Para iniciar investimentos imobiliários, é necessário capital para comprar propriedades de renda, mas poucos conseguem cobrir tudo com capital próprio. É para isso que se utiliza o financiamento de apartamento.
Neste artigo, explicamos de forma abrangente desde a estrutura do financiamento de apartamento, comparação de taxas por instituição financeira, diferenças em relação ao financiamento habitacional, como escolher o tipo de taxa e dicas para contrair empréstimo com taxas baixas.
O que é financiamento de apartamento?
O financiamento de apartamento é um empréstimo que pode ser usado para aquisição de imóveis para fins de investimento. Abrange uma ampla gama de usos, incluindo compra de prédios inteiros de apartamentos e condomínios, compra de unidades individuais, capital para construção e reforma, e refinanciamento de empréstimos existentes.
Características da avaliação
Diferente do financiamento habitacional, na avaliação do financiamento de apartamento são priorizadas a rentabilidade do plano de negócios e o valor como garantia do imóvel. Além das características pessoais (renda, profissão), a capacidade de pagamento considerando despesas, impostos e riscos é avaliada.
Vantagens e desvantagens do financiamento de apartamento
Vantagens
- Efeito de alavancagem — Com 10 milhões de ienes próprios + 90 milhões emprestados para operar um imóvel de 100 milhões, com rendimento de 10% o lucro anual é 10 milhões. Possível recuperar o capital inicial em 1 ano
- Taxas baixas — De 1,0 a 3,0%, baixo em comparação com empréstimos imobiliários (5 a 15%)
- Início do investimento com pouco capital próprio — Com financiamento total, é possível começar sem entrada (porém idealmente ter cerca de 10%)
Desvantagens
- Risco de venda forçada do imóvel em garantia — Se não conseguir pagar, o imóvel em garantia é vendido
- Risco em queda do mercado — Se for vendido de forma forçada em período de estagnação do mercado imobiliário, pode restar dívida residual
5 diferenças entre financiamento de apartamento e financiamento habitacional
| Critério de comparação | Financiamento de apartamento | Financiamento habitacional |
|---|---|---|
| Finalidade | Aquisição de imóvel para investimento | Aquisição de imóvel para residência própria |
| Taxa de juros | 1,0~3,0% | 0,5~2,0% |
| Benefício fiscal | Nenhum | Dedução de financiamento habitacional disponível (até 4 milhões de ienes) |
| Critério de avaliação | Rentabilidade do imóvel, avaliação como garantia + características pessoais | Renda pessoal e informação de crédito |
| Fiador solidário | Necessário em muitos casos | Desnecessário em muitos casos com uso de empresa garantidora |
Tipos de taxa de juros do financiamento de apartamento
Taxa variável
A taxa de juros varia conforme as tendências do mercado financeiro. Tende a ser menor do que a taxa fixa, mas há risco de aumento futuro das taxas. No ambiente de baixas taxas atuais, muitos investidores escolhem taxa variável.
Taxa fixa
A taxa de juros na assinatura do contrato não muda até o pagamento final. Facilita o planejamento de pagamentos, mas tem a desvantagem de não aproveitar benefícios se as taxas caírem.
Taxa fixa selecionável
Taxa fixa aplicada por período determinado como 2, 3 ou 5 anos; após o período, é possível reescolher entre variável ou fixa.
Taxa mista
Tipo que combina taxa variável e taxa fixa. Há também o método de aumentar a estabilidade do plano de pagamentos pagando primeiro a parte de taxa variável e deixando a parte de taxa fixa para depois.
Taxas médias de financiamento de apartamento por instituição financeira
| Instituição financeira | Taxas médias | Características |
|---|---|---|
| Mega-bancos | 1,5~3,0% | Com medidas preferenciais, possível taxa de 1,5%. Possível a taxa mais baixa |
| Corpo de Crédito para Pequenas e Médias Empresas do Japão | 1,06~2,15% | Taxa fixa durante o período de pagamento. Prazo de empréstimo mais curto |
| Cooperativas de crédito | Cerca de 2,0% | Área de atuação limitada. Fácil consulta por ser focada na comunidade local |
| Bancos regionais | 1,5~7,0% | Grande variação de taxas. Boas condições possíveis dependendo da negociação |
| Non-banks | 2,9~4,5% | Taxas mais altas, mas aprovação mais fácil |
Como escolher o financiamento de apartamento | 6 pontos de verificação
① Limite do valor do financiamento
Geralmente 80 a 90% do valor de compra do imóvel. É aconselhável ter cerca de 20% de entrada. A proporção de pagamentos pela receita de aluguel é de 40 a 50% como referência, e 8 a 10 vezes a renda anual pessoal é o critério para o valor do empréstimo.
② Prazo do financiamento
Geralmente no máximo 30 a 35 anos. Aumentar o prazo reduz os pagamentos mensais, mas aumenta o total pago. Se priorizar a estabilidade do fluxo de caixa, um prazo mais longo é recomendado.
③ Tipo de taxa de juros
A taxa variável tem grandes vantagens no ambiente de baixas taxas atuais, mas o ponto crucial é se você pode tolerar o risco de aumento futuro das taxas.
④ Método de pagamento
- Prestação fixa — O valor mensal de pagamento é constante e fácil de planejar. Pode registrar os juros como despesas
- Principal fixo — O principal diminui mais rapidamente e o total pago é menor. Também eficaz como medida contra risco de queda do aluguel
⑤ Seguro de vida coletivo (seguro de quitação)
Em caso de imprevisto com o contratante, o saldo devedor do empréstimo é quitado. No entanto, há também a estratégia de intencionalmente não aderir ao seguro e deixar a dívida como medida de planejamento tributário sucessório.
⑥ Garantias e várias taxas
Verifique também os custos frequentemente esquecidos, como quem paga a taxa de garantia, se é pagamento único ou adicionado, e as taxas de pagamento antecipado.
5 dicas para contrair financiamento de apartamento com taxas baixas
① Usar o financiamento associado do construtor
Quando a instituição financeira é indicada pelo construtor, as condições de financiamento podem ser favorecidas pelo relacionamento de confiança.
② Escolher taxa variável
Enquanto a política japonesa de baixas taxas de longo prazo continuar, a taxa variável provavelmente é mais vantajosa do que a fixa.
③ Aumentar a precisão do plano de negócios
Crie uma simulação financeira embasada em dados objetivos de taxa de vacância, custos de manutenção e mercado local, e demonstre à instituição financeira a estabilidade.
④ Apresentar histórico de pagamentos
O histórico de pagamentos de empréstimos existentes é prova de cliente de qualidade. Comunicar que também está consultando outros bancos se torna argumento para negociação de redução de taxa.
⑤ Organizar as características pessoais antes da avaliação
Revise o tempo de serviço, situação patrimonial e informação de crédito, e eleve as características antes de ir à avaliação.
4 pontos de atenção na assinatura do financiamento de apartamento
- Deixar dívida para planejamento tributário sucessório — Ao aderir ao seguro de quitação, com a quitação do empréstimo não há mais dívida para dedução
- O pagamento do principal não é despesa — Na declaração de imposto de renda, somente a parte de juros pode ser lançada como despesa
- Definir o prazo do financiamento o mais longo possível — A estabilidade do fluxo de caixa é prioridade máxima. Pagamento a curto prazo é perigoso em caso de risco de vacância
- Evitar refinanciamento irresponsável — Mesmo com a taxa caindo, pode haver o risco de não conseguir financiamento futuro da instituição financeira original
Conclusão
O financiamento de apartamento é um produto financeiro que apoia a base dos investimentos imobiliários. Por meio da escolha do tipo de taxa, comparação de instituições financeiras e consideração do método de pagamento, escolha o empréstimo mais adequado ao seu plano de investimento. Para contrair empréstimo com taxas baixas, a precisão do plano de negócios e a melhoria das características pessoais são fundamentais.
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