Pour une maison mixte (賃貸併用住宅, chintai heiyō jūtaku) au Japon — un bâtiment unique qui réunit la résidence principale du propriétaire et un ou plusieurs logements loués à des tiers — tout dépend d'un seul chiffre : la partie habitée par le propriétaire représente-t-elle au moins la moitié de la surface de plancher totale ? Ce seuil détermine à lui seul le type de prêt immobilier accessible, le montant éligible à la déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt (住宅ローン控除, jūtaku rōn kōjo), et l'étendue de l'abattement spécial applicable à la revente. C'est le point de départ de tout le plan de financement.
Ce concept est une spécificité japonaise, sans équivalent occidental direct. En France comme dans le reste de l'Europe, un propriétaire qui loue une partie de sa résidence principale reste soumis au même régime fiscal, qu'il occupe 10 % ou 90 % du bien : il n'existe pas de seuil légal de surface habitable qui fasse basculer l'ensemble du financement d'un régime à un autre. Au Japon, en revanche, franchir — ou ne pas franchir — le seuil des 50 % change simultanément la nature du prêt, l'accès à la déduction fiscale sur les intérêts d'emprunt, l'exonération à la revente et, dans une moindre mesure, la taxe foncière. Comprendre cette architecture réglementaire est donc un préalable indispensable à tout calcul de rentabilité pour un investisseur non japonais. Sauf mention contraire, les montants en yens (JPY) de cet article sont convertis en euros à titre indicatif, au taux approximatif de 1 EUR ≈ 172 JPY (taux du 7 août 2026, hors frais de change) ; les tableaux conservent les montants d'origine en yens, unité de référence pour tout financement local.
Cet article s'adresse aux investisseurs qui envisagent de faire construire une maison mixte au Japon et qui souhaitent, à partir des seules données officielles disponibles en 2026, obtenir des chiffres applicables à leur propre projet. Nous détaillons les coûts de construction par structure et par région, d'après le barème de l'Agence nationale des impôts (国税庁, Kokuzeichō, l'administration fiscale nationale japonaise) ; le calcul du rendement à partir des données de loyer public du Ministère des Affaires intérieures et des Communications (総務省, Sōmushō) ; et surtout les règles de répartition de surface (面積按分, menseki annbun) — le point le plus source d'erreurs — avec des exemples de calcul chiffrés. L'objectif est de raisonner à partir de chiffres sourcés, plutôt que d'un « prix au mètre carré » impressionniste glané sur le marché.
Points clés de cet article
- Si la part de résidence principale passe sous 50 % de la surface de plancher totale, les produits de prêt immobilier résidentiel classiques deviennent inaccessibles — le financement bascule vers un prêt immobilier d'investissement — et la déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt ne s'applique plus du tout.
- À l'inverse, l'abattement de taxe foncière pour terrain résidentiel (住宅用地の特例) ne se calcule pas sur la part de résidence principale mais sur le taux d'occupation résidentielle, qui inclut les logements loués. Ceux-ci comptant comme surface résidentielle, chaque logement supplémentaire élargit le plafond de terrain résidentiel de petite taille (200 m² par logement).
- Le prêt public 【Flat 35】 ne peut pas financer une partie destinée à la location à un tiers, et exclut totalement de son périmètre les parties non résidentielles. Pour une maison mixte, il faut donc se tourner vers un prêt bancaire privé classique ou un produit dédié.
- Pour les fonds débloqués en août 2026, le taux 【Flat 35】 le plus fréquent (durée de 21 à 35 ans) est de 3,290 % par an. Un plan de trésorerie construit sur l'hypothèse d'un taux à 1 % n'a aujourd'hui plus aucun sens.
- D'après le barème de l'Agence nationale des impôts, une construction en béton armé (RC) à Tokyo coûte 431 000 JPY/m² (environ 2 506 €/m²), soit environ 1 425 000 JPY par tsubo (≈ 3,3 m², environ 8 285 €). Le coût de construction peut quasiment doubler selon la région et la structure retenue.
- La réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 (2026) a prolongé de cinq ans la déduction d'impôt sur les prêts immobiliers, mais les logements neufs classés « autre habitation » (performance énergétique insuffisante) en sont désormais exclus par principe.
Qu'est-ce qu'une maison mixte ? Pourquoi le seuil « résidence principale ≥ 1/2 » est déterminant
Une maison mixte est un bâtiment unique dans lequel cohabitent la résidence du propriétaire lui-même et un ou plusieurs logements loués à des tiers. Parce qu'un seul bâtiment porte ainsi deux natures — habitation personnelle et actif locatif —, chaque dispositif fiscal ou de financement doit être examiné séparément pour la partie résidence principale et pour la partie locative.
Ce type de bien n'a pas de véritable équivalent en France. Il se rapproche, dans son principe, d'une maison avec studio indépendant loué ou d'un immeuble avec logement de fonction, mais sans qu'aucun seuil légal de surface ne vienne, comme au Japon, faire basculer l'ensemble du régime fiscal et bancaire. Au Japon, cette architecture est un choix patrimonial courant, en particulier à Tokyo et dans les grandes métropoles où le foncier est cher : elle permet de posséder un actif tout en réduisant le coût réel du logement grâce aux loyers perçus.
Cinq régimes qui dépendent de la part de résidence principale
La première décision à prendre lorsque l'on envisage une maison mixte n'est ni la distribution des pièces ni la structure du bâtiment, mais la part de la surface de plancher totale occupée par la résidence principale. Ce chiffre conditionne les cinq régimes suivants — à l'exception notable de la taxe foncière, dont le critère de calcul est différent, comme nous le verrons plus loin. Il est important de ne pas mélanger ces règles : chacune a son propre seuil et sa propre base de calcul.
- Type de prêt : chez la banque Suruga par exemple, le prêt dédié aux maisons mixtes est classé comme un produit de prêt immobilier résidentiel si la partie occupée par le propriétaire atteint 50 % ou plus, et comme un produit de prêt immobilier d'investissement en dessous de ce seuil (Banque Suruga, « Prêt maison mixte » (賃貸併用住宅ローン)).
- Déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier (住宅ローン控除) : la condition d'application est que la moitié au moins de la surface de plancher soit exclusivement affectée à l'habitation personnelle du propriétaire. En dessous de ce seuil, la déduction tombe purement et simplement à zéro.
- Taxe foncière (固定資産税) : c'est le seul cas où le critère diffère. L'abattement pour terrain résidentiel se détermine non pas sur la part de résidence principale, mais sur le taux d'occupation résidentielle (logements loués inclus), et le plafond de terrain résidentiel de petite taille s'élargit avec le nombre de logements.
- Droits de succession : la partie résidence principale et la partie locative relèvent de deux plafonds distincts au titre de l'abattement pour petit terrain à usage particulier (小規模宅地等の特例), et il n'est pas possible de cumuler les deux abattements à taux plein.
- Revente : l'abattement spécial de 30 000 000 JPY (environ 174 400 €) sur la plus-value, applicable aux biens à usage résidentiel personnel, ne concerne que la partie effectivement occupée par le propriétaire lui-même.
Autrement dit, la part de résidence principale n'est pas un choix de confort architectural : c'est un seuil fiscal et bancaire. Dans nos consultations, c'est systématiquement le premier chiffre que nous vérifions avec le client.
En quoi cela diffère d'une maison individuelle classique ou d'un immeuble locatif entier
La différence apparaît clairement si l'on raisonne par fonction. Une maison individuelle construite sur mesure (注文住宅) est faite pour être habitée : elle ne génère aucun revenu. Un immeuble locatif entier (一棟アパート) est fait pour générer un revenu : le propriétaire n'y habite pas. La maison mixte se situe entre les deux : c'est une construction pensée pour détenir un patrimoine tout en allégeant le coût du logement grâce aux loyers perçus.
C'est précisément pourquoi il ne faut pas en attendre le même rendement qu'un immeuble locatif entier. Puisque plus de la moitié du montant investi est affectée à une partie résidentielle qui ne génère aucun revenu, il est structurellement impossible de rivaliser en efficacité d'investissement avec un immeuble entièrement loué. La question à se poser n'est donc pas « le rendement est-il élevé ? » mais « est-ce plus avantageux que le loyer que j'aurais de toute façon payé ailleurs ? ».
Pour un investisseur habitué au marché locatif européen, où la distinction entre résidence principale et investissement locatif reste presque toujours administrativement étanche, cette hybridation volontaire entre les deux constitue en elle-même une singularité japonaise : le bien n'est ni un pur produit de rendement, ni une pure résidence, mais un outil de gestion du coût du logement.
Combien coûte la construction d'une maison mixte ? Coûts par structure et par région en 2026
Pour le coût de construction, mieux vaut partir d'une statistique publique que du « prix au tsubo » avancé par les professionnels du secteur — une pratique commerciale qui, contrairement aux barèmes fiscaux publics utilisés au Japon, n'a pas vraiment d'équivalent standardisé en France.
Le barème de l'Agence nationale des impôts : coût au m² par structure et par région
Le barème des coûts de construction (工事費用表) publié par l'Agence nationale des impôts (国税庁) — conçu à l'origine pour calculer les pertes de logement dues à une catastrophe naturelle — indique le coût de construction au mètre carré par région et par type de structure. Il constitue une ligne de référence fiable pour comparer des devis d'entreprises de construction. Le tableau ci-dessous reprend les principales régions du « Barème des coûts de construction par région et par structure (au m²) — édition Reiwa 7 [année fiscale 2025] », avec une conversion au tsubo (1 tsubo = 3,30578 m², l'unité de surface traditionnelle encore utilisée dans l'immobilier japonais).
| Région | Bois | Charpente métallique | Acier-béton armé (SRC) | Béton armé (RC) |
|---|---|---|---|---|
| Moyenne nationale | 217 000 JPY/m² (≈ 717 000 JPY/tsubo) | 314 000 JPY/m² (≈ 1 038 000 JPY/tsubo) | 334 000 JPY/m² (≈ 1 104 000 JPY/tsubo) | 338 000 JPY/m² (≈ 1 117 000 JPY/tsubo) |
| Préfecture de Tokyo | 230 000 JPY/m² (≈ 760 000 JPY/tsubo) | 384 000 JPY/m² (≈ 1 269 000 JPY/tsubo) | 404 000 JPY/m² (≈ 1 336 000 JPY/tsubo) | 431 000 JPY/m² (≈ 1 425 000 JPY/tsubo) |
| Préfecture de Kanagawa | 217 000 JPY/m² (≈ 717 000 JPY/tsubo) | 355 000 JPY/m² (≈ 1 174 000 JPY/tsubo) | 378 000 JPY/m² (≈ 1 250 000 JPY/tsubo) | 361 000 JPY/m² (≈ 1 193 000 JPY/tsubo) |
| Préfecture de Chiba | 217 000 JPY/m² (≈ 717 000 JPY/tsubo) | 321 000 JPY/m² (≈ 1 061 000 JPY/tsubo) | 335 000 JPY/m² (≈ 1 107 000 JPY/tsubo) | 359 000 JPY/m² (≈ 1 187 000 JPY/tsubo) |
| Préfecture de Saitama | 217 000 JPY/m² (≈ 717 000 JPY/tsubo) | 314 000 JPY/m² (≈ 1 038 000 JPY/tsubo) | 334 000 JPY/m² (≈ 1 104 000 JPY/tsubo) | 354 000 JPY/m² (≈ 1 170 000 JPY/tsubo) |
| Préfecture d'Osaka | 217 000 JPY/m² (≈ 717 000 JPY/tsubo) | 314 000 JPY/m² (≈ 1 038 000 JPY/tsubo) | 334 000 JPY/m² (≈ 1 104 000 JPY/tsubo) | 338 000 JPY/m² (≈ 1 117 000 JPY/tsubo) |
La conversion au tsubo est un calcul réalisé par nos soins. Ce qui frappe, c'est l'écart régional : pour la structure bois, la différence entre la moyenne nationale et Tokyo est quasi nulle, alors que pour le béton armé, l'écart atteint environ 1,3 fois (1 117 000 JPY/tsubo en moyenne nationale contre 1 425 000 JPY/tsubo à Tokyo, soit environ 6 494 € contre 8 285 €). Pour un investisseur qui privilégie le béton armé en zone urbaine dense pour son isolation phonique, cet écart régional peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur le coût total du projet (source : Agence nationale des impôts (国税庁, National Tax Agency)).
Le coût de construction a augmenté de 20 % en cinq ans
Un second point à retenir concerne l'évolution du coût de construction dans le temps. Le « Barème standard de la valeur de construction des bâtiments » (建物の標準的な建築価額表) de l'Agence nationale des impôts présente, année par année, le coût au m² obtenu en divisant le montant de travaux prévisionnel des statistiques de mises en chantier par la surface de plancher.
| Année de construction | Bois / bois-mortier | Charpente métallique | Béton armé (RC) | Acier-béton armé (SRC) |
|---|---|---|---|---|
| Reiwa 1 (2019) | 170 100 JPY/m² | 228 800 JPY/m² | 285 600 JPY/m² | 363 300 JPY/m² |
| Reiwa 2 (2020) | 172 000 JPY/m² | 230 200 JPY/m² | 276 900 JPY/m² | 279 200 JPY/m² |
| Reiwa 3 (2021) | 172 200 JPY/m² | 227 300 JPY/m² | 288 200 JPY/m² | 338 400 JPY/m² |
| Reiwa 4 (2022) | 176 200 JPY/m² | 241 500 JPY/m² | 277 500 JPY/m² | 434 400 JPY/m² |
| Reiwa 5 (2023) | 204 100 JPY/m² | 281 100 JPY/m² | 314 300 JPY/m² | 366 700 JPY/m² |
Entre Reiwa 1 (2019) et Reiwa 5 (2023), le coût de la structure bois a augmenté d'environ 20,0 %, celui de la charpente métallique d'environ 22,9 %, et celui du béton armé d'environ 10,0 % (source : Agence nationale des impôts (国税庁), « Barème standard de la valeur de construction des bâtiments »). Utiliser tel quel un devis obtenu il y a plusieurs années dans son plan de financement revient, au moment de la mise en chantier, à se retrouver avec un déficit chiffré en plusieurs millions de yens (soit plusieurs dizaines de milliers d'euros). Pour comprendre le contexte de cette hausse des coûts de construction, voir également notre article Décider d'investir face à la flambée des coûts de construction.
Modèle de référence : bâtir un projet complet sur 180 m² de surface de plancher
À partir d'ici, nous utilisons un modèle commun à l'ensemble de l'article : un terrain de 200 m², une surface de plancher totale de 180 m² (résidence principale de 100 m² + deux logements locatifs totalisant 80 m²), soit une part de résidence principale de 55,6 %. Le terrain est supposé déjà détenu, ou acquis pour 24 000 000 JPY (environ 139 500 €).
| Poste | Bois (tarif moyenne nationale) | Charpente métallique (tarif moyenne nationale) | Béton armé RC (tarif Tokyo) |
|---|---|---|---|
| Coût de construction (180 m²) | 39 060 000 JPY (≈ 227 100 €) | 56 520 000 JPY (≈ 328 600 €) | 77 580 000 JPY (≈ 451 000 €) |
| Frais annexes (hypothèse : 10 % du coût de construction) | ≈ 3 910 000 JPY (≈ 22 700 €) | ≈ 5 650 000 JPY (≈ 32 800 €) | ≈ 7 760 000 JPY (≈ 45 100 €) |
| Terrain | 24 000 000 JPY (≈ 139 500 €) | 24 000 000 JPY (≈ 139 500 €) | 24 000 000 JPY (≈ 139 500 €) |
| Coût total du projet | ≈ 67 000 000 JPY (≈ 389 500 €) | ≈ 86 200 000 JPY (≈ 501 200 €) | ≈ 109 300 000 JPY (≈ 635 500 €) |
Le coût de construction est obtenu en multipliant le tarif au m² du barème précédent par 180 m². Les frais annexes (honoraires de conception, frais d'enregistrement, assurance incendie, aménagements extérieurs, amélioration du sol, etc.) sont estimés par hypothèse à 10 % du coût de construction : remplacez ce chiffre par votre devis réel dès que vous en disposez. Sauter cette étape fausse tous les calculs de rendement qui suivent.
Combien de plus, comparé à une résidence principale seule
Selon l'« Enquête 2025 auprès des utilisateurs du 【Flat 35】 » de l'Agence japonaise de financement du logement (住宅金融支援機構, publiée le 24 juillet Reiwa 8 [2026], hors refinancements, 35 553 dossiers), le montant moyen nécessaire pour une maison individuelle construite sur mesure est de 42 620 000 JPY (≈ 247 800 €, +3 260 000 JPY sur un an), et de 53 130 000 JPY (≈ 308 900 €, +3 060 000 JPY) terrain compris ; le revenu annuel moyen du foyer est de 7 190 000 JPY (≈ 41 800 €) pour une maison sur mesure et de 7 420 000 JPY (≈ 43 100 €) terrain compris (Agence japonaise de financement du logement (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency)). Notre modèle bois ci-dessus, à environ 67 000 000 JPY (≈ 389 500 €), dépasse d'environ 13 900 000 JPY (≈ 80 800 €) la moyenne d'une maison sur mesure avec terrain. La question centrale est de savoir si ce surcoût peut être absorbé par les loyers perçus : c'est tout l'enjeu de la section suivante.
Quel rendement attendre d'une maison mixte ? Le calcul à partir des données de loyer officielles
Pour aller droit au but : en utilisant le loyer moyen des statistiques publiques, le rendement brut calculé sur la seule partie locative se situe dans la basse fourchette des 4 %, et retombe autour de 2 % rapporté au coût total du projet. Un investisseur qui aborde ce calcul en espérant les 8 à 10 % d'un immeuble locatif entier risque d'être déçu par l'écart avec la réalité.
Pour un lecteur européen habitué aux rendements bruts de 5 à 7 % sur un immeuble de rapport dans une ville moyenne française, ce chiffre de 2 % paraîtra d'emblée faible. C'est précisément pourquoi il ne faut pas juger la maison mixte avec la grille de lecture d'un produit de rendement : elle se compare à ce que coûterait, sinon, le logement du propriétaire lui-même — pas à un investissement locatif pur.
Définitions : rendement brut et rendement net
- Rendement brut = revenu locatif annuel ÷ montant investi × 100
- Rendement net = (revenu locatif annuel − charges annuelles) ÷ (montant investi + frais annexes d'acquisition) × 100
Pour une maison mixte, le chiffre varie fortement selon la définition retenue pour le « montant investi » : il est bas si l'on divise par le coût total du projet, et plus élevé si l'on divise uniquement par la part du coût affectée à la partie locative. Un document qui ne présente qu'un seul de ces deux calculs ne permet pas une décision éclairée. Les charges à déduire comprennent les frais de gestion locative, la taxe foncière et la taxe d'urbanisme, l'assurance incendie, la provision pour grosses réparations, la perte due à la vacance locative et les honoraires du conseiller fiscal.
Calcul de rendement avec les données de loyer du Ministère des Affaires intérieures
Selon l'« Enquête Reiwa 5 [2023] sur le logement et le foncier » du Bureau des statistiques du Ministère des Affaires intérieures et des Communications, le loyer mensuel moyen d'un logement locatif privé est de 54 409 JPY pour une structure bois et 68 548 JPY pour une structure non-bois (moyennes nationales). La moyenne toutes structures confondues est de 59 656 JPY, en hausse de 7,1 % par rapport à 2018 (Bureau des statistiques, Ministère des Affaires intérieures et des Communications (総務省統計局)). Ces chiffres, convertis, donnent environ 316 € et 399 € par mois — des niveaux de loyer très inférieurs à ceux de Paris ou d'une grande ville allemande pour une surface comparable, ce qui explique en partie pourquoi le rendement locatif japonais reste structurellement modeste malgré des prix de construction élevés. Appliquons ces chiffres au modèle précédent.
| Poste | Modèle bois | Modèle charpente métallique |
|---|---|---|
| Loyer estimé (par logement, par mois) | 54 409 JPY (≈ 316 €) | 68 548 JPY (≈ 399 €) |
| Revenu locatif annuel (2 logements) | ≈ 1 306 000 JPY (≈ 7 590 €) | ≈ 1 645 000 JPY (≈ 9 565 €) |
| Coût total du projet | ≈ 67 000 000 JPY (≈ 389 500 €) | ≈ 86 200 000 JPY (≈ 501 200 €) |
| Montant réparti sur la partie locative (80/180) | ≈ 29 800 000 JPY (≈ 173 300 €) | ≈ 38 300 000 JPY (≈ 222 700 €) |
| Rendement brut de la partie locative | ≈ 4,4 % | ≈ 4,3 % |
| Rendement sur coût total du projet | ≈ 1,9 % | ≈ 1,9 % |
Calculons également le rendement net pour le modèle en charpente métallique. En posant des frais de gestion locative à 5 % du loyer (≈ 82 000 JPY, ≈ 477 €), une taxe foncière et taxe d'urbanisme de 150 000 JPY (≈ 872 €), une assurance incendie de 30 000 JPY (≈ 174 €), une provision pour grosses réparations de 160 000 JPY (≈ 930 €), et une perte de vacance locative à 10 % du loyer (≈ 165 000 JPY, ≈ 959 €), les charges annuelles totales atteignent environ 587 000 JPY (≈ 3 413 €). Le revenu net s'établit alors à environ 1 058 000 JPY (≈ 6 151 €), soit un rendement net d'environ 2,8 % sur la partie locative.
Ce calcul repose sur le loyer moyen national, une hypothèse volontairement prudente. Pour votre propre projet, remplacez ce chiffre par le loyer de marché réellement observé sur le terrain envisagé.
Comparaison avec les rendements attendus par les investisseurs professionnels
Pour juger si ces 4 % et quelques sont élevés ou faibles, comparons-les au niveau attendu par les investisseurs professionnels. D'après la 54ᵉ enquête de l'Institut de recherche immobilière du Japon (日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」, situation à avril 2026, publiée le 27 mai 2026), les rendements attendus pour un immeuble locatif entier sont les suivants :
| Zone étudiée | Studios | Logements familiaux |
|---|---|---|
| Tokyo, quartiers du sud (Jōnan) | 3,6 % | 3,7 % |
| Osaka | 4,2 % | 4,3 % |
| Fukuoka | 4,5 % | 4,5 % |
| Sapporo | 4,9 % | 5,0 % |
| (Pour référence) modèle de maison mixte de cet article | Rendement brut partie locative ≈ 4,3–4,4 % / rapporté au coût total du projet ≈ 1,9 % | |
Source : Institut de recherche immobilière du Japon (日本不動産研究所), « 54ᵉ enquête auprès des investisseurs immobiliers japonais ». Selon cette même enquête, le rendement attendu à Tokyo Jōnan est de 3,6 % pour les studios et 3,7 % pour les logements familiaux, en baisse de 0,1 point par rapport à l'enquête précédente.
Isolée, la partie locative affiche un rendement comparable à celui attendu dans une ville de province ; mais rapportée au coût total du projet, elle tombe sous les 2 %. C'est cet écart qui explique pourquoi la maison mixte n'est pas un « produit d'investissement » mais un « outil de réduction du coût du logement ». Le lien entre calcul de rendement et facteurs d'échec est développé plus en détail dans notre article Immobilier locatif japonais : 7 pièges et bon gestionnaire.
Un logement vacant, c'est la moitié du revenu qui disparaît
Le risque de vacance locative d'une maison mixte n'a pas la même nature que celui d'un immeuble locatif entier. Avec seulement un ou deux logements loués, la vacance d'un seul logement divise le revenu par deux : il n'y a pas d'effet de mutualisation entre plusieurs locataires comme dans un immeuble de dix ou vingt logements.
Le contexte de marché se durcit également. Selon l'Enquête Reiwa 5 [2023] sur le logement et le foncier, le nombre de logements vacants au Japon atteint 9 002 000 unités, un taux de vacance de 13,8 % — des records historiques, l'un comme l'autre. Parmi eux, 4 436 000 logements vacants sont destinés à la location, et 78,5 % des logements collectifs vacants (3 947 000 unités) sont des logements locatifs vacants.
Reprenons le modèle en charpente métallique et supposons qu'un des deux logements reste vacant trois mois. La perte de loyer s'élève à 68 548 JPY × 3 mois ≈ 206 000 JPY (≈ 1 198 €) ; en ajoutant environ 170 000 JPY (≈ 988 €) de remise en état et de frais de publicité, l'impact total atteint environ 376 000 JPY (≈ 2 186 €) sur l'année — soit environ 23 % du revenu locatif annuel de 1 645 000 JPY. La capacité du foyer à absorber ce montant est un critère de décision à évaluer avant la mise en chantier, pas après.
Toute la répartition de surface : chaque régime a sa propre base de calcul
Le point le plus mal compris dans une maison mixte est la répartition de surface (按分, annbun). Chaque régime fiscal a sa propre base de calcul et son propre seuil de basculement — une situation qui n'a pas vraiment d'équivalent en droit fiscal français, où l'affectation d'un bien mixte suit en général des règles communes entre régimes. Commençons par une vue d'ensemble en un seul tableau.
Tableau récapitulatif de répartition de surface (sept régimes)
| Régime | Base de répartition | Effet du seuil de 1/2 de résidence principale | Fondement juridique |
|---|---|---|---|
| Déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt | Surface de plancher résidentielle ÷ surface de plancher totale du bâtiment. Le terrain est réparti selon le même ratio | Sans au moins 1/2 de la surface de plancher en résidence personnelle, la déduction n'est tout simplement pas accessible | Décret d'application art. 26-7 de la loi sur les mesures fiscales spéciales ; circulaire administrative 41-27 |
| Abattement de taxe foncière pour terrain résidentiel | Surface du terrain × taux de terrain résidentiel (déterminé par le taux d'occupation résidentielle). Taux d'occupation résidentielle = surface résidentielle ÷ surface de plancher totale ; les logements loués comptent comme surface résidentielle | Ne varie pas avec la part de résidence principale. Le taux ne baisse à 0,5 que si un commerce ou bureau annexe fait tomber le taux d'occupation résidentielle sous 1/2 | Loi sur la fiscalité locale (abattement municipal pour terrain résidentiel) |
| Réduction de taxe foncière pour logement neuf | Évaluée logement par logement, sur la surface de plancher (plafond de 120 m² par logement) | Le critère n'est pas la part de résidence principale mais la surface de chaque logement (en principe 40 m² minimum) | Loi sur la fiscalité locale (prolongée et assouplie par la réforme fiscale Reiwa 8 [2026]) |
| Abattement sur la base d'imposition des droits de mutation | Par logement : 12 000 000 JPY par logement (13 000 000 JPY pour un logement certifié longue durée) | S'applique selon le nombre de logements, pas la part de résidence principale. Condition : chaque logement entre 40 et 240 m² | Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT) et préfectures |
| Charges déductibles et amortissement | En principe au prorata de la surface de plancher de la partie locative ; d'autres méthodes sont admises si raisonnables | Les charges correspondant à la partie résidence principale ne sont pas déductibles | Calcul du revenu foncier en impôt sur le revenu |
| Abattement pour petit terrain à usage particulier | Terrain résidentiel spécifique : 330 m², abattement 80 % / terrain à usage locatif : 200 m², abattement 50 %. La surface plafond se détermine par une formule d'ajustement | Plus la surface de résidence principale est grande, plus elle réduit la marge disponible pour le terrain à usage locatif : le cumul intégral est impossible | Agence nationale des impôts, fiche n° 4124 |
| Abattement spécial de 30 000 000 JPY à la revente | Bâtiment et terrain répartis selon le ratio de surface de plancher à usage résidentiel | Si la partie résidentielle atteint environ 90 % ou plus, l'ensemble peut être traité comme résidentiel | Agence nationale des impôts, fiche n° 3452 |
Ce tableau à lui seul montre qu'en concevant son projet autour d'une seule « règle » de répartition, on finit presque toujours par en oublier une. Pour un investisseur non japonais, la leçon est double : le seuil de 50 % de résidence principale, omniprésent dans les discussions sur le financement, ne s'applique en réalité qu'à deux de ces sept régimes — les cinq autres suivent une logique entièrement différente.
Le calcul de répartition pour la déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt
L'Agence nationale des impôts illustre ce calcul dans sa fiche de questions-réponses « Construction neuve d'une maison avec commerce annexe ». Cas type : un terrain de 300 m² (dont 120 m² de parking loué) acheté 60 000 000 JPY avec un solde restant dû en fin d'année de 40 000 000 JPY ; un bâtiment neuf de 180 m² de surface totale (rez-de-chaussée commerce 90 m², étage habitation 90 m²) construit pour 30 000 000 JPY avec un solde restant dû de 20 000 000 JPY. Le montant du prêt éligible à la déduction se calcule ainsi : part bâtiment 10 000 000 JPY + part terrain 12 000 000 JPY = 22 000 000 JPY (source : Agence nationale des impôts, fiche de questions-réponses, en vigueur au 1ᵉʳ août Reiwa 7 [2025]).
Transposons ce calcul à notre modèle de maison mixte : 180 m² de surface totale (résidence principale 100 m²), taux d'occupation résidentielle de 55,6 %, solde de prêt restant dû en fin d'année de 40 000 000 JPY pour la part bâtiment et 20 000 000 JPY pour la part terrain.
- Calculer le taux d'occupation résidentielle : 100 m² ÷ 180 m² = 55,6 %
- Répartir la part bâtiment : 40 000 000 JPY × 55,6 % ≈ 22 220 000 JPY
- Répartir la part terrain : 20 000 000 JPY × 55,6 % ≈ 11 110 000 JPY
- Additionner le montant éligible : 22 220 000 JPY + 11 110 000 JPY ≈ 33 330 000 JPY (≈ 193 800 €)
- Calculer la déduction : 33 330 000 JPY × 0,7 % ≈ 233 000 JPY par an (≈ 1 355 €)
Sur 13 ans, le cumul atteint environ 3 030 000 JPY (≈ 17 620 €). Le plafond de cette déduction reste toutefois le montant de l'impôt sur le revenu dû (et une partie de la taxe d'habitation locale non couverte) : l'atteindre en totalité dépend donc du niveau de revenu du foyer.
L'exception qui dispense de répartition : la règle des « environ 90 % »
La circulaire administrative 41-29 relative à la loi sur les mesures fiscales spéciales prévoit que si la surface résidentielle du bâtiment ou du terrain, calculée selon 41-27, atteint environ 90 % ou plus de la surface totale, l'ensemble peut être traité comme résidentiel pour l'application de la déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt (source : Agence nationale des impôts, circulaire relative à l'article 41).
Un projet n'intégrant qu'un seul petit logement locatif peut potentiellement entrer dans cette exception. Mais au-delà de 90 % de résidence principale, le revenu locatif devient si marginal que l'intérêt même de construire une maison mixte s'amenuise. En pratique, mieux vaut toujours partir du principe que la répartition s'applique.
La taxe foncière se détermine par le « taux de terrain résidentiel »
L'abattement de taxe foncière pour terrain résidentiel se détermine non pas par la part de résidence principale, mais par le taux d'occupation résidentielle. Pour le terrain d'un bâtiment mixte, seule la surface obtenue en multipliant la surface du terrain par le « taux de terrain résidentiel » — déterminé selon le taux d'occupation résidentielle — est reconnue comme terrain résidentiel.
Le point à retenir ici est que le numérateur du taux d'occupation résidentielle n'est pas la « partie résidence principale » mais la « partie résidentielle » au sens large. Les logements loués, puisqu'ils sont habités, entrent dans la partie résidentielle. Autrement dit, pour une maison mixte sans commerce ni bureau annexe, que la part de résidence principale soit de 40 % ou de 30 %, le taux d'occupation résidentielle reste de 100 % et le taux de terrain résidentiel reste de 1,0. On lit parfois que « sans au moins 50 % de résidence principale, l'allégement de taxe foncière est réduit de moitié » — c'est inexact : cela ne vaut que lorsqu'une partie non résidentielle (un commerce au rez-de-chaussée, par exemple) existe réellement.
| Catégorie de bâtiment | Taux d'occupation résidentielle | Taux de terrain résidentiel |
|---|---|---|
| Résidence exclusive | Totalité | 1,0 |
| Bâtiment mixte (4 étages ou moins) | 1/4 à moins de 1/2 | 0,5 |
| 1/2 ou plus | 1,0 | |
| Bâtiment mixte (5 étages ou plus) | 1/4 à moins de 1/2 | 0,5 |
| 1/2 à moins de 3/4 | 0,75 | |
| 3/4 ou plus | 1,0 |
Le terrain d'un bâtiment mixte dont le taux d'occupation résidentielle est inférieur à 1/4 n'est jamais reconnu comme terrain résidentiel, quel que soit le nombre d'étages. Pour la partie reconnue comme terrain résidentiel, les taux d'abattement suivants s'appliquent ensuite :
| Catégorie de terrain résidentiel | Taxe foncière | Taxe d'urbanisme |
|---|---|---|
| Terrain résidentiel de petite taille (jusqu'à 200 m² par logement) | Base d'imposition ramenée à 1/6 de la valeur | Base d'imposition ramenée à 1/3 de la valeur |
| Terrain résidentiel général (au-delà de 200 m²) | Base d'imposition ramenée à 1/3 de la valeur | Base d'imposition ramenée à 2/3 de la valeur |
Ce taux d'abattement s'applique par logement. Pour un bâtiment de trois logements (1 résidence principale + 2 logements locatifs), le plafond de terrain résidentiel de petite taille s'élargit donc à 200 m² × 3 = 600 m². C'est un avantage souvent négligé de la maison mixte (Ville d'Osaka, « Mesure spéciale sur la base d'imposition du terrain résidentiel »).
De combien la taxe foncière varie-t-elle selon le nombre de logements
Puisque c'est le nombre de logements, et non la part de résidence principale, qui détermine l'abattement, chiffrons cet écart. Modèle : terrain de 300 m², valeur cadastrale de 45 000 000 JPY (15 000 JPY/m²), bâtiment R+1. Nous comparons une résidence exclusive (1 logement) à une maison mixte (1 résidence principale + 2 logements locatifs), avec un taux de taxe foncière de 1,4 % et un taux de taxe d'urbanisme de 0,3 %, sans tenir compte des mesures d'ajustement de charge (calcul simplifié).
| Poste | Résidence exclusive (1 logement) | Maison mixte (1 résidence principale + 2 logements locatifs) |
|---|---|---|
| Plafond de terrain résidentiel de petite taille | 200 m² × 1 = 200 m² | 200 m² × 3 = 600 m² |
| Répartition du terrain de 300 m² | 200 m² petite taille + 100 m² général | 300 m² intégralement petite taille |
| Base d'imposition de la taxe foncière | 30 000 000 × 1/6 + 15 000 000 × 1/3 = 10 000 000 JPY | 45 000 000 × 1/6 = 7 500 000 JPY |
| Montant de taxe foncière (1,4 %) | ≈ 140 000 JPY (≈ 814 €) | ≈ 105 000 JPY (≈ 610 €) |
| Base d'imposition de la taxe d'urbanisme | 30 000 000 × 1/3 + 15 000 000 × 2/3 = 20 000 000 JPY | 45 000 000 × 1/3 = 15 000 000 JPY |
| Montant de taxe d'urbanisme (0,3 %) | ≈ 60 000 JPY (≈ 349 €) | ≈ 45 000 JPY (≈ 262 €) |
| Total annuel | ≈ 200 000 JPY (≈ 1 163 €) | ≈ 150 000 JPY (≈ 872 €) |
Le simple fait d'ajouter deux logements locatifs fait baisser la taxe foncière et la taxe d'urbanisme sur le terrain d'environ 50 000 JPY par an (≈ 291 €). Sur 35 ans, l'écart atteint 1 750 000 JPY (≈ 10 174 €). Plus le terrain est grand et plus le nombre de logements est élevé, plus cet effet s'amplifie. Le montant réel dépend de l'évaluation de la commune et des mesures d'ajustement de charge : vérifiez-le auprès du service fiscal municipal dès la phase de conception.
La répartition des charges déductibles et de l'amortissement
Dans le calcul du revenu foncier, l'amortissement du bâtiment, les frais de réparation, l'assurance incendie, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt sont répartis, et seule la part correspondant à la partie locative est déductible. Le critère de répartition par défaut est le ratio de surface de plancher ; d'autres méthodes sont admises si elles sont raisonnables, mais une fois choisie, la méthode doit être appliquée de façon constante — il n'est pas possible d'en changer chaque année selon ce qui est le plus avantageux.
Opter pour la déclaration en « livre bleu » (青色申告) ouvre droit à un abattement spécial supplémentaire, mais une maison mixte comptant peu de logements locatifs n'atteint généralement pas le seuil d'« échelle d'activité économique » (environ 5 immeubles ou 10 logements), ce qui limite le montant de cet abattement. Ce point mérite d'être vérifié avec un conseiller fiscal.
Financer une maison mixte : la réalité des taux en août 2026
Le prêt public 【Flat 35】 est-il utilisable pour une maison mixte ?
La réponse est claire : « inutilisable pour la partie destinée à la location ». L'Agence japonaise de financement du logement précise explicitement dans ses conditions d'utilisation que « le 【Flat 35】 ne peut pas être utilisé pour financer l'acquisition d'un bien d'investissement, notamment un bien destiné à la location à un tiers ». Concernant le montant emprunté, il est également précisé que « les coûts de construction ou d'achat correspondant aux parties non résidentielles, comme un commerce ou un bureau, sont exclus du périmètre du prêt ».
L'Agence vérifie périodiquement l'occupation effective du logement, notamment en envoyant une attestation de solde par courrier non réexpédiable ; si une location à un tiers est constatée, l'emprunteur doit rembourser l'intégralité du prêt en une seule fois (Agence japonaise de financement du logement, « Conditions d'utilisation du 【Flat 35】 », situation au 1ᵉʳ avril 2026). Il n'est donc pas possible de bâtir un plan de financement de maison mixte sur l'hypothèse du 【Flat 35】.
Pour un lecteur français, l'équivalent le plus proche du 【Flat 35】 serait un prêt à taux fixe garanti par un organisme public, comme le prêt à taux zéro — à la différence près que ce dernier cible l'accession à la résidence principale sans nécessairement interdire toute mixité d'usage de façon aussi stricte et systématiquement contrôlée. Cette exclusion totale et vérifiée de l'usage locatif est une caractéristique propre au système japonais de financement du logement.
Tableau comparatif des prêts utilisables
| Type de prêt | Usage pour une maison mixte | Conditions de surface et de proportion | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| 【Flat 35】 | Inutilisable pour la partie destinée à la location | Maison individuelle : 50 m² minimum ; immeuble collectif : 30 m² minimum. Pour un bâtiment mixte, la surface résidentielle doit être égale ou supérieure à la surface non résidentielle | Inutilisable pour financer un bien d'investissement. Les parties non résidentielles sont exclues du périmètre du prêt |
| Prêt immobilier résidentiel privé (banque commerciale) | Utilisable pour la partie résidence principale. Certains établissements acceptent d'inclure la partie locative | En général, la partie occupée par le propriétaire doit représenter 1/2 ou plus de la surface totale | La politique varie selon l'établissement bancaire : une vérification préalable est indispensable |
| Prêt dédié aux maisons mixtes | Permet d'emprunter en une seule fois pour la résidence principale et la partie locative | Partie occupée par le propriétaire ≥ 50 % : produit résidentiel. En dessous de 50 % : produit de prêt d'investissement | Le remboursement continue même en cas de vacance locative. Le plafond de financement dépend du produit |
| Prêt immobilier locatif (aparto rōn) | Utilisable pour la partie locative | Évalué sur la viabilité économique du projet, pas sur des critères de surface | Le taux tend à être plus élevé qu'un prêt résidentiel classique |
Le « Prêt maison mixte » de la banque Suruga classe le dossier en produit résidentiel si la partie occupée par le propriétaire atteint 50 % ou plus, et en produit de prêt d'investissement en dessous, avec un montant de financement pouvant atteindre 600 000 000 JPY (≈ 3 488 400 €). Là encore, le seuil des « 50 % de résidence principale » fonctionne comme la ligne de partage opérationnelle. Pour le niveau de taux des prêts immobiliers locatifs, voir notre article Comprendre les taux et conditions des prêts immobiliers locatifs.
Calculer la mensualité au taux d'août 2026
Un plan de trésorerie construit sur une hypothèse de taux dépassée est le document le plus dangereux qui soit. Pour les fonds débloqués en août 2026, le taux 【Flat 35】 (durée de 21 à 35 ans, quotité de financement 90 % ou moins) le plus fréquent est de 3,290 % par an, dans une fourchette de 3,290 % à 5,570 % par an. Le 【Flat 20】 (durée de 20 ans ou moins) affiche un taux le plus fréquent de 2,970 % par an (Agence japonaise de financement du logement, informations sur les taux du 【Flat 35】). À titre d'indicateur du niveau de marché pour un taux fixe sur toute la durée, calculons la mensualité pour un emprunt de 50 000 000 JPY sur 35 ans, en remboursement à annuités constantes.
| Taux retenu | Mensualité | Remboursement annuel | Total remboursé sur 35 ans |
|---|---|---|---|
| 3,290 % par an | ≈ 200 600 JPY (≈ 1 166 €) | ≈ 2 407 000 JPY (≈ 13 994 €) | ≈ 84 260 000 JPY (≈ 489 900 €) |
| 1,000 % par an (pour référence, ancien niveau de taux bas) | ≈ 141 100 JPY (≈ 820 €) | ≈ 1 694 000 JPY (≈ 9 849 €) | ≈ 59 280 000 JPY (≈ 344 700 €) |
L'écart est d'environ 710 000 JPY par an (≈ 4 128 €), soit environ 25 000 000 JPY (≈ 145 300 €) sur 35 ans. En reprenant le modèle en charpente métallique (revenu locatif annuel de 1 645 000 JPY), même en y consacrant l'intégralité des loyers perçus, le remboursement annuel d'environ 2 407 000 JPY n'est pas couvert. Le reste à charge s'élève à environ 760 000 JPY par an (≈ 4 419 €), soit environ 63 000 JPY par mois (≈ 366 €). Lire ce chiffre comme « la maison mixte est déficitaire » ou comme « je me loge pour 366 € par mois » — voilà précisément ce qui sépare une lecture pessimiste d'une lecture réaliste de la même donnée.
Comment choisir entre taux fixe et taux variable
Selon l'« Enquête sur les habitudes des emprunteurs immobiliers (enquête de janvier 2026, 1 237 réponses) » de l'Agence japonaise de financement du logement, la répartition par type de taux est la suivante : taux variable 75,0 % (−4,0 points par rapport à l'enquête d'avril 2025), taux fixe à durée déterminée 14,9 % (+2,7 points), taux fixe sur toute la durée 10,1 % (+1,3 point) (Agence japonaise de financement du logement). Le taux variable reste largement majoritaire, mais sa part commence à reculer.
Une différence culturelle mérite d'être soulignée ici pour un lecteur européen : au Japon, le taux variable domine très largement le marché résidentiel, alors qu'en France le taux fixe reste la norme pour la quasi-totalité des crédits immobiliers aux particuliers. Un emprunteur familier du marché français doit donc revoir son cadre de référence sur le risque de taux : ce que le marché japonais considère comme un choix « normal » (le taux variable) correspondrait, en France, à un choix jugé nettement plus risqué.
La maison mixte est un bâtiment pensé pour une détention longue, de l'ordre de 35 ans. Or le loyer ne s'ajuste pas facilement à la hausse, tandis qu'un taux variable, lui, peut augmenter. Puisque la structure même du projet fait que le remboursement dépasse déjà le revenu locatif, il ne faut pas compter sur le loyer pour absorber une hausse de taux. Ce point est développé dans notre article Les dangers de détourner un prêt résidentiel vers l'investissement.
Construire en 2026 (Reiwa 8) : le régime fiscal après réforme
La déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour une entrée dans les lieux en Reiwa 8 (2026)
La réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 a prolongé de cinq ans la déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier, jusqu'aux entrées dans les lieux de Reiwa 12 (2030). Le taux de déduction reste à 0,7 %, mais le barème des plafonds d'emprunt et les conditions d'éligibilité ont changé.
| Catégorie de logement | Construction neuve / revente rénovée | Logement existant |
|---|---|---|
| Logement longue durée certifié / logement bas carbone | 45 000 000 JPY (50 000 000 JPY) × 13 ans | 35 000 000 JPY (45 000 000 JPY) × 13 ans |
| Logement à niveau ZEH (quasi énergie zéro) | 35 000 000 JPY (45 000 000 JPY) × 13 ans | 35 000 000 JPY (45 000 000 JPY) × 13 ans |
| Logement conforme aux normes d'efficacité énergétique | Entrée en 2026 uniquement : 20 000 000 JPY (30 000 000 JPY) × 13 ans. À partir de 2027, hors dispositif (sauf permis de construire obtenu avant fin 2027 : 20 000 000 JPY × 10 ans) | 20 000 000 JPY (30 000 000 JPY) × 13 ans |
| Autre logement | Hors dispositif par principe | 20 000 000 JPY × 10 ans (rénovation et extension incluses) |
Les montants entre parenthèses correspondent au plafond d'emprunt applicable aux foyers avec enfants (foyer avec un enfant de moins de 19 ans, ou dont l'un des conjoints a moins de 40 ans). La condition de revenu est un revenu total imposable de 20 000 000 JPY (≈ 116 300 €) au maximum ; la condition de surface de plancher est de 40 m² minimum (50 m² minimum pour un revenu supérieur à 10 000 000 JPY, soit ≈ 58 100 €, ou pour bénéficier de la majoration foyer avec enfants). À partir des entrées dans les lieux de Reiwa 10 (2028), les logements neufs situés en zone rouge de catastrophe (glissement de terrain, etc.) seront exclus du dispositif (MLIT, « Aperçu de la réforme fiscale Reiwa 8 du Ministère du Territoire »).
Un point mérite d'être souligné ici pour tout porteur de projet de maison mixte : les logements neufs classés « autre habitation », à performance énergétique insuffisante, sont désormais exclus du dispositif par principe. Pour sécuriser le bénéfice de la déduction, viser au minimum le niveau ZEH dès la phase de conception devient, dans les faits, une condition structurante. Il faut également remplir la condition selon laquelle au moins la moitié de la surface de plancher est exclusivement affectée à la résidence personnelle du propriétaire, et la condition de revenu total imposable inférieur ou égal à 20 000 000 JPY (Agence nationale des impôts, fiche n° 1211-1). La surface de plancher se calcule sur l'ensemble du bâtiment, commerce ou bureau annexe inclus.
La réduction de taxe foncière pour logement neuf, prolongée jusqu'à fin mars Reiwa 13 (2031)
Le dispositif qui réduit de moitié la taxe foncière d'un logement neuf pendant 3 ans (5 ans pour un immeuble collectif) a été prolongé de cinq ans, du 1ᵉʳ avril Reiwa 8 (2026) au 31 mars Reiwa 13 (2031). Dans le même temps, la surface de plancher minimale requise est assouplie à 40 m² en principe (contre 50 m² auparavant), et les logements situés dans certaines zones à risque en sont désormais exclus. Selon les estimations du Ministère du Territoire, pour un logement neuf de 25 000 000 JPY (≈ 145 300 €), la taxe foncière annuelle jusqu'à la 3ᵉ année serait de 182 000 JPY (≈ 1 058 €) sans le dispositif, contre 91 000 JPY (≈ 529 €) avec le dispositif — soit un allégement d'environ 270 000 JPY (≈ 1 570 €) sur trois ans (MLIT, « Aperçu de la réforme fiscale Reiwa 8 du Ministère du Territoire »).
Les droits de mutation s'appliquent « logement par logement »
Les droits de mutation immobiliers (不動産取得税) sont un point souvent négligé. Le taux applicable à l'acquisition d'un logement est réduit à 3 % (contre 4 % en règle générale), et pour une construction neuve, un abattement de 12 000 000 JPY est appliqué à la base d'imposition. Cette réduction de taux expire le 31 mars Reiwa 9 (2027) (MLIT, « Mesures spéciales relatives aux droits de mutation immobiliers »).
Le point essentiel est que cet abattement s'applique par logement. Selon les informations de la préfecture d'Hokkaidō, sous condition qu'un logement ait une surface de plancher totale comprise entre 40 et 240 m², l'abattement s'élève à 12 000 000 JPY par logement (≈ 69 800 €), déduit du prix. Pour un logement longue durée certifié acquis avant le 31 mars Reiwa 13 (2031), le plafond monte à 13 000 000 JPY (Préfecture d'Hokkaidō, « Allégement des droits de mutation (logement neuf) »).
Pour une configuration à 1 résidence principale + 2 logements locatifs, si chaque logement fait 40 m² ou plus, l'abattement total atteint, par un calcul simple, 12 000 000 JPY × 3 = 36 000 000 JPY (≈ 209 300 €). En découpant les logements locatifs en unités de moins de 40 m², on perd donc l'intégralité de cette marge. C'est un point à vérifier avant même d'arrêter le plan des pièces. Les conditions et l'application varient selon les préfectures : vérifiez-les auprès du service fiscal préfectoral compétent pour le terrain envisagé.
Succession et sortie : les trois points les plus souvent négligés
L'abattement du terrain loué n'est pas « environ 20 % » de façon uniforme
L'abattement d'évaluation pour terrain loué avec bâtiment (貸家建付地, kashiya-tsukechi), souvent cité comme un levier d'optimisation des droits de succession, n'est pas, contrairement à une idée reçue, une réduction uniforme d'« environ 20 % ». La formule de l'Agence nationale des impôts est la suivante :
Valeur du terrain loué avec bâtiment = Valeur en pleine propriété − (Valeur en pleine propriété × Taux du droit au bail du terrain × Taux du droit locatif du bâtiment × Taux d'occupation locative)
Le taux du droit au bail du terrain (借地権割合) varie selon la zone géographique et se lit sur le plan des valeurs de référence (路線価図) ou le tableau des coefficients d'évaluation. Le taux d'occupation locative correspond à la surface totale des parties effectivement louées à la date d'imposition, divisée par la surface totale des parties indépendantes du bâtiment (Agence nationale des impôts, fiche n° 4614 « Évaluation du terrain loué avec bâtiment »). Avec un taux de droit locatif du bâtiment de 30 % et un taux d'occupation locative de 1,0, le taux d'abattement est de 12 % pour un taux de droit au bail de 40 %, 15 % pour 50 %, 18 % pour 60 % et 21 % pour 70 %. Le fameux « environ 20 % » ne s'observe donc que dans les zones où le taux de droit au bail se situe entre 60 % et 70 %.
Pour une maison mixte, une contrainte supplémentaire s'ajoute : le terrain correspondant à la partie résidence principale n'est jamais considéré comme terrain loué avec bâtiment. Avec une valeur en pleine propriété de 50 000 000 JPY, un taux de droit au bail de 60 % et une partie locative représentant 44,4 % de la surface de plancher totale, la partie évaluée comme terrain loué avec bâtiment est de 50 000 000 × 44,4 % ≈ 22 220 000 JPY, et l'abattement correspondant est de 22 220 000 × 0,6 × 0,3 ≈ 4 000 000 JPY (≈ 23 300 €). Rapporté à l'ensemble du terrain, l'abattement ne représente qu'environ 8 % — un écart considérable avec les 9 000 000 JPY (18 %) qu'aurait apportés un immeuble locatif entier sur le même terrain. Notre article Gestion locative et optimisation des droits de succession détaille cette logique d'évaluation successorale.
L'abattement pour petit terrain à usage particulier ne se cumule jamais intégralement
Deux abattements coexistent : le terrain résidentiel spécifique (特定居住用宅地等, plafond 330 m², abattement 80 %) et le terrain à usage locatif (貸付事業用宅地等, plafond 200 m², abattement 50 %). Une maison mixte peut potentiellement prétendre aux deux, mais si l'on choisit d'inclure le terrain à usage locatif, il faut respecter la formule d'ajustement suivante :
(Usage professionnel spécifique ① + ②) × 200/400 + Résidentiel spécifique ⑥ × 200/330 + (Usage locatif ③ + ④ + ⑤) ≤ 200 m²
Vérifions sur un terrain de 200 m², partagé pour moitié entre résidence principale et location. Résidentiel spécifique 100 m² × 200/330 ≈ 60,6 m², usage locatif 100 m², total 160,6 m² : le plafond de 200 m² n'est pas dépassé, les deux abattements s'appliquent intégralement.
En revanche, sur un terrain de 330 m² avec 2/3 en résidence principale (220 m²) et 1/3 en location (110 m²) : 220 m² × 200/330 ≈ 133,3 m² + 110 m² = 243,3 m², ce qui dépasse le plafond de 200 m². Il faut alors arbitrer entre les deux abattements, et une partie de l'un des deux ne bénéficiera d'aucune réduction. Plus le terrain est grand et plus la part de résidence principale est élevée, plus la marge disponible se réduit (Agence nationale des impôts, fiche n° 4124).
L'abattement spécial de 30 000 000 JPY à la revente ne couvre que la partie résidence principale
La sortie du bien suit, elle aussi, la logique de la répartition. L'abattement spécial de 30 000 000 JPY (≈ 174 400 €) applicable à la cession d'un bien à usage résidentiel personnel ne concerne que la partie effectivement occupée par le propriétaire lui-même. Toutefois, si cette partie représente environ 90 % ou plus de l'ensemble, la totalité du bien peut être traitée comme résidentielle pour l'application de cet abattement (Agence nationale des impôts, fiche n° 3452, « Régime spécial de vente d'une maison avec commerce annexe »). Pour notre modèle à 55,6 % de résidence principale, seuls environ 55,6 % de la plus-value bénéficient de l'abattement ; le reste est imposé selon le régime classique des plus-values.
Un marché de revente structurellement restreint
À la revente, une maison mixte doit convaincre deux profils d'acheteurs aux grilles de lecture opposées. L'acheteur cherchant une résidence hésite devant l'idée qu'« une autre personne habite dans le même bâtiment » ; l'investisseur, lui, considère que « la partie occupée par le propriétaire ne génère aucun rendement ». Il est rare de satisfaire pleinement l'un et l'autre profil. Au moment de la succession également, l'impossibilité physique de diviser le bien conduit souvent à une indivision entre héritiers, ce qui exige l'accord de tous pour toute vente ou grosse réparation. Décider, avant même la construction, à qui et comment transmettre le bien est un point à trancher en amont — un enjeu de gouvernance patrimoniale que de nombreux investisseurs familiaux européens connaissent bien pour d'autres classes d'actifs, mais qui prend au Japon une forme particulièrement contraignante du fait de l'indivisibilité physique du bâtiment.
Les frictions de la cohabitation dans un même bâtiment
Après cette longue séquence de chiffres, il est utile de faire le point sur les risques liés au mode de vie. Certaines frictions se réduisent par la conception du bâtiment ; d'autres non.
- Le bruit : bruits de pas, volume de la télévision, voix des enfants. Particulièrement sensible en structure bois, ce risque se réduit nettement grâce à des matériaux d'isolation phonique ou à un double plancher / double plafond — au prix d'un surcoût de plusieurs dizaines de milliers de yens par tsubo. C'est un point que la conception peut largement traiter.
- Les règles des parties communes : jours de sortie des poubelles, usage du parking ou du jardin. Séparer l'entrée, l'escalier et les circulations réduit les occasions de contact et donc les frictions.
- Réclamations directes et impayés de loyer : sans intermédiaire de gestion, un appel pour une panne d'équipement en pleine nuit ou une relance pour un loyer impayé arrivent directement au propriétaire. Ce point-là, la conception ne peut rien y faire. Les honoraires de gestion locative représentent environ 5 % du loyer, mais restent une dépense raisonnable au regard de la charge mentale qu'ils évitent.
La plupart des porteurs de projet qui échouent avec une maison mixte ne s'épuisent pas sur les chiffres, mais sur les relations humaines. Nous recommandons systématiquement de bâtir le plan de trésorerie en partant du principe que la gestion sera externalisée.
Pour qui la maison mixte est-elle adaptée — ou pas
Grille de vérification en trois axes
Résumons tout ce qui précède sous forme de questions auxquelles répondre par oui ou par non.
Axe financier
- Même avec un revenu locatif nul, le foyer peut-il continuer à assumer la mensualité sur son propre budget ?
- Le remboursement resterait-il tenable si le taux augmentait de 2 points ?
- Avez-vous simulé le budget une fois la déduction d'impôt terminée, dans 13 ans ?
- Pouvez-vous provisionner séparément les grosses réparations à 10 ans ?
Axe localisation
- Avez-vous vérifié au moins trois loyers de marché réels pour le type de logement envisagé, à proximité du terrain ?
- Avez-vous vérifié le taux de vacance local via le nombre d'annonces publiées sur les portails immobiliers ?
- Avez-vous des raisons de penser que la demande locative subsistera dans ce secteur d'ici 20 ans ?
- La surface du terrain et le zonage permettent-ils une taille de bâtiment rentable tout en conservant au moins 1/2 de résidence principale ?
Axe mode de vie
- Toute la famille accepte-t-elle qu'une personne étrangère au foyer habite dans le même bâtiment ?
- Le budget tient-il debout en partant du principe d'une gestion externalisée ?
- Envisagez-vous réellement d'habiter ce logement dans 10 ans, dans 20 ans ?
- Avez-vous déjà entamé la discussion familiale sur qui héritera de ce bâtiment ?
Si un axe accumule les réponses négatives, c'est là qu'il faut agir en priorité.
Cinq chiffres à vérifier avant de construire
- La part de résidence principale : proportion occupée par le propriétaire dans la surface de plancher totale. En dessous de 1/2, le prêt comme la fiscalité basculent dans un univers entièrement différent.
- Le loyer estimé : pas la moyenne nationale, mais le loyer de marché réel du terrain envisagé, vérifié sur au moins trois annonces comparables.
- Le taux appliqué : le taux réel proposé par l'établissement bancaire. En août 2026, un taux fixe sur toute la durée se situe dans la fourchette des 3 %.
- Le taux d'effort : part du remboursement annuel dans le revenu annuel. Le critère de taux d'effort global du 【Flat 35】 est de 30 % maximum pour un revenu inférieur à 4 000 000 JPY et de 35 % maximum au-delà.
- Le reste à charge en cas de vacance de trois mois : combien le foyer devrait sortir de sa poche si un logement locatif restait vacant trois mois.
En résumé : le chemin le plus court vers une décision fondée sur les chiffres
En tant que produit d'investissement pur, la maison mixte reste inférieure à un immeuble locatif entier. Le rendement rapporté au coût total du projet tourne autour de 2 %, en deçà même du rendement attendu pour un immeuble locatif entier selon l'Institut de recherche immobilière du Japon (3,6 à 3,7 % à Tokyo Jōnan). Si elle mérite malgré tout d'être envisagée, c'est pour une seule raison : elle permet de constituer un patrimoine tout en réduisant le coût réel du logement grâce au loyer perçu.
L'ordre de décision est simple. D'abord, sécuriser une part de résidence principale d'au moins 1/2. Ensuite, estimer le coût de construction à partir du barème de l'Agence nationale des impôts, et poser un loyer réaliste à partir des loyers de marché locaux. Puis obtenir un taux réel auprès d'un établissement bancaire, et calculer le reste à charge en cas de vacance de trois mois. Une fois ces éléments réunis sur une seule page, la décision de construire ou non s'impose presque d'elle-même.
Ce qui compte pour nous, c'est de communiquer une information transparente, inconvénients compris. La maison mixte n'est pas un produit conçu pour un profit à court terme. C'est une option que nous recommandons avant tout aux investisseurs qui pensent le logement de leur famille et la constitution de leur patrimoine sur le long terme — une approche qui rejoint, au fond, la philosophie de gestion patrimoniale intergénérationnelle familière à de nombreux investisseurs européens, transposée ici à une classe d'actifs typiquement japonaise.
Questions fréquentes
Q1. Quel pourcentage de la surface de plancher la résidence principale doit-elle représenter ?
Nous recommandons de sécuriser au moins 50 % de la surface de plancher totale. En dessous de ce seuil, les produits de prêt résidentiel deviennent inaccessibles (le financement bascule vers un prêt d'investissement), la déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt disparaît, et le périmètre de l'abattement de 30 000 000 JPY à la revente se réduit. Dans le modèle de cet article, la seule déduction d'impôt représente un écart d'environ 3 030 000 JPY (≈ 17 620 €) sur 13 ans. Dans de nombreux cas, il est plus avantageux de sécuriser 50 % puis d'optimiser le nombre de logements ou le plan des pièces, plutôt que de privilégier la rentabilité en descendant à 49 %.
Q2. Le 【Flat 35】 est-il utilisable pour une maison mixte ?
Non, pas pour la partie destinée à la location. L'Agence japonaise de financement du logement précise explicitement que « le 【Flat 35】 ne peut pas être utilisé pour financer l'acquisition d'un bien d'investissement, notamment un bien destiné à la location à un tiers », et que les coûts de construction ou d'achat des parties non résidentielles (commerce, bureau) sont exclus du périmètre du prêt. L'Agence vérifie périodiquement l'occupation effective du logement, et un remboursement intégral immédiat est exigé si une location à un tiers est constatée. Pour une maison mixte, il faut donc envisager un prêt résidentiel privé, un produit bancaire dédié aux maisons mixtes, ou un prêt immobilier locatif.
Q3. À combien s'élève la déduction d'impôt sur les intérêts d'emprunt ?
Elle correspond à 0,7 % du solde de prêt restant dû en fin d'année, multiplié par le taux d'occupation résidentielle. Pour le modèle de cet article (180 m² au total, 100 m² de résidence principale, taux d'occupation résidentielle de 55,6 %, solde restant dû de 40 000 000 JPY pour le bâtiment et 20 000 000 JPY pour le terrain), le montant éligible est d'environ 33 330 000 JPY, la déduction annuelle d'environ 233 000 JPY (≈ 1 355 €), et le cumul sur 13 ans d'environ 3 030 000 JPY (≈ 17 620 €). Le point important est que la part du prêt terrain entre elle aussi dans la répartition. Si la partie résidentielle atteint environ 90 % ou plus, l'ensemble peut être traité comme résidentiel sans répartition. Le plafond de la déduction reste le montant de l'impôt sur le revenu dû : selon le niveau de revenu, il n'est pas toujours possible de l'utiliser en totalité.
Q4. Dans quelle mesure la taxe foncière varie-t-elle selon la part de résidence principale ?
La taxe foncière sur le terrain ne varie pas avec la part de résidence principale. L'abattement pour terrain résidentiel se détermine par le taux d'occupation résidentielle (surface résidentielle ÷ surface de plancher totale), et les logements loués comptent comme surface résidentielle. Pour une maison mixte composée uniquement de logements, sans commerce ni bureau annexe, le taux d'occupation résidentielle reste de 100 % — quelle que soit la part de résidence principale — et le taux de terrain résidentiel reste de 1,0. Ce qui compte, c'est le nombre de logements : le plafond de terrain résidentiel de petite taille (base d'imposition ramenée à 1/6) est de 200 m² par logement, soit 600 m² pour 1 résidence principale + 2 logements locatifs. Dans notre modèle (terrain de 300 m², valeur cadastrale de 45 000 000 JPY), la maison mixte coûte environ 50 000 JPY (≈ 291 €) de moins par an qu'une résidence exclusive.
Q5. Peut-on cumuler l'abattement pour petit terrain sur la résidence principale et sur la partie locative en cas de succession ?
Le cumul n'est possible que dans la limite de la formule d'ajustement de surface plafond. Pour cumuler le terrain résidentiel spécifique (330 m², abattement 80 %) et le terrain à usage locatif (200 m², abattement 50 %), il faut respecter : « résidentiel spécifique × 200/330 + usage locatif ≤ 200 m² ». Sur un terrain de 200 m² partagé à 50/50, cela donne 60,6 m² + 100 m² = 160,6 m², et les deux abattements s'appliquent intégralement. Sur un terrain de 330 m² avec 2/3 en résidence principale, on atteint 243,3 m², au-delà du plafond de 200 m². Plus le terrain est grand et plus la part de résidence principale est élevée, plus la situation est défavorable : nous recommandons de faire cette simulation du vivant du propriétaire.
Q6. Quel budget de construction prévoir pour une maison mixte ?
Le plus fiable est de partir du tarif au m² du barème de l'Agence nationale des impôts (édition Reiwa 7 [2025]). Pour 180 m² de surface de plancher, au tarif moyenne nationale : 39 060 000 JPY (≈ 227 100 €) en bois, 56 520 000 JPY (≈ 328 600 €) en charpente métallique, 60 840 000 JPY (≈ 353 700 €) en béton armé ; au tarif de la préfecture de Tokyo : 41 400 000 JPY (≈ 240 700 €) en bois, 69 120 000 JPY (≈ 401 900 €) en charpente métallique, 77 580 000 JPY (≈ 451 000 €) en béton armé. À ces montants s'ajoutent le prix du terrain et les frais annexes (honoraires de conception, enregistrement, assurance, aménagements extérieurs, etc.). Comparer le devis d'un constructeur à ce tarif public permet de repérer rapidement un écart anormal.
Sources et références
- Agence nationale des impôts (国税庁, National Tax Agency), « Barème des coûts de construction par région et par structure (au m²) — édition Reiwa 7 [2025] »
- Agence nationale des impôts (国税庁), « Barème standard de la valeur de construction des bâtiments »
- Agence nationale des impôts (国税庁), fiche de questions-réponses « Construction neuve d'une maison avec commerce annexe »
- Circulaire administrative relative à l'article 41 de la loi sur les mesures fiscales spéciales (41-27 et 41-29)
- Agence nationale des impôts (国税庁), fiche n° 1211-1, « Construction neuve d'un logement et entrée dans les lieux à partir de Reiwa 4 [2022] (déduction spéciale pour prêt immobilier) »
- Agence nationale des impôts (国税庁), fiche n° 4614, « Évaluation du terrain loué avec bâtiment »
- Agence nationale des impôts (国税庁), fiche n° 4124, « Abattement spécial pour terrain à usage professionnel ou résidentiel transmis par succession (abattement pour petit terrain à usage particulier) »
- Agence nationale des impôts (国税庁), fiche n° 3452, « Régime spécial de vente d'une maison avec commerce annexe »
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), « Aperçu de la réforme fiscale Reiwa 8 [2026] du Ministère du Territoire »
- MLIT, « Déduction d'impôt sur les prêts immobiliers »
- MLIT, « Mesures spéciales relatives aux droits de mutation immobiliers »
- Bureau des statistiques, Ministère des Affaires intérieures et des Communications (総務省統計局), « Enquête Reiwa 5 [2023] sur le logement et le foncier — Résultats de l'agrégat de base sur les logements et les ménages (chiffres définitifs) »
- Agence japonaise de financement du logement (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency), « Conditions d'utilisation du 【Flat 35】 »
- Agence japonaise de financement du logement, « Informations les plus récentes sur les taux du 【Flat 35】 »
- Agence japonaise de financement du logement, « Résultats de l'enquête 2025 auprès des utilisateurs du 【Flat 35】 » (publiée le 24 juillet Reiwa 8 [2026])
- Agence japonaise de financement du logement, « Enquête sur les habitudes des emprunteurs immobiliers (enquête de janvier 2026) »
- Institut de recherche immobilière du Japon (日本不動産研究所, Japan Real Estate Institute), « 54ᵉ enquête auprès des investisseurs immobiliers japonais » (situation à avril 2026)
- Ville d'Osaka (大阪市), « Mesure spéciale sur la base d'imposition du terrain résidentiel »
- Préfecture d'Hokkaidō (北海道), « Allégement des droits de mutation (logement neuf) »
- Banque Suruga (スルガ銀行), « Prêt maison mixte »
