日本自住兼出租宅費用與報酬率｜2026建築成本

在日本，「賃貸併用住宅」——自宅與出租房並存於同一棟建築的複合型住宅——是否有一半以上的總樓地板面積供自己居住，會同時決定你能申辦哪一種房屋貸款、住宅貸款減稅可扣抵的金額，以及出售時特別扣除額適用的範圍。這一個門檻，就是整個收支試算的前提。

「賃貸併用住宅」是日本特有的住宅型態，在歐美或華人社會的不動產市場中沒有直接對應的概念——它不是單純的「一棟出租公寓」，也不是普通的自用住宅，而是法律上明確以「自住比例」作為分水嶺、同時牽動房貸資格與多項稅制的複合資產。本文提供給正在考慮是否興建賃貸併用住宅的讀者，目標是只用2026年當下的一手公開資料，就能算出屬於自己個案的具體數字。內容涵蓋日本國稅廳（国税庁，National Tax Agency）依構造與地區公布的建築成本單價、以總務省官方租金統計試算的報酬率，以及最容易出錯的面積分攤規則，並附上完整計算範例。目的是讓台灣、香港的投資人依據有出處的數字判斷，而不是憑感覺估算的「行情」。

本文重點

自住面積比例只要低於總樓地板面積的二分之一，就無法申辦一般住宅貸款，只能改用利率較高的投資用不動產貸款，住宅貸款減税（住宅ローン控除）也會完全不適用。
但固定資產稅的「住宅用地特例」是另一套判斷基準——它看的不是自住比例，而是「居住比例」。出租住戶同樣屬於居住用途，因此小規模住宅用地的減稅額度（每戶200平方公尺）會隨戶數增加而擴大，這點與房貸、所得稅的判斷邏輯不同，很容易被誤解成同一套規則。
【フラット35】（Flat 35，日本住宅金融支援機構提供的最長35年期全期固定利率房貸）明文規定不得用於以出租第三者為目的的物件，非住宅部分的建築或購買費用也不列入貸款範圍。興建賃貸併用住宅時，必須另外尋找民營銀行房貸或專用貸款商品。
2026年8月撥款、還款期21年以上35年以下的【フラット35】，最多人選用的利率為年利率3.290%。以往「利率1%」為前提做的收支規劃，在目前的利率環境下已經不再成立。
依日本國稅廳的工程費用單價表，東京都的鋼筋混凝土構造（RC造）造價為每平方公尺43.1萬日圓（約NT$9.1萬；換算每坪約142.5萬日圓，約NT$29.9萬）。同樣的建物用途，光是地區與構造別，造價就可能相差將近一倍。
令和8年度（2026年度）稅制改正將住宅貸款減稅延長5年，但節能性能不足的「其他住宅」（未達ZEH或長期優良住宅標準的一般新建住宅）原則上已被排除在補貼對象之外。

本文所附新台幣（TWD）換算金額，採每日圓約0.21新台幣（約4.76日圓兌1新台幣）的概算匯率，基準日為2026年5月，僅供讀者掌握金額量級之用，實際匯率請以換匯當日公告為準。

什麼是賃貸併用住宅｜為何「自住比例二分之一」是最大的分水嶺

賃貸併用住宅，是屋主自己居住的空間，與出租給第三方的住戶，共存於同一棟建築物中的住宅型態。這種「自用住宅」加「收益型不動產」的雙重性質，是日本住宅市場中相當獨特的產物——在台灣或香港，類似「透天厝樓上自住、樓下出租套房」的做法雖然存在，但並沒有像日本這樣，用「自住面積是否達二分之一」作為法律上明確的分水嶺，牽動房貸種類、所得稅、固定資產稅、遺產稅、出售稅務優惠等一整套制度的設計。正因為一棟建築同時具備「自住」與「收益」兩種性質，日本的相關制度也分別針對自住部分與出租部分設計了不同的適用規則。

自住比例會牽動的5件事

考慮興建賃貸併用住宅時，第一個要決定的並不是格局或構造，而是「自住部分占總樓地板面積的比例」。這個數字牽動以下5項制度的適用與否。但要特別提醒，固定資產稅的判斷基準並不相同，千萬不要把所有制度都套用同一套「二分之一」邏輯來記憶——這正是日本投資人與海外投資人最容易搞混的地方。

房貸種類：以駿河銀行（スルガ銀行）的「賃貸併用住宅貸款」為例，自住部分占比達50%以上，可申辦一般住宅貸款商品；未滿50%則歸類為投資用不動產貸款商品處理（駿河銀行「賃貸併用住宅ローン」）。
住宅貸款減税（住宅ローン控除）：適用條件是樓地板面積二分之一以上「專供自己居住使用」。一旦低於這個比例，稅額扣抵直接歸零。
固定資產稅：唯獨這一項的判斷基準不同。住宅用地特例看的不是自住比例，而是「居住比例」（含出租住戶），會依戶數擴大小規模住宅用地的減稅額度。
遺產稅（相続稅）：自住部分與出租部分分別適用不同的「小規模宅地等の特例」（小規模宅地特例）額度，而且兩者無法完全同時滿額使用。
出售時：出售自用住宅可享有的3,000萬日圓（約NT$630萬）特別扣除額，僅限於自己實際居住使用的部分。

換句話說，自住比例並非單純的設計偏好，而是稅務與金融的分水嶺。我們在接受諮詢時，第一件確認的事，也正是這個數字。

與一般訂製住宅、整棟出租公寓的差異

按用途區分，差異就很清楚。訂製住宅（注文住宅，依個人需求客製化興建的獨棟住宅）純粹是居住用建物，不產生收益；整棟出租公寓則純粹是收益型物件，屋主自己並不居住。賃貸併用住宅介於兩者之間，其設計理念是「用租金稀釋自己的居住成本，同時持有資產」——這與台灣常見的純自住透天，或純收益型套房出租，都是不同的資產邏輯。

正因為如此，如果期待賃貸併用住宅有與整棟出租公寓相同的報酬率，只會失望。既然投入資金的一半以上，都配置在不產生收益的自住部分，投資效率結構性地不可能贏過純收益型的整棟出租物件。真正該判斷的，不是「報酬率高不高」，而是「和原本自己該付的房租相比，這樣做划不划算」。

賃貸併用住宅的造價行情｜2026年依構造、地區別的建築成本

建議不要從房仲業者常說的「每坪多少錢」開始估算建築成本，而是先從公家統計數字出發，再逐步逼近自己個案的真實造價。

從國稅廳工程費用表看構造別、地區別的每平方公尺單價

日本國稅廳為了計算災害導致的住宅損失金額而公布的「工程費用表」，列出各地區、各構造別的每平方公尺工程費用，可以作為比對建商報價是否合理的基準線。下表節錄自《地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）【令和7年分用】》（令和7年度適用版）中的主要地區數字，並換算為每坪單價（1坪＝3.30578平方公尺，台灣讀者熟悉的「坪」在日本採用相同換算基準）。

地區	木造	鋼骨造	鋼骨鋼筋混凝土造（SRC造）	鋼筋混凝土造（RC造）
全國平均	21.7萬日圓/㎡（約每坪71.7萬日圓）	31.4萬日圓/㎡（約每坪103.8萬日圓）	33.4萬日圓/㎡（約每坪110.4萬日圓）	33.8萬日圓/㎡（約每坪111.7萬日圓）
東京都	23.0萬日圓/㎡（約每坪76.0萬日圓）	38.4萬日圓/㎡（約每坪126.9萬日圓）	40.4萬日圓/㎡（約每坪133.6萬日圓）	43.1萬日圓/㎡（約每坪142.5萬日圓）
神奈川縣	21.7萬日圓/㎡（約每坪71.7萬日圓）	35.5萬日圓/㎡（約每坪117.4萬日圓）	37.8萬日圓/㎡（約每坪125.0萬日圓）	36.1萬日圓/㎡（約每坪119.3萬日圓）
千葉縣	21.7萬日圓/㎡（約每坪71.7萬日圓）	32.1萬日圓/㎡（約每坪106.1萬日圓）	33.5萬日圓/㎡（約每坪110.7萬日圓）	35.9萬日圓/㎡（約每坪118.7萬日圓）
埼玉縣	21.7萬日圓/㎡（約每坪71.7萬日圓）	31.4萬日圓/㎡（約每坪103.8萬日圓）	33.4萬日圓/㎡（約每坪110.4萬日圓）	35.4萬日圓/㎡（約每坪117.0萬日圓）
大阪府	21.7萬日圓/㎡（約每坪71.7萬日圓）	31.4萬日圓/㎡（約每坪103.8萬日圓）	33.4萬日圓/㎡（約每坪110.4萬日圓）	33.8萬日圓/㎡（約每坪111.7萬日圓）

每坪單價為本公司換算所得。值得注意的是地區差異：木造在全國平均與東京都之間幾乎沒有差別，但鋼筋混凝土造（RC造）的全國平均為每坪111.7萬日圓，東京都卻是每坪142.5萬日圓，兩者相差約1.3倍。如果在市中心考量隔音效果而選擇RC造，這個地區價差換算到整體工程總價上，很可能就是數千萬日圓（約數百萬新台幣）的差距（資料來源：日本國稅廳（国税庁，National Tax Agency））。

建築成本5年上漲近兩成

另一個必須掌握的趨勢是建築成本的走勢。日本國稅廳公布的《建物の標準的な建築価額表》（建物標準建築價額表），是把建築開工統計中的預定工程費用除以樓地板面積，逐年列出每平方公尺單價的官方資料。

建築年度	木造・木骨灰泥造	鋼骨造	鋼筋混凝土造（RC造）	鋼骨鋼筋混凝土造（SRC造）
令和元年（2019年）	17.01萬日圓/㎡	22.88萬日圓/㎡	28.56萬日圓/㎡	36.33萬日圓/㎡
令和2年（2020年）	17.20萬日圓/㎡	23.02萬日圓/㎡	27.69萬日圓/㎡	27.92萬日圓/㎡
令和3年（2021年）	17.22萬日圓/㎡	22.73萬日圓/㎡	28.82萬日圓/㎡	33.84萬日圓/㎡
令和4年（2022年）	17.62萬日圓/㎡	24.15萬日圓/㎡	27.75萬日圓/㎡	43.44萬日圓/㎡
令和5年（2023年）	20.41萬日圓/㎡	28.11萬日圓/㎡	31.43萬日圓/㎡	36.67萬日圓/㎡

從令和元年（2019年）到令和5年（2023年），木造上漲約20.0%，鋼骨造上漲約22.9%，鋼筋混凝土造上漲約10.0%（國稅廳「建物の標準的な建築価額表」）。如果直接沿用幾年前拿到的估價來做資金計畫，等到真正動工時，很可能出現數百萬日圓（數十萬新台幣）的資金缺口。關於建築成本上漲的背景，也可以參考建築成本高漲局勢下的投資判斷思路。

以總樓地板面積180平方公尺為模型，試算總事業成本

接下來全文將統一使用同一套模型：基地面積200平方公尺、總樓地板面積180平方公尺（自住100平方公尺＋出租2戶共80平方公尺），自住比例為55.6%。假設土地已經持有，或以2,400萬日圓（約NT$504萬）取得。

項目	木造（全國平均單價）	鋼骨造（全國平均單價）	鋼筋混凝土造（東京都單價）
建築成本（總樓地板180㎡）	3,906萬日圓（約NT$820萬）	5,652萬日圓（約NT$1,187萬）	7,758萬日圓（約NT$1,629萬）
雜項費用（假設為建築成本的10%）	約391萬日圓（約NT$82萬）	約565萬日圓（約NT$119萬）	約776萬日圓（約NT$163萬）
土地	2,400萬日圓（約NT$504萬）	2,400萬日圓（約NT$504萬）	2,400萬日圓（約NT$504萬）
總事業成本	約6,700萬日圓（約NT$1,407萬）	約8,620萬日圓（約NT$1,810萬）	約1億930萬日圓（約NT$2,295萬）

建築成本是以前述工程費用表的單價乘以180平方公尺計算而得。雜項費用（設計費、登記規費、火災保險、外部工程、地盤改良等）則假設為建築成本的10%，實際規劃時務必以真實估價取代這個假設值——省略這道確認手續，後面所有的報酬率計算都會跟著失準。

與純自住住宅相比，成本會增加多少

根據日本住宅金融支援機構（Japan Housing Finance Agency, JHF）公布的《2025年度【フラット35】利用者調査結果》（令和8年〔2026年〕7月24日發布，扣除轉貸案件後共35,553件樣本），平均所需資金為：訂製住宅4,262萬日圓（約NT$895萬，較前一年度增加326萬日圓），含土地訂製住宅5,313萬日圓（約NT$1,116萬，較前一年度增加306萬日圓）；平均家庭年收入則為訂製住宅719萬日圓（約NT$151萬），含土地訂製住宅742萬日圓（約NT$156萬）（住宅金融支援機構）。前述木造模型的總事業成本約6,700萬日圓，比含土地訂製住宅的平均值多出約1,400萬日圓（約NT$294萬）。這筆差額能否靠租金收入回收，正是賃貸併用住宅成敗的關鍵。

賃貸併用住宅的報酬率是多少｜以官方租金資料試算

先講結論：用官方統計的平均租金試算，僅計算出租部分的表面報酬率落在4%出頭，若以總事業成本計算則落在2%左右。如果一開始就抱著整棟出租公寓常見的8%至10%報酬率預期來評估賃貸併用住宅，很可能會對現實落差感到意外。

表面報酬率與實質報酬率的定義

表面報酬率＝年租金收入 ÷ 投資金額 × 100
實質報酬率＝（年租金收入－年度各項支出）÷（投資金額＋取得時的雜項費用）× 100

賃貸併用住宅的「投資金額」該怎麼取，會讓數字差很多：用總事業成本去除，數字會偏低；用分攤到出租部分的金額去除，數字會偏高。只呈現其中一種算法的資料，並不足以作為判斷依據。要扣除的年度支出項目包括：委託管理費、固定資產稅與都市計畫稅、火災保險費、修繕準備金、空屋損失，以及會計師（稅理士）酬勞等。

套用總務省租金資料的報酬率試算

根據日本總務省統計局（統計局，Statistics Bureau of Japan）的《令和5年住宅・土地統計調査》（2023年住宅與土地統計調查），民營出租住宅的月租金全國平均為：木造54,409日圓（約NT$1.14萬），非木造68,548日圓（約NT$1.44萬）。所有出租住宅的整體平均為59,656日圓（約NT$1.25萬），較2018年上升7.1%（總務省統計局）。將這個數字套入前面的模型：

項目	木造模型	鋼骨造模型
假設租金（每戶月租）	54,409日圓（約NT$1.14萬）	68,548日圓（約NT$1.44萬）
年租金收入（出租2戶）	約130.6萬日圓（約NT$27.4萬）	約164.5萬日圓（約NT$34.5萬）
總事業成本	約6,700萬日圓（約NT$1,407萬）	約8,620萬日圓（約NT$1,810萬）
出租部分分攤投資額（80/180）	約2,980萬日圓（約NT$626萬）	約3,830萬日圓（約NT$804萬）
出租部分表面報酬率	約4.4%	約4.3%
對總事業成本的報酬率	約1.9%	約1.9%

以鋼骨造模型進一步試算實質報酬率：委託管理費抓租金的5%（約8.2萬日圓，約NT$1.7萬），固定資產稅與都市計畫稅15萬日圓（約NT$3.15萬），火災保險3萬日圓（約NT$6,300），修繕準備金16萬日圓（約NT$3.36萬），空屋損失抓租金的10%（約16.5萬日圓，約NT$3.47萬），合計年度支出約58.7萬日圓（約NT$12.3萬）。扣除後的實拿收入約105.8萬日圓（約NT$22.2萬），出租部分的實質報酬率約為2.8%。

須留意，這項試算直接採用全國平均租金，屬於保守假設。實際規劃時，請務必替換成預定興建地點的實際招租行情重新試算——東京都心與地方城市的租金差距可能達到2倍以上。

與市場預期報酬率的比對

這個4%出頭的數字究竟是高是低，可以拿專業投資人要求的水準來對照。日本不動産研究所（Japan Real Estate Institute, JREI）的《第54回不動産投資家調査》（第54回不動產投資人調查，統計基準日為2026年4月，2026年5月27日發布）針對整棟出租住宅的期望報酬率如下：

調查地區	套房類型	家庭房類型
東京・城南	3.6%	3.7%
大阪	4.2%	4.3%
福岡	4.5%	4.5%
札幌	4.9%	5.0%
（參考）本文賃貸併用住宅模型	出租部分表面報酬率約4.3%〜4.4%／總事業成本基準約1.9%

資料來源為日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査」。根據該調查，東京・城南地區的期望報酬率，套房類型為3.6%、家庭房類型為3.7%，均較前一次調查下降0.1個百分點。

若只單獨看出租部分，報酬率與地方城市的期望水準相當；但用總事業成本計算，就跌破2%。這個落差正說明了為什麼賃貸併用住宅不該被當成「投資商品」，而更接近「壓縮居住成本的手段」。這一點與台灣投資人熟悉的「純出租套房」邏輯截然不同——後者以報酬率為核心指標，前者的核心指標其實是「省下多少原本該付的房租」。報酬率試算與失敗原因的關聯，也可參考公寓經營失敗7種模式｜2026年版：如何篩選管理公司。

只要空一戶，收入就腰斬的結構性風險

賃貸併用住宅的空屋風險，與整棟出租公寓性質不同。由於出租戶數通常只有1到2戶，只要空出1戶，收入就會腰斬，完全無法透過戶數分散風險——這與整棟20戶出租公寓「空1戶只損失5%收入」的風險結構完全不同。

市場環境也日趨嚴峻。《令和5年住宅・土地統計調查》顯示，全日本空屋數達900萬2千戶，空屋率13.8%，雙雙創下歷史新高。其中「出租用空屋」達443萬6千戶，集合住宅空屋中有78.5%（394萬7千戶）屬於出租用空屋。

以前述鋼骨造模型試算：2戶中若有1戶空置3個月，減少的租金收入為68,548日圓×3個月＝約20.6萬日圓（約NT$4.3萬），加上原狀回復費用與招租廣告費約17萬日圓（約NT$3.6萬），全年影響金額約37.6萬日圓（約NT$7.9萬），相當於吃掉全年租金收入164.5萬日圓的約23%。自己的家庭財務能否吸收這筆金額，是動工前必須確認的判斷材料。

面積分攤全解析｜每項制度的分攤基準都不一樣

賃貸併用住宅最容易被誤解的地方，就是「面積分攤」。每一項制度的分攤基準、以及觸發門檻的比例，其實各不相同——這也是本文開頭特別提醒「不要用同一套二分之一邏輯記憶所有制度」的原因。請先用下表掌握全貌。

面積分攤規則速查表（7項制度）

制度	分攤基準	自住比例二分之一的門檻會改變什麼	法律依據
住宅貸款減稅	居住用部分樓地板面積 ÷ 建物總樓地板面積。土地按同比例分攤	樓地板面積未達二分之一以上供自住使用，將完全無法適用減稅	租稅特別措置法施行令第26條第7項、措置法關係通達41-27
固定資產稅的住宅用地特例	基地面積 × 住宅用地比率（由居住比例決定）。居住比例＝居住部分樓地板面積÷總樓地板面積，出租住戶也計入居住部分	不受自住比例影響。只有在附設店鋪、辦公室等導致居住比例低於二分之一時，比率才會降至0.5	地方稅法（各地方自治體的住宅用地特例）
新建住宅的固定資產稅減免	依各住戶樓地板面積個別判定（每戶上限120㎡）	不看自住比例，而是看各住戶是否符合面積要件（原則上40㎡以上）	地方稅法（令和8年度稅制改正延長、放寬要件）
不動產取得稅的課稅標準扣除	依住戶單位計算。每戶扣除1,200萬日圓（認定長期優良住宅為1,300萬日圓）	不看自住比例，而是看戶數。各戶須符合40㎡以上240㎡以下	國土交通省、各都道府縣
必要經費・折舊攤提	原則以出租部分樓地板面積比例計算。若有合理依據，也可採用其他方式	對應自住部分的費用不能列為必要經費	所得稅法中不動產所得的計算規定
小規模宅地特例	特定居住用330㎡・減額80%／貸付事業用200㎡・減額50%。以調整算式判定限度面積	自住面積愈大，愈會壓縮貸付事業用（出租用）的可用額度，無法完全併用滿額	國稅廳No.4124
出售時3,000萬日圓特別扣除	依居住用部分樓地板面積比例分攤建物與基地	居住用部分占比達九成左右以上，即可將全體視為居住用	國稅廳No.3452

光看這張表就能明白，如果把「面積分攤」誤以為只有一套規則，在規劃階段一定會有某個環節漏算。

住宅貸款減稅的面積分攤試算

日本國稅廳在問答案例《店舗併用住宅を新築した場合》（新建店鋪併用住宅時）中，提供了具體的分攤範例：以6,000萬日圓購入基地300平方公尺（其中120平方公尺出租作停車場），年底貸款餘額4,000萬日圓；以3,000萬日圓新建建物，總樓地板面積180平方公尺（1樓店鋪90平方公尺、2樓住家90平方公尺），年底貸款餘額2,000萬日圓。這種情況下，可列入減稅對象的住宅借款金額為：建物部分1,000萬日圓＋土地部分1,200萬日圓＝合計2,200萬日圓（國稅廳問答案例，依令和7年〔2025年〕8月1日當時法令為準）。

將此邏輯套用到本文的賃貸併用住宅模型：總樓地板面積180平方公尺（自住100平方公尺），居住比例55.6%，建物部分貸款年底餘額4,000萬日圓，土地部分貸款年底餘額2,000萬日圓。

算出居住比例：100㎡ ÷ 180㎡＝ 55.6%
建物部分按比例分攤：4,000萬日圓 × 55.6% ＝約2,222萬日圓（約NT$467萬）
土地部分按比例分攤：2,000萬日圓 × 55.6% ＝約1,111萬日圓（約NT$233萬）
合計減稅對象金額：2,222萬日圓＋1,111萬日圓＝約3,333萬日圓（約NT$700萬）
計算減稅金額：3,333萬日圓 × 0.7% ＝約23.3萬日圓（約NT$4.9萬，年額）

13年累計約303萬日圓（約NT$63.6萬）。不過減稅金額的上限，是屋主本人的所得稅額（以及扣抵不完部分可轉列的部分住民稅），能否全額用完，取決於個人所得高低——這一點類似台灣「自用住宅購屋借款利息」列舉扣除額，同樣以實際稅額為上限，並非人人都能拿到滿額。

不需要分攤的例外｜大約九成規則

根據租稅特別措置法關係通達41-29的規定，若依41-27計算出的居住用部分樓地板面積（或土地面積），達到建物樓地板面積（或土地面積）的大約90%以上，即可將全體視為居住用途，適用住宅貸款減稅（國稅廳措置法關係通達第41條關係）。

如果只是小規模附設1戶出租房，有可能落入這項例外。但如果自住比例真的超過90%，出租收入會變得非常有限，蓋成賃貸併用住宅的意義也隨之淡化。實務上，還是應該以「原則上要分攤」作為安全的預設立場。

固定資產稅由「住宅用地比率」決定

固定資產稅的住宅用地特例，判斷基準不是自住比例，而是居住比例。併用住宅的基地，會依居住比例對應出一個「住宅用地比率」，用這個比率乘以基地面積後得出的面積，才會被認定為住宅用地。

併用住宅居住比例說明圖：總樓地板面積240平方公尺中，1樓店鋪80平方公尺、2樓及3樓居住160平方公尺 — 居住比例的計算方式（總樓地板面積240平方公尺中，居住部分為160平方公尺時，居住比例為三分之二）（資料來源：大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」（住宅用地課稅標準特例措施））

這裡要特別提醒：居住比例的分子，不是「自住部分」，而是「居住部分」。出租住戶同樣是有人居住的空間，所以也算在居住部分之內。也就是說，只要不附設店鋪或辦公室，即使自住比例只有40%甚至30%，居住比例依然是100%，住宅用地比率仍為1.0。坊間常見「自住比例不到二分之一，固定資產稅減免就會少一半」的說法，其實只適用於1樓開店鋪之類、含有非住宅部分的情況——這是整篇文章中最容易被誤傳的一點。

建物類型	居住比例	住宅用地比率
純住宅	全部	1.0
併用住宅（地上4層以下）	1/4以上未滿1/2	0.5
併用住宅（地上4層以下）	1/2以上	1.0
併用住宅（地上5層以上）	1/4以上未滿1/2	0.5
	1/2以上未滿3/4	0.75
	3/4以上	1.0

居住比例未滿1/4的併用住宅基地，不論樓層數多少，一律不列入住宅用地。而經認定為住宅用地的部分，則適用下表的特例稅率。

住宅用地區分	固定資產稅	都市計畫稅
小規模住宅用地（每戶200㎡以下部分）	課稅標準降為市價的1/6	課稅標準降為市價的1/3
一般住宅用地（超過200㎡部分）	課稅標準降為市價的1/3	課稅標準降為市價的2/3

特例稅率是以「每戶住宅」為單位設定的。也就是說，自住1戶＋出租2戶、共3戶的結構，小規模住宅用地的額度就能擴大到200㎡×3戶＝600㎡。這是賃貸併用住宅一項容易被忽略的優勢（大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」）。

戶數不同，土地稅額差多少

由於影響稅額的是戶數而不是自住比例，這裡試算兩者的差異。模型設定：基地300平方公尺，土地評估價格4,500萬日圓（約NT$945萬，每平方公尺15萬日圓），地上2層樓建物，比較「純自住住宅（1戶）」與「自住1戶＋出租2戶的賃貸併用住宅」。固定資產稅率1.4%、都市計畫稅率0.3%，且不考慮負擔調整措施的簡化試算。

項目	純自住住宅（1戶）	賃貸併用住宅（自住1戶＋出租2戶）
小規模住宅用地額度	200㎡×1戶＝200㎡	200㎡×3戶＝600㎡
基地300㎡的組成	小規模200㎡＋一般100㎡	300㎡全部屬於小規模
固定資產稅課稅標準	3,000萬日圓×1/6＋1,500萬日圓×1/3＝1,000萬日圓	4,500萬日圓×1/6＝750萬日圓
固定資產稅額（1.4%）	約14.0萬日圓（約NT$2.9萬）	約10.5萬日圓（約NT$2.2萬）
都市計畫稅課稅標準	3,000萬日圓×1/3＋1,500萬日圓×2/3＝2,000萬日圓	4,500萬日圓×1/3＝1,500萬日圓
都市計畫稅額（0.3%）	約6.0萬日圓（約NT$1.3萬）	約4.5萬日圓（約NT$0.9萬）
合計（年額）	約20.0萬日圓（約NT$4.2萬）	約15.0萬日圓（約NT$3.2萬）

光是多蓋2戶出租住宅，土地的固定資產稅與都市計畫稅合計每年就少繳約5.0萬日圓（約NT$1.05萬），35年下來差距達175萬日圓（約NT$36.75萬）。基地愈大、戶數愈多，這個效果就愈明顯。實際稅額會因地方政府的評估與負擔調整措施而有所不同，規劃階段建議向興建地所在的市區町村稅務單位確認。

必要經費、折舊攤提的分攤方式

在計算不動產所得時，建物折舊費、修繕費、火災保險費、固定資產稅、貸款利息等，都必須按比例分攤，只有對應出租部分的金額才能列為必要經費。分攤基準原則上採樓地板面積比例，若有合理依據也可採用其他基準，但方法一旦選定就必須持續適用，不能每年挑對自己有利的方式更換。

若選擇藍色申報（青色申告，日本個人事業主的一種所得申報制度，可享有較多稅務優惠），雖然可以使用特別扣除額，但賃貸併用住宅的出租戶數通常較少，往往達不到「事業規模」的認定門檻（大致為5棟10室以上），扣除金額可能因此偏低。這部分建議諮詢日本稅理士（相當於台灣的記帳士／會計師）確認。

賃貸併用住宅與房屋貸款｜以2026年8月利率看現實狀況

【フラット35】能不能用在賃貸併用住宅上

結論是：出租目的的部分不能用。日本住宅金融支援機構在使用條件中明確寫道：「【フラット35】不得用於取得以出租第三方為目的等投資用物件的資金」。此外，關於貸款金額，也規定「店鋪、辦公室等非住宅部分的建設費或購買價格，不列入貸款範圍」。這一點與台灣銀行體系的做法有相似之處——台灣的自用住宅優惠房貸利率，同樣普遍限制不得用於出租，但日本的規範更進一步，連「非住宅部分不列入貸款金額計算」都寫進了官方使用條件中。

住宅金融支援機構會透過寄送不可轉送的郵件（転送不要郵便）確認餘額證明等方式，定期查核實際居住狀況；一旦查出物件被出租給第三方，將要求一次全額清償貸款（住宅金融支援機構【フラット35】使用條件，2026年4月1日當時資訊）。因此，規劃賃貸併用住宅的資金來源時，不能把【フラット35】當作前提。

可使用的貸款比較表

貸款種類	在賃貸併用住宅上的用法	面積、比例要件	注意事項
【フラット35】	出租目的的部分不可使用	獨棟住宅樓地板面積須50㎡以上，集合住宅須30㎡以上。併用住宅則要求住宅部分樓地板面積須大於等於非住宅部分	不可用於投資用物件的取得資金。非住宅部分不列入貸款範圍
民營銀行住宅貸款	可用於自住部分。依銀行不同，部分可將出租部分一併納入貸款範圍	一般要求自住部分達總樓地板面積1/2以上	是否受理賃貸併用住宅，因銀行而異，須事前確認
賃貸併用住宅專用貸款	可將自住＋出租建物一併貸款	自住部分50%以上適用住宅貸款商品；未滿50%則適用投資用不動產貸款商品	即使空屋，仍須持續還款。貸款上限依商品而異
公寓貸款（アパートローン）	可用於出租部分	不看面積要件，而是以事業可行性審查	利率水準通常高於一般住宅貸款

以駿河銀行「賃貸併用住宅ローン」為例，自住部分50%以上適用住宅貸款商品，未滿50%則適用投資用不動產貸款商品，融資金額最高可達6億日圓（約NT$1.26億）。這裡同樣可以看到「自住比例二分之一」在實務上作為分水嶺發揮作用。關於公寓貸款的利率水準，可參考公寓貸款的利率行情與借款條件解讀。

以2026年8月的利率試算還款金額

利率假設如果還停留在過去的水準，這份收支表就是最危險的資料。2026年8月撥款、還款期21年以上35年以下、融資成數9成以下的【フラット35】，最多人選用的利率為年利率3.290%，區間為年利率3.290%至5.570%。還款期20年以下的【フラット20】，最多人選用的利率則為年利率2.970%（住宅金融支援機構【フラット35】最新利率資訊）。作為全期間固定利率市場水準的指標，以下用這個利率試算貸款5,000萬日圓（約NT$1,050萬）、期間35年、本息均等攤還的每月還款金額。

假設利率	每月還款額	年還款額	35年總還款額
年利率3.290%	約200,600日圓（約NT$4.2萬）	約240.7萬日圓（約NT$50.5萬）	約8,426萬日圓（約NT$1,769萬）
年利率1.000%（參考・過去低利率水準）	約141,100日圓（約NT$2.96萬）	約169.4萬日圓（約NT$35.6萬）	約5,928萬日圓（約NT$1,245萬）

兩者相差每年約71萬日圓（約NT$14.9萬），35年下來相差約2,500萬日圓（約NT$525萬）。以前面鋼骨造模型的年租金收入164.5萬日圓來看，即使把全部租金都拿去還款，也不夠付每年約240.7萬日圓的還款額。自掏腰包的部分約為每年76萬日圓（約NT$16萬），平均每月約6.3萬日圓（約NT$1.32萬）。把這個數字解讀成「賃貸併用住宅是虧錢的」，還是「用每月6.3萬日圓就能住進自己的房子」，正是判斷是否值得興建的分水嶺。

該選哪一種利率類型

根據住宅金融支援機構《住宅ローン利用者の実態調査結果》（住宅貸款使用者實態調查，2026年1月調查，回收1,237份問卷），利率類型選擇為：機動型（変動型，類似機動利率）75.0%（較2025年4月調查下降4.0個百分點）、固定期間選擇型14.9%（上升2.7個百分點）、全期間固定型10.1%（上升1.3個百分點）（住宅金融支援機構）。機動型仍是主流選擇，但其占比已開始下滑。

賃貸併用住宅是以35年左右長期持有為前提的建物。租金不容易輕易調漲，但機動利率卻有上升的可能。既然還款金額本來就已經超過租金收入，就不能期待靠調漲租金去吸收未來的利率上升風險——這一點對於習慣台灣近年低利率環境的投資人而言，格外值得留意。相關議題也可參考將住宅貸款挪用於投資的風險。

2026年（令和8年）興建的稅制｜反映最新修法內容

令和8年入住適用的住宅貸款減稅

令和8年度（2026年度）稅制改正，將住宅貸款減稅的適用期限延長5年，涵蓋到令和12年（2030年）入住的個案。扣抵率維持0.7%不變，但貸款額度上限的架構與適用要件已經調整。

令和8年至令和12年住宅貸款減税概要：借款限額、扣抵期間、所得要件、樓地板面積要件一覽表 — 令和8〜12年住宅貸款減稅概要（資料來源：日本國土交通省「住宅ローン減税」（住宅貸款減税））

住宅類型	新建・買取轉售	既有住宅
長期優良住宅・低碳住宅	4,500萬日圓（子育世帯等5,000萬日圓）×13年	3,500萬日圓（子育世帯等4,500萬日圓）×13年
ZEH水準節能住宅	3,500萬日圓（子育世帯等4,500萬日圓）×13年	3,500萬日圓（子育世帯等4,500萬日圓）×13年
節能基準合格住宅	僅限2026年入住2,000萬日圓（子育世帯等3,000萬日圓）×13年。2027年以後原則不再補貼（2027年底前取得建築確認者等為2,000萬日圓×10年）	2,000萬日圓（子育世帯等3,000萬日圓）×13年
其他住宅	原則不補貼	2,000萬日圓×10年（含增改建・翻修）

括號內為適用於「育兒家庭等」（有19歲以下子女的家庭，或夫妻其中一方未滿40歲的家庭）的貸款限額。所得要件為綜合所得金額2,000萬日圓（約NT$420萬）以下，樓地板面積要件為40㎡以上（所得超過1,000萬日圓者，以及使用育兒家庭等加成措施者，須達50㎡以上）。此外，自令和10年（2028年）起入住的個案，位於土砂災害等災害紅色警戒區的新建住宅將不適用本制度（國土交通省「令和8年度國土交通省稅制改正概要」）。

這裡要特別提醒考慮興建賃貸併用住宅的讀者：節能性能不足的「其他住宅」新建案，原則上已經排除在補貼對象之外。如果想確保能拿到減稅額度，從設計階段就必須以ZEH水準以上為目標，這實質上已經成為必要條件。此外，還必須同時滿足「樓地板面積二分之一以上專供自住使用」以及「綜合所得金額2,000萬日圓以下」這兩項要件（國稅廳No.1211-1）。樓地板面積的判斷，是以包含店鋪、辦公室等部分在內的整棟建物計算。

新建住宅固定資產稅減免延長至令和13年3月底

新建住宅固定資產稅減半3年（大樓型集合住宅為5年）的特例，已從令和8年（2026年）4月1日延長至令和13年（2031年）3月31日，共延長5年。同時，適用住宅的樓地板面積下限要件，原則上從現行的50㎡放寬為40㎡，但位於特定災害警戒區域內的住宅將不適用。根據國土交通省的推估，若新建一戶2,500萬日圓（約NT$525萬）的住宅，前3年若無特例，固定資產稅為每年18.2萬日圓（約NT$3.82萬），有特例則降為每年9.1萬日圓（約NT$1.91萬），3年下來可減輕約27萬日圓（約NT$5.67萬）的負擔（國土交通省「令和8年度國土交通省稅制改正概要」）。

不動產取得稅是「以住戶為單位」計算

容易被忽略的是不動產取得稅。取得住宅時的稅率會從原則4%減輕為3%，新建住宅則可從課稅標準中扣除1,200萬日圓（約NT$252萬）。此項稅率特例的適用期限為令和9年（2027年）3月31日（國土交通省「不動産取得税に係る特例措置」）。

重點是，這項扣除是「以每一戶」為單位適用的。以北海道的說明為例，只要每戶的總樓地板面積在40㎡以上240㎡以下，即可從價格中扣除，每戶上限1,200萬日圓（約NT$252萬）；若在令和13年（2031年）3月31日前取得認定長期優良住宅，上限則提高為1,300萬日圓（約NT$273萬）（北海道「不動産取得税の軽減措置（新築住宅）」）。

如果採「自住1戶＋出租2戶」的結構，且每戶都達40㎡以上，單純計算扣除額度就是1,200萬日圓×3戶＝3,600萬日圓（約NT$756萬）。但如果把出租住戶切得太小、低於40㎡，就會整戶喪失這項扣除資格。這是決定格局之前就該確認清楚的重點。實際要件與執行方式因都道府縣而異，請向興建預定地所轄的縣稅事務所確認。

繼承與退場｜賃貸併用住宅最常被忽略的3個重點

出租建物用地的估價不是「一律減二成」

作為遺產稅節稅方法常被提及的「貸家建付地」（出租建物用地，日本評估已出租房屋所占土地價值時採用的特殊估價方式）評估減額，坊間常見「一律減少約二成」的說法，其實並不準確。日本國稅廳的計算公式如下：

出租建物用地價額＝自用地價額－自用地價額 × 借地權比例 × 借家權比例 × 出租比例

借地權比例因地區而異，須查閱路線價圖、評價倍率表確認。出租比例則是課稅時點已出租的各獨立部分樓地板面積合計，除以建物全部獨立部分樓地板面積合計所得的比例（國稅廳No.4614「貸家建付地の評価」）。若借家權比例為30%、出租比例為1.0，則借地權比例40%時減額率為12%，50%時為15%，60%時為18%，70%時則為21%。可見「約二成」的說法，其實只適用於借地權比例落在60%至70%的地區。

更重要的是，賃貸併用住宅還有一項關鍵限制：對應自住部分的基地，並不能算作出租建物用地。以自用地估價5,000萬日圓（約NT$1,050萬）、借地權比例60%、出租部分占總樓地板面積44.4%的模型計算：可列為出租建物用地估價的部分為5,000萬日圓×44.4%＝約2,222萬日圓（約NT$467萬），減額為2,222萬日圓×0.6×0.3＝約400萬日圓（約NT$84萬）。換算到整塊基地，減額幅度僅約8%，與整棟出租公寓可達900萬日圓（約NT$189萬，減額18%）相比，差距相當大。這一點與台灣的遺產稅節稅邏輯明顯不同——台灣不動產遺產稅節稅較常運用的是公告現值與市價的落差，而非日本這種按出租比例逐級遞減的估價公式。相關的遺產稅估價概念，也可參考出租經營與遺產稅節稅的關聯。

小規模宅地特例無法完全同時滿額使用

小規模宅地特例分為「特定居住用宅地等」（限度面積330㎡、減額80%）與「貸付事業用宅地等」（200㎡、減額50%）兩種。賃貸併用住宅可能同時符合兩者資格，但若要選擇併用貸付事業用宅地等，就必須落在以下的調整算式範圍內。

（特定事業用等①＋②）×200/400 ＋特定居住用⑥×200/330 ＋（貸付事業用③＋④＋⑤）≦ 200㎡

以基地200㎡、自住50%・出租50%為例試算：特定居住用100㎡×200/330＝60.6㎡，加上貸付事業用100㎡，合計160.6㎡，落在200㎡以內，因此兩者都能適用。

但若基地330㎡、自住占2/3（220㎡）・出租占1/3（110㎡），則220㎡×200/330＝133.3㎡＋110㎡＝243.3㎡，超過200㎡的額度上限。這種情況下，就必須選擇優先適用哪一項，一定會有部分無法享有減額。基地愈大、自住比例愈高，額度就愈不夠用（國稅廳No.4124）。

出售時的3,000萬日圓特別扣除額僅限自住部分

退場階段同樣是分攤的世界。出售自用住宅可享有的3,000萬日圓（約NT$630萬）特別扣除額，適用範圍僅限於自己實際居住使用的部分。不過，如果居住使用部分占整體大約90%以上，就能將整體視為居住用途，適用這項特例（國稅廳No.3452「店舗併用住宅を売ったときの特例」）。以自住比例55.6%的模型來看，出售利得中只有約55.6%能適用扣除額，其餘部分則以一般讓渡所得課稅——這與台灣房地合一稅中「自用住宅正面表列400萬元扣除額」同樣要求「實際自住」的精神類似，但日本是採比例分攤，而非定額扣除。

買方有限的退場結構

出售賃貸併用住宅時，會面對評估邏輯完全不同的兩種買方。把它當自住宅看的買方，會因為「有陌生人住在同一棟建築裡」而卻步；把它當投資物件看的投資人，則會認為「屋主曾自住的部分不產生收益」而壓低估價。這種結構讓賃貸併用住宅很難從任何一種買方那裡拿到高分。繼承時因為物理上難以分割，也容易演變成共有名義，未來出售或大規模修繕都需要全體共有人同意。「將來要交給誰、怎麼交接」，是動工前就該想清楚的課題。

同棟共居會產生的摩擦

前面談了很多數字，這裡整理一下生活層面的風險。這些摩擦，有些可以透過設計降低，有些則無法透過設計解決。

噪音：腳步聲、電視音量、小孩的聲音。木造建物特別容易出現這類問題，加裝隔音材、雙層地板或雙層天花板，每坪造價可能因此增加數萬日圓。這一項可以透過設計相當程度地降低。
共用部分的規則：倒垃圾的日子、停車場與庭院的使用方式。如果能將玄關、樓梯、動線分開設計，就能減少接觸機會，摩擦也會跟著減少。
抱怨直接找上門／房租滯納：如果不透過管理公司，半夜設備故障的聯絡、房租滯納的催繳，都會直接找上屋主本人。這一項無法透過設計避免。委託管理費約為租金的5%左右，但考量到精神上的負擔，這筆支出相當值得。

很多在賃貸併用住宅上碰壁的屋主，讓他們疲於奔命的往往不是收支問題，而是人際關係。我建議一開始規劃收支時，就把「委託外部管理公司」列為前提假設。

適合、不適合賃貸併用住宅的人

三大面向檢核表

把前面談到的內容，整理成可以用「是／否」回答的檢核清單。

資金面向

即使租金收入掛零，每月的還款也能持續從家庭收入中支付嗎？
利率上升2個百分點，還款也還撐得住嗎？
已經試算過住宅貸款減稅結束後（第13年以後）的收支了嗎？
10年後的大規模修繕費用，能另外提撥準備金嗎？

地段面向

已經確認過興建預定地附近，同類型格局至少3件的實際招租行情了嗎？
已經透過房仲網站的刊登件數，確認過周邊的空屋狀況了嗎？
有沒有根據推斷這個地段20年後仍有出租需求？
依基地面積與用途地域，即使確保自住比例二分之一以上，蓋出來的規模也能達到收支平衡嗎？

生活面向

全家人都能接受同一棟建築裡住著陌生人嗎？
以委託管理公司代管為前提，收支還算得過來嗎？
10年後、20年後，仍然打算繼續住在這間房子裡嗎？
繼承時由誰接手這棟建物，已經開始討論了嗎？

如果某個面向「否」的答案特別多，那裡就是最優先該處理的環節。

動工前該確認的5個數字

自住比例：自住部分占總樓地板面積的比例。低於二分之一，房貸與稅制就會進入完全不同的世界。
假設租金：不是全國平均，而是興建預定地的實際招租行情。務必以3件以上的真實案例確認。
適用利率：金融機構實際提出的利率。截至2026年8月，全期間固定利率已來到3%左右的水準。
還款比率：年還款額占年收入的比例。【フラット35】的總還款負擔率基準是：年收入未滿400萬日圓者30%以下，400萬日圓以上者35%以下。
空屋3個月時的實拿金額：假設1戶出租住宅空置3個月，需要從家庭收入中額外支出多少。

結語｜用數字判斷的最短路徑

作為投資商品，賃貸併用住宅遜於整棟出租物件。以總事業成本計算的報酬率只有2%左右，連日本不動產研究所公布的整棟出租住宅期望報酬率（東京・城南地區3.6%至3.7%）都達不到。即便如此，如果還有值得選擇的理由，那就是「用租金稀釋居住成本、同時留下資產」這唯一一點。對海外投資人而言，這一點的意義或許更接近長期資產配置的一環，而不是短期套利工具。

判斷的順序其實很明確：首先把自住比例固定在二分之一以上；接著用國稅廳的工程費用表抓出建築成本的大致範圍，再用當地的實際招租行情設定租金；然後向金融機構取得實際利率，並試算空屋3個月時要從家庭收入中額外拿出多少錢。把這些整理成一張紙，該不該蓋，答案自然就會浮現。

我們重視的是，連同缺點在內，都以透明的方式把資訊完整傳達給客戶。賃貸併用住宅不是追求短期獲利的商品。我們認為，這是特別值得推薦給以長期視野規劃家庭生活與資產的人，去認真考慮的一種選擇。

常見問題

Q1. 自住部分應該占總樓地板面積的多少比例？

建議確保達到總樓地板面積的50%以上。一旦低於50%，就無法使用一般住宅貸款商品，只能改用投資用不動產貸款；住宅貸款減稅也會完全不適用；出售時3,000萬日圓特別扣除額的適用範圍也會縮小。以本文的模型計算，光是住宅貸款減稅一項，13年下來就差了約303萬日圓（約NT$63.6萬）。與其為了追求收益性而把自住比例壓到49%，不如先確保50%以上，再透過出租戶數與格局調整收益，這種做法在多數情況下更有利。

Q2. 【フラット35】能用在賃貸併用住宅上嗎？

出租目的的部分不能使用。日本住宅金融支援機構明文規定「【フラット35】不得用於取得以出租第三方為目的等投資用物件的資金」，店鋪、辦公室等非住宅部分的建設費、購買價格也不列入貸款範圍。機構會定期查核居住實態，一旦查出被出租給第三方，將被要求一次全額清償。賃貸併用住宅只能從民營銀行住宅貸款、金融機構的賃貸併用住宅專用商品、或公寓貸款當中擇一考慮。

Q3. 住宅貸款減稅能拿到多少？

金額為年底貸款餘額乘以居住比例後的0.7%。以總樓地板面積180㎡・自住100㎡（居住比例55.6%）、建物部分貸款餘額4,000萬日圓・土地部分2,000萬日圓的模型計算，可扣抵金額約3,333萬日圓（約NT$700萬），年扣抵額約23.3萬日圓（約NT$4.9萬），13年累計約303萬日圓（約NT$63.6萬）。重點是連土地貸款部分也要按比例分攤計算。另外，若居住用部分占比達九成左右以上，就不需要分攤，可將全體視為居住用途。扣抵金額以所得稅額為上限，依所得高低，有可能無法全數扣完。

Q4. 固定資產稅會因自住比例而改變多少？

土地的固定資產稅並不會因自住比例而改變。住宅用地特例是依居住比例（居住部分樓地板面積÷總樓地板面積）判定，出租住戶也計入居住部分。只要不附設店鋪或辦公室、單純由住戶構成的賃貸併用住宅，無論自住比例是多少，居住比例都是100%，住宅用地比率也都是1.0。真正有影響的是戶數：小規模住宅用地（課稅標準降為1/6）的額度是每戶200㎡，因此自住1戶＋出租2戶就能擴大到600㎡。以基地300㎡・估價4,500萬日圓（約NT$945萬）的模型計算，比純自住住宅每年少繳約5.0萬日圓（約NT$1.05萬）。

Q5. 繼承時，自住與出租部分能同時使用小規模宅地特例嗎？

只能在限度面積的調整算式範圍內併用。若要同時適用特定居住用宅地等（330㎡・減額80%）與貸付事業用宅地等（200㎡・減額50%），必須滿足「特定居住用×200/330＋貸付事業用≦200㎡」。基地200㎡・自住50%的情況下，60.6㎡＋100㎡＝160.6㎡，兩者都能適用；但基地330㎡・自住占2/3時，會變成243.3㎡，超過額度上限。基地愈大、自住比例愈高，愈不利，建議生前先行試算。

Q6. 賃貸併用住宅的建築成本大概是多少？

用國稅廳工程費用表（令和7年度適用版）的每平方公尺單價來抓大致範圍最為可靠。以總樓地板面積180㎡計算，全國平均單價下：木造3,906萬日圓（約NT$820萬）、鋼骨造5,652萬日圓（約NT$1,187萬）、鋼筋混凝土造6,084萬日圓（約NT$1,278萬）；東京都單價下：木造4,140萬日圓（約NT$869萬）、鋼骨造6,912萬日圓（約NT$1,452萬）、鋼筋混凝土造7,758萬日圓（約NT$1,629萬）。這還要再加上土地費用與雜項費用（設計費、登記、保險、外部工程等）。將建商的估價與這個官方單價並列比對，比較容易看出是否有明顯的高估或低估。