros baixos do passado) | aprox. ¥141.100 (R$4.540) | aprox. ¥1,694 milhão (R$54.550) | aprox. ¥59,28 milhões (R$1,91 milhão) |
A diferença é de cerca de ¥710 mil (R$22.860) por ano, ou aprox. ¥25 milhões (R$805.000) em 35 anos. Voltando ao modelo em aço (renda anual de aluguel de ¥1,645 milhão / R$52.970), mesmo destinando toda a renda de aluguel ao pagamento, não chega aos aprox. ¥2,407 milhões (R$77.500) da parcela anual. O desembolso do próprio bolso fica em torno de ¥760 mil (R$24.470) por ano, ou aprox. ¥63 mil (R$2.030) por mês. Ler isso como "a casa combinada dá prejuízo" ou como "moro em casa própria por R$2.030 por mês" é o que separa uma leitura da outra.
Como escolher o tipo de juros
Segundo a "Pesquisa sobre a realidade dos usuários de financiamento habitacional" (住宅ローン利用者の実態調査結果, pesquisa de janeiro de 2026, 1.237 respostas) da JHF, o tipo de juros mais usado foi o variável, com 75,0% (queda de 4,0 pontos em relação à pesquisa de abril de 2025), seguido do período fixo selecionável, com 14,9% (alta de 2,7 pontos), e do fixo em todo o período, com 10,1% (alta de 1,3 ponto) (住宅金融支援機構 (JHF)). O juro variável é maioria, mas sua proporção começou a cair.
A casa combinada é um imóvel pensado para posse de longo prazo, em torno de 35 anos. O aluguel não sobe facilmente, enquanto o juro variável pode subir. Como a estrutura já é de parcela maior que a renda de aluguel, não há como contar com o aluguel para absorver uma alta de juros. Um leitor familiarizado com o financiamento habitacional brasileiro, predominantemente com taxas prefixadas ou indexadas à TR/IPCA em sistemas como o SFH, deve notar que a exposição ao juro variável puro é mais comum no Japão do que costuma ser no Brasil — o que muda o perfil de risco dessa decisão. Esse ponto também é discutido em os riscos de usar financiamento habitacional para investimento.
Tributação para quem constrói em 2026 (ano fiscal Reiwa 8): a versão mais recente
Dedução do financiamento habitacional para quem entra em 2026
A reforma tributária do ano fiscal Reiwa 8 estendeu a dedução do financiamento habitacional até quem entrar no imóvel até o ano fiscal Reiwa 12 (2030) — mais 5 anos. A alíquota da dedução continua em 0,7%, mas o sistema de tetos de financiamento e os requisitos mudaram.
| Categoria da habitação | Nova construção / revenda reformada | Habitação existente |
|---|---|---|
| Habitação de longo prazo certificada / baixo carbono | ¥45 milhões (¥50 milhões) × 13 anos [R$1,449 milhão (R$1,61 milhão)] | ¥35 milhões (¥45 milhões) × 13 anos [R$1,127 milhão (R$1,449 milhão)] |
| Habitação padrão ZEH de eficiência energética | ¥35 milhões (¥45 milhões) × 13 anos [R$1,127 milhão (R$1,449 milhão)] | ¥35 milhões (¥45 milhões) × 13 anos [R$1,127 milhão (R$1,449 milhão)] |
| Habitação conforme padrão de eficiência energética | Só para quem entra em 2026: ¥20 milhões (¥30 milhões) × 13 anos [R$644.000 (R$966.000)]. A partir de 2027, fora do apoio, salvo confirmação de projeto até o fim de 2027 (¥20 milhões × 10 anos) | ¥20 milhões (¥30 milhões) × 13 anos [R$644.000 (R$966.000)] |
| Outras habitações | Em regra, fora do programa de apoio | ¥20 milhões × 10 anos [R$644.000], incluindo reforma/ampliação |
Os valores entre parênteses são os tetos de financiamento aplicáveis a famílias com filhos (com filho menor de 19 anos, ou em que um dos cônjuges tenha menos de 40 anos). O requisito de renda é renda total de até ¥20 milhões (R$644.000), e o requisito de área é 40 m² ou mais (50 m² ou mais para quem tem renda acima de ¥10 milhões / R$322.000, ou para quem usa a majoração destinada a famílias com filhos). Além disso, a partir de quem entrar no imóvel em Reiwa 10 (2028), casas novas em zonas vermelhas de risco de desastre (deslizamento etc.) ficam fora do programa (国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」 — MLIT, "Resumo da Reforma Tributária do MLIT para o Ano Fiscal Reiwa 8").
Um ponto que merece destaque para quem avalia uma casa combinada: a construção nova de "outras habitações", com baixo desempenho energético, fica, em regra, fora do apoio. Para garantir a dedução, mirar o padrão ZEH ou superior já desde o projeto se torna, na prática, uma condição. Some-se a isso os requisitos de metade ou mais da área construída dedicada exclusivamente à moradia própria e de renda total de até ¥20 milhões (国税庁 No.1211-1 — NTA, No.1211-1). A área construída é julgada pelo prédio inteiro, incluindo partes como loja ou escritório.
Redução do imposto sobre a propriedade para casa nova, prorrogada até março de Reiwa 13
O regime que reduz à metade, por 3 anos (5 anos para prédios de apartamentos), o imposto sobre a propriedade de casas novas foi prorrogado por 5 anos, de 1º de abril de Reiwa 8 (2026) a 31 de março de Reiwa 13 (2031). Ao mesmo tempo, o requisito mínimo de área construída foi flexibilizado, de 50 m² para, em regra, 40 m², e imóveis em certas zonas de risco ficam fora do regime. Segundo estimativa do MLIT, para uma casa nova de ¥25 milhões (R$805.000), o imposto sobre a propriedade até o 3º ano seria de ¥182 mil (R$5.860) por ano sem o regime especial, e de ¥91 mil (R$2.930) por ano com ele — uma economia de cerca de ¥270 mil (R$8.690) em 3 anos (国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」 — MLIT).
O imposto de aquisição de imóveis funciona "por unidade"
Um ponto facilmente esquecido é o imposto de aquisição de imóveis. Para aquisição de habitação, a alíquota é reduzida a 3% (do valor básico de 4%), e, na construção de casa nova, ¥12 milhões (R$386.400) são deduzidos da base de cálculo. O prazo da alíquota especial vai até 31 de março de Reiwa 9 (2027) (国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」 — MLIT, "Medidas Especiais do Imposto de Aquisição de Imóveis").
O ponto importante é que essa dedução é aplicada por unidade. Segundo orientação da Prefeitura de Hokkaido, com o requisito de área construída entre 40 m² e 240 m² por unidade, deduzem-se até ¥12 milhões por unidade do valor de avaliação; para habitação de longo prazo certificada adquirida até 31 de março de Reiwa 13, o teto sobe para ¥13 milhões (R$418.600) (北海道「不動産取得税の軽減措置（新築住宅）」 — Governo de Hokkaido, "Redução do Imposto de Aquisição de Imóveis (Casa Nova)").
Numa configuração de 1 unidade própria + 2 alugadas, com cada unidade de 40 m² ou mais, o cálculo simples dá um teto de dedução de ¥12 milhões × 3 = ¥36 milhões (aprox. R$1,159 milhão). Dividir as unidades alugadas em espaços menores que 40 m² faz perder essa faixa inteira — um ponto a confirmar antes de fechar a planta. Requisitos e aplicação variam por província (都道府県); confirme com a repartição fiscal estadual (県税事務所) responsável pelo terreno onde vai construir.
Herança e saída: os 3 pontos mais esquecidos na casa combinada
A avaliação do terreno com imóvel alugado não é "≈20% de redução"
É comum ouvir que o terreno com imóvel alugado (貸家建付地, kashiya-tsuke-chi) tem redução de avaliação para fins de imposto sobre herança de "cerca de 20%, uniformemente" — mas essa explicação não é precisa. A fórmula da NTA é a seguinte:
Valor do terreno com imóvel alugado = valor como terreno de uso próprio − (valor como terreno de uso próprio × proporção do direito de superfície × proporção do direito de locação × proporção de ocupação alugada)
A proporção do direito de superfície (借地権割合) varia por região, e se confirma no mapa de preços de referência viária (路線価図) ou na tabela de coeficientes de avaliação. A proporção de ocupação alugada é a soma da área de cada unidade independente efetivamente alugada na data de referência, dividida pela soma da área de todas as unidades independentes do prédio (国税庁 No.4614「貸家建付地の評価」 — NTA, No.4614, "Avaliação de Terreno com Imóvel Alugado"). Com proporção do direito de locação de 30% e ocupação alugada de 1,0: se a proporção do direito de superfície for 40%, a redução é de 12%; se 50%, 15%; se 60%, 18%; se 70%, 21%. Ou seja, "cerca de 20%" só vale em regiões com proporção do direito de superfície de 60% a 70%.
Além disso, a casa combinada tem uma restrição importante: o terreno correspondente à parte residencial própria não se qualifica como terreno com imóvel alugado. Num modelo com avaliação de uso próprio de ¥50 milhões (R$1,61 milhão), proporção do direito de superfície de 60% e parte alugada de 44,4% da área construída, a parte avaliada como terreno com imóvel alugado é ¥50 milhões × 44,4% = aprox. ¥22,22 milhões (R$715.500), e a redução é de ¥22,22 milhões × 0,6 × 0,3 = aprox. ¥4 milhões (R$128.800). Olhando o terreno inteiro, a redução fica em torno de apenas 8% — bem distante dos ¥9 milhões (18%, R$289.800) que se obteriam construindo um prédio de apartamentos inteiro no mesmo terreno. A lógica da avaliação para imposto sobre herança está detalhada em a relação entre gestão de locação e planejamento de imposto sobre herança.
Para o leitor brasileiro ou português, vale registrar: o imposto sobre herança japonês (相続税, sōzokuzei), com essas reduções de avaliação por uso locatício, não tem equivalente direto no ITCMD estadual brasileiro nem no Imposto do Selo português sobre transmissões gratuitas — ambos calculados de forma mais direta sobre o valor de mercado, sem esse mecanismo específico de desconto por área alugada versus área de uso próprio.
O regime especial para pequenos lotes não permite cumulação total
O regime especial para pequenos lotes tem duas modalidades: residencial específico (limite de 330 m², redução de 80%) e uso para locação (200 m², redução de 50%). Na casa combinada, ambas podem se aplicar, mas, ao optar pela modalidade de uso para locação, é preciso caber na seguinte fórmula de ajuste:
(uso específico para negócio ① + ②) × 200/400 + residencial específico ⑥ × 200/330 + (uso para locação ③ + ④ + ⑤) ≦ 200 m²
Verificando num caso com terreno de 200 m², 50% residencial e 50% alugado: residencial específico 100 m² × 200/330 = 60,6 m², uso para locação 100 m², soma de 160,6 m² — dentro do limite de 200 m², então ambos podem ser aplicados.
Já num caso com terreno de 330 m², 2/3 residencial (220 m²) e 1/3 alugado (110 m²): 220 m² × 200/330 = 133,3 m² + 110 m² = 243,3 m², o que ultrapassa o teto de 200 m². Nesse caso, é preciso escolher qual modalidade priorizar, e parte do imóvel fica sem a redução. Quanto maior o terreno e maior a proporção residencial, mais apertado fica esse teto (国税庁 No.4124 — NTA, No.4124).
O desconto de ¥30 milhões na venda vale só para a parte de uso próprio
A saída também é um mundo de rateio. O desconto especial de ¥30 milhões (aprox. R$966.000) na venda de bem de uso residencial só se aplica à parte efetivamente usada como moradia própria. Só quando a parte de uso próprio corresponde a aproximadamente 90% ou mais do total é que o imóvel inteiro pode ser tratado como residencial para fins dessa dedução (国税庁 No.3452「店舗併用住宅を売ったときの特例」 — NTA, No.3452, "Regime Especial na Venda de Casa Combinada com Loja"). No modelo com 55,6% de proporção residencial, apenas aprox. 55,6% do ganho de capital seria elegível ao desconto, e o restante seria tributado como ganho de capital comum.
A estrutura de saída com poucos compradores
Na venda, a casa combinada enfrenta dois tipos de comprador com critérios de avaliação opostos. Quem procura moradia própria evita "ter outra pessoa morando no mesmo prédio", e o investidor avalia que "a parte onde o antigo proprietário morava não gera renda". É uma estrutura difícil de agradar plenamente qualquer um dos dois lados. Na herança, como o imóvel não pode ser fisicamente dividido, também é comum cair em copropriedade, exigindo consenso de todos os herdeiros para vender ou fazer uma reforma de grande porte. Definir, antes mesmo de construir, quem herdará o imóvel e como é um ponto que vale a pena decidir com antecedência.
Os atritos de morar no mesmo prédio
Depois de tantos números, vale organizar também os riscos do dia a dia. Alguns atritos podem ser reduzidos pelo projeto; outros, não.
- Ruído: passos, volume da TV, voz de crianças. É especialmente comum em estrutura de madeira, e materiais de isolamento acústico ou piso/teto duplo podem elevar o custo por tsubo em dezenas de milhares de ienes. É um risco que o projeto consegue reduzir bastante.
- Regras de área comum: dia de coleta de lixo, uso do estacionamento e do jardim. Separar entrada, escada e circulação reduz o contato e, com isso, o atrito.
- Reclamação direta / atraso no aluguel: sem uma administradora no meio, tanto o chamado de manutenção de madrugada quanto a cobrança de atraso caem direto no colo do proprietário. Isso o projeto não resolve. A taxa de administração fica em torno de 5% do aluguel, mas, considerando o desgaste emocional, é um gasto que compensa.
A maioria de quem tropeça na casa combinada se desgasta não pelas contas, mas pelo relacionamento humano. Recomendamos montar o fluxo de caixa já supondo a administração terceirizada desde o início.
Para quem a casa combinada faz sentido — e para quem não
Checklist em 3 eixos
Vamos transformar tudo isso em perguntas de sim ou não.
Eixo financeiro
- Mesmo com renda de aluguel zero, você consegue continuar pagando a parcela mensal com o orçamento familiar?
- Você consegue continuar pagando se os juros subirem 2 pontos percentuais?
- Você já simulou o fluxo de caixa depois que a dedução do financiamento habitacional acabar, em 13 anos?
- Você consegue reservar, à parte, o valor para reparos de grande porte daqui a 10 anos?
Eixo de localização
- Você já confirmou o aluguel de mercado da planta pretendida, com 3 ou mais exemplos reais no entorno do terreno?
- Você já checou a taxa de vacância do entorno pelo número de anúncios em portais imobiliários?
- Você tem alguma base para acreditar que a demanda de locação continuará nessa localização daqui a 20 anos?
- A área do terreno e o zoneamento permitem um porte viável mesmo garantindo 1/2 ou mais de uso próprio?
Eixo de vida
- Toda a família aceita que outras pessoas morem no mesmo prédio?
- O fluxo de caixa se sustenta com administração terceirizada?
- Você tem perspectiva de continuar morando nessa casa daqui a 10 ou 20 anos?
- Vocês já começaram a conversar sobre quem herdará o imóvel?
Se algum eixo tem muitos "nãos", é ali que está o ponto a resolver primeiro.
Os 5 números para confirmar antes de construir
- Proporção residencial: a parte residencial em relação à área total construída. Abaixo de 1/2, financiamento e tributação mudam de categoria por completo.
- Aluguel previsto: não a média nacional, mas o aluguel de mercado do terreno onde vai construir — confirme com 3 ou mais exemplos reais.
- Taxa de juros aplicável: a taxa real oferecida pela instituição financeira. Em agosto de 2026, o fixo em todo o período está na casa dos 3%.
- Comprometimento de renda com a parcela: a proporção da parcela anual sobre a renda anual. O critério do Flat 35 é de até 30% para renda anual abaixo de ¥4 milhões (R$128.800), e até 35% para renda igual ou acima disso.
- Saldo em caixa com 3 meses de vacância: quanto sai do orçamento familiar quando uma unidade fica vaga por 3 meses.
Conclusão: o caminho mais curto para decidir com números
Como produto de investimento, a casa combinada perde para um prédio de locação inteiro. A rentabilidade sobre o custo total do projeto fica em torno de 2%, abaixo até da rentabilidade esperada para prédios de locação inteiros do Japan Real Estate Institute (3,6% a 3,7% em Tóquio, zona sul). Ainda assim, se há um motivo para escolhê-la, é este único ponto: diluir o custo de moradia com aluguel, enquanto se constrói patrimônio.
A ordem de decisão é clara. Primeiro, fixe a proporção residencial em 1/2 ou mais. Depois, use a tabela de custo de construção da NTA para ter uma estimativa do custo de obra, e o aluguel de mercado local para estimar a renda. Em seguida, obtenha a taxa de juros real junto à instituição financeira, e calcule quanto sairia do orçamento familiar com 3 meses de vacância. Reunindo tudo isso numa única folha, a decisão de construir ou não se torna evidente por si só.
O que prezamos é comunicar as informações com transparência, incluindo as desvantagens. A casa combinada não é um produto voltado a ganho de curto prazo. Acreditamos que é uma opção que vale a pena considerar justamente para quem organiza a vida da família e o patrimônio com visão de longo prazo.
Perguntas frequentes
P1. Que percentual da área construída a parte residencial deve ter?
Recomendamos garantir 50% ou mais da área total construída. Abaixo de 50%, o financiamento deixa de ser habitacional e passa a ser tratado como financiamento para imóvel de investimento, a dedução do financiamento habitacional deixa de valer, e o alcance do desconto especial de ¥30 milhões (R$966.000) na venda também encolhe. No modelo deste artigo, só a dedução do financiamento habitacional já representa uma diferença de aprox. ¥3,03 milhões (R$97.600) ao longo de 13 anos. Na maioria dos casos, é mais vantajoso garantir os 50% e ajustar rentabilidade pelo número de unidades ou pela planta, do que priorizar rentabilidade reduzindo a parte própria para 49%.
P2. O Flat 35 pode ser usado numa casa combinada?
Não pode ser usado na parte destinada a aluguel. A Japan Housing Finance Agency declara que "o Flat 35 não pode ser usado para financiar a aquisição de imóveis de investimento, como imóveis destinados a locação a terceiros", e o custo de construção ou valor de compra de partes não residenciais, como lojas e escritórios, também fica fora do valor financiável. A agência confirma periodicamente a real ocupação do imóvel, e, se constatada locação a terceiros, pode exigir a quitação total do saldo de uma vez. Numa casa combinada, as alternativas são financiamento habitacional privado, uma linha específica para casa combinada de alguma instituição financeira, ou financiamento para prédio de apartamentos.
P3. Quanto se recebe de dedução do financiamento habitacional?
É 0,7% do saldo de final de ano do financiamento multiplicado pela proporção residencial. No modelo com 180 m² de área construída, 100 m² residenciais (proporção residencial de 55,6%), saldo de financiamento da edificação de ¥40 milhões (R$1,288 milhão) e do terreno de ¥20 milhões (R$644.000), o valor elegível à dedução é de aprox. ¥33,33 milhões (R$1,073 milhão), a dedução anual é de aprox. ¥233 mil (R$7.500), e o acumulado em 13 anos é de aprox. ¥3,03 milhões (R$97.600). Um ponto-chave é que a parte do financiamento do terreno também entra no rateio. Se a parte residencial for de aproximadamente 90% ou mais, o imóvel inteiro pode ser tratado como residencial, sem rateio. A dedução é limitada ao valor do imposto de renda devido, então, dependendo da renda, pode não ser totalmente aproveitada.
P4. Quanto o imposto sobre a propriedade muda conforme a proporção residencial?
O imposto sobre a propriedade do terreno não muda pela proporção da casa própria. O regime especial para terreno residencial é definido pela proporção residencial (área residencial ÷ área total construída), e as unidades alugadas também contam como parte residencial. Numa casa combinada composta só por unidades residenciais, sem loja nem escritório anexo, a proporção residencial é 100% e a taxa de terreno residencial é 1,0, seja qual for a proporção da casa própria. O que conta é o número de unidades: o teto do terreno residencial de pequeno porte (base de cálculo a 1/6) é de 200 m² por unidade, então, com 1 unidade própria + 2 alugadas, chega a 600 m². No modelo com terreno de 300 m² e avaliação de ¥45 milhões (R$1,449 milhão), o valor ficou cerca de ¥50 mil (R$1.610) mais barato por ano do que numa residência exclusiva.
P5. Na herança, dá para usar o regime especial para pequenos lotes tanto na parte residencial quanto na alugada?
Só dentro do que couber na fórmula de ajuste do teto de área. Combinando residencial específico (330 m², redução de 80%) e uso para locação (200 m², redução de 50%), é preciso satisfazer "residencial específico × 200/330 + uso para locação ≤ 200 m²". Com terreno de 200 m² e 50% residencial, dá 60,6 m² + 100 m² = 160,6 m², cabendo nas duas modalidades; já com terreno de 330 m² e 2/3 residencial, dá 243,3 m², ultrapassando o teto. Quanto maior o terreno e maior a proporção residencial, mais desfavorável fica — recomendamos simular isso ainda em vida.
P6. Qual é a referência de custo de construção de uma casa combinada?
O mais confiável é partir do valor por m² da tabela de custo de obra da NTA (para o ano fiscal Reiwa 7). Com 180 m² de área construída, pelo valor unitário da média nacional: ¥39,06 milhões (R$1,26 milhão) em madeira, ¥56,52 milhões (R$1,82 milhão) em aço, ¥60,84 milhões (R$1,96 milhão) em concreto armado; pelo valor unitário de Tóquio: ¥41,40 milhões (R$1,33 milhão) em madeira, ¥69,12 milhões (R$2,23 milhões) em aço, ¥77,58 milhões (R$2,50 milhões) em concreto armado. A esse valor somam-se o custo do terreno e despesas diversas (honorários de projeto, registro, seguro, urbanização externa etc.). Comparar o orçamento da construtora com esse valor unitário oficial ajuda a enxergar excessos ou faltas.
Fontes e referências
- 国税庁「地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）【令和7年分用】」 — Receita Nacional do Japão (NTA), "Tabela de Custo de Obra por Região e Estrutura (por m²) — Ano Fiscal Reiwa 7" (em japonês)
- 国税庁「建物の標準的な建築価額表」 — NTA, "Tabela de Valor de Construção Padrão de Edificações" (em japonês)
- 国税庁 質疑応答事例「店舗併用住宅を新築した場合」 — NTA, Caso de Perguntas e Respostas, "Ao Construir uma Casa Combinada com Loja" (em japonês)
- 租税特別措置法関係通達 第41条関係（41-27・41-29） — Circular Administrativa relacionada à Lei de Medidas Especiais Tributárias, art. 41 (itens 41-27 e 41-29) (em japonês)
- 国税庁 No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 — NTA, No.1211-1, "Dedução Especial para Financiamento Habitacional em Caso de Construção Nova com Ocupação a partir de Reiwa 4" (em japonês)
- 国税庁 No.4614「貸家建付地の評価」 — NTA, No.4614, "Avaliação de Terreno com Imóvel Alugado" (em japonês)
- 国税庁 No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」 — NTA, No.4124, "Regime Especial para Lotes de Uso Empresarial ou Residencial Herdados (Pequenos Lotes)" (em japonês)
- 国税庁 No.3452「店舗併用住宅を売ったときの特例」 — NTA, No.3452, "Regime Especial na Venda de Casa Combinada com Loja" (em japonês)
- 国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」 — Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo (MLIT), "Resumo da Reforma Tributária do MLIT para o Ano Fiscal Reiwa 8" (em japonês)
- 国土交通省「住宅ローン減税」 — MLIT, "Dedução do Financiamento Habitacional" (em japonês)
- 国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」 — MLIT, "Medidas Especiais do Imposto de Aquisição de Imóveis" (em japonês)
- 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」 — Departamento de Estatística, Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações, "Pesquisa de Habitação e Terra Reiwa 5 — Resultado da Tabulação Básica sobre Habitações e Domicílios (dados confirmados)" (em japonês)
- 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」 — Japan Housing Finance Agency (JHF), "Condições de Uso do Flat 35" (em japonês)
- 住宅金融支援機構「【フラット35】最新の金利情報」 — JHF, "Informações Mais Recentes de Juros do Flat 35" (em japonês)
- 住宅金融支援機構「2025年度【フラット35】利用者調査結果」（令和8年7月24日） — JHF, "Pesquisa de Usuários do Flat 35 — Ano Fiscal 2025" (24 de julho de 2026) (em japonês)
- 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2026年1月調査）」 — JHF, "Pesquisa sobre a Realidade dos Usuários de Financiamento Habitacional (Pesquisa de Janeiro de 2026)" (em japonês)
- 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在） — Japan Real Estate Institute, "54ª Pesquisa de Investidores Imobiliários do Japão" (situação em abril de 2026) (em japonês)
- 大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」 — Prefeitura de Osaka, "Regime Especial da Base de Cálculo para Terreno Residencial" (em japonês)
- 北海道「不動産取得税の軽減措置（新築住宅）」 — Governo de Hokkaido, "Redução do Imposto de Aquisição de Imóveis (Casa Nova)" (em japonês)
- スルガ銀行「賃貸併用住宅ローン」 — Suruga Bank, "Financiamento para Casa Combinada" (em japonês)
