일본의 임대겸용주택(賃貸併用住宅, rental-combined house)은 자택 부분이 연면적(延床面積)의 2분의 1 이상인지 여부에 따라 이용 가능한 대출의 종류, 주택대출공제(住宅ローン控除, 모기지 세액공제)의 대상 금액, 매각 시 특별공제의 적용 범위가 한꺼번에 달라집니다. 이 한 가지 기준이 수지 계산 전체의 전제가 됩니다.
이 글은 임대겸용주택을 지을지 말지를 앞두고 검토 중인 분들을 위해, 2026년 시점의 1차 자료만으로 "내 경우의 숫자"를 직접 계산할 수 있도록 정리한 것입니다. 국세청(国税庁, National Tax Agency)의 공사비용표에 따른 구조별·지역별 건축비, 총무성(総務省, Ministry of Internal Affairs and Communications)의 공적 임대료 통계를 이용한 수익률 계산, 그리고 가장 헷갈리기 쉬운 면적안분(面積按分, floor-area apportionment) 규칙을 계산 예시와 함께 정리합니다. 막연한 "시세" 감각이 아니라 출처가 명확한 숫자로 판단하실 수 있도록 하는 것이 이 글의 목표입니다.
임대겸용주택은 일본 특유의 주택 형태로, 한국의 전형적인 부동산 투자 방식과는 출발점부터 다릅니다. 한국에는 전세(傳貰) 제도가 있어 임차인의 보증금을 지렛대 삼아 매입 자금 부담을 낮추는 것이 가능하지만, 일본의 임대차 시장에는 전세에 해당하는 제도가 존재하지 않습니다. 일본의 임대인은 매달 월세(月払い家賃)만을 받고, 매입 자금은 원칙적으로 은행 대출, 즉 전액 차입으로 조달해야 합니다. 한국 투자자가 임대겸용주택을 검토한다면 보증금으로 대출 원금을 상쇄하는 익숙한 셈법은 통하지 않으며, 매달 발생하는 원리금 상환액을 임대료 수입과 본인 소득으로 그대로 감당해야 한다는 전제에서 출발해야 합니다.
이하 본문에 등장하는 엔화(円) 금액에는 이해를 돕기 위해 원화 환산액을 병기합니다. 환율은 2026년 8월 기준 100엔≈920원을 적용한 개산치이며, 실제 환율은 시시각각 변동하므로 투자 판단 시에는 반드시 최신 환율로 재계산하시기 바랍니다. 표 안의 금액은 지면 관계상 엔화만 표기하되, 동일한 환율 기준이 그대로 적용됩니다.
이 글의 포인트
- 자택 비율이 연면적의 2분의 1을 밑돌면 주택담보대출 상품을 이용할 수 없어 투자용 부동산대출로 취급되며, 주택대출공제도 적용받지 못합니다.
- 반면 재산세(固定資産税)의 주택용지 특례는 자택 비율이 아니라 거주 비율로 정해집니다. 임대 세대도 거주 부분에 해당하므로, 세대 수만큼 소규모주택용지 한도(1세대당 200㎡)가 넓어집니다.
- 플랫35(【フラット35】, Flat 35, 일본주택금융지원기구의 전기간 고정금리 대출)는 제3자에게 임대할 목적의 물건에는 이용할 수 없으며, 비주택 부분은 대출 대상에서 제외됩니다. 임대겸용주택에서는 민간 주택담보대출이나 전용 상품을 찾아야 합니다.
- 2026년 8월 자금 수령분 플랫35(차입기간 21년 이상 35년 이하)의 최다 적용금리는 연 3.290%입니다. 금리 1%를 전제로 한 수지계획은 더 이상 성립하지 않습니다.
- 국세청 공사비용표에 따르면 도쿄도의 철근콘크리트조는 1㎡당 431천엔(약 396만원, 평 환산 약 142만엔·약 1,306만원)입니다. 평(坪, tsubo, 한국에서도 부동산 시세에 흔히 쓰이는 약 3.3㎡ 단위로, 일본의 坪와 정확히 같은 단위입니다)당 환산 기준으로도 지역과 구조에 따라 건축비가 거의 두 배까지 차이 납니다.
- 레이와 8년도(令和8年度, 2026년도) 세제개정으로 주택론감세(住宅ローン減税, 모기지 세액공제)는 5년 연장되었지만, 에너지 성능이 낮은 '기타주택(その他住宅)'의 신축은 원칙적으로 지원 대상에서 제외됩니다.
임대겸용주택이란｜'자택 1/2 이상'이 최대 분기점이 되는 이유
임대겸용주택이란 하나의 건물 안에 오너 본인이 거주하는 자택 부분과, 제3자에게 임대하는 임대 세대가 함께 존재하는 주택을 말합니다. 거주공간과 수익형 부동산이라는 두 가지 성격을 한 동의 건물이 동시에 가지기 때문에, 각종 제도의 적용도 자택 부분과 임대 부분을 나누어 따져야 합니다.
자택 비율에 따라 달라지는 5가지
임대겸용주택을 검토할 때 가장 먼저 정해야 하는 것은 평면 구성도, 구조도 아닌 연면적에서 자택 부분이 차지하는 비율입니다. 이 숫자 하나가 아래 다섯 가지 제도에 관련됩니다. 다만 뒤에서 설명하듯 재산세만은 판정 기준이 다르므로, 다섯 가지를 한꺼번에 같은 기준으로 외우지 않는 것이 중요합니다.
- 대출 종류: 예를 들어 스루가은행(スルガ銀行, Suruga Bank)의 임대겸용주택 전용 대출은 본인 거주 부분이 50% 이상이면 주택담보대출 상품으로, 50% 미만이면 투자용 부동산대출 상품으로 취급한다고 안내하고 있습니다(스루가은행 「임대겸용주택 대출」).
- 주택대출공제: 바닥면적의 2분의 1 이상을 오로지 본인 거주 목적으로 사용하고 있어야 한다는 것이 적용 요건입니다. 이 기준을 밑돌면 공제액은 0원이 됩니다.
- 재산세: 이 항목만은 기준이 다릅니다. 주택용지 특례는 자택 비율이 아니라 거주 비율(임대 세대 포함)로 판정되며, 세대 수에 비례해 소규모주택용지 한도가 넓어집니다.
- 상속세: 자택 부분과 임대 부분에 적용되는 소규모택지 등의 특례(小規模宅地等の特例) 한도가 별도로 계산되며, 게다가 두 특례를 완전히 동시에 적용받을 수는 없습니다.
- 매각 시: 거주용 재산 3,000만엔(약 2,760만원) 특별공제를 받을 수 있는 것은 본인이 실제로 거주 목적으로 사용하던 부분에 한정됩니다.
즉 자택 비율은 설계상의 취향이 아니라 세무와 금융의 분기점입니다. 저희가 상담을 받을 때 가장 먼저 확인하는 것도 바로 이 숫자입니다.
일반 단독주택·일동 임대아파트와의 차이
역할로 정리하면 차이가 분명해집니다. 주분주택(注文住宅, 한국의 맞춤형 단독주택 신축에 해당)은 거주를 위한 건물로 수익을 내지 않습니다. 일동 임대아파트(一棟アパート)는 수익을 위한 건물로 오너 본인은 거주하지 않습니다. 임대겸용주택은 그 중간에 위치하며, 주거비를 임대료로 상쇄하면서 동시에 자산을 보유한다는 설계 사상을 가진 건물입니다.
그렇기 때문에 일동 임대아파트와 같은 수익률을 기대하면 실망하게 됩니다. 수익을 내지 않는 자택 부분에 투자금의 절반 이상을 배분하고 있는 이상, 투자 효율 면에서 일동 임대주택을 이기는 것은 구조적으로 어렵기 때문입니다. 따라서 판단해야 할 기준은 "수익률이 높은가"가 아니라, "본인이 원래 지불했어야 할 월세와 비교했을 때 유리한가"입니다. 한국의 갭투자나 전세를 낀 레버리지 투자와 달리, 임대겸용주택은 애초부터 투자수익률 극대화가 아니라 자가 거주비 절감을 목적으로 설계된 상품이라는 점을 이해해야 합니다.
임대겸용주택 비용 시세｜2026년 시점 구조별·지역별 건축비
건축비는 업계에서 흔히 말하는 "평당 얼마"가 아니라, 공적 통계치에서 출발할 것을 권합니다.
국세청 공사비용표로 보는 구조별·지역별 1㎡ 단가
국세청(国税庁)이 재해로 인한 주택 손실액을 산정하기 위해 공표하는 공사비용표는 지역별·구조별 1㎡당 공사비용을 나타낸 것으로, 시공사 견적서를 비교하는 기준선으로 활용할 수 있습니다. 아래 표는 「지역별・구조별 공사비용표(1㎡당)【레이와 7년(2025년)분용】」에서 주요 지역을 발췌해, 평 단가(1평=3.30578㎡)로 환산한 것입니다.
| 지역 | 목조 | 철골조 | 철골철근콘크리트조 | 철근콘크리트조 |
|---|---|---|---|---|
| 전국평균 | 217천엔/㎡(약 71.7만엔/평) | 314천엔/㎡(약 103.8만엔/평) | 334천엔/㎡(약 110.4만엔/평) | 338천엔/㎡(약 111.7만엔/평) |
| 도쿄도 | 230천엔/㎡(약 76.0만엔/평) | 384천엔/㎡(약 126.9만엔/평) | 404천엔/㎡(약 133.6만엔/평) | 431천엔/㎡(약 142.5만엔/평) |
| 가나가와현 | 217천엔/㎡(약 71.7만엔/평) | 355천엔/㎡(약 117.4만엔/평) | 378천엔/㎡(약 125.0만엔/평) | 361천엔/㎡(약 119.3만엔/평) |
| 치바현 | 217천엔/㎡(약 71.7만엔/평) | 321천엔/㎡(약 106.1만엔/평) | 335천엔/㎡(약 110.7만엔/평) | 359천엔/㎡(약 118.7만엔/평) |
| 사이타마현 | 217천엔/㎡(약 71.7만엔/평) | 314천엔/㎡(약 103.8만엔/평) | 334천엔/㎡(약 110.4만엔/평) | 354천엔/㎡(약 117.0만엔/평) |
| 오사카부 | 217천엔/㎡(약 71.7만엔/평) | 314천엔/㎡(약 103.8만엔/평) | 334천엔/㎡(약 110.4만엔/평) | 338천엔/㎡(약 111.7만엔/평) |
평 단가 환산은 당사가 계산한 것입니다. 주목할 점은 지역 차입니다. 목조는 전국평균과 도쿄도가 거의 차이가 없는 반면, 철근콘크리트조는 전국평균 111.7만엔/평에 비해 도쿄도가 142.5만엔/평으로 약 1.3배나 높습니다. 도심에서 방음성을 우선해 철근콘크리트조를 선택한다면, 이 차이가 총사업비에서 수천만엔(수억원) 단위로 벌어질 수 있습니다(출처: 국세청(国税庁)).
건축비는 5년 만에 20% 상승했다
또 하나 짚어야 할 것이 건축비의 추이입니다. 국세청의 「건물의 표준적인 건축가액표(建物の標準的な建築価額表)」는 건축 착공통계의 공사비 예정액을 바닥면적으로 나눈 1㎡당 단가를 연도별로 제시하고 있습니다.
| 건축연도 | 목조・목골모르타르조 | 철골조 | 철근콘크리트조 | 철골철근콘크리트조 |
|---|---|---|---|---|
| 레이와 원년(2019년) | 170.1천엔/㎡ | 228.8천엔/㎡ | 285.6천엔/㎡ | 363.3천엔/㎡ |
| 레이와 2년(2020년) | 172.0천엔/㎡ | 230.2천엔/㎡ | 276.9천엔/㎡ | 279.2천엔/㎡ |
| 레이와 3년(2021년) | 172.2천엔/㎡ | 227.3천엔/㎡ | 288.2천엔/㎡ | 338.4천엔/㎡ |
| 레이와 4년(2022년) | 176.2천엔/㎡ | 241.5천엔/㎡ | 277.5천엔/㎡ | 434.4천엔/㎡ |
| 레이와 5년(2023년) | 204.1천엔/㎡ | 281.1천엔/㎡ | 314.3천엔/㎡ | 366.7천엔/㎡ |
레이와 원년부터 레이와 5년까지 목조는 약 20.0%, 철골조는 약 22.9%, 철근콘크리트조는 약 10.0% 상승했습니다(국세청 「건물의 표준적인 건축가액표」). 몇 년 전에 받은 견적을 그대로 자금계획에 사용하면, 착공 시점에 수백만엔(수천만원) 단위의 자금 부족이 발생할 수 있습니다. 건축비 상승의 배경에 대해서는 건축비 급등 국면에서의 투자 판단도 함께 참고하시기 바랍니다.
연면적 180㎡ 모델로 총사업비를 산출한다
여기서부터는 이 글 전체에서 사용할 공통 모델을 설정합니다. 대지 200㎡, 연면적 180㎡(자택 100㎡+임대 2세대로 80㎡), 자택 비율 55.6%라는 설계입니다. 토지는 이미 보유하고 있거나, 2,400만엔(약 2,208만원)에 취득한 것으로 가정합니다.
| 항목 | 목조(전국평균 단가) | 철골조(전국평균 단가) | 철근콘크리트조(도쿄도 단가) |
|---|---|---|---|
| 건축비(연면적 180㎡) | 3,906만엔 | 5,652만엔 | 7,758만엔 |
| 제반비용(건축비의 10%로 가정) | 약 391만엔 | 약 565만엔 | 약 776만엔 |
| 토지 | 2,400만엔 | 2,400만엔 | 2,400만엔 |
| 총사업비 | 약 6,700만엔(약 6억 1,640만원) | 약 8,620만엔(약 7억 9,304만원) | 약 1억 930만엔(약 10억 555만원) |
건축비는 앞서 제시한 공사비용표 단가에 180㎡를 곱한 것입니다. 제반비용(설계료, 등기비용, 화재보험, 외부구조물, 지반개량 등)은 건축비의 10%로 둔 가정치이므로, 실제 견적으로 대체해 주십시오. 이 과정을 생략하면 이후의 수익률 계산이 모두 어긋나게 됩니다.
자택 단독과 비교하면 얼마나 늘어나는가
주택금융지원기구(住宅金融支援機構)의 「2025년도 【플랫35】 이용자 조사 결과」(레이와 8년 7월 24일 공표, 대환대출 제외 35,553건)에 따르면, 평균 소요자금은 맞춤형 단독주택 4,262만엔(전년도 대비 +326만엔), 토지 포함 맞춤형 단독주택 5,313만엔(동 +306만엔), 평균 세대연수입은 맞춤형 단독주택 719만엔, 토지 포함 맞춤형 단독주택 742만엔이었습니다(주택금융지원기구). 앞의 목조 모델 약 6,700만엔은 토지 포함 맞춤형 단독주택 평균보다 약 1,400만엔(약 1,288만원) 많은 수준입니다. 이 차액을 임대수입으로 회수할 수 있는지가 임대겸용주택의 성패를 가릅니다.
임대겸용주택 수익률은 몇 %가 되는가｜공적 데이터의 임대료로 계산한다
결론부터 말씀드리면, 공적 통계의 평균 임대료를 사용해 계산할 경우 임대 부분만 놓고 본 표면수익률은 4% 초반대, 총사업비 대비로는 2% 안팎에 그칩니다. 일동 임대아파트의 8~10%라는 숫자를 기대하고 검토를 시작하면 현실과의 괴리에 놀라게 됩니다. 한국의 오피스텔·원룸 임대 투자에서 흔히 보는 수익률 감각과 비교하면 상당히 낮은 수준이라는 점을 미리 이해해 둘 필요가 있습니다.
표면수익률과 실질수익률의 정의
- 표면수익률＝연간 임대수입 ÷ 투자액 × 100
- 실질수익률＝(연간 임대수입－연간 제반경비) ÷ (투자액＋취득 시 제반비용) × 100
임대겸용주택에서는 "투자액"을 어떻게 잡느냐에 따라 숫자가 크게 달라집니다. 총사업비 전체로 나누면 낮게, 임대 부분에 안분한 금액으로 나누면 높게 나옵니다. 둘 중 한쪽만 보여주는 자료는 판단 근거가 되지 못합니다. 차감하는 제반경비는 관리위탁료, 재산세·도시계획세, 화재보험료, 수선적립금, 공실손실, 세무사 보수 등입니다.
총무성의 임대료 데이터를 적용한 수익률 계산
총무성 통계국(総務省統計局)의 「레이와 5년 주택・토지통계조사」에 따르면, 민영임대주택의 월평균 임대료는 목조 54,409엔, 비목조 68,548엔(모두 전국평균)입니다. 임대주택 전체 평균은 59,656엔으로, 2018년 대비 7.1% 증가했습니다(총무성 통계국). 이 숫자를 앞서의 모델에 적용해 봅니다.
| 항목 | 목조 모델 | 철골조 모델 |
|---|---|---|
| 예상 임대료(1세대당 월액) | 54,409엔 | 68,548엔 |
| 연간 임대수입(임대 2세대) | 약 130.6만엔 | 약 164.5만엔 |
| 총사업비 | 약 6,700만엔 | 약 8,620만엔 |
| 임대 부분 안분 투자액(80/180) | 약 2,980만엔 | 약 3,830만엔 |
| 임대 부분 표면수익률 | 약 4.4% | 약 4.3% |
| 총사업비 대비 수익률 | 약 1.9% | 약 1.9% |
철골조 모델로 실질수익률도 산출해 봅니다. 관리위탁료를 임대료의 5%(약 8.2만엔), 재산세·도시계획세 15만엔, 화재보험 3만엔, 수선적립금 16만엔, 공실손실을 임대료의 10%(약 16.5만엔)로 가정하면 제반경비는 연 약 58.7만엔입니다. 이를 차감한 실수령액은 약 105.8만엔이 되며, 임대 부분에 대한 실질수익률은 약 2.8%가 됩니다.
다만 이 계산은 전국평균 임대료를 그대로 사용한 보수적인 가정입니다. 실제 사례에서는 건축 예정지의 모집임대료로 치환해 다시 계산해 보시기 바랍니다.
기대수익률과의 비교
이 4%대가 높은지 낮은지, 프로 투자자가 요구하는 수준과 나란히 놓아 봅니다. 일본부동산연구소(日本不動産研究所)의 「제54회 부동산투자가 조사」(2026년 4월 현재, 2026년 5월 27일 공표)에 나타난 임대주택 일동(一棟)의 기대수익률은 다음과 같습니다.
| 조사 지구 | 원룸 타입 | 패밀리 타입 |
|---|---|---|
| 도쿄·조난(城南) | 3.6% | 3.7% |
| 오사카 | 4.2% | 4.3% |
| 후쿠오카 | 4.5% | 4.5% |
| 삿포로 | 4.9% | 5.0% |
| (참고) 본 기사의 임대겸용주택 모델 | 임대 부분 표면수익률 약 4.3~4.4%／총사업비 기준 약 1.9% | |
출처는 일본부동산연구소 「제54회 부동산투자가 조사」입니다. 동 조사에 따르면 도쿄·조난 지구의 기대수익률은 원룸 타입 3.6%, 패밀리 타입 3.7%로, 두 유형 모두 직전 조사 대비 0.1포인트 하락했습니다.
임대 부분만 떼어놓고 보면 지방 도시의 기대수익률과 비슷한 수준이지만, 총사업비 기준으로 보면 2%를 밑돕니다. 이 차이야말로 임대겸용주택이 "투자 상품"이 아니라 "주거비 압축 수단"인 이유입니다. 서울의 갭투자·오피스텔 임대 수익률과 비교하면 확연히 낮게 느껴지겠지만, 애초에 비교 대상이 다르다는 점을 기억해야 합니다. 수익률 계산과 실패 요인의 관계는 아파트 경영 실패 7패턴｜2026년 관리회사 판별법에서도 자세히 정리하고 있습니다.
1세대가 공실이 되면 수입이 절반이 되는 구조
임대겸용주택의 공실 리스크는 일동 임대아파트와 성격이 다릅니다. 임대 세대수가 1~2세대뿐이기 때문에 1세대만 비어도 수입이 절반으로 줄어들며, 리스크 분산이 되지 않습니다.
시장 환경도 갈수록 어려워지고 있습니다. 레이와 5년 주택・토지통계조사에서는 전국의 빈집이 900만 2천 채, 빈집률 13.8%로 모두 사상 최다・사상 최고치를 기록했습니다. 이 중 임대용 빈집은 443만 6천 채로, 공동주택 빈집의 78.5%(394만 7천 채)가 임대용 빈집입니다.
앞서의 철골조 모델에서, 2세대 중 1세대가 3개월간 공실이 되는 경우를 계산해 봅니다. 임대료 감소분이 68,548엔×3개월=약 20.6만엔, 원상회복비와 광고료를 합쳐 약 17만엔이라 하면, 영향 금액은 연간 약 37.6만엔(약 346만원)입니다. 연간 임대수입 164.5만엔의 약 23%가 사라지는 셈입니다. 이 금액을 감당할 수 있는 가계인지가 착공 전 판단 자료가 됩니다.
면적안분의 모든 것｜제도마다 '무엇으로 안분하는가'가 다르다
임대겸용주택에서 가장 오해가 많은 부분이 안분(按分, apportionment)입니다. 제도마다 안분 기준도, 분기점이 되는 비율도 다릅니다. 먼저 전체 그림을 표 하나로 파악해 주십시오. 한국의 주택 관련 세제는 대체로 실거주 여부와 보유 주택 수를 기준으로 단순하게 판정되지만, 일본의 병용주택 세제는 제도별로 안분 기준 자체가 다르다는 점이 가장 큰 차이입니다.
면적안분 규칙 조견표(7개 제도)
| 제도 | 안분의 기준 | 자택 비율 1/2 분기점에서 무엇이 바뀌는가 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 주택대출공제 | 거주용 부분의 바닥면적 ÷ 가옥의 총바닥면적. 토지도 같은 비율로 안분 | 바닥면적의 1/2 이상을 본인 거주용으로 사용하지 않으면 공제 자체를 받을 수 없음 | 조세특별조치법 시행령 제26조 제7항, 조치법 관계 통달 41-27 |
| 재산세 주택용지 특례 | 대지면적 × 주택용지의 율(거주 비율로 결정). 거주 비율＝거주 부분의 바닥면적÷연바닥면적으로, 임대 세대도 거주 부분에 포함 | 자택 비율로는 바뀌지 않음. 점포・사무소를 병설해 거주 비율이 1/2 미만이 되면 율이 0.5로 낮아짐 | 지방세법(지자체의 주택용지 특례) |
| 신축주택 재산세 감액 | 세대별로 바닥면적으로 판정(1세대당 120㎡까지) | 자택 비율이 아니라 각 세대의 바닥면적 요건(원칙 40㎡ 이상)으로 판정 | 지방세법(레이와 8년도 세제개정으로 연장・요건 완화) |
| 부동산취득세 과세표준 공제 | 세대별. 1세대당 1,200만엔(인정 장기우량주택은 1,300만엔) | 자택 비율이 아니라 세대수로 적용됨. 각 세대 40㎡ 이상 240㎡ 이하가 조건 | 국토교통성・각 도도부현 |
| 필요경비・감가상각 | 임대 부분의 바닥면적 비율이 원칙. 합리적이라면 다른 방법도 가능 | 자택 부분에 대응하는 경비는 필요경비가 되지 않음 | 소득세의 부동산소득 계산 |
| 소규모택지 등의 특례 | 특정거주용 330㎡・80% 감액 / 대부사업용 200㎡・50% 감액. 조정산식으로 한도면적을 판정 | 자택 면적이 클수록 대부사업용 한도를 압박해 완전 병용이 불가능해짐 | 국세청 No.4124 |
| 매각 시 3,000만엔 특별공제 | 거주용 부분의 바닥면적 비율로 가옥・부지를 안분 | 거주용 부분이 대략 90% 이상이면 전체를 거주용으로 취급 가능 | 국세청 No.3452 |
이 표만 보아도, 안분을 "하나의 규칙"이라 생각하고 설계하면 어딘가에서 누락이 생긴다는 것을 알 수 있습니다.
주택대출공제의 안분 계산
국세청은 질의응답 사례 「점포병용주택을 신축한 경우」에서 안분의 실제 예시를 제시하고 있습니다. 토지 300㎡(이 중 120㎡는 임대주차장)를 6,000만엔에 매입해 연말잔액 4,000만엔, 가옥의 총바닥면적 180㎡(1층 점포 90㎡・2층 주거 90㎡)를 3,000만엔에 신축해 연말잔액 2,000만엔이라는 사례입니다. 이 경우 공제 대상이 되는 주택차입금 등은 가옥분 1,000만엔＋토지분 1,200만엔＝2,200만엔으로 계산됩니다(국세청 질의응답 사례, 레이와 7년 8월 1일 현재 법령 등에 근거).
이를 임대겸용주택에 대입해 봅니다. 연면적 180㎡(자택 100㎡), 거주 비율 55.6%, 가옥분 차입 연말잔액 4,000만엔, 토지분 차입 연말잔액 2,000만엔이라는 모델입니다.
- 거주 비율을 구한다: 100㎡ ÷ 180㎡ ＝ 55.6%
- 가옥분을 안분한다: 4,000만엔 × 55.6% ＝ 약 2,222만엔
- 토지분을 안분한다: 2,000만엔 × 55.6% ＝ 약 1,111만엔
- 공제 대상액을 합산한다: 2,222만엔 ＋ 1,111만엔 ＝ 약 3,333만엔
- 공제액을 계산한다: 3,333만엔 × 0.7% ＝ 약 23.3만엔(연간)
13년간 누계로는 약 303만엔(약 2,788만원)입니다. 다만 공제액은 소득세액(및 다 공제하지 못한 만큼의 주민세 일부)이 상한이므로, 전부 활용할 수 있는지는 소득 수준에 달려 있습니다.
안분하지 않아도 되는 예외｜대략 90% 규칙
조세특별조치법 관계 통달 41-29에는 41-27에서 계산한 거주용 부분의 바닥면적 또는 토지 등의 면적이, 가옥의 바닥면적 또는 토지 등의 면적의 대략 90% 이상일 때는 그 전부를 거주용으로 제공하는 부분으로 보아 주택대출공제를 적용할 수 있다고 정하고 있습니다(국세청 조치법 관계 통달 제41조 관계).
임대 1세대만 작게 병설하는 설계라면 이 예외에 해당될 가능성이 있습니다. 다만 90%를 넘는 설계라면 임대수입이 극히 미미해져, 임대겸용주택으로 짓는 의미 자체가 옅어집니다. 실무에서는 "안분하는 것이 원칙"이라고 생각해 두는 것이 안전합니다.
재산세는 '주택용지의 율'로 정해진다
재산세의 주택용지 특례는 자택 비율이 아니라 거주 비율로 정해집니다. 병용주택의 부지에서는 거주 비율에 따라 정해지는 '주택용지의 율'을 부지면적에 곱한 면적만이 주택용지가 됩니다.
여기서 주의하실 점은, 거주 비율의 분자가 '자택 부분'이 아니라 '거주 부분'이라는 것입니다. 임대 세대도 사람이 거주하는 부분이므로 거주 부분에 포함됩니다. 즉 점포나 사무소를 병설하지 않는 임대겸용주택이라면, 자택 비율이 40%든 30%든 거주 비율은 100%이고 주택용지의 율은 1.0이 됩니다. "자택을 1/2 이상으로 하지 않으면 재산세 경감이 절반이 된다"는 설명을 종종 보게 되지만, 그것은 1층을 점포로 사용하는 등 비주택 부분이 있는 경우의 이야기입니다.
| 가옥의 구분 | 거주 비율 | 주택용지의 율 |
|---|---|---|
| 전용주택 | 전부 | 1.0 |
| 병용주택(지상 4층 이하) | 1/4 이상 1/2 미만 | 0.5 |
| 1/2 이상 | 1.0 | |
| 병용주택(지상 5층 이상) | 1/4 이상 1/2 미만 | 0.5 |
| 1/2 이상 3/4 미만 | 0.75 | |
| 3/4 이상 | 1.0 |
거주 비율이 1/4 미만인 병용주택의 부지는 층수와 관계없이 주택용지에 해당하지 않습니다. 그리고 주택용지로 인정된 부분에는 다음의 특례율이 적용됩니다.
| 주택용지의 구분 | 재산세 | 도시계획세 |
|---|---|---|
| 소규모주택용지(주택 1호당 200㎡ 이하 부분) | 과세표준을 가격의 1/6로 | 과세표준을 가격의 1/3으로 |
| 일반주택용지(200㎡ 초과 부분) | 과세표준을 가격의 1/3으로 | 과세표준을 가격의 2/3으로 |
특례율은 주택 1호마다 설정됩니다. 즉 자택 1세대＋임대 2세대의 3세대 구성이라면, 소규모주택용지 한도는 200㎡×3세대＝600㎡까지 넓어집니다. 이는 임대겸용주택에서 흔히 간과되는 장점입니다(오사카시 「주택용지의 과세표준 특례조치」).
세대수에 따라 토지 세액은 얼마나 달라지는가
자택 비율이 아니라 세대수가 관건이므로, 그 차이를 계산해 둡니다. 부지 300㎡, 토지 가격(평가액) 4,500만엔(1㎡당 15만엔), 지상 2층 건물이라는 모델로, 자택뿐인 전용주택과 자택 1세대＋임대 2세대의 임대겸용주택을 비교합니다. 재산세율 1.4%, 도시계획세율 0.3%로 하고, 부담조정조치는 고려하지 않는 단순 계산입니다.
| 항목 | 자택뿐인 전용주택(1세대) | 임대겸용주택(자택 1세대＋임대 2세대) |
|---|---|---|
| 소규모주택용지 한도 | 200㎡×1세대＝200㎡ | 200㎡×3세대＝600㎡ |
| 부지 300㎡의 내역 | 소규모 200㎡＋일반 100㎡ | 300㎡ 전체가 소규모 |
| 재산세 과세표준 | 3,000만엔×1/6＋1,500만엔×1/3＝1,000만엔 | 4,500만엔×1/6＝750만엔 |
| 재산세액(1.4%) | 약 14.0만엔 | 약 10.5만엔 |
| 도시계획세 과세표준 | 3,000만엔×1/3＋1,500만엔×2/3＝2,000만엔 | 4,500만엔×1/3＝1,500만엔 |
| 도시계획세액(0.3%) | 약 6.0만엔 | 약 4.5만엔 |
| 합계(연액) | 약 20.0만엔 | 약 15.0만엔 |
임대 세대를 2세대 추가하는 것만으로 토지의 재산세・도시계획세가 연간 약 5.0만엔(약 46만원) 줄어듭니다. 35년이면 175만엔의 차이입니다. 부지가 넓을수록, 또 세대수가 많을수록 이 효과는 커집니다. 실제 세액은 지자체의 평가와 부담조정조치에 따라 달라지므로, 설계 단계에서 시구정촌(市区町村) 담당 부서에 확인해 주십시오.
필요경비・감가상각의 안분
부동산소득 계산에서는 건물의 감가상각비, 수선비, 화재보험료, 재산세, 차입금 이자 등을 안분해, 임대 부분에 대응하는 금액만을 필요경비로 처리합니다. 안분 기준은 바닥면적 비율이 원칙입니다. 합리적이라면 다른 기준도 인정되지만, 한 번 정한 방법은 계속 적용해야 하며 연도마다 유리한 방법으로 바꿀 수는 없습니다.
청색신고(青色申告)를 선택하면 특별공제도 받을 수 있지만, 임대 세대수가 적은 임대겸용주택에서는 사업적 규모(대략 5동 10실)에 미달해 공제액이 작게 머무는 경우가 있습니다. 이 점은 세무사에게 확인하시기 바랍니다.
임대겸용주택과 주택담보대출｜2026년 8월 금리로 본 현실
플랫35는 임대겸용주택에 이용할 수 있는가
결론은 "임대 목적 부분에는 이용할 수 없다"입니다. 주택금융지원기구(住宅金融支援機構)는 이용 조건에서 "플랫35는 제3자에게 임대할 목적의 물건 등 투자용 물건의 취득자금에는 이용하실 수 없습니다"라고 명시하고 있습니다. 또한 차입금액에 대해서도 "점포, 사무소 등 비주택 부분에 관련된 건설비 또는 구입가액은 대출 대상에서 제외됩니다"라고 규정하고 있습니다.
기구는 전송불필요 우편으로 잔액증명서를 발송하는 등의 방법으로 거주 실태를 정기적으로 확인하고 있으며, 제3자에게 임대한 사실이 확인될 경우 차입금 전액을 일시에 상환해야 한다고도 명시되어 있습니다(주택금융지원기구 【플랫35】 이용 조건, 2026년 4월 1일 현재). 임대겸용주택의 자금조달에서 플랫35를 전제로 둘 수는 없습니다. 한국의 정책모기지(예: 보금자리론)에도 실거주 요건이 있지만, 일본의 플랫35는 임대 목적 병용을 원천적으로 배제한다는 점에서 훨씬 엄격합니다.
이용 가능한 대출 비교표
| 대출 종류 | 임대겸용주택에서의 활용법 | 면적・비율 요건 | 주의점 |
|---|---|---|---|
| 플랫35 | 임대 목적 부분에는 이용 불가 | 단독주택 등은 바닥면적 50㎡ 이상, 공동주택은 30㎡ 이상. 병용주택은 주택 부분의 바닥면적이 비주택 부분 이상 | 투자용 물건의 취득자금으로 사용 불가. 비주택 부분은 대출 대상에서 제외 |
| 민간 주택담보대출 | 자택 부분에 대해 이용. 금융기관에 따라 임대 부분을 포함해 취급 가능한 경우도 있음 | 본인 거주 부분이 연면적의 1/2 이상일 것을 요구하는 사례가 일반적 | 임대겸용주택의 취급 가능 여부는 금융기관마다 다름. 사전 확인 필요 |
| 임대겸용주택 전용대출 | 본인 거주＋임대 건물을 한꺼번에 대출받을 수 있음 | 본인 거주 부분 50% 이상이면 주택담보대출 상품, 50% 미만이면 투자용 부동산대출 상품 | 공실 시에도 상환은 계속됨. 대출 한도는 상품에 따라 다름 |
| 아파트론(アパートローン, 수익형 부동산 대출) | 임대 부분에 대해 이용 | 면적 요건이 아니라 사업성으로 심사 | 주택담보대출보다 금리 수준이 높은 경향 |
스루가은행의 「임대겸용주택 대출」은 본인 거주 부분이 50% 이상이면 주택담보대출 상품, 50% 미만이면 투자용 부동산대출 상품으로 취급되며, 대출 한도는 최대 6억엔(약 55억 2,000만원)이라고 안내하고 있습니다. 여기서도 "자택 1/2"가 실무상의 분기점으로 작동하고 있습니다. 아파트론의 금리 수준은 아파트론 금리 시세와 대출 조건 보는 법을 참고해 주십시오.
2026년 8월 금리로 상환액을 계산한다
금리 전제가 오래된 채로 남은 수지표는 가장 위험한 자료입니다. 2026년 8월 자금 수령분 플랫35(차입기간 21년 이상 35년 이하, 융자율 9할 이하)의 차입금리는 최다 적용금리가 연 3.290%, 범위는 연 3.290%~연 5.570%입니다. 차입기간 20년 이하인 플랫20은 최다 적용금리가 연 2.970%입니다(주택금융지원기구 【플랫35】 금리정보). 전기간 고정금리의 시장 수준을 나타내는 지표로서, 이 금리로 차입 5,000만엔・35년・원리금균등상환의 상환액을 계산합니다.
| 전제 금리 | 매월 상환액 | 연간 상환액 | 35년간 총상환액 |
|---|---|---|---|
| 연 3.290% | 약 200,600엔 | 약 240.7만엔 | 약 8,426만엔 |
| 연 1.000%(참고・과거 저금리 수준) | 약 141,100엔 | 약 169.4만엔 | 약 5,928만엔 |
차이는 연간 약 71만엔, 35년이면 약 2,500만엔(약 2억 3,000만원)입니다. 앞의 철골조 모델(연간 임대수입 164.5만엔)로 생각하면, 임대수입 전액을 상환에 충당해도 연 약 240.7만엔의 상환액에는 미치지 못합니다. 추가 부담액은 연간 약 76만엔, 월평균 약 6.3만엔(약 58만원)이 됩니다. 이를 "임대겸용주택은 적자다"라고 읽을지, "월 6.3만엔으로 내 집에 살고 있다"라고 읽을지가 판단의 갈림길입니다.
금리 유형을 어떻게 선택할 것인가
주택금융지원기구의 「주택대출 이용자 실태조사 결과(2026년 1월 조사, 응답 1,237건)」에서는 금리 유형이 변동형 75.0%(2025년 4월 조사 대비 마이너스 4.0포인트), 고정기간선택형 14.9%(동 플러스 2.7포인트), 전기간고정형 10.1%(동 플러스 1.3포인트)였습니다(주택금융지원기구). 변동형이 주류이지만 그 비율은 낮아지기 시작했습니다.
임대겸용주택은 35년 전후의 장기보유를 전제로 하는 건물입니다. 임대료는 쉽게 올릴 수 없는 반면 변동금리는 오를 가능성이 있습니다. 상환액이 임대수입을 웃도는 구조인 이상, 금리 상승을 임대료로 흡수하는 것은 기대할 수 없습니다. 관련 논점은 주택담보대출을 투자로 전용하는 것의 위험성에서도 정리하고 있습니다.
2026년(레이와 8년)에 지을 경우의 세제｜개정을 반영한 최신판
레이와 8년 입주분 주택대출공제
레이와 8년도 세제개정으로 주택론감세(住宅ローン減税)는 레이와 12년(2030년) 입주분까지 5년 연장되었습니다. 공제율은 0.7%로 유지되지만, 차입한도액 체계와 요건이 바뀌었습니다.
| 주택의 구분 | 신축・매입재판매 | 기존주택 |
|---|---|---|
| 장기우량주택・저탄소주택 | 4,500만엔(5,000만엔)×13년 | 3,500만엔(4,500만엔)×13년 |
| ZEH 수준 에너지절약주택 | 3,500만엔(4,500만엔)×13년 | 3,500만엔(4,500만엔)×13년 |
| 에너지절약 기준적합주택 | 2026년 입주분만 2,000만엔(3,000만엔)×13년. 2027년 이후는 지원 대상 외(2027년 말까지 건축확인을 받은 것 등은 2,000만엔×10년) | 2,000만엔(3,000만엔)×13년 |
| 기타주택 | 원칙적으로 지원 대상 외 | 2,000만엔×10년(증개축・리모델링 포함) |
괄호 안은 자녀양육세대 등(19세 미만 자녀가 있는 세대, 또는 부부 중 한쪽이 40세 미만인 세대)에 적용되는 차입한도액입니다. 소득 요건은 합계소득금액 2,000만엔 이하, 바닥면적 요건은 40㎡ 이상(소득 1,000만엔 초과자 및 자녀양육세대 등 특례를 이용하는 경우는 50㎡ 이상)입니다. 또한 레이와 10년(2028년) 이후 입주분부터는 토사재해 등 재해레드존 내 신축주택은 적용 대상에서 제외됩니다(국토교통성 「레이와 8년도 국토교통성 세제개정 개요」).
임대겸용주택을 검토하시는 분께 여기서 한 가지 강조해 두겠습니다. 에너지절약 성능이 낮은 '기타주택'의 신축은 원칙적으로 지원 대상에서 제외됩니다. 공제액을 확보하고 싶다면 설계 단계부터 ZEH 수준 이상을 목표로 하는 것이 사실상의 조건이 됩니다. 아울러 바닥면적의 2분의 1 이상을 오로지 본인 거주용으로 사용하는 것과, 합계소득금액 2,000만엔 이하라는 요건도 함께 충족해야 합니다(국세청 No.1211-1). 바닥면적은 점포나 사무소 등의 부분도 포함한 건물 전체로 판단합니다.
신축주택 재산세 감액은 레이와 13년 3월 말까지 연장
신축주택의 재산세를 3년간(맨션은 5년간) 2분의 1로 경감하는 특례는 레이와 8년 4월 1일부터 레이와 13년 3월 31일까지 5년간 연장되었습니다. 아울러 대상 주택의 바닥면적 요건 하한이 원칙 40㎡(현행 50㎡)로 완화되고, 일정한 재해위험구역 내에 소재하는 주택은 대상에서 제외됩니다. 국토교통성의 추계에 따르면, 2,500만엔짜리 주택을 신축한 경우 3년차까지의 재산세액은 특례가 없으면 연 18.2만엔, 특례가 있으면 연 9.1만엔이 되어 3년간 약 27만엔(약 248만원)의 부담 경감 효과가 있다고 합니다(국토교통성 「레이와 8년도 국토교통성 세제개정 개요」).
부동산취득세는 '세대별로' 적용된다
간과되기 쉬운 것이 부동산취득세입니다. 주택을 취득한 경우의 세율은 3%(본칙 4%)로 경감되고, 주택을 신축한 경우는 과세표준에서 1,200만엔이 공제됩니다. 세율 특례의 적용기한은 레이와 9년(2027년) 3월 31일입니다(국토교통성 「부동산취득세에 관한 특례조치」).
중요한 것은 이 공제가 1세대당 적용된다는 점입니다. 홋카이도(北海道)의 안내에서는 연바닥면적이 1세대당 40㎡ 이상 240㎡ 이하일 것을 요건으로, 1세대당 1,200만엔을 상한으로 가격에서 공제된다고 설명하고 있습니다. 인정 장기우량주택을 레이와 13년 3월 31일까지 취득한 경우는 1,300만엔이 상한입니다(홋카이도 「부동산취득세 경감조치(신축주택)」).
자택 1세대＋임대 2세대 구성으로 각 세대가 40㎡ 이상이면, 단순 계산으로 1,200만엔×3세대＝3,600만엔(약 3억 3,120만원)의 공제 한도가 됩니다. 임대 세대를 40㎡ 미만으로 잘게 나누면 이 한도를 통째로 놓치게 됩니다. 평면을 정하기 전에 확인해 두어야 할 논점입니다. 요건과 운용은 도도부현마다 다르므로, 건축 예정지를 관할하는 현세사무소(県税事務所)에 확인해 주십시오.
상속과 출구 전략｜임대겸용주택에서 가장 간과되는 3가지 논점
대가건부지(貸家建付地)의 평가는 '약 20% 감액'이 아니다
상속세 대책으로 자주 거론되는 대가건부지(貸家建付地, 임대 건물이 서 있는 토지) 평가 감액이지만, "일률적으로 약 20% 낮아진다"는 설명은 정확하지 않습니다. 국세청의 산식은 다음과 같습니다.
대가건부지의 가액 ＝ 자용지로서의 가액 － 자용지로서의 가액 × 차지권 비율 × 차가권 비율 × 임대 비율
차지권 비율은 지역마다 다르며 노선가도・평가배율표로 확인합니다. 임대 비율은 과세시기에 임대되고 있는 각 독립부분의 바닥면적 합계를 가옥의 각 독립부분 바닥면적 합계로 나눈 비율입니다(국세청 No.4614 「대가건부지의 평가」). 차가권 비율 30%・임대 비율 1.0인 경우, 차지권 비율이 40%라면 감액률 12%, 50%라면 15%, 60%라면 18%, 70%라면 21%입니다. "약 20%"라는 수치는 차지권 비율 60~70%인 지역에 한정된 이야기임을 알 수 있습니다.
게다가 임대겸용주택에는 중요한 제약이 있습니다. 자택 부분에 대응하는 부지는 대가건부지가 되지 않습니다. 자용지 평가 5,000만엔, 차지권 비율 60%, 임대 부분이 연면적의 44.4%인 모델로 계산하면, 대가건부지로 평가되는 부분은 5,000만엔×44.4%＝약 2,222만엔, 그 감액은 2,222만엔×0.6×0.3＝약 400만엔(약 3,680만원)입니다. 부지 전체로 보면 약 8% 감액에 그칩니다. 일동 임대아파트를 지었을 경우의 900만엔(18%)과는 큰 차이가 있습니다. 한국의 상속세제에는 이처럼 임대 여부에 따라 토지 평가액 자체를 낮추는 별도의 감액 산식이 존재하지 않으므로, 일본 부동산을 상속받는 재외국민이나 해외투자자라면 이 계산 구조 자체를 새로 학습해야 합니다. 상속세 평가의 사고방식에 대해서는 임대경영과 상속세 대책의 관계에서도 설명하고 있습니다.
소규모택지 등의 특례는 완전 병용이 불가능하다
소규모택지 등의 특례에는 특정거주용 택지 등(한도면적 330㎡・감액비율 80%)과 대부사업용 택지 등(200㎡・50%)이 있습니다. 임대겸용주택에서는 양쪽 모두에 해당할 수 있지만, 대부사업용 택지 등을 선택하는 경우는 다음 조정산식 이내로 맞춰야 합니다.
(특정사업용 등 ①＋②)×200/400 ＋ 특정거주용 ⑥×200/330 ＋(대부사업용 ③＋④＋⑤) ≦ 200㎡
부지 200㎡, 자택 50%・임대 50%인 경우로 확인해 봅니다. 특정거주용 100㎡×200/330＝60.6㎡, 대부사업용 100㎡, 합계 160.6㎡로 200㎡ 이내에 들어오므로 양쪽 모두 적용할 수 있습니다.
반면 부지 330㎡에서 자택 2/3(220㎡)・임대 1/3(110㎡)인 경우는 220㎡×200/330＝133.3㎡＋110㎡＝243.3㎡가 되어 200㎡의 한도를 초과합니다. 이 경우는 어느 쪽을 우선할지 선택해야 하며, 감액을 받지 못하는 부분이 생깁니다. 부지가 넓고 자택 비율이 높을수록 한도가 부족해지는 관계입니다(국세청 No.4124).
매각 시 3,000만엔 특별공제는 자기거주 부분에 한정된다
출구 전략도 안분의 세계입니다. 거주용 재산을 양도한 경우의 3,000만엔 특별공제 등을 적용받을 수 있는 것은 본인이 거주 목적으로 사용하던 부분에 한정됩니다. 다만 거주 목적으로 사용하던 부분이 전체의 대략 90% 이상일 때는 전체를 거주용으로 사용한 것으로 보아 특례를 적용할 수 있습니다(국세청 No.3452 「점포병용주택을 팔았을 때의 특례」). 자택 비율 55.6% 모델이라면 양도차익 중 약 55.6%만이 공제 대상이며, 나머지는 통상의 양도소득으로 과세됩니다.
매수자가 한정된다는 출구의 구조
임대겸용주택은 매각 시 평가 기준이 다른 두 종류의 매수자와 마주하게 됩니다. 자택으로 보는 매수자는 "타인이 같은 건물에 살고 있다"는 점을 꺼리고, 투자자는 "오너가 살던 부분은 수익을 내지 않는다"고 평가합니다. 어느 쪽에서도 만점을 받기 어려운 구조입니다. 상속 시에도 물리적으로 분할할 수 없어 공유명의가 되기 쉬우며, 매각이나 대규모 수선 판단에 전원의 합의가 필요합니다. 누구에게 어떻게 물려줄 것인지는 짓기 전에 정해 두어야 할 논점입니다.
같은 건물에 사는 것에서 발생하는 마찰
숫자 이야기가 계속되었으니, 생활 면의 리스크도 정리해 둡니다. 마찰에는 설계로 줄일 수 있는 것과 줄일 수 없는 것이 있습니다.
- 소음: 발소리, TV 음량, 아이 목소리. 목조에서 특히 발생하기 쉬우며, 차음재나 이중바닥・이중천장으로 평당 단가가 수만엔 오르기도 합니다. 설계로 상당 부분 줄일 수 있습니다.
- 공용부분 규칙: 쓰레기 배출 요일, 주차장이나 정원 사용법. 현관・계단・동선을 분리하면 접촉 기회가 줄어 마찰도 줄어듭니다.
- 항의가 직접 온다／임대료 체납: 관리회사를 끼지 않으면 심야 설비 고장 연락도, 체납 독촉도 본인에게 직접 옵니다. 이것은 설계로는 막을 수 없습니다. 관리위탁료는 임대료의 5% 안팎이지만, 정신적 부담을 생각하면 그만한 값어치가 있는 지출입니다.
임대겸용주택에서 어려움을 겪는 분들 다수는 수지가 아니라 인간관계로 지쳐 있습니다. 관리를 외부에 위탁하는 것을 전제로 수지를 짜는 것을 저희는 권해 드리고 있습니다.
임대겸용주택에 맞는 사람・맞지 않는 사람
3축 체크리스트
지금까지의 내용을 Yes / No로 답할 수 있는 형태로 정리합니다.
자금 축
- 임대수입이 0이어도 매달 상환액을 가계에서 계속 지불할 수 있습니까.
- 금리가 2포인트 올라도 상환을 계속할 수 있습니까.
- 주택대출공제가 끝나는 13년 후의 수지를 시산해 보셨습니까.
- 10년 후의 대규모 수선비를 별도로 적립할 수 있습니까.
입지 축
- 건축 예정지 주변에서, 예상하는 평면 구성의 모집임대료를 3건 이상 확인하셨습니까.
- 주변 공실 상황을 포털사이트 게재 건수로 확인하셨습니까.
- 20년 후에도 그 입지에 임대수요가 남아 있을 것이라 볼 근거가 있습니까.
- 부지면적과 용도지역으로 볼 때, 자택 1/2 이상을 확보해도 채산이 맞는 규모가 지어집니까.
생활 축
- 같은 건물에 타인이 사는 것을 가족 전원이 받아들이고 있습니까.
- 관리회사에 위탁하는 것을 전제로 수지가 돌아갑니까.
- 10년 후, 20년 후에도 그 집에 계속 살 전망이 있습니까.
- 상속 시 누가 이 건물을 물려받을지 논의를 시작하셨습니까.
No가 많은 축이 있다면, 그곳이 가장 먼저 손봐야 할 부분입니다.
짓기 전에 확인할 5가지 숫자
- 자택 비율: 연면적에서 자택 부분이 차지하는 비율. 1/2를 밑돌면 대출도 세제도 완전히 다른 세계가 됩니다.
- 예상 임대료: 전국평균이 아니라 건축 예정지의 모집임대료. 3건 이상의 실제 사례로 파악해 주십시오.
- 적용 금리: 금융기관에서 제시받은 실제 금리. 2026년 8월 시점에서 전기간고정형은 3%대입니다.
- 상환비율: 연수입에서 연간 상환액이 차지하는 비율. 플랫35의 총상환부담률 기준은 연수입 400만엔 미만은 30% 이하, 400만엔 이상은 35% 이하입니다.
- 공실 3개월 시 실수령액: 임대 1세대가 3개월 공실이 되었을 때, 가계에서 얼마가 나가는가.
정리｜숫자로 판단하기 위한 최단 경로
임대겸용주택은 투자 상품으로서는 일동 임대주택에 뒤처집니다. 총사업비 대비 수익률은 2% 안팎으로, 일본부동산연구소가 제시하는 임대주택 일동의 기대수익률(도쿄・조난 3.6~3.7%)에도 미치지 못합니다. 그럼에도 선택할 가치가 있다면, 그것은 주거비를 임대료로 상쇄하면서 자산을 남길 수 있다는 바로 그 한 가지 때문입니다.
판단의 순서는 명확합니다. 먼저 자택 비율을 1/2 이상으로 고정합니다. 다음으로 국세청 공사비용표로 건축비를 가늠하고, 현지 모집임대료로 임대료를 설정합니다. 그 다음 금융기관에서 실제 금리를 받아, 공실 3개월일 때 가계에서 얼마가 나가는지를 계산합니다. 여기까지를 종이 한 장에 정리하면, 지을지 말지는 저절로 결정됩니다.
저희가 소중히 여기는 것은 단점까지 포함해 투명하게 정보를 전달드리는 것입니다. 임대겸용주택은 단기 수익을 노리는 상품이 아닙니다. 장기적인 시야로 가족의 삶과 자산을 함께 설계하고자 하는 분들께야말로 검토해 보실 것을 권해 드리는 선택지라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 자택 부분은 연면적의 몇 %로 해야 합니까?
연면적의 50% 이상을 확보하시길 권합니다. 50%를 밑돌면 주택담보대출 상품을 이용할 수 없어 투자용 부동산대출로 취급되고, 주택대출공제도 적용받지 못하며, 매각 시 3,000만엔 특별공제의 대상 범위도 줄어들기 때문입니다. 본 기사의 모델에서는 주택대출공제만으로도 13년간 약 303만엔의 차이가 발생합니다. 수익성을 우선해 49%로 설계하기보다, 50%를 확보한 뒤 임대 세대수나 평면 구성으로 조정하는 편이 유리한 경우가 많다고 볼 수 있습니다.
Q2. 플랫35는 임대겸용주택에 이용할 수 있습니까?
임대 목적 부분에는 이용할 수 없습니다. 주택금융지원기구는 "플랫35는 제3자에게 임대할 목적의 물건 등 투자용 물건의 취득자금에는 이용하실 수 없습니다"라고 명시하고 있으며, 점포・사무소 등 비주택 부분에 관련된 건설비・구입가액도 대출 대상에서 제외됩니다. 기구는 거주 실태를 정기적으로 확인하고 있으며, 제3자 임대 사실이 확인되면 일시상환을 요구받습니다. 임대겸용주택에서는 민간 주택담보대출, 금융기관의 임대겸용주택 전용상품, 아파트론 중 하나를 검토하게 됩니다.
Q3. 주택대출공제는 얼마나 받을 수 있습니까?
연말 차입잔액에 거주 비율을 곱한 금액의 0.7%입니다. 연면적 180㎡・자택 100㎡(거주 비율 55.6%), 가옥분 차입잔액 4,000만엔・토지분 2,000만엔인 모델에서는 공제 대상액이 약 3,333만엔, 연간 공제액은 약 23.3만엔, 13년간 약 303만엔이 됩니다. 토지 차입분도 안분 대상이 된다는 점이 포인트입니다. 다만 거주용 부분이 대략 90% 이상이면 안분하지 않고 전체를 거주용으로 취급할 수 있습니다. 공제액은 소득세액이 상한이므로 소득에 따라서는 다 쓰지 못할 수도 있습니다.
Q4. 재산세는 자택 비율에 따라 얼마나 달라집니까?
토지의 재산세는 자택 비율로는 달라지지 않습니다. 주택용지 특례는 거주 비율(거주 부분의 바닥면적÷연바닥면적)로 판정되며, 임대 세대도 거주 부분에 포함되기 때문입니다. 점포나 사무소를 병설하지 않고 세대만으로 구성된 임대겸용주택이라면, 자택 비율이 몇 %든 거주 비율은 100%이고 주택용지의 율은 1.0입니다. 관건은 세대수이며, 소규모주택용지(과세표준 1/6)의 한도는 주택 1세대당 200㎡이므로, 자택 1세대＋임대 2세대라면 600㎡까지 넓어집니다. 부지 300㎡・평가액 4,500만엔 모델에서는 전용주택보다 연간 약 5.0만엔 저렴해졌습니다.
Q5. 상속 시 자택과 임대 양쪽에 소규모택지 등의 특례를 사용할 수 있습니까?
한도면적 조정산식에 들어맞는 범위 내에서만 병용할 수 있습니다. 특정거주용 택지 등(330㎡・80% 감액)과 대부사업용 택지 등(200㎡・50% 감액)을 병용하는 경우, "특정거주용×200/330 ＋ 대부사업용 ≦ 200㎡"를 충족해야 합니다. 부지 200㎡・자택 50%라면 60.6㎡＋100㎡＝160.6㎡로 양쪽 모두 적용 가능하지만, 부지 330㎡・자택 2/3에서는 243.3㎡가 되어 한도를 초과합니다. 부지가 넓고 자택 비율이 높을수록 불리해지므로, 생전에 미리 시산해 두시길 권합니다.
Q6. 임대겸용주택의 건축비는 어느 정도가 기준입니까?
국세청 공사비용표(레이와 7년분용)의 1㎡당 단가로 가늠하는 것이 확실합니다. 연면적 180㎡라면 전국평균 단가로 목조 3,906만엔, 철골조 5,652만엔, 철근콘크리트조 6,084만엔, 도쿄도 단가로는 목조 4,140만엔, 철골조 6,912만엔, 철근콘크리트조 7,758만엔이 됩니다. 여기에 토지대금과 제반비용(설계료・등기・보험・외부구조물 등)이 더해집니다. 시공사 견적은 이 공적 단가와 나란히 놓고 확인하면 과부족을 파악하기 쉬워집니다.
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인용・참고자료
- 国税庁(국세청) 「地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）【令和7年分用】」
- 国税庁(국세청) 「建物の標準的な建築価額表」
- 国税庁(국세청) 質疑応答事例「店舗併用住宅を新築した場合」
- 租税特別措置法関係通達 第41条関係（41-27・41-29）
- 国税庁(국세청) No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国税庁(국세청) No.4614「貸家建付地の評価」
- 国税庁(국세청) No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
- 国税庁(국세청) No.3452「店舗併用住宅を売ったときの特例」
- 国土交通省(국토교통성) 「令和8年度国土交通省税制改正概要」
- 国土交通省(국토교통성) 「住宅ローン減税」
- 国土交通省(국토교통성) 「不動産取得税に係る特例措置」
- 総務省統計局(총무성 통계국) 「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」
- 住宅金融支援機構(주택금융지원기구) 「【フラット35】ご利用条件」
- 住宅金融支援機構(주택금융지원기구) 「【フラット35】最新の金利情報」
- 住宅金融支援機構(주택금융지원기구) 「2025年度【フラット35】利用者調査結果」（令和8年7月24日）
- 住宅金融支援機構(주택금융지원기구) 「住宅ローン利用者の実態調査結果（2026年1月調査）」
- 日本不動産研究所(일본부동산연구소) 「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）
- 大阪市(오사카시) 「住宅用地の課税標準の特例措置」
- 北海道(홋카이도) 「不動産取得税の軽減措置（新築住宅）」
- スルガ銀行(스루가은행) 「賃貸併用住宅ローン」
