Este es un mecanismo exclusivamente japonés que no tiene equivalente directo en España ni en América Latina: la vivienda de uso combinado con alquiler (賃貸併用住宅, chintai heiyō jūtaku) es un único edificio donde el propietario reside en una parte y alquila el resto a terceros bajo el mismo techo. En la mayoría de los mercados hispanohablantes esta figura simplemente no existe como categoría hipotecaria y fiscal diferenciada: o se compra una vivienda para vivir, o se compra un inmueble de inversión, y los productos financieros y fiscales de cada categoría no se mezclan. En Japón sí se mezclan, y todo depende de un único número: si la parte que ocupa el propietario alcanza o no la mitad de la superficie construida total. De ese umbral dependen, a la vez, qué tipo de hipoteca puede usarse, sobre qué importe se aplica la deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda y qué alcance tiene la exención especial al vender la vivienda. Este único punto es la base de todo el cálculo de rentabilidad.
Este artículo está pensado para quien se plantea, desde fuera de Japón, si construir o adquirir una vivienda con alquiler combinado tiene sentido como estrategia de inversión inmobiliaria. Reunimos únicamente información primaria vigente en 2026 —la tabla de costos de construcción de la Agencia Tributaria Nacional de Japón (国税庁, National Tax Agency, NTA) desglosada por estructura y región, el cálculo de rentabilidad con los datos oficiales de alquiler del Ministerio de Interior y Comunicaciones (総務省, Ministry of Internal Affairs and Communications), y las reglas de prorrateo de superficie, que son el punto donde más inversores —japoneses y extranjeros por igual— se equivocan, para que pueda sacar "los números de su propio caso" en lugar de manejarse con un "precio de mercado" intuitivo. El objetivo es que cada cifra tenga una fuente citable, no una estimación de boca en boca.
Puntos clave de este artículo
- Si la proporción de vivienda propia cae por debajo de la mitad de la superficie construida, no se puede usar un producto hipotecario residencial —pasa a tratarse como préstamo inmobiliario de inversión— y tampoco se aplica la deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda.
- En cambio, la exención especial del impuesto a la propiedad (固定資産税, fixed asset tax) para suelo residencial no se determina por la proporción de vivienda propia, sino por la proporción ocupada para vivienda en general. Las unidades en alquiler también cuentan como uso residencial, de modo que el margen de suelo residencial de pequeña escala (200 m² por unidad) se amplía según el número de unidades del edificio.
- El programa hipotecario público 【Flat 35】 no puede usarse para inmuebles destinados a alquilarse a terceros, y la parte no residencial del edificio queda excluida del préstamo. En una vivienda con alquiler combinado hay que recurrir a una hipoteca privada o a un producto especializado.
- Para desembolsos de agosto de 2026, el tipo de interés más frecuente del 【Flat 35】 (plazo de 21 a 35 años) es del 3,290% anual. Cualquier plan de rentabilidad calculado con un tipo del 1% ya no es viable.
- Según la tabla de costos de construcción de la Agencia Tributaria, una estructura de hormigón armado en Tokio cuesta 431.000 JPY por metro cuadrado (aproximadamente 2.506 EUR/m², al tipo de cambio de referencia de este artículo: 1 EUR ≈ 172 JPY, agosto de 2026). El costo de construcción puede casi duplicarse según la región y el tipo de estructura.
- La reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8 (2026) extendió cinco años la deducción por préstamo hipotecario para vivienda, pero la construcción nueva de "otras viviendas" —las de bajo rendimiento energético— queda, en principio, fuera del apoyo fiscal.
Qué es una vivienda con alquiler combinado: por qué "vivienda propia ≥ 1/2" es el punto de inflexión
Una vivienda con alquiler combinado (賃貸併用住宅) es un edificio en el que conviven, bajo el mismo techo, la residencia del propietario y una o varias unidades que se alquilan a terceros. Para un lector de fuera de Japón, la comparación más cercana sería un dúplex con una unidad accesoria de alquiler ("house hacking" en el mercado estadounidense) o una casa con un apartamento independiente para renta, pero incluso esa comparación es imperfecta: en Japón existe un marco legal y fiscal específico —hipotecas, deducciones, impuesto a la propiedad y exenciones al vender— que trata a este tipo de edificio como una categoría propia, con reglas de prorrateo detalladas que no tienen equivalente directo en la legislación hipotecaria o fiscal española o latinoamericana. Al reunir dos naturalezas —vivienda y activo generador de renta— en un solo edificio, cada normativa debe aplicarse por separado a la parte propia y a la parte alquilada.
Las cinco cosas que cambian según la proporción de vivienda propia
Lo primero que hay que decidir al plantearse una vivienda con alquiler combinado no es la distribución de espacios ni el tipo de estructura, sino la proporción que ocupa la parte de vivienda propia sobre la superficie construida total. Esta cifra condiciona los cinco regímenes siguientes. Como se explica más adelante, el impuesto a la propiedad es la única excepción con un criterio distinto, así que conviene no memorizarlos todos como si fueran una sola regla.
- Tipo de hipoteca: por ejemplo, en la hipoteca para vivienda con alquiler combinado del Suruga Bank, si la parte de residencia propia alcanza el 50% o más se ofrece un producto hipotecario residencial, y por debajo del 50% se trata como préstamo inmobiliario de inversión (Suruga Bank, "Hipoteca para vivienda con alquiler combinado").
- Deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda: el requisito es que al menos la mitad de la superficie construida se destine exclusivamente a residencia propia. Por debajo de ese umbral, la deducción se reduce a cero.
- Impuesto a la propiedad (固定資産税): aquí el criterio es distinto. La exención especial para suelo residencial no se determina por la proporción de vivienda propia, sino por la proporción de uso residencial (que incluye las unidades en alquiler), y el margen de suelo residencial de pequeña escala se amplía según el número de unidades.
- Impuesto de sucesiones: la parte de vivienda propia y la parte de alquiler tienen cupos distintos dentro de la exención para terrenos de pequeña escala, y además no pueden aplicarse ambas de forma completa y simultánea.
- Al vender: la exención especial de 30 millones de JPY (aproximadamente 174.400 EUR) para bienes de uso residencial solo se aplica a la parte que efectivamente se usó como vivienda propia.
En otras palabras, la proporción de vivienda propia no es una preferencia de diseño, sino el punto de inflexión fiscal y financiero de todo el proyecto. Cuando recibimos una consulta sobre este tipo de vivienda, esta es la primera cifra que verificamos.
En qué se diferencia de una vivienda por encargo o de un edificio de apartamentos completo
Ordenando por función, la diferencia queda clara. Una vivienda por encargo (注文住宅) es un edificio para vivir que no genera ingresos. Un edificio de apartamentos completo (一棟アパート) es un edificio para generar ingresos en el que el propietario no vive. La vivienda con alquiler combinado está en un punto intermedio: es un edificio diseñado bajo la lógica de tener un patrimonio mientras se diluye el costo de la vivienda con el alquiler cobrado.
Por eso, quien espera la misma rentabilidad que un edificio de apartamentos completo se llevará una decepción. Dado que más de la mitad de la inversión se destina a una parte que no genera ingresos —la vivienda propia—, es estructuralmente difícil superar en eficiencia de inversión a un edificio íntegramente de alquiler. La pregunta que hay que hacerse no es "¿es alta la rentabilidad?", sino "¿es más ventajoso que seguir pagando el alquiler que de otro modo pagaría?". A diferencia de un inversor que compra un edificio de apartamentos puramente como activo de renta, aquí el punto de comparación correcto es el costo de vivienda que el propietario evita pagar, no el retorno de un fondo inmobiliario tradicional.
Cuánto cuesta construir una vivienda con alquiler combinado en 2026: costos por estructura y región
Recomendamos partir de estadísticas públicas en lugar del "precio por tsubo" que suele citar el sector de la construcción japonés (1 tsubo ≈ 3,30578 m², una unidad de medida tradicional japonesa todavía muy usada en el sector inmobiliario local).
Precio por metro cuadrado según la tabla de costos de construcción de la Agencia Tributaria, por estructura y región
La Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA) publica una tabla de costos de construcción —originalmente pensada para calcular pérdidas patrimoniales por desastres naturales— que muestra el costo de construcción por metro cuadrado, desglosado por región y tipo de estructura. Es una línea de referencia útil para comparar presupuestos de constructoras. La siguiente tabla toma las regiones principales de la "Tabla de costos de construcción por región y estructura (por m²) [para el año fiscal Reiwa 7 / 2025]" y añade la conversión a euros al tipo de cambio de referencia de este artículo (1 EUR ≈ 172 JPY, agosto de 2026), además del precio por tsubo (1 tsubo = 3,30578 m²) que usa habitualmente el sector.
| Región | Madera | Estructura de acero | Acero + hormigón armado (SRC) | Hormigón armado (RC) |
|---|---|---|---|---|
| Promedio nacional | 217.000 JPY/m² ≈ 1.262 EUR/m² (≈71,7 man-en/tsubo) | 314.000 JPY/m² ≈ 1.826 EUR/m² (≈103,8 man-en/tsubo) | 334.000 JPY/m² ≈ 1.942 EUR/m² (≈110,4 man-en/tsubo) | 338.000 JPY/m² ≈ 1.965 EUR/m² (≈111,7 man-en/tsubo) |
| Tokio | 230.000 JPY/m² ≈ 1.337 EUR/m² (≈76,0 man-en/tsubo) | 384.000 JPY/m² ≈ 2.233 EUR/m² (≈126,9 man-en/tsubo) | 404.000 JPY/m² ≈ 2.349 EUR/m² (≈133,6 man-en/tsubo) | 431.000 JPY/m² ≈ 2.506 EUR/m² (≈142,5 man-en/tsubo) |
| Kanagawa | 217.000 JPY/m² ≈ 1.262 EUR/m² (≈71,7 man-en/tsubo) | 355.000 JPY/m² ≈ 2.064 EUR/m² (≈117,4 man-en/tsubo) | 378.000 JPY/m² ≈ 2.198 EUR/m² (≈125,0 man-en/tsubo) | 361.000 JPY/m² ≈ 2.099 EUR/m² (≈119,3 man-en/tsubo) |
| Chiba | 217.000 JPY/m² ≈ 1.262 EUR/m² (≈71,7 man-en/tsubo) | 321.000 JPY/m² ≈ 1.866 EUR/m² (≈106,1 man-en/tsubo) | 335.000 JPY/m² ≈ 1.948 EUR/m² (≈110,7 man-en/tsubo) | 359.000 JPY/m² ≈ 2.087 EUR/m² (≈118,7 man-en/tsubo) |
| Saitama | 217.000 JPY/m² ≈ 1.262 EUR/m² (≈71,7 man-en/tsubo) | 314.000 JPY/m² ≈ 1.826 EUR/m² (≈103,8 man-en/tsubo) | 334.000 JPY/m² ≈ 1.942 EUR/m² (≈110,4 man-en/tsubo) | 354.000 JPY/m² ≈ 2.058 EUR/m² (≈117,0 man-en/tsubo) |
| Osaka | 217.000 JPY/m² ≈ 1.262 EUR/m² (≈71,7 man-en/tsubo) | 314.000 JPY/m² ≈ 1.826 EUR/m² (≈103,8 man-en/tsubo) | 334.000 JPY/m² ≈ 1.942 EUR/m² (≈110,4 man-en/tsubo) | 338.000 JPY/m² ≈ 1.965 EUR/m² (≈111,7 man-en/tsubo) |
La conversión por tsubo es un cálculo propio de INA&Associates. Lo que llama la atención es la diferencia regional: en madera apenas hay diferencia entre el promedio nacional y Tokio, mientras que en hormigón armado la brecha es de aproximadamente 1.965 EUR/m² a nivel nacional frente a 2.506 EUR/m² en Tokio, unas 1,3 veces más. Si en una zona urbana se prioriza el aislamiento acústico y se elige hormigón armado, esta diferencia impacta en el costo total del proyecto por decenas de miles de euros (fuente: 国税庁 (Agencia Tributaria Nacional de Japón, National Tax Agency, NTA)).
El costo de construcción ha subido un 20% en cinco años
Otro dato clave es la evolución del costo de construcción. La "Tabla estándar de valores de construcción de edificios" (建物の標準的な建築価額表) de la Agencia Tributaria muestra, año a año, el precio por metro cuadrado obtenido al dividir el importe previsto de obra de la estadística de inicios de construcción entre la superficie construida.
| Año de construcción | Madera / madera con mortero | Estructura de acero | Hormigón armado (RC) | Acero + hormigón armado (SRC) |
|---|---|---|---|---|
| Reiwa 1 (2019) | 170.100 JPY/m² (≈988 EUR/m²) | 228.800 JPY/m² (≈1.330 EUR/m²) | 285.600 JPY/m² (≈1.661 EUR/m²) | 363.300 JPY/m² (≈2.112 EUR/m²) |
| Reiwa 2 (2020) | 172.000 JPY/m² (≈1.000 EUR/m²) | 230.200 JPY/m² (≈1.338 EUR/m²) | 276.900 JPY/m² (≈1.610 EUR/m²) | 279.200 JPY/m² (≈1.624 EUR/m²) |
| Reiwa 3 (2021) | 172.200 JPY/m² (≈1.001 EUR/m²) | 227.300 JPY/m² (≈1.322 EUR/m²) | 288.200 JPY/m² (≈1.676 EUR/m²) | 338.400 JPY/m² (≈1.968 EUR/m²) |
| Reiwa 4 (2022) | 176.200 JPY/m² (≈1.024 EUR/m²) | 241.500 JPY/m² (≈1.404 EUR/m²) | 277.500 JPY/m² (≈1.614 EUR/m²) | 434.400 JPY/m² (≈2.526 EUR/m²) |
| Reiwa 5 (2023) | 204.100 JPY/m² (≈1.187 EUR/m²) | 281.100 JPY/m² (≈1.634 EUR/m²) | 314.300 JPY/m² (≈1.827 EUR/m²) | 366.700 JPY/m² (≈2.132 EUR/m²) |
Entre Reiwa 1 (2019) y Reiwa 5 (2023), la madera subió aproximadamente un 20,0%, la estructura de acero un 22,9% y el hormigón armado un 10,0% (国税庁「建物の標準的な建築価額表」(Agencia Tributaria Nacional, "Tabla estándar de valores de construcción de edificios")). Si se usa un presupuesto obtenido hace varios años tal cual para el plan de financiación, el cálculo puede quedar corto por varios millones de yenes (decenas de miles de euros) en el momento de iniciar la obra. Este mismo fenómeno de encarecimiento sostenido de los materiales y la mano de obra se observa en otros mercados desarrollados, aunque en Japón se combina con una escasez estructural de mano de obra cualificada en construcción; sobre el trasfondo de esta subida de costos, véase también cómo evaluar decisiones de inversión en un contexto de encarecimiento de la construcción.
Un modelo de 180 m² construidos para calcular el costo total del proyecto
A partir de aquí usaremos un modelo común para todo el artículo: terreno de 200 m², superficie construida total de 180 m² (100 m² de vivienda propia + dos unidades de alquiler de 80 m² en total), con una proporción de vivienda propia del 55,6%. Suponemos que el terreno ya es propiedad del inversor, o que se adquirió por 24.000.000 JPY (≈139.535 EUR).
| Concepto | Madera (precio promedio nacional) | Estructura de acero (precio promedio nacional) | Hormigón armado (precio de Tokio) |
|---|---|---|---|
| Costo de construcción (180 m²) | 39.060.000 JPY (≈227.093 EUR) | 56.520.000 JPY (≈328.605 EUR) | 77.580.000 JPY (≈451.047 EUR) |
| Gastos varios (se asume 10% del costo de construcción) | ≈3.910.000 JPY (≈22.733 EUR) | ≈5.650.000 JPY (≈32.849 EUR) | ≈7.760.000 JPY (≈45.116 EUR) |
| Terreno | 24.000.000 JPY (≈139.535 EUR) | 24.000.000 JPY (≈139.535 EUR) | 24.000.000 JPY (≈139.535 EUR) |
| Costo total del proyecto | ≈67.000.000 JPY (≈389.535 EUR) | ≈86.200.000 JPY (≈501.163 EUR) | ≈109.300.000 JPY (≈635.465 EUR) |
El costo de construcción resulta de multiplicar el precio por m² de la tabla anterior por 180 m². Los gastos varios (honorarios de diseño, gastos de registro, seguro de incendios, urbanización exterior, mejora del terreno, etc.) se han fijado en un 10% del costo de construcción como hipótesis de trabajo: sustitúyalo por el presupuesto real en su caso. Omitir este paso hace que todo el cálculo de rentabilidad posterior quede desviado.
Cuánto más cuesta frente a una vivienda propia sin parte de alquiler
Según la "Encuesta a usuarios del 【Flat 35】del año fiscal 2025" de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Japón (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency, JHF) —publicada el 24 de julio de Reiwa 8 (2026), 35.553 casos excluyendo refinanciaciones—, el fondo promedio necesario fue de 42.620.000 JPY (≈247.791 EUR) para vivienda por encargo (+3.260.000 JPY / ≈18.953 EUR interanual) y de 53.130.000 JPY (≈308.895 EUR) para vivienda por encargo con terreno incluido (+3.060.000 JPY / ≈17.791 EUR interanual); el ingreso familiar promedio fue de 7.190.000 JPY (≈41.802 EUR) para vivienda por encargo y de 7.420.000 JPY (≈43.140 EUR) para vivienda con terreno (住宅金融支援機構 (Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Japón, JHF)). El modelo de madera anterior, de aproximadamente 67.000.000 JPY (≈389.535 EUR), supera en unos 14.000.000 JPY (≈81.395 EUR) el promedio de una vivienda con terreno incluido. Si ese sobrecosto puede recuperarse o no con el ingreso por alquiler es lo que decide, en última instancia, el éxito o el fracaso de una vivienda con alquiler combinado. Para un inversor acostumbrado a los mercados hipotecarios europeos o latinoamericanos, conviene subrayar que estas cifras de "fondo necesario" incluyen tanto terreno como construcción: en Japón, a diferencia de mercados donde el suelo urbano central concentra la mayor parte del valor, el costo de construcción puede pesar tanto o más que el terreno, especialmente en estructuras de hormigón armado en Tokio.
Cuál es la rentabilidad real de una vivienda con alquiler combinado: cálculo con datos oficiales de alquiler
Yendo directo a la conclusión: si se calcula con el alquiler promedio de las estadísticas públicas, la rentabilidad bruta (yield) considerando solo la parte alquilada se sitúa en algo más del 4%, y sobre el costo total del proyecto ronda el 2%. Quien empieza a evaluar esta estrategia esperando el 8-10% típico de un edificio de apartamentos completo se llevará una sorpresa al comparar con la realidad. Para un inversor acostumbrado a los yields brutos de doble dígito que a veces se ven en mercados emergentes latinoamericanos, o a los yields del 3-5% de activos prime en grandes capitales europeas, esta cifra exige un cambio de marco de referencia: aquí la rentabilidad no es el objetivo principal, sino un subproducto de vivir gratis o casi gratis.
Definiciones: rentabilidad bruta y rentabilidad neta
- Rentabilidad bruta (表面利回り) = ingreso anual por alquiler ÷ monto de inversión × 100
- Rentabilidad neta (実質利回り) = (ingreso anual por alquiler − gastos anuales) ÷ (monto de inversión + gastos de adquisición) × 100
En una vivienda con alquiler combinado, la cifra cambia mucho según cómo se defina el "monto de inversión". Si se divide entre el costo total del proyecto, sale bajo; si se divide solo entre la parte proporcional asignada al alquiler, sale alto. Cualquier material que muestre solo una de las dos cifras no sirve como base de decisión. Los gastos que se restan incluyen la comisión de gestión, el impuesto a la propiedad y el impuesto de planificación urbana, el seguro de incendios, el fondo de reserva para reparaciones, la pérdida por vacancia y los honorarios del asesor fiscal.
Cálculo de rentabilidad con los datos de alquiler del Ministerio de Interior y Comunicaciones
Según la "Encuesta de Vivienda y Terrenos de Reiwa 5 (2023)" de la Oficina de Estadística del Ministerio de Interior y Comunicaciones (総務省統計局, Statistics Bureau, Ministry of Internal Affairs and Communications), el alquiler mensual promedio de viviendas privadas en alquiler es de 54.409 JPY (≈316 EUR) en construcciones de madera y 68.548 JPY (≈399 EUR) en construcciones no de madera (ambos promedios nacionales). El promedio general de todas las viviendas en alquiler es de 59.656 JPY (≈347 EUR), un 7,1% más que en 2018 (総務省統計局 (Oficina de Estadística, Ministerio de Interior y Comunicaciones de Japón)). Aplicamos esta cifra al modelo definido antes.
| Concepto | Modelo de madera | Modelo de estructura de acero |
|---|---|---|
| Alquiler estimado (por unidad, mensual) | 54.409 JPY (≈316 EUR) | 68.548 JPY (≈399 EUR) |
| Ingreso anual por alquiler (2 unidades) | ≈1.306.000 JPY (≈7.593 EUR) | ≈1.645.000 JPY (≈9.564 EUR) |
| Costo total del proyecto | ≈67.000.000 JPY (≈389.535 EUR) | ≈86.200.000 JPY (≈501.163 EUR) |
| Inversión prorrateada a la parte de alquiler (80/180) | ≈29.800.000 JPY (≈173.256 EUR) | ≈38.300.000 JPY (≈222.674 EUR) |
| Rentabilidad bruta de la parte de alquiler | ≈4,4% | ≈4,3% |
| Rentabilidad sobre el costo total del proyecto | ≈1,9% | ≈1,9% |
Calculamos también la rentabilidad neta para el modelo de estructura de acero. Si la comisión de gestión es el 5% del alquiler (≈82.000 JPY / ≈477 EUR), el impuesto a la propiedad y el impuesto de planificación urbana suman 150.000 JPY (≈872 EUR), el seguro de incendios 30.000 JPY (≈174 EUR), el fondo de reserva para reparaciones 160.000 JPY (≈930 EUR) y la pérdida por vacancia el 10% del alquiler (≈165.000 JPY / ≈959 EUR), los gastos anuales totales son de aproximadamente 587.000 JPY (≈3.413 EUR). El neto resultante es de aproximadamente 1.058.000 JPY (≈6.151 EUR), lo que da una rentabilidad neta sobre la parte de alquiler de aproximadamente 2,8%.
Este cálculo es una hipótesis conservadora que usa el alquiler promedio nacional tal cual. Para su caso concreto, sustituya la cifra por el alquiler de mercado real del terreno donde piensa construir.
Comparación con la rentabilidad esperada por inversores profesionales
Para saber si ese "algo más del 4%" es alto o bajo, lo comparamos con el nivel que exigen los inversores institucionales. Según la "54ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios de Japón" del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón (日本不動産研究所, Japan Real Estate Institute) —con fecha de referencia abril de 2026 y publicada el 27 de mayo de 2026—, la rentabilidad esperada para un edificio completo de vivienda en alquiler es la siguiente:
| Zona de estudio | Tipo estudio (una habitación) | Tipo familiar |
|---|---|---|
| Tokio, zona Jonan (sur) | 3,6% | 3,7% |
| Osaka | 4,2% | 4,3% |
| Fukuoka | 4,5% | 4,5% |
| Sapporo | 4,9% | 5,0% |
| (Referencia) Modelo de vivienda con alquiler combinado de este artículo | Rentabilidad bruta de la parte de alquiler ≈4,3-4,4% / sobre el costo total del proyecto ≈1,9% | |
Fuente: 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」(Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón, "54ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios"). Según la misma encuesta, la rentabilidad esperada en Tokio-Jonan es del 3,6% para tipo estudio y 3,7% para tipo familiar, ambas 0,1 puntos por debajo de la encuesta anterior.
Si se aísla solo la parte de alquiler, el nivel es comparable al de una ciudad regional japonesa, pero medido sobre el costo total del proyecto no llega al 2%. Esta diferencia es la razón por la que una vivienda con alquiler combinado no es un "producto de inversión", sino un "mecanismo para reducir el costo de vivienda". La relación entre el cálculo de rentabilidad y los factores de fracaso se analiza también en 7 errores en la gestión de apartamentos en Japón (2026).
Por qué una sola unidad vacía reduce el ingreso a la mitad
El riesgo de vacancia en una vivienda con alquiler combinado tiene una naturaleza distinta al de un edificio de apartamentos completo. Como solo hay una o dos unidades en alquiler, si una queda vacía el ingreso cae a la mitad, y no hay margen de diversificación entre varias unidades. A diferencia de un edificio de 20 unidades donde una vacante apenas afecta el flujo de caja total, aquí cada unidad pesa entre el 50% y el 100% del ingreso por alquiler.
El entorno de mercado también se está endureciendo. Según la Encuesta de Vivienda y Terrenos de Reiwa 5 (2023), el número de viviendas vacías en todo Japón alcanzó 9.002.000 unidades, con una tasa de vacancia del 13,8%, ambos máximos históricos. De ellas, 4.436.000 son viviendas vacías destinadas a alquiler, y el 78,5% (3.947.000 unidades) de las viviendas vacías en edificios de apartamentos corresponde a unidades de alquiler vacantes.
Tomando el modelo de estructura de acero anterior, calculamos qué pasa si una de las dos unidades queda vacía durante tres meses. La pérdida de alquiler es 68.548 JPY × 3 meses ≈ 206.000 JPY (≈1.198 EUR); sumando gastos de restauración y publicidad de aproximadamente 170.000 JPY (≈988 EUR), el impacto total anual es de aproximadamente 376.000 JPY (≈2.186 EUR). Eso equivale a cerca del 23% del ingreso anual por alquiler (1.645.000 JPY / ≈9.564 EUR). Si la economía familiar puede absorber esta cifra o no es un criterio que hay que evaluar antes de empezar la obra.
Todo sobre el prorrateo de superficie: cada régimen usa un criterio distinto
El malentendido más frecuente en una vivienda con alquiler combinado es el prorrateo de superficie. Cada régimen fiscal tiene su propio criterio de prorrateo, y el umbral en que cambia el resultado también es distinto en cada caso. Esto es, en sí mismo, otro rasgo exclusivamente japonés: en muchos sistemas fiscales de habla hispana, una vivienda se clasifica de forma binaria (residencial o de inversión) y no existe esta lógica de prorratear metro a metro entre siete regímenes distintos con siete criterios distintos. Antes de entrar en detalle, conviene ver el panorama completo en una sola tabla.
Tabla de referencia rápida de las reglas de prorrateo de superficie (7 regímenes)
| Régimen | Criterio de prorrateo | Qué cambia en el umbral de 1/2 de vivienda propia | Base legal |
|---|---|---|---|
| Deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda | Superficie de la parte residencial ÷ superficie total del edificio. El terreno se prorratea en la misma proporción | Si no se destina el 50% o más de la superficie exclusivamente a residencia propia, no se puede acceder a la deducción | Reglamento de ejecución del Art. 26-7 de la Ley Especial de Medidas Fiscales; Circular relacionada con la Ley de Medidas Fiscales 41-27 |
| Exención de suelo residencial del impuesto a la propiedad | Aquí el criterio es distinto: superficie del terreno × tasa de suelo residencial (determinada por la proporción de uso residencial). La proporción de uso residencial = superficie de la parte residencial ÷ superficie construida total, y las unidades en alquiler cuentan como parte residencial | No cambia con la proporción de vivienda propia. La tasa baja a 0,5 solo si se añade un local comercial u oficina y la proporción de uso residencial cae por debajo de 1/2 | Ley de Impuestos Locales (exención de suelo residencial de cada municipio) |
| Reducción del impuesto a la propiedad para vivienda nueva | Se evalúa unidad por unidad según su superficie (hasta 120 m² por unidad) | No depende de la proporción de vivienda propia, sino del requisito de superficie de cada unidad (en principio, 40 m² o más) | Ley de Impuestos Locales (ampliada y con requisitos flexibilizados en la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8 / 2026) |
| Deducción de la base imponible del impuesto de adquisición de inmuebles | Por unidad. 12.000.000 JPY (≈69.767 EUR) por unidad (13.000.000 JPY / ≈75.581 EUR para vivienda de larga duración certificada) | No depende de la proporción de vivienda propia, sino del número de unidades. Cada unidad debe tener entre 40 m² y 240 m² | Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) y cada prefectura |
| Gastos deducibles y depreciación | En principio, según la proporción de superficie destinada al alquiler. Se admiten otros criterios si son razonables | Los gastos correspondientes a la parte de vivienda propia no son deducibles | Cálculo del ingreso inmobiliario en el impuesto sobre la renta |
| Exención para terrenos de pequeña escala (小規模宅地等の特例) | Uso residencial específico: 330 m², reducción del 80% / uso de arrendamiento de negocio: 200 m², reducción del 50%. El límite se determina con una fórmula de ajuste | Cuanto mayor es la superficie de vivienda propia, más se reduce el margen disponible para uso de arrendamiento de negocio; no se puede aplicar ambas exenciones al 100% | Agencia Tributaria Nacional, No. 4124 |
| Exención especial de 30.000.000 JPY al vender (≈174.535 EUR) | El edificio y el terreno se prorratean según la proporción de superficie de la parte residencial | Si la parte residencial es aproximadamente 90% o más, se puede tratar el conjunto como residencial | Agencia Tributaria Nacional, No. 3452 |
Solo con esta tabla queda claro que, si se diseña el edificio asumiendo que el prorrateo "es una sola regla", en algún punto se pierde una parte del beneficio fiscal.
Cómo se calcula el prorrateo de la deducción fiscal por préstamo hipotecario
La Agencia Tributaria muestra un ejemplo de cálculo en su sección de preguntas y respuestas "Caso de construcción nueva de vivienda con local comercial combinado" (店舗併用住宅を新築した場合): un terreno de 300 m² (de los cuales 120 m² son un estacionamiento en alquiler) comprado por 60.000.000 JPY (≈348.837 EUR) con un saldo a fin de año de 40.000.000 JPY (≈232.558 EUR), y un edificio de 180 m² de superficie total (planta baja: 90 m² de local comercial; primer piso: 90 m² de vivienda) construido por 30.000.000 JPY (≈174.419 EUR) con saldo a fin de año de 20.000.000 JPY (≈116.279 EUR). En este caso, el importe del préstamo hipotecario elegible para deducción se calcula como 10.000.000 JPY de la parte del edificio (≈58.140 EUR) + 12.000.000 JPY de la parte del terreno (≈69.767 EUR) = 22.000.000 JPY (≈127.907 EUR) (国税庁 質疑応答事例 (Agencia Tributaria Nacional, sección de preguntas y respuestas), según la normativa vigente al 1 de agosto de Reiwa 7 / 2025).
Trasladamos esto a nuestro modelo de vivienda con alquiler combinado: 180 m² de superficie total (100 m² de vivienda propia), proporción de uso residencial 55,6%, saldo a fin de año del préstamo de la parte del edificio 40.000.000 JPY (≈232.558 EUR), saldo a fin de año del préstamo de la parte del terreno 20.000.000 JPY (≈116.279 EUR).
- Calcular la proporción de uso residencial: 100 m² ÷ 180 m² = 55,6%
- Prorratear la parte del edificio: 40.000.000 JPY × 55,6% ≈ 22.220.000 JPY (≈129.186 EUR)
- Prorratear la parte del terreno: 20.000.000 JPY × 55,6% ≈ 11.110.000 JPY (≈64.593 EUR)
- Sumar el importe elegible para deducción: 22.220.000 JPY + 11.110.000 JPY ≈ 33.330.000 JPY (≈193.779 EUR)
- Calcular la deducción: 33.330.000 JPY × 0,7% ≈ 233.000 JPY al año (≈1.355 EUR/año)
Acumulado a lo largo de 13 años, esto equivale a aproximadamente 3.030.000 JPY (≈17.616 EUR). Ahora bien, el importe de la deducción tiene como tope el impuesto sobre la renta que efectivamente se debe (y una parte del impuesto residencial que no llegue a compensarse), así que si se puede aprovechar por completo depende del nivel de ingresos del propietario.
La excepción en la que no hace falta prorratear: la regla aproximada del 90%
La Circular relacionada con la Ley Especial de Medidas Fiscales 41-29 establece que, si la superficie de la parte residencial calculada según la circular 41-27 (o la superficie de terreno equivalente) alcanza aproximadamente el 90% o más de la superficie total del edificio o del terreno, se puede tratar la totalidad como destinada a uso residencial propio a efectos de la deducción fiscal por préstamo hipotecario (国税庁 措置法関係通達 第41条関係 (Agencia Tributaria Nacional, Circular relacionada con la Ley Especial de Medidas Fiscales, Art. 41)).
Un diseño con una sola unidad pequeña en alquiler podría entrar en esta excepción. Sin embargo, con un diseño que supere el 90% de vivienda propia, el ingreso por alquiler se vuelve tan marginal que pierde sentido plantear una vivienda con alquiler combinado. En la práctica, lo más seguro es asumir que "prorratear es la norma general".
El impuesto a la propiedad se determina por la "tasa de suelo residencial", no por la proporción de vivienda propia
La exención de suelo residencial del impuesto a la propiedad se determina por la proporción de uso residencial, no por la proporción de vivienda propia. En el terreno de un edificio de uso combinado, solo la superficie que resulta de multiplicar la superficie del terreno por la "tasa de suelo residencial" —determinada según la proporción de uso residencial— se considera suelo residencial.
Aquí hay que prestar atención a un punto clave: el numerador de la proporción de uso residencial no es la "parte de vivienda propia", sino la "parte de uso residencial" en general. Las unidades en alquiler también son un lugar donde vive gente, así que cuentan como parte residencial. Es decir, en una vivienda con alquiler combinado que no incluye local comercial ni oficina, aunque la proporción de vivienda propia sea del 40% o del 30%, la proporción de uso residencial sigue siendo del 100% y la tasa de suelo residencial es 1,0. A veces se explica que "si la vivienda propia no llega a la mitad, la reducción del impuesto a la propiedad se reduce a la mitad", pero eso solo aplica cuando hay una parte no residencial, como un local comercial en la planta baja.
| Categoría del edificio | Proporción de uso residencial | Tasa de suelo residencial |
|---|---|---|
| Vivienda exclusiva | Totalidad | 1,0 |
| Edificio de uso combinado (hasta 4 plantas sobre rasante) | 1/4 o más, menos de 1/2 | 0,5 |
| 1/2 o más | 1,0 | |
| Edificio de uso combinado (5 plantas o más sobre rasante) | 1/4 o más, menos de 1/2 | 0,5 |
| 1/2 o más, menos de 3/4 | 0,75 | |
| 3/4 o más | 1,0 |
El terreno de un edificio de uso combinado cuya proporción de uso residencial sea menor a 1/4 no se considera suelo residencial, independientemente del número de plantas. A la parte que sí se reconoce como suelo residencial se le aplican, además, las siguientes tasas especiales.
| Categoría de suelo residencial | Impuesto a la propiedad | Impuesto de planificación urbana |
|---|---|---|
| Suelo residencial de pequeña escala (hasta 200 m² por unidad de vivienda) | Base imponible reducida a 1/6 del valor | Base imponible reducida a 1/3 del valor |
| Suelo residencial general (la parte que excede 200 m²) | Base imponible reducida a 1/3 del valor | Base imponible reducida a 2/3 del valor |
La tasa especial se fija por cada unidad de vivienda. Es decir, en una estructura de 3 unidades (1 vivienda propia + 2 unidades en alquiler), el margen de suelo residencial de pequeña escala se amplía hasta 200 m² × 3 unidades = 600 m². Esta es una ventaja de la vivienda con alquiler combinado que suele pasarse por alto (大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」(Ciudad de Osaka, "Medida especial sobre la base imponible del suelo residencial")).
Cuánto varía el impuesto sobre el terreno según el número de unidades
Como lo que determina el resultado es el número de unidades y no la proporción de vivienda propia, calculamos esa diferencia. Con un terreno de 300 m², un valor catastral de 45.000.000 JPY (≈261.628 EUR, a razón de 150.000 JPY/m² ≈ 872 EUR/m²) y un edificio de 2 plantas sobre rasante, comparamos una vivienda exclusiva (solo vivienda propia) con una vivienda con alquiler combinado (1 vivienda propia + 2 unidades en alquiler). Se asume una tasa de impuesto a la propiedad del 1,4% y de impuesto de planificación urbana del 0,3%, sin considerar medidas de ajuste de la carga fiscal, como cálculo simplificado.
| Concepto | Vivienda exclusiva (1 unidad) | Vivienda con alquiler combinado (1 propia + 2 en alquiler) |
|---|---|---|
| Margen de suelo residencial de pequeña escala | 200 m² × 1 unidad = 200 m² | 200 m² × 3 unidades = 600 m² |
| Desglose del terreno de 300 m² | 200 m² pequeña escala + 100 m² general | Los 300 m² son de pequeña escala |
| Base imponible del impuesto a la propiedad | 30.000.000 JPY × 1/6 + 15.000.000 JPY × 1/3 = 10.000.000 JPY (≈58.140 EUR) | 45.000.000 JPY × 1/6 = 7.500.000 JPY (≈43.605 EUR) |
| Importe del impuesto a la propiedad (1,4%) | ≈140.000 JPY (≈814 EUR) | ≈105.000 JPY (≈610 EUR) |
| Base imponible del impuesto de planificación urbana | 30.000.000 JPY × 1/3 + 15.000.000 JPY × 2/3 = 20.000.000 JPY (≈116.279 EUR) | 45.000.000 JPY × 1/3 = 15.000.000 JPY (≈87.209 EUR) |
| Importe del impuesto de planificación urbana (0,3%) | ≈60.000 JPY (≈349 EUR) | ≈45.000 JPY (≈262 EUR) |
| Total (anual) | ≈200.000 JPY (≈1.163 EUR) | ≈150.000 JPY (≈872 EUR) |
Con solo añadir dos unidades en alquiler, el impuesto a la propiedad y el impuesto de planificación urbana sobre el terreno bajan aproximadamente 50.000 JPY al año (≈291 EUR/año). En 35 años, la diferencia es de 1.750.000 JPY (≈10.174 EUR). Cuanto más grande es el terreno y mayor el número de unidades, más se amplifica este efecto. El importe real varía según la valoración del municipio y las medidas de ajuste vigentes, así que conviene confirmarlo con la oficina de impuestos municipal correspondiente en la etapa de diseño.
Prorrateo de gastos deducibles y depreciación
En el cálculo del ingreso inmobiliario, la depreciación del edificio, los gastos de reparación, el seguro de incendios, el impuesto a la propiedad y los intereses del préstamo se prorratean, y solo el importe correspondiente a la parte alquilada se registra como gasto deducible. El criterio de prorrateo por defecto es la proporción de superficie construida. Se admiten otros criterios si son razonables, pero una vez elegido el método debe aplicarse de forma continuada: no se puede cambiar de método cada año según convenga.
Si se opta por la declaración en azul (青色申告), también se puede acceder a una deducción especial, pero en una vivienda con alquiler combinado —con pocas unidades— es habitual no alcanzar la "escala de negocio" (en términos generales, 5 edificios o 10 unidades), por lo que el importe de la deducción puede quedar limitado. Conviene confirmar este punto con un asesor fiscal (税理士, zeirishi, el equivalente japonés a un asesor fiscal certificado).
Vivienda con alquiler combinado e hipoteca: la realidad con los tipos de interés de agosto de 2026
Un punto de partida importante para un lector de fuera de Japón: el sistema hipotecario japonés distingue de forma mucho más estricta que en muchos países hispanohablantes entre un préstamo para "vivienda propia" y un préstamo para "inversión inmobiliaria", y la línea entre ambos categoriza automáticamente cualquier construcción que incluya una parte en alquiler.
¿Se puede usar el 【Flat 35】 en una vivienda con alquiler combinado?
La respuesta es: "no para la parte destinada a alquiler". La Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Japón (住宅金融支援機構, JHF) establece explícitamente entre sus condiciones de uso que "el 【Flat 35】 no puede utilizarse para financiar la adquisición de inmuebles de inversión, incluidos aquellos destinados a alquilarse a terceros". Además, respecto al importe del préstamo, se indica que "el costo de construcción o el precio de compra correspondiente a partes no residenciales, como locales comerciales u oficinas, queda excluido del préstamo".
La agencia verifica periódicamente el uso residencial real del inmueble, entre otros medios enviando el certificado de saldo por correo sin reenvío, y establece que si se detecta que el inmueble se ha alquilado a un tercero, el prestatario deberá devolver la totalidad del préstamo de una sola vez (住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 (JHF, "Condiciones de uso del Flat 35"), vigente al 1 de abril de 2026). No es posible plantear la financiación de una vivienda con alquiler combinado asumiendo el uso del 【Flat 35】 para toda la construcción.
Tabla comparativa de hipotecas disponibles
| Tipo de préstamo | Uso en una vivienda con alquiler combinado | Requisitos de superficie/proporción | Puntos de atención |
|---|---|---|---|
| 【Flat 35】 | No puede usarse para la parte destinada a alquiler | Vivienda unifamiliar: 50 m² o más de superficie construida; vivienda plurifamiliar: 30 m² o más. En edificios de uso combinado, la parte residencial debe ser igual o mayor que la no residencial | No puede usarse para financiar la adquisición de inmuebles de inversión. La parte no residencial queda excluida del préstamo |
| Hipoteca residencial privada | Se usa para la parte de vivienda propia. Según la entidad financiera, a veces puede incluir también la parte de alquiler | Suele exigirse que la parte de residencia propia sea el 50% o más de la superficie construida | La disponibilidad para vivienda con alquiler combinado varía según la entidad. Es necesario confirmarlo previamente |
| Préstamo especializado en vivienda con alquiler combinado | Permite financiar en un solo préstamo tanto la parte de residencia propia como la de alquiler | Con 50% o más de residencia propia, se ofrece como producto hipotecario residencial; por debajo del 50%, como producto de préstamo inmobiliario de inversión | Los pagos continúan aunque haya unidades vacías. El límite de financiación depende del producto |
| Préstamo para edificios de apartamentos (アパートローン) | Se usa para la parte de alquiler | La evaluación se basa en la viabilidad del negocio, no en requisitos de superficie | Suele tener tipos de interés más altos que una hipoteca residencial |
En la "Hipoteca para vivienda con alquiler combinado" del Suruga Bank, si la parte de residencia propia alcanza el 50% o más se ofrece como producto hipotecario residencial, y por debajo del 50% como producto de préstamo inmobiliario de inversión, con un límite de financiación de hasta 600.000.000 JPY (≈3.488.372 EUR). También aquí, el umbral de "vivienda propia = 1/2" funciona como el punto de inflexión práctico. Para el nivel de tipos de interés de los préstamos para edificios de apartamentos, véase cómo interpretar el mercado de tipos de interés y las condiciones de financiación de los préstamos para apartamentos.
Cálculo de la cuota con los tipos de interés de agosto de 2026
Un plan de rentabilidad calculado con un tipo de interés desactualizado es el documento más peligroso que existe. Para desembolsos de agosto de 2026, el tipo de interés del 【Flat 35】 (plazo de 21 a 35 años, ratio de financiación del 90% o menos) es, en su valor más frecuente, del 3,290% anual, con un rango de 3,290% a 5,570% anual. El 【Flat 20】 (plazo de hasta 20 años) tiene un tipo más frecuente del 2,970% anual (住宅金融支援機構【フラット35】金利情報 (JHF, "Información de tipos de interés del Flat 35")). Como referencia del nivel de mercado para un tipo fijo a todo el plazo, calculamos la cuota para un préstamo de 50.000.000 JPY (≈290.698 EUR) a 35 años con amortización de cuota constante (capital más interés).
| Tipo de interés supuesto | Cuota mensual | Cuota anual | Total a devolver en 35 años |
|---|---|---|---|
| 3,290% anual | ≈200.600 JPY (≈1.166 EUR) | ≈2.407.000 JPY (≈13.994 EUR) | ≈84.260.000 JPY (≈489.884 EUR) |
| 1,000% anual (referencia: nivel de tipos bajos del pasado) | ≈141.100 JPY (≈820 EUR) | ≈1.694.000 JPY (≈9.849 EUR) | ≈59.280.000 JPY (≈344.651 EUR) |
La diferencia es de aproximadamente 710.000 JPY al año (≈4.128 EUR/año) y de 25.000.000 JPY (≈145.349 EUR) en 35 años. Si retomamos el modelo de estructura de acero anterior (ingreso anual por alquiler de 1.645.000 JPY / ≈9.564 EUR), incluso destinando la totalidad del alquiler a la cuota, no se alcanza el pago anual de aproximadamente 2.407.000 JPY (≈13.994 EUR). El desembolso propio adicional es de aproximadamente 760.000 JPY al año (≈4.419 EUR/año), unos 63.000 JPY al mes (≈366 EUR/mes). Que esto se lea como "la vivienda con alquiler combinado da pérdidas" o como "estoy viviendo en mi propia casa por 63.000 JPY al mes" es lo que marca la diferencia a la hora de decidir.
Cómo elegir el tipo de interés
Según la "Encuesta sobre la realidad de los usuarios de hipotecas para vivienda" de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Japón (encuesta de enero de 2026, 1.237 respuestas), el 75,0% eligió tipo variable (4,0 puntos menos que en la encuesta de abril de 2025), el 14,9% tipo fijo por un período determinado (2,7 puntos más) y el 10,1% tipo fijo a todo el plazo (1,3 puntos más) (住宅金融支援機構 (Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Japón, JHF)). El tipo variable sigue siendo mayoritario, pero su proporción ha empezado a bajar. Para un inversor acostumbrado a hipotecas a tipo fijo a 20 o 30 años, típicas en algunos mercados hispanohablantes, este predominio histórico del tipo variable en Japón —sostenido durante décadas de tipos ultrabajos— es en sí mismo un rasgo distintivo del mercado japonés, y su reversión reciente es una señal a vigilar.
Una vivienda con alquiler combinado es un edificio pensado para una tenencia larga, de unos 35 años. El alquiler no puede subirse con facilidad, mientras que el tipo variable sí puede subir. Dado que la cuota ya supera el ingreso por alquiler en la estructura básica, no se puede esperar que una subida de tipos se absorba con el alquiler. Este punto se desarrolla también en los riesgos de usar una hipoteca residencial como vehículo de inversión.
Régimen fiscal para construir en 2026 (año fiscal Reiwa 8): la versión más reciente, con la reforma incorporada
Deducción fiscal por préstamo hipotecario para quien se muda en el año fiscal Reiwa 8 (2026)
Con la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8, la deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda se extendió cinco años más, hasta quienes se mudan en el año fiscal Reiwa 12 (2030). La tasa de deducción se mantiene en 0,7%, pero cambian el esquema de límites de préstamo y los requisitos.
| Categoría de vivienda | Construcción nueva / compra-reventa | Vivienda existente |
|---|---|---|
| Vivienda de larga duración certificada / vivienda de bajo carbono | 45.000.000 JPY (≈261.628 EUR) [50.000.000 JPY / ≈290.698 EUR] × 13 años | 35.000.000 JPY (≈203.488 EUR) [45.000.000 JPY / ≈261.628 EUR] × 13 años |
| Vivienda de eficiencia energética nivel ZEH | 35.000.000 JPY (≈203.488 EUR) [45.000.000 JPY / ≈261.628 EUR] × 13 años | 35.000.000 JPY (≈203.488 EUR) [45.000.000 JPY / ≈261.628 EUR] × 13 años |
| Vivienda que cumple el estándar de eficiencia energética | Solo para quien se muda en 2026: 20.000.000 JPY (≈116.279 EUR) [30.000.000 JPY / ≈174.419 EUR] × 13 años. A partir de 2027, en principio fuera de apoyo (quienes obtengan la confirmación de construcción antes de fin de 2027, entre otros casos: 20.000.000 JPY / ≈116.279 EUR × 10 años) | 20.000.000 JPY (≈116.279 EUR) [30.000.000 JPY / ≈174.419 EUR] × 13 años |
| Otras viviendas | En principio, fuera de apoyo | 20.000.000 JPY (≈116.279 EUR) × 10 años (incluye reformas y ampliaciones) |
Las cifras entre corchetes son los límites de préstamo aplicables a hogares con hijos (hogares con al menos un hijo menor de 19 años, o donde uno de los cónyuges tiene menos de 40 años). El requisito de ingresos es una renta total de 20.000.000 JPY (≈116.279 EUR) o menos, y el requisito de superficie construida es de 40 m² o más (50 m² o más para quienes superen los 10.000.000 JPY / ≈58.140 EUR de ingresos, y para quienes usen la ampliación de límite para hogares con hijos). Además, a partir de quienes se muden desde el año fiscal Reiwa 10 (2028), las viviendas nuevas ubicadas en zonas rojas de riesgo de desastre (deslizamientos de tierra, etc.) quedarán fuera de la deducción (国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」(MLIT, "Resumen de la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8 / 2026")).
Aquí conviene subrayar un punto para quien evalúa una vivienda con alquiler combinado: la construcción nueva de "otras viviendas" —las de bajo rendimiento energético— queda, en principio, fuera del apoyo fiscal. Si el objetivo es asegurar la deducción, apuntar desde la fase de diseño al nivel ZEH o superior se convierte, en la práctica, en una condición del proyecto. Además, hay que cumplir simultáneamente que al menos la mitad de la superficie construida se destine exclusivamente a residencia propia y que la renta total no supere los 20.000.000 JPY (≈116.279 EUR) (国税庁 No.1211-1 (Agencia Tributaria Nacional de Japón)). La superficie construida se evalúa sobre el edificio completo, incluidas las partes destinadas a local comercial u oficina si las hubiera.
La reducción del impuesto a la propiedad para vivienda nueva se extiende hasta fin de marzo de Reiwa 13 (2031)
La medida que reduce a la mitad, durante 3 años (5 años en el caso de edificios de apartamentos), el impuesto a la propiedad de una vivienda nueva se extendió cinco años más, del 1 de abril de Reiwa 8 (2026) al 31 de marzo de Reiwa 13 (2031). Al mismo tiempo, el límite inferior del requisito de superficie construida se flexibilizó a 40 m² en principio (antes 50 m²), y las viviendas ubicadas en determinadas zonas de riesgo quedan excluidas. Según las estimaciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, para una vivienda nueva de 25.000.000 JPY (≈145.349 EUR), el impuesto a la propiedad hasta el tercer año sería de 182.000 JPY al año (≈1.058 EUR/año) sin la exención, y de 91.000 JPY al año (≈529 EUR/año) con la exención, lo que representa un ahorro de aproximadamente 270.000 JPY (≈1.570 EUR) en tres años (国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」(MLIT, "Resumen de la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8 / 2026")).
El impuesto de adquisición de inmuebles se aplica "por unidad"
Un punto que suele pasarse por alto es el impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税). La tasa impositiva al adquirir una vivienda se reduce al 3% (frente al 4% del régimen general), y al construir una vivienda nueva se deducen 12.000.000 JPY (≈69.767 EUR) de la base imponible. El plazo de esta medida especial vence el 31 de marzo de Reiwa 9 (2027) (国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」(MLIT, "Medidas especiales relativas al impuesto de adquisición de inmuebles")).
Lo importante es que esta deducción se aplica por cada unidad de vivienda. Según la guía de la Prefectura de Hokkaido, se deduce del valor hasta 12.000.000 JPY (≈69.767 EUR) por unidad, siempre que la superficie construida por unidad esté entre 40 m² y 240 m². Si se trata de una vivienda de larga duración certificada adquirida hasta el 31 de marzo de Reiwa 13 (2031), el límite sube a 13.000.000 JPY (≈75.581 EUR) (北海道「不動産取得税の軽減措置（新築住宅）」(Prefectura de Hokkaido, "Medida de reducción del impuesto de adquisición de inmuebles para vivienda nueva")).
En una estructura de 1 vivienda propia + 2 unidades en alquiler, si cada unidad tiene 40 m² o más, el margen de deducción es, en cálculo simple, de 12.000.000 JPY × 3 unidades = 36.000.000 JPY (≈209.302 EUR). Si las unidades de alquiler se fraccionan por debajo de 40 m² cada una, se pierde este margen por completo. Es un punto que conviene verificar antes de fijar la distribución de espacios. Los requisitos y la aplicación varían según la prefectura, por lo que conviene confirmarlos con la oficina de impuestos prefectural que corresponda al terreno donde se construirá.
Sucesión y salida: los tres puntos que más se pasan por alto en una vivienda con alquiler combinado
El sistema japonés de impuesto de sucesiones (相続税) tiene una lógica propia que rara vez coincide con la de los sistemas hispanohablantes: reduce el valor fiscal de un terreno arrendado —el llamado "terreno con edificio en alquiler" (貸家建付地, kashiya-tsukechi)— mediante una fórmula específica, y esa reducción se calcula de forma distinta a cualquier descuento por "renta vitalicia" o "usufructo" que un lector español o latinoamericano pueda conocer de su propio sistema.
La reducción de valor del "terreno con edificio en alquiler" no es "aproximadamente un 20%"
Se suele hablar de la reducción de valor del terreno con edificio en alquiler como una estrategia habitual de planificación del impuesto de sucesiones, pero la explicación de que "baja uniformemente alrededor de un 20%" no es exacta. La fórmula de la Agencia Tributaria Nacional es la siguiente:
Valor del terreno con edificio en alquiler = valor como terreno de uso propio − (valor como terreno de uso propio × proporción de derecho de arrendamiento del terreno × proporción de derecho de arrendamiento del edificio × proporción de ocupación en alquiler)
La proporción de derecho de arrendamiento del terreno (借地権割合) varía según la zona y se consulta en el mapa de precios de referencia (路線価図) o en la tabla de coeficientes de valoración. La proporción de ocupación en alquiler es el resultado de dividir la superficie total de las unidades efectivamente alquiladas en la fecha de referencia entre la superficie total de todas las unidades independientes del edificio (国税庁 No.4614「貸家建付地の評価」(Agencia Tributaria Nacional, No. 4614, "Valoración del terreno con edificio en alquiler")). Con una proporción de derecho de arrendamiento del edificio del 30% y una proporción de ocupación en alquiler de 1,0, si la proporción de derecho de arrendamiento del terreno es del 40% la reducción es del 12%; con 50% es del 15%; con 60% es del 18%; y con 70% es del 21%. Queda claro que el "aproximadamente 20%" que suele citarse solo aplica a zonas con una proporción de derecho de arrendamiento del terreno de entre el 60% y el 70%.
Además, una vivienda con alquiler combinado tiene una restricción importante: el terreno correspondiente a la parte de vivienda propia no se considera terreno con edificio en alquiler. Con una valoración de terreno de uso propio de 50.000.000 JPY (≈290.698 EUR), una proporción de derecho de arrendamiento del terreno del 60% y una parte de alquiler equivalente al 44,4% de la superficie construida, la parte que se valora como terreno con edificio en alquiler es 50.000.000 JPY × 44,4% ≈ 22.220.000 JPY (≈129.186 EUR), y su reducción es 22.220.000 JPY × 0,6 × 0,3 ≈ 4.000.000 JPY (≈23.256 EUR). Sobre el terreno completo, esto equivale a una reducción de apenas el 8%. Hay una diferencia notable frente a los 9.000.000 JPY (≈52.326 EUR, un 18%) que se obtendrían al construir un edificio de apartamentos completo. El enfoque de la valoración a efectos del impuesto de sucesiones se explica también en la relación entre la gestión de alquileres y las medidas de planificación del impuesto de sucesiones.
La exención para terrenos de pequeña escala no puede aplicarse al 100% en ambas partes
La exención para terrenos de pequeña escala (小規模宅地等の特例) incluye el terreno de uso residencial específico (特定居住用宅地等: límite de 330 m², reducción del 80%) y el terreno de uso de arrendamiento de negocio (貸付事業用宅地等: 200 m², reducción del 50%). En una vivienda con alquiler combinado, ambas categorías pueden aplicar, pero si se opta por incluir el terreno de uso de arrendamiento de negocio, hay que respetar la siguiente fórmula de ajuste del límite de superficie.
(uso empresarial específico ① + ②) × 200/400 + uso residencial específico ⑥ × 200/330 + (uso de arrendamiento de negocio ③ + ④ + ⑤) ≤ 200 m²
Verificamos con un terreno de 200 m², 50% vivienda propia y 50% alquiler: uso residencial específico 100 m² × 200/330 ≈ 60,6 m², uso de arrendamiento de negocio 100 m², total 160,6 m², dentro del límite de 200 m², por lo que ambas exenciones pueden aplicarse.
En cambio, con un terreno de 330 m², 2/3 de vivienda propia (220 m²) y 1/3 de alquiler (110 m²): 220 m² × 200/330 ≈ 133,3 m² + 110 m² = 243,3 m², lo que supera el margen de 200 m². En este caso hay que elegir a cuál de las dos exenciones dar prioridad, y queda una parte sin reducción. Cuanto mayor es el terreno y mayor la proporción de vivienda propia, más insuficiente resulta el margen disponible (国税庁 No.4124 (Agencia Tributaria Nacional de Japón)).
La exención especial de 30.000.000 JPY al vender solo cubre la parte de residencia propia
La salida también es, en el fondo, un asunto de prorrateo. La exención especial de 30.000.000 JPY (≈174.419 EUR) al transferir un bien de uso residencial solo se aplica a la parte que efectivamente se usó como vivienda propia. Ahora bien, si la parte de uso residencial es aproximadamente el 90% o más del total, se puede tratar el conjunto como si hubiera sido de uso residencial y aplicar la exención sobre la totalidad (国税庁 No.3452「店舗併用住宅を売ったときの特例」(Agencia Tributaria Nacional, No. 3452, "Exención especial al vender una vivienda con local comercial combinado")). En un modelo con proporción de vivienda propia del 55,6%, solo cerca del 55,6% de la ganancia por la venta sería elegible para la exención, y el resto tributaría como ganancia de capital ordinaria.
La estructura de salida: pocos compradores potenciales
Al vender, una vivienda con alquiler combinado se enfrenta a dos tipos de comprador con criterios de valoración distintos. Quien busca vivienda propia rechaza la idea de "que otra persona viva en el mismo edificio", mientras que un inversor considera que "la parte donde vivía el propietario no genera rentabilidad". Es una estructura en la que resulta difícil convencer plenamente a ninguno de los dos perfiles. Al momento de una sucesión, además, como el edificio no se puede dividir físicamente, suele terminar en copropiedad entre varios herederos, y tanto la venta como una reforma mayor requieren el acuerdo de todos los copropietarios. A quién y cómo transmitir el inmueble es una cuestión que conviene decidir antes de construir, no después.
Las fricciones de vivir en el mismo edificio que los inquilinos
Después de tanta cifra, conviene también repasar los riesgos del día a día. Algunas fricciones se pueden reducir con el diseño; otras, no.
- Ruido: pisadas, volumen del televisor, voces de niños. Es especialmente frecuente en construcciones de madera; usar materiales aislantes o dobles suelos y techos puede subir el precio por tsubo en varias decenas de miles de yenes. Es un problema que el diseño puede reducir de forma considerable.
- Reglas de las zonas comunes: el día de sacar la basura, el uso del estacionamiento o del jardín. Separar la entrada, la escalera y los recorridos de circulación reduce los puntos de contacto y, con ello, la fricción.
- Quejas directas y atrasos en el pago del alquiler: sin una administradora de por medio, tanto el aviso de una avería nocturna como el reclamo por un pago atrasado llegan directamente al propietario. Esto no se soluciona con el diseño. La comisión de gestión ronda el 5% del alquiler, pero, considerando la carga emocional que evita, suele ser un gasto que vale la pena.
Muchas de las personas que tienen problemas con una vivienda con alquiler combinado no se desgastan por los números, sino por las relaciones humanas. Recomiendo estructurar el plan de rentabilidad asumiendo, desde el principio, que la gestión estará delegada a una administradora externa.
A quién le conviene y a quién no le conviene una vivienda con alquiler combinado
Lista de verificación en tres ejes
Convertimos todo lo anterior en preguntas que se pueden responder con sí o no.
Eje financiero
- ¿Podría seguir pagando la cuota mensual con el presupuesto familiar aunque el ingreso por alquiler fuera cero?
- ¿Podría seguir pagando la cuota si el tipo de interés sube 2 puntos porcentuales?
- ¿Ha proyectado los números para dentro de 13 años, cuando termine la deducción fiscal por préstamo hipotecario?
- ¿Puede reservar aparte un fondo para la gran reparación que llegará en unos 10 años?
Eje de ubicación
- ¿Ha verificado, en al menos tres casos reales, el alquiler de mercado para la distribución de espacios que tiene en mente en la zona donde piensa construir?
- ¿Ha revisado la vacancia del entorno consultando el número de anuncios activos en los portales inmobiliarios?
- ¿Tiene alguna base concreta para pensar que esa ubicación seguirá teniendo demanda de alquiler dentro de 20 años?
- Considerando la superficie del terreno y la zonificación, ¿es posible construir un edificio rentable incluso reservando el 50% o más para vivienda propia?
Eje de estilo de vida
- ¿Toda la familia acepta que otra persona viva en el mismo edificio?
- ¿El plan de rentabilidad funciona asumiendo que se delegará la gestión a una administradora?
- ¿Hay una perspectiva realista de seguir viviendo en esa casa dentro de 10 y de 20 años?
- ¿Ya se ha empezado a hablar, en familia, sobre quién heredará este edificio?
Si en algún eje hay muchos "no", ese es el punto que debe resolverse primero.
Cinco cifras que conviene confirmar antes de construir
- Proporción de vivienda propia: la parte de residencia propia sobre la superficie construida total. Por debajo de 1/2, tanto el tipo de hipoteca como el régimen fiscal cambian por completo.
- Alquiler estimado: no el promedio nacional, sino el alquiler de mercado real del terreno donde se construirá, confirmado con al menos tres casos reales.
- Tipo de interés aplicable: el tipo real que ofrece la entidad financiera. En agosto de 2026, un tipo fijo a todo el plazo ronda el 3% anual.
- Ratio de endeudamiento: la proporción de la cuota anual sobre el ingreso familiar. El criterio de carga total de deuda del 【Flat 35】 es del 30% o menos para ingresos familiares por debajo de 4.000.000 JPY (≈23.256 EUR) y del 35% o menos para ingresos iguales o superiores.
- Flujo de caja con 3 meses de vacancia: cuánto tendría que aportar la economía familiar si una unidad quedara vacía durante 3 meses.
Conclusión: la ruta más corta para decidir con números, no con intuición
Como producto de inversión, una vivienda con alquiler combinado rinde menos que un edificio de apartamentos completo. La rentabilidad sobre el costo total del proyecto ronda el 2%, por debajo incluso de la rentabilidad esperada para un edificio completo de alquiler que reporta el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón (3,6-3,7% en Tokio-Jonan). Si aun así tiene sentido elegirla, es por un solo motivo: permite conservar un patrimonio mientras se diluye el costo de vivienda con el alquiler cobrado.
El orden de la decisión es sencillo. Primero, fijar la proporción de vivienda propia en 1/2 o más. Después, hacer una estimación de costo de construcción con la tabla de costos de la Agencia Tributaria y fijar el alquiler con datos reales de mercado de la zona. A continuación, obtener el tipo de interés real de una entidad financiera y calcular cuánto tendría que aportar la economía familiar si una unidad quedara vacía durante 3 meses. Si se reúne todo esto en una sola hoja, la decisión de construir o no construir se aclara por sí sola.
Lo que valoramos en INA&Associates es comunicar la información con transparencia, incluidas las desventajas. Una vivienda con alquiler combinado no es un producto pensado para obtener beneficios a corto plazo. Creemos que es una opción que vale la pena considerar sobre todo para quienes construyen, con una visión de largo plazo, la vida de su familia y su patrimonio.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Qué porcentaje de la superficie construida debería ser vivienda propia?
Recomendamos asegurar el 50% o más de la superficie construida total. Por debajo del 50%, no se puede usar un producto hipotecario residencial —pasa a tratarse como préstamo inmobiliario de inversión—, tampoco se aplica la deducción fiscal por préstamo hipotecario, y se reduce el alcance de la exención especial de 30.000.000 JPY (≈174.419 EUR) al vender. En el modelo de este artículo, solo la deducción fiscal por préstamo hipotecario representa una diferencia de aproximadamente 3.030.000 JPY (≈17.616 EUR) a lo largo de 13 años. En muchos casos resulta más ventajoso asegurar el 50% y ajustar el número de unidades o la distribución de espacios, que priorizar la rentabilidad bajando al 49%.
P2. ¿Se puede usar el 【Flat 35】 en una vivienda con alquiler combinado?
No puede usarse para la parte destinada a alquiler. La Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Japón establece explícitamente que "el 【Flat 35】 no puede utilizarse para financiar la adquisición de inmuebles de inversión, incluidos aquellos destinados a alquilarse a terceros", y el costo de construcción o el precio de compra de partes no residenciales, como locales comerciales u oficinas, también queda excluido del préstamo. La agencia verifica periódicamente el uso residencial real, y si se detecta que el inmueble se alquiló a un tercero, exige la devolución total del préstamo de una sola vez. En una vivienda con alquiler combinado, hay que evaluar una hipoteca residencial privada, un producto especializado en vivienda con alquiler combinado de alguna entidad financiera, o un préstamo para edificios de apartamentos.
P3. ¿Cuánto se puede obtener con la deducción fiscal por préstamo hipotecario?
Es el 0,7% del importe que resulta de multiplicar el saldo del préstamo a fin de año por la proporción de uso residencial. En el modelo de 180 m² de superficie total con 100 m² de vivienda propia (proporción de uso residencial 55,6%), saldo del préstamo de la parte del edificio de 40.000.000 JPY (≈232.558 EUR) y de la parte del terreno de 20.000.000 JPY (≈116.279 EUR), el importe elegible es de aproximadamente 33.330.000 JPY (≈193.779 EUR), la deducción anual es de aproximadamente 233.000 JPY (≈1.355 EUR) y, a lo largo de 13 años, aproximadamente 3.030.000 JPY (≈17.616 EUR). El punto clave es que la parte del préstamo del terreno también se prorratea. Cabe señalar que si la parte residencial es aproximadamente el 90% o más, se puede tratar el conjunto como residencial sin necesidad de prorratear. El importe de la deducción tiene como tope el impuesto sobre la renta a pagar, así que, según el nivel de ingresos, puede no aprovecharse en su totalidad.
P4. ¿Cuánto varía el impuesto a la propiedad según la proporción de vivienda propia?
El impuesto a la propiedad sobre el terreno no cambia según la proporción de vivienda propia. La exención de suelo residencial se determina por la proporción de uso residencial (superficie de la parte residencial ÷ superficie construida total), y las unidades en alquiler también cuentan como parte residencial. En una vivienda con alquiler combinado compuesta solo por unidades de vivienda, sin local comercial ni oficina, la proporción de uso residencial es del 100% —sea cual sea la proporción de vivienda propia— y la tasa de suelo residencial es 1,0. Lo que sí influye es el número de unidades: el margen de suelo residencial de pequeña escala (base imponible reducida a 1/6) es de 200 m² por unidad de vivienda, así que con 1 unidad propia + 2 en alquiler se amplía hasta 600 m². En el modelo con terreno de 300 m² y valor catastral de 45.000.000 JPY (≈261.628 EUR), el resultado fue aproximadamente 50.000 JPY (≈291 EUR) menos al año que en una vivienda exclusiva.
P5. En una sucesión, ¿se puede aplicar la exención para terrenos de pequeña escala tanto a la vivienda propia como a la parte de alquiler?
Solo puede aplicarse dentro del margen que permite la fórmula de ajuste del límite de superficie. Si se combinan el terreno de uso residencial específico (330 m², reducción del 80%) y el terreno de uso de arrendamiento de negocio (200 m², reducción del 50%), debe cumplirse: "uso residencial específico × 200/330 + uso de arrendamiento de negocio ≤ 200 m²". Con un terreno de 200 m² y 50% de vivienda propia, el resultado es 60,6 m² + 100 m² = 160,6 m², dentro del límite, por lo que ambas exenciones pueden aplicarse. Pero con un terreno de 330 m² y 2/3 de vivienda propia, el resultado es 243,3 m², que supera el margen. Cuanto mayor es el terreno y mayor la proporción de vivienda propia, más desfavorable resulta la situación, por lo que recomendamos hacer esta proyección en vida del titular.
P6. ¿Cuál es el costo de construcción orientativo de una vivienda con alquiler combinado?
Lo más fiable es partir del precio por metro cuadrado de la tabla de costos de construcción de la Agencia Tributaria (para el año fiscal Reiwa 7 / 2025). Para 180 m² de superficie construida, con el precio promedio nacional el costo sería de 39.060.000 JPY (≈227.093 EUR) en madera, 56.520.000 JPY (≈328.605 EUR) en estructura de acero y 60.840.000 JPY (≈353.721 EUR) en hormigón armado; con el precio de Tokio, sería de 41.400.000 JPY (≈240.698 EUR) en madera, 69.120.000 JPY (≈401.860 EUR) en estructura de acero y 77.580.000 JPY (≈451.047 EUR) en hormigón armado. A esto se suman el precio del terreno y los gastos varios (honorarios de diseño, registro, seguro, urbanización exterior, etc.). Comparar el presupuesto de la constructora con este precio unitario oficial ayuda a detectar rápidamente si hay un exceso o un déficit.
Fuentes y referencias
- 国税庁「地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）【令和7年分用】」(Agencia Tributaria Nacional de Japón, "Tabla de costos de construcción por región y estructura, por m², para el año fiscal Reiwa 7 / 2025")
- 国税庁「建物の標準的な建築価額表」(Agencia Tributaria Nacional de Japón, "Tabla estándar de valores de construcción de edificios")
- 国税庁 質疑応答事例「店舗併用住宅を新築した場合」(Agencia Tributaria Nacional de Japón, sección de preguntas y respuestas, "Caso de construcción nueva de vivienda con local comercial combinado")
- 租税特別措置法関係通達 第41条関係（41-27・41-29）(Circular relacionada con la Ley Especial de Medidas Fiscales, Art. 41, apartados 41-27 y 41-29)
- 国税庁 No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」(Agencia Tributaria Nacional de Japón, No. 1211-1, "Construcción nueva de vivienda y uso residencial a partir de 2022 (deducción especial por préstamo hipotecario)")
- 国税庁 No.4614「貸家建付地の評価」(Agencia Tributaria Nacional de Japón, No. 4614, "Valoración del terreno con edificio en alquiler")
- 国税庁 No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」(Agencia Tributaria Nacional de Japón, No. 4124, "Exención especial para el valor de terrenos heredados de uso empresarial o residencial (exención para terrenos de pequeña escala)")
- 国税庁 No.3452「店舗併用住宅を売ったときの特例」(Agencia Tributaria Nacional de Japón, No. 3452, "Exención especial al vender una vivienda con local comercial combinado")
- 国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」(Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, MLIT, "Resumen de la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8 / 2026")
- 国土交通省「住宅ローン減税」(MLIT, "Deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda")
- 国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」(MLIT, "Medidas especiales relativas al impuesto de adquisición de inmuebles")
- 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」(Oficina de Estadística, Ministerio de Interior y Comunicaciones de Japón, "Encuesta de Vivienda y Terrenos de Reiwa 5 / 2023, resultados de la agregación básica sobre vivienda y hogares")
- 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」(Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Japón, JHF, "Condiciones de uso del Flat 35")
- 住宅金融支援機構「【フラット35】最新の金利情報」(JHF, "Información de tipos de interés más reciente del Flat 35")
- 住宅金融支援機構「2025年度【フラット35】利用者調査結果」（令和8年7月24日）(JHF, "Resultados de la encuesta a usuarios del Flat 35, año fiscal 2025", 24 de julio de Reiwa 8 / 2026)
- 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2026年1月調査）」(JHF, "Resultados de la encuesta sobre la realidad de los usuarios de hipotecas para vivienda, encuesta de enero de 2026")
- 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）(Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón, Japan Real Estate Institute, "54ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios de Japón", con fecha de referencia abril de 2026)
- 大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」(Ciudad de Osaka, "Medida especial sobre la base imponible del suelo residencial")
- 北海道「不動産取得税の軽減措置（新築住宅）」(Prefectura de Hokkaido, "Medida de reducción del impuesto de adquisición de inmuebles para vivienda nueva")
- スルガ銀行「賃貸併用住宅ローン」(Suruga Bank, "Hipoteca para vivienda con alquiler combinado")
