Free rent (フリーレント, furī rento) é a condição de um contrato de locação japonês que isenta o inquilino do pagamento do aluguel durante um período determinado após a entrada no imóvel. O que fica isento é apenas o aluguel: a taxa de condomínio e administração (管理費・共益費) e a vaga de garagem continuam sendo cobradas normalmente nesse período. E o ponto mais importante de todos: costuma vir acompanhada de uma multa por rescisão antecipada equivalente ao mesmo número de meses que foram perdoados.
Quem procura apartamento no Japão e encontra a etiqueta "フリーレント2ヶ月" (free rent de 2 meses) em um portal imobiliário costuma travar na mesma dúvida: isso é uma oferta boa de verdade, ou é um imóvel com alguma história por trás? Este artigo organiza o que significam, na prática, as diferenças entre 1, 2 e 3 meses de isenção. Em seguida, explica até onde a multa por rescisão antecipada é juridicamente sustentável e como verificar a relação com os chamados jiko bukken (事故物件, imóveis com "defeito psicológico"), com base na legislação japonesa e nas diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão.
Antes de continuar, um aviso que vale para todo o texto: tudo o que se discute aqui é direito japonês. A Lei de Contratos de Consumo do Japão, a Lei de Locação de Imóveis do Japão e as diretrizes ministeriais citadas não têm relação com o Código de Defesa do Consumidor brasileiro (Lei 8.078/1990) nem com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Para um brasileiro que já alugou no Brasil, essa diferença é justamente o que mais gera surpresa — e é por isso que ela aparece explicitada em cada seção.
Pontos principais deste artigo
- No free rent, apenas o aluguel é isento. Taxa de condomínio e administração, garagem, água, luz e gás continuam sendo cobrados durante o período gratuito.
- A diferença entre 1, 2 e 3 meses reflete duas coisas ao mesmo tempo: a profundidade do problema de vacância do proprietário e o peso da amarração imposta ao inquilino.
- Quando o aluguel está acima do valor de mercado, dá para calcular o ponto de equilíbrio com a fórmula "meses isentos × aluguel ÷ diferença mensal de aluguel".
- A multa por rescisão antecipada, em contratos residenciais firmados por pessoa física no Japão, pode ter a parcela que excede o "valor médio do prejuízo" declarada inválida com base no artigo 9, parágrafo 1, item 1 da Lei de Contratos de Consumo do Japão. Existe decisão judicial que reconheceu o equivalente a um mês de aluguel como esse valor médio, mas trata-se de julgamento sobre um caso concreto específico, que não pode ser generalizado. Contratos comerciais e contratos em nome de pessoa jurídica estão fora do alcance dessa lei.
- Free rent não é sinônimo de jiko bukken. Ainda assim, pelas diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão, quando o inquilino pergunta, o corretor precisa informar o que apurou na investigação, independentemente do tempo decorrido ou da causa da morte.
O que é free rent? O que fica de graça e o que continua sendo cobrado
Free rent é a condição contratual que dispensa a obrigação de pagar o aluguel durante um período determinado após a entrada no imóvel. O objeto da isenção é somente o aluguel: taxa de condomínio e administração, vaga de garagem, água, luz e gás seguem sendo cobrados normalmente durante o período gratuito. O ponto de partida é não ler o anúncio "家賃無料期間あり" (período com aluguel gratuito) como se fosse um período em que todo o custo de morar desaparece.
Vale registrar de saída que esse arranjo é uma prática do mercado japonês sem equivalente direto no Brasil. No mercado brasileiro, um proprietário com dificuldade de alugar normalmente baixa o valor do aluguel, concede uma carência informal ou negocia a taxa da imobiliária. No Japão, a prática dominante é diferente: mantém-se o aluguel anunciado intacto e concede-se um bloco de meses gratuitos, formalizado por escrito no contrato — com uma contrapartida também escrita, a multa por saída antecipada. Entender esse par "isenção + amarração" é o que separa uma boa decisão de um arrependimento caro.
Definição e mecânica do free rent
Free rent é um termo do mercado japonês criado a partir do inglês "free" (gratuito) e "rent" (aluguel) — um wasei-eigo (和製英語, palavra de aparência inglesa cunhada no Japão), que não é usado com esse sentido no mercado imobiliário de língua inglesa. A condição é escrita em uma cláusula especial (特約条項, tokuyaku jōkō) do contrato de locação, ou em um termo aditivo em folha separada (覚書, oboegaki), na forma "ficam isentos os aluguéis referentes aos meses de ○ a ○ de determinado ano". Com isso, a dívida de aluguel daquele período simplesmente não chega a existir.
Um detalhe prático para quem vai ler o documento em japonês: os contratos japoneses costumam datar pelo calendário de eras imperiais (令和, era Reiwa), e não pelo calendário gregoriano. Reiwa 8 corresponde a 2026. Se a cláusula disser "令和8年4月分から5月分まで", está falando dos aluguéis de abril e maio de 2026. Confira essa conversão antes de assinar, porque é nela que mora a maior parte dos mal-entendidos sobre qual mês é realmente gratuito.
O que é preciso guardar é que free rent não é redução de aluguel. O aluguel anunciado permanece o mesmo, e somente alguns meses do início da ocupação são perdoados. Do lado do proprietário, é uma forma de oferecer um desconto real sem rebaixar o patamar de aluguel. Do lado do inquilino, é uma condição que comprime o custo inicial e evita o aluguel duplo na transição entre dois imóveis. Mesmo sendo os dois "descontos na prática", redução de aluguel e free rent têm significados completamente diferentes lá na frente — e a diferença aparece no dia em que você decide sair.
Um exemplo com números. Em um apartamento de ¥120.000 de aluguel (aprox. R$ 4.600) e ¥8.000 de taxa de condomínio e administração (aprox. R$ 310), com free rent de 2 meses, o que é perdoado são ¥240.000 de aluguel (aprox. R$ 9.200). A taxa de condomínio de ¥16.000 referente aos dois meses (aprox. R$ 620) continua sendo cobrada, e os contratos de eletricidade, gás e água — com seus respectivos pagamentos — começam já no primeiro dia de ocupação. Quem monta o planejamento financeiro achando que "dois meses inteiros sem nenhuma despesa" verá o dinheiro em caixa cair mais rápido do que imaginava.
As conversões em reais deste artigo usam uma referência aproximada de R$ 1 ≈ ¥26 (meados de 2026) e servem apenas para dar noção de grandeza a quem raciocina em BRL. O câmbio JPY/BRL oscila com força, então confira a cotação do dia antes de usar qualquer número aqui para tomar decisão.
Lista do que fica isento e do que não fica
Organizando por item de despesa o que é dispensado e o que continua sendo cobrado durante o período gratuito, o quadro fica assim. Se você mantiver esta tabela à mão antes de assinar e confrontar linha a linha com o anúncio (募集図面, boshū zumen, a ficha técnica do imóvel usada pelas imobiliárias japonesas) e com o contrato, não haverá surpresa quando as primeiras cobranças chegarem.
| Item de despesa | Tratamento durante o período de free rent | O que convém confirmar |
| Aluguel (賃料) | Isento (é o próprio objeto do free rent) | Quais meses estão cobertos e se há cálculo proporcional por dias |
| Taxa de condomínio e administração (管理費・共益費) | Em regra, continua sendo cobrada | Em imóveis que exibem um valor único junto com o aluguel, confirmar a composição do que é isento |
| Garagem, bicicletário e vaga para moto | Continua sendo cobrada (frequentemente é contrato separado) | Se a garagem é contrato à parte e como fica no momento da rescisão |
| Água, luz e gás | Continua sendo cobrado | Se é um prédio em que a água tem valor fixo embutido na taxa de administração |
| Internet | Continua sendo cobrada (exceto em prédios com internet inclusa) | Se o contrato é coletivo do prédio inteiro ou individual por unidade |
| Taxa de associação de moradores/bairro (町会費・自治会費) | Continua sendo cobrada | Se é recolhida junto com o aluguel ou paga à parte por reembolso |
| Taxa da empresa garantidora de aluguel (家賃債務保証会社) | Cobrada tanto na contratação quanto nas renovações | Sobre quantos meses de aluguel incide o cálculo da taxa inicial |
| Seguro incêndio e seguro de curto prazo | Continua sendo cobrado | Se a vigência do seguro está alinhada com a vigência do contrato |
| Caução (敷金), luvas (礼金) e comissão da imobiliária | Cobradas em separado, fora do free rent | As luvas não são devolvidas, então compare pelo custo total |
O item que passa despercebido com mais frequência é a taxa da empresa garantidora de aluguel. Diferentemente do Brasil, onde a garantia costuma ser fiador, seguro-fiança ou depósito, no Japão o uso de uma empresa garantidora (家賃債務保証会社) é praticamente obrigatório para a maioria dos estrangeiros, inclusive brasileiros com visto de longa permanência. Quando a taxa inicial está definida como "◯% da soma do aluguel com as taxas mensais", a base de cálculo é o valor de aluguel previsto no contrato — mesmo que aquele aluguel esteja isento. Não existe a relação "está isento, logo a taxa de garantia também cai". Para enxergar o custo inicial por inteiro, vale conferir junto o texto sobre a composição dos custos iniciais de um contrato de locação e como economizar.
Por que o proprietário oferece free rent
O proprietário escolhe o free rent porque a perda é menor do que baixar o aluguel. Se a unidade ficar vazia por um mês, a receita daquele mês é zero. Se um free rent de um mês fecha o contrato ainda dentro do mês corrente, o valor perdido é o mesmo um mês — mas o resultado muda muito, porque a partir dali o aluguel dos meses seguintes está garantido.
A segunda razão é a preservação do patamar de aluguel. O valor de um imóvel de locação é avaliado a partir da soma dos aluguéis efetivamente recebidos. Baixar o aluguel anunciado de ¥100.000 (aprox. R$ 3.850) para ¥90.000 (aprox. R$ 3.460) reduz a receita anual daquela unidade em ¥120.000 (aprox. R$ 4.600) e, pela lógica da capitalização de renda, derruba o próprio preço do imóvel. Já um mês de isenção reduz apenas ¥100.000 no primeiro ano, e a partir do ano seguinte o aluguel continua se acumulando a ¥100.000. Para o proprietário, portanto, o período gratuito tende a ser uma escolha mais racional do que o desconto permanente.
Ou seja: o simples fato de haver free rent não é sinal de que existe algo errado com aquele apartamento. Pelo contrário, são justamente os proprietários que querem defender o valor anunciado que mais usam essa condição. Compreender isso ajuda a se afastar da ideia automática de que "free rent = imóvel com problema" e a ler a condição pelo que ela é.
Para o brasileiro que mora no Japão, há uma leitura adicional útil aqui. Como o free rent é uma ferramenta de gestão de vacância, ele aparece com mais força exatamente onde a concorrência entre unidades é maior: prédios grandes recém-construídos, regiões com muitos imóveis de perfil semelhante e cidades industriais com forte rotatividade de moradores, como as áreas de Hamamatsu, Toyota, Ōta e Ōizumi. Se você está em uma dessas praças, a chance de encontrar — e de negociar — essa condição é estruturalmente maior do que no centro de Tóquio em plena alta temporada.
O que muda entre free rent de 1, 2 e 3 meses
A duração do período gratuito espelha diretamente duas coisas: a profundidade da situação enfrentada pelo proprietário e o peso da amarração assumida pelo inquilino. Um mês é a condição comum para empurrar a decisão de alugar; dois meses aparecem em unidades que estão vagas há muito tempo; três meses ou mais são frequentes em imóveis de faixa alta e em grandes empreendimentos que precisam encher rápido logo após a entrega. E quanto mais longo o período, mais pesados ficam também o valor da multa por rescisão antecipada e o prazo em que você fica preso a ela.
O significado de cada duração e a amarração esperada
| Período de free rent | Imóvel ou situação típica | Objetivo do proprietário | Multa e prazo de amarração esperados |
| 1 mês | Imóvel de locação comum, anunciado fora da alta temporada | Deixar o custo inicial mais leve aos olhos e estimular a proposta | 1 mês de aluguel / costuma alcançar rescisões dentro do primeiro ano |
| 2 meses | Unidade com vacância prolongada, prédio mais antigo, localização distante da estação | Compensar a diferença de condições frente aos concorrentes e fechar rápido | 2 meses de aluguel / costuma alcançar rescisões dentro de 1 a 2 anos |
| 3 meses | Unidades de faixa alta, primeira locação de grandes prédios novos, imóveis comerciais | Elevar a taxa de ocupação em pouco tempo sem mexer no aluguel anunciado | 3 meses de aluguel / costuma alcançar rescisões dentro de 2 anos |
| 6 meses ou mais | Imóveis comerciais, lojas e espaços atípicos, quando se embute o prazo de obra de acabamento | Aliviar o custo do período de obra e converter isso em contrato de longo prazo | Pode vir combinado com contrato por prazo determinado (定期借家) ou com cláusula de proibição de rescisão antecipada |
A coluna que merece atenção nesta tabela é a da direita. Quando o período de free rent se alonga, o valor esperado da multa cresce na mesma velocidade em que cresce a isenção. Em uma unidade de ¥120.000 de aluguel (aprox. R$ 4.600) com 3 meses gratuitos, a isenção é de ¥360.000 (aprox. R$ 13.850) — e o desenho mais comum prevê exatamente ¥360.000 de multa em caso de saída dentro de 2 anos. Como a estrutura devolve o que foi ganho, não é possível afirmar que "quanto mais longo, melhor". A vantagem do free rent se concentra na compressão do custo inicial; a desvantagem se concentra na multa por rescisão antecipada e no prazo de amarração. Coloque os dois na mesma balança.
Aqui vale um contraste explícito com o Brasil. Na Lei do Inquilinato brasileira, quando o inquilino devolve o imóvel antes do fim do prazo, a multa contratada é reduzida proporcionalmente ao período já cumprido — quem cumpriu mais tempo paga menos. No Japão, essa proporcionalidade automática não existe como regra legal para a multa de rescisão antecipada em locação residencial. O que vale é o desenho escrito na cláusula: em muitos contratos, sair no mês 23 de um prazo de amarração de 24 meses gera a mesma multa de sair no mês 2. Essa é, na prática, a diferença mais cara de ignorar.
Calculando em quantos meses de moradia está o ponto de equilíbrio
Se um imóvel com free rent é realmente barato ou não depende de quantos meses você vai morar nele, comparado ao aluguel de mercado para as mesmas condições. Em vez de alinhar vantagens e desvantagens em palavras, é mais rápido reduzir tudo a um número com a fórmula a seguir.
Meses de moradia no ponto de equilíbrio = (meses isentos × aluguel do imóvel) ÷ (aluguel do imóvel − aluguel de mercado nas mesmas condições)
Suponha um apartamento de ¥100.000 (aprox. R$ 3.850) com free rent de 2 meses, enquanto o valor de mercado para a mesma metragem, idade do prédio e distância da estação é ¥95.000 (aprox. R$ 3.650). A isenção é de ¥200.000 (aprox. R$ 7.700) e a diferença mensal é de ¥5.000 (aprox. R$ 190): logo, ¥200.000 ÷ ¥5.000 = 40 meses de ponto de equilíbrio. Passando de 40 meses, ou seja, de 3 anos e 4 meses de moradia, você terá devolvido pela diferença mensal os ¥200.000 ganhos com o free rent, e a partir dali o imóvel passa a sair caro. Ao contrário: se a intenção é sair em 2 anos, escolher esse imóvel resulta em um custo total menor.
E se o aluguel for ¥150.000 (aprox. R$ 5.770) com free rent de 3 meses, contra um mercado de ¥140.000 (aprox. R$ 5.400)? A conta é ¥450.000 ÷ ¥10.000 = 45 meses (aprox. R$ 17.300 ÷ aprox. R$ 385). O divisor de águas fica em 3 anos e 9 meses. Por outro lado, quando o aluguel está no valor de mercado e existe apenas o período gratuito por cima, o denominador se aproxima de zero, e o imóvel sai na frente em custo total independentemente do tempo de permanência. Ao ver um free rent, o primeiro passo é verificar se aquele aluguel está acima do mercado. Só respeitar essa ordem já muda muito a qualidade da decisão.
Levantar o valor de mercado é mais simples do que parece, mesmo sem falar japonês fluente: peça à imobiliária os aluguéis de unidades semelhantes no mesmo prédio e compare, nos portais japoneses, três imóveis com a mesma linha férrea, a mesma faixa de tempo de caminhada até a estação, a mesma planta (1K, 1LDK, 2LDK) e idade de construção parecida. Pedir essa comparação por escrito é uma prática normal e não constrange ninguém do outro lado do balcão.
Vale lembrar que essa fórmula compara apenas o aluguel mensal. Ela não inclui a existência ou o valor da taxa de renovação (更新料, kōshinryō, um pagamento tipicamente japonês devido ao proprietário a cada renovação, normalmente a cada dois anos), nem a diferença de luvas, nem eventual desconto na comissão da imobiliária. Na comparação real, você vai querer alinhar o total pago ao longo do tempo de moradia pretendido. A estrutura de custos incluindo caução e luvas está organizada em como funcionam a caução e as luvas e os cuidados com imóveis "zero-zero".
Por que um período mais longo nem sempre é melhor
Escolher ou não a unidade com período gratuito mais longo depende de por quanto tempo você pretende morar ali. Decidir olhando só para a vantagem do valor isento é deixar de ver a desvantagem da multa. O critério de decisão não é o tamanho da isenção, e sim se você consegue atravessar com segurança o prazo coberto pela multa.
Imagine um prédio novo e grande, com aluguel de ¥120.000 (aprox. R$ 4.600), free rent de 3 meses e multa de 3 meses de aluguel para rescisões dentro de 2 anos. A isenção de ¥360.000 (aprox. R$ 13.850) é atraente, mas se a transferência de trabalho for comunicada um ano e meio depois da mudança, os ¥360.000 de multa chegam junto com o custo da mudança e com os custos iniciais do próximo imóvel, tudo ao mesmo tempo. Para quem tem uma função sujeita a transferências, ou para quem não consegue prever onde vai morar daqui a alguns anos por causa de estudos ou de um exame de certificação, um imóvel com free rent de 1 mês e multa de 1 mês pode acabar sendo bem mais leve.
Esse cenário é particularmente sensível para brasileiros que trabalham no Japão sob contratos de empreiteira (派遣, haken) ou em fábricas com produção sazonal, em que a realocação para outra planta pode vir com poucas semanas de aviso. Nesses casos, o cálculo correto não é "quanto eu ganho hoje", e sim "quanto me custa se eu precisar sair no meio". Uma isenção grande atrelada a dois anos de amarração pode ser, na prática, o pior negócio da lista.
Na dúvida, escreva lado a lado o "prazo coberto pela multa" e o "prazo pelo qual eu posso afirmar com segurança que vou morar aqui". Se o primeiro superar o segundo, a diferença entre eles é exatamente o tamanho do risco que você está assumindo. Se quiser comparar vários candidatos alinhando custo total e risco de multa, fale com a INA&Associates: fazemos esse cálculo junto com você, a partir das condições anunciadas.
Até onde a multa por rescisão antecipada do free rent é válida
A cláusula de multa por rescisão antecipada, em si, é válida e se constitui regularmente como contrato. Ocorre que os contratos de locação residencial estão sujeitos à Lei de Contratos de Consumo do Japão (消費者契約法, Shōhisha Keiyaku Hō) e, por força do artigo 9, parágrafo 1, item 1 dessa lei, existe margem para que a parcela que excede o "valor médio do prejuízo" seja considerada inválida. De fato, há decisão judicial que reconheceu como valor médio do prejuízo o equivalente a um mês de aluguel.
Antes de seguir, três delimitações que precisam ficar claras desde já, porque nada do que vem a seguir funciona sem elas. Primeira: trata-se de lei japonesa, aplicável a contratos regidos pelo direito japonês; o Código de Defesa do Consumidor brasileiro e a Lei do Inquilinato brasileira não têm qualquer efeito sobre um contrato de locação no Japão, e as soluções que valem no Brasil não podem ser transportadas para cá. Segunda: mesmo no Japão, esse raciocínio só alcança contratos residenciais celebrados por pessoa física para sua própria moradia. Terceira: quando incide, o efeito é limitado — invalida-se apenas a parcela excedente, e não a cláusula inteira nem a obrigação de pagar a multa.
Como a cláusula de multa costuma ser redigida
A cláusula de multa por rescisão antecipada é, em geral, composta pelos quatro elementos abaixo. Ao ler o contrato, extrair esses quatro pontos em sequência dá a visão do conjunto.
- Data inicial de contagem: a partir da data de início do contrato, da data de disponibilidade para ocupação ou da data de entrega das chaves
- Prazo alcançado: "dentro de 1 ano do início do contrato", "dentro de 2 anos", "dentro de 1 ano após o fim do período de free rent", entre outros
- Forma de definir o valor: igual ao aluguel que foi isentado, um número ◯ de meses de aluguel, ou uma multa adicional além do valor isentado
- Base de cálculo: apenas o aluguel, ou o valor mensal total incluindo taxa de condomínio e administração
Mesmo entre dois contratos que digam "2 meses", o valor muda em ¥20.000 (aprox. R$ 770) conforme a base seja apenas o aluguel de ¥100.000 (aprox. R$ 3.850) ou os ¥110.000 (aprox. R$ 4.230) somando ¥10.000 (aprox. R$ 385) de taxa de administração. Como a ficha de divulgação do imóvel muitas vezes traz somente "há multa por rescisão antecipada" (短期解約違約金あり), esses quatro pontos merecem ser conferidos no texto original do contrato. Se você não lê japonês com conforto, peça a cláusula por escrito e leve o texto para alguém de confiança traduzir com calma — é preferível atrasar a assinatura em um dia a descobrir a base de cálculo depois.
A lógica do artigo 9, parágrafo 1, item 1 da Lei de Contratos de Consumo do Japão
O artigo 9, parágrafo 1, item 1 da Lei de Contratos de Consumo do Japão determina que, nas cláusulas que fixam previamente um valor de indenização ou uma multa em razão da rescisão de um contrato de consumo, quando a soma desses valores exceder "o valor médio do prejuízo que deveria ocorrer ao fornecedor em razão da rescisão de contratos de consumo do mesmo tipo", a parcela que exceder é inválida (e-Gov, base de legislação do Japão — Lei de Contratos de Consumo, em japonês). A estrutura é essa: não é a cláusula inteira que cai por terra, apenas a parcela excedente. Vale notar ainda que, antes da reforma legislativa, esse dispositivo era citado como "artigo 9, item 1". Se um material antigo mencionar 9条1号, o conteúdo apontado é o mesmo.
Para um leitor brasileiro, o paralelo mental imediato é com o Código de Defesa do Consumidor, mas convém resistir a ele. São ordenamentos distintos, com requisitos, jurisprudência e vias de reclamação próprios. A Lei de Contratos de Consumo do Japão citada aqui é lei japonesa, aplicada por tribunais japoneses; ela não importa conceitos do CDC brasileiro, e a recíproca também é verdadeira. O que este artigo descreve vale para o seu contrato porque ele é um contrato japonês — não porque seja um contrato de consumo em abstrato.
E o que significa exatamente "valor médio do prejuízo"? Em um documento apresentado pela Agência de Assuntos do Consumidor do Japão (消費者庁, Consumer Affairs Agency) a um grupo de estudos em junho de 2021, o conceito é organizado como o valor médio do prejuízo que deveria ocorrer ao mesmo fornecedor em razão da rescisão de contratos do mesmo tipo por ele celebrados. No caso da locação, isso remete ao prejuízo que a rescisão antecipada causa ao proprietário: por exemplo, o aluguel referente ao período de vacância até que se encontre o próximo inquilino, e os custos de publicidade e de comissão para recolocar o imóvel no mercado.
O ponto essencial aqui é que se trata de um contrato residencial firmado por pessoa física. A Lei de Contratos de Consumo do Japão é uma lei que se aplica a contratos entre um fornecedor e um consumidor. Portanto, esse raciocínio só pode ser usado em contratos em que uma pessoa física aluga o imóvel para sua própria moradia.
A decisão judicial que reconheceu um mês de aluguel como valor médio do prejuízo
No debate sobre multas por rescisão antecipada, uma referência útil é a sentença do Tribunal Sumário de Tóquio (東京簡易裁判所) de 7 de agosto de 2009. Naquele caso, a respeito da multa por rescisão antecipada em um contrato de locação de imóvel residencial, entendeu-se ser adequado reconhecer que o valor médio do prejuízo que o locador pode vir a sofrer com a rescisão corresponde ao equivalente a um mês de aluguel. A cláusula que fixava multa de dois meses de aluguel para rescisões antes de um ano teve a parcela excedente declarada inválida (Real Estate Transaction Promotion Center — 公益財団法人不動産流通推進センター, "Validade da cláusula de multa quando o locatário rescinde antecipadamente um contrato de locação de imóvel com prazo determinado", em japonês).
O patamar de um mês de aluguel foi explicado como o tempo geralmente necessário para conseguir o próximo inquilino. Ainda assim, essa é uma decisão sobre um caso concreto específico. Conforme a localização do imóvel, a demanda de locação da região e as despesas de recolocação efetivamente suportadas pelo proprietário, o valor avaliado como prejuízo médio pode ser diferente. Não é possível generalizar a conversa para algo como "a multa de 2 meses de um free rent é automaticamente inválida". Essa leitura não decorre da decisão e não descreve o direito japonês.
O que este artigo quer transmitir não é uma forma de deixar de pagar a multa. A multa contratada é devida, e a existência de um limite legal em tese não autoriza ninguém a simplesmente não pagar o que foi cobrado. O que existe é o seguinte: há uma lógica jurídica de teto para a multa, e há espaço para pedir ao proprietário ou à administradora que expliquem o fundamento do valor. Chegar ao momento da assinatura em condições de perguntar "este valor de multa foi calculado considerando qual prejuízo?" é estar na porta de entrada de uma negociação de condições. Em situações concretas de disputa sobre validade ou invalidade, recomendamos consultar um especialista, como um advogado licenciado no Japão (弁護士, bengoshi). Consultores gratuitos de consumo mantidos pelas prefeituras e centros de consulta ao consumidor também atendem em várias cidades, alguns com suporte em português.
O fundamento do cálculo da multa pode ser objeto de pedido de explicação
O gancho para pedir explicações também está dentro da Lei de Contratos de Consumo do Japão. O artigo 9, parágrafo 2, estabelece que, quando o fornecedor cobra um pagamento com base em cláusula de multa e o consumidor solicita explicação, o fornecedor deve envidar esforços para explicar as linhas gerais do fundamento de cálculo da multa. Ou seja: perguntar o que compõe o valor cobrado é um comportamento que a própria lei japonesa tem em vista.
Dois pontos precisam ser registrados com exatidão. O primeiro é que se trata de um dever de esforço (努力義務, doryoku gimu): a ausência de explicação não torna a cobrança automaticamente inválida. O segundo é que o dispositivo tem em vista o momento da cobrança, e não impõe uma obrigação de explicação antes da celebração do contrato. Mesmo assim, saber que se trata de uma cláusula cujo fundamento pode ser questionado no momento da cobrança elimina qualquer constrangimento em fazer a mesma pergunta antes de assinar.
Na prática, uma única frase basta: "Esta multa por rescisão antecipada foi calculada considerando qual tipo de prejuízo? Poderia me informar o valor que serve de base para o cálculo e o prazo alcançado pela cláusula?" Receba a resposta por e-mail e guarde-a junto com o dispositivo correspondente do contrato. Depois de entrar no imóvel não é possível mudar as condições, mas antes de assinar ainda resta espaço para sondar uma revisão do valor ou do prazo alcançado.
Contratos comerciais e contratos em nome de pessoa jurídica têm tratamento diferente
Contratos firmados para uso como loja ou escritório, e contratos em que uma pessoa jurídica aluga para fins de sua atividade, estão fora do alcance da Lei de Contratos de Consumo do Japão. Isso porque a lei define "consumidor" como a pessoa física, excluídos os casos em que ela é parte do contrato como empresária ou para fins empresariais. Nessas situações, não é possível usar o raciocínio de limitar a multa pelo "valor médio do prejuízo" e, em princípio, o que está escrito no contrato produz efeitos tal como redigido.
Em imóveis comerciais, o período gratuito pode alcançar de 3 a 6 meses, e há desenhos que embutem o prazo de obra de acabamento ou que se combinam com cláusula de proibição de rescisão antecipada e com o contrato de locação por prazo determinado (定期建物賃貸借, teiki tatemono chintaishaku, modalidade japonesa que se encerra no termo final sem direito de renovação). O mesmo raciocínio vale para o caso de moradia funcional alugada em nome da empresa (社宅, shataku), muito comum entre trabalhadores estrangeiros no Japão: como a parte contratante é a pessoa jurídica, a proteção da Lei de Contratos de Consumo do Japão não se aplica àquele contrato, ainda que quem more ali seja uma família. Ler essas cláusulas com a mesma sensação de quem procura moradia como pessoa física pode gerar encargos inesperados. Se restar insegurança quanto à cláusula de multa do contrato, fale com a INA&Associates antes da assinatura. Também atendemos consultas sobre a conferência prévia entre o contrato e o documento de explicação de itens relevantes (重要事項説明書, jūyō jikō setsumeisho).
Imóvel com free rent é "imóvel com história"? A relação com os jiko bukken
Na grande maioria das vezes, a razão do free rent é estratégia de captação de inquilinos, e não sinal de shinriteki kashi (心理的瑕疵, "defeito psicológico" — a categoria japonesa que trata de fatos que afetam o conforto psicológico de morar no imóvel, como uma morte ocorrida ali). Ainda assim, existe um caminho definido para verificar quando a dúvida incomoda. Segundo as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT), quando o locatário pergunta, é preciso informar o que foi apurado na investigação, independentemente do tempo decorrido ou da causa da morte. Ou seja, o sistema está desenhado de modo que, se você perguntar, recebe uma resposta.
Este é um dos pontos mais especificamente japoneses de todo o artigo. No Brasil não existe um regime equivalente de divulgação obrigatória de mortes ocorridas em um imóvel, nem uma categoria de mercado consolidada para isso. No Japão, existe o conceito de jiko bukken, existe uma diretriz ministerial que organiza quando informar, e existe o hábito, entre inquilinos, de perguntar. Para o brasileiro que aluga no Japão, a consequência prática é simples e vantajosa: a pergunta é legítima, esperada e não ofende ninguém.
A composição real dos motivos que levam ao free rent
Listando os motivos que aparecem no dia a dia da administração de imóveis, o quadro é este.
- Anúncio feito fora da alta temporada (janeiro a março), com a intenção de estimular a proposta
- Primeira captação após construção nova ou reforma de grande porte, buscando elevar a ocupação em pouco tempo
- Desejo de flexibilizar as condições na prática sem baixar o aluguel anunciado
- Existência de várias unidades vagas com a mesma planta no mesmo prédio, havendo uma que se quer preencher primeiro
- Saída repentina do inquilino anterior, deixando a vacância mais longa do que o previsto
- Algum defeito ou obra programada em parte das instalações, com ajuste do encargo referente a esse período
- Dificuldade de captação em razão de um fato ocorrido no passado
É justamente o último item que faz muita gente ficar em guarda diante dessa condição. Mas, pelo que observamos na linha de frente da locação, na esmagadora maioria dos casos o motivo real é uma das seis situações comerciais anteriores. O importante não é desconfiar, e sim ter um procedimento para verificar.
A regra dos "aproximadamente 3 anos" na comunicação sobre mortes
Em outubro de 2021, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão editou as "Diretrizes sobre a comunicação de mortes de pessoas por corretores de imóveis" (宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン), organizando os critérios de divulgação. Resumindo a parte relativa às operações de locação, o conteúdo é o seguinte.
- Mortes naturais e mortes por acidente imprevisto ocorrido no cotidiano, em princípio, não precisam ser comunicadas. Contudo, mesmo nesses casos, quando houve limpeza especializada (特殊清掃) ou similar, aplica-se o tratamento descrito no item seguinte.
- Nas operações de locação, quanto às mortes que não as acima e às mortes que ensejaram limpeza especializada ou similar, decorrido um prazo de aproximadamente 3 anos desde que o fato veio à tona, em princípio não é necessário comunicar ao locatário.
- Entretanto, casos com grau especialmente elevado de criminalidade, notoriedade ou impacto social não se enquadram nesse limite.
- As áreas comuns de edifícios coletivos que o locatário usa normalmente na vida cotidiana (hall de entrada comum, elevador, corredores, escadas e similares) recebem o mesmo tratamento do imóvel objeto da operação de locação. Já os fatos ocorridos em unidades vizinhas ou em áreas comuns de uso não habitual, em princípio, não precisam ser comunicados.
- Mesmo nos casos em que se deve comunicar, não é necessário informar nome, idade, endereço, composição familiar da pessoa falecida nem as circunstâncias concretas da morte.
É esse corte de "aproximadamente 3 anos" que ficou conhecido como a regra dos 3 anos (国土交通省 / MLIT, "Diretrizes sobre a comunicação de mortes de pessoas por corretores de imóveis", outubro de 2021, em japonês). Nas diretrizes, esse parâmetro temporal foi apresentado para as operações de locação; para as operações de compra e venda não existe o mesmo corte. Guardar também essa diferença ajuda a entender o conjunto — e é relevante para quem, além de alugar, pensa em comprar imóvel no Japão mais adiante.
Mesmo passados os 3 anos, se houver pergunta, é preciso informar
As diretrizes contêm a passagem que, na prática, é a mais útil para o locatário: independentemente do tempo decorrido ou da causa da morte, quando o comprador ou o locatário pergunta sobre a existência de um fato dessa natureza, é preciso informar o que ficou esclarecido por meio da investigação. Isto é: mesmo passados os 3 anos, o sistema é desenhado de modo que, se a pergunta partir de você, a resposta vem.
Por isso, convém ter prontas as perguntas para usar na visita ao imóvel ou antes da proposta. Basta transmitir as três frases a seguir, tal como estão. Se preferir, mostre a versão em japonês na tela do celular — corretores japoneses reconhecem imediatamente a formulação.
- "Nesta unidade, ou neste edifício, houve no passado algum fato relacionado à morte de uma pessoa? Independentemente do tempo decorrido ou da causa da morte, por favor, me informe no limite do que estiver esclarecido pela investigação."
- "Existe registro de que nesta unidade tenha sido feita limpeza especializada ou obra de restauração de grande porte?"
- "O conteúdo que o senhor acabou de me responder poderia ser registrado por escrito, no documento de explicação de itens relevantes ou por e-mail?"
O terceiro pedido é o eixo de tudo. Trocas verbais não podem ser conferidas depois, mas uma resposta por e-mail ou a menção no documento de explicação de itens relevantes (重要事項説明書) funcionam como registro. Se a resposta parar em "não fui informado a respeito" ou "não sei", insista uma vez: "Poderia confirmar com o proprietário ou com a administradora e me dar a resposta por escrito?". Os corretores licenciados no Japão dispõem de um procedimento de investigação para consultar vendedores e proprietários sobre a existência desses fatos, de modo que esse pedido não é nada fora do comum.
Para quem ainda não está confortável com o japonês escrito, uma observação prática: peça a resposta por e-mail mesmo assim. Um texto escrito pode ser traduzido com calma e guardado; uma conversa em balcão, não. Em que momento do percurso entre a proposta e a assinatura verificar cada coisa está organizado em o passo a passo do contrato de locação e os documentos necessários. Ter a visão do conjunto de antemão evita perder o momento certo de perguntar.
Os 7 pontos a verificar antes de assinar, com perguntas prontas para usar
O que precisa ser conferido em um imóvel com free rent cabe nestes 7 pontos. Para cada um deles, reunimos por que importa, a pergunta que você efetivamente faz à imobiliária e o que fazer quando a resposta vier vaga. Percorrer a tabela nesta ordem no mesmo dia em que receber o contrato evita esquecimentos.
| Ponto a verificar | Por que importa | Exemplo de pergunta | O que fazer se a resposta for vaga |
| 1. Data inicial de contagem do free rent | Contar da data de início do contrato ou da data de disponibilidade para ocupação pode deslocar o período gratuito em cerca de meio mês | "O free rent é contado a partir da data de início do contrato ou da data em que posso ocupar? Quais meses ficam isentos?" | Solicitar a entrega de um termo aditivo ou de um anexo ao contrato indicando expressamente os meses cobertos |
| 2. Existência de cálculo proporcional por dias | Em mudança no meio do mês, incluir ou não o aluguel proporcional do primeiro mês na isenção muda dezenas de milhares de ienes | "Em caso de mudança no meio do mês, o aluguel proporcional do primeiro mês está incluído na isenção?" | Pedir a composição do valor da primeira cobrança por escrito, antes da mudança |
| 3. Prazo alcançado pela multa | Ser 1 ano ou 2 anos muda completamente o encargo em caso de transferência de trabalho ou troca de emprego | "A multa por rescisão antecipada alcança rescisões feitas até quando, contando do início do contrato?" | Pedir que indiquem o número do artigo correspondente no contrato e conferir lendo em voz alta ali mesmo |
| 4. Fundamento do cálculo da multa | Só o aluguel ou com a taxa de administração, e se há acréscimo além do valor isentado, altera o montante | "O valor da multa é calculado sobre qual base? É igual ao aluguel isentado ou há previsão em separado?" | Pedir a fórmula e o valor estimado por escrito e, se não convencer, sondar uma redução |
| 5. Tratamento da taxa de condomínio e administração | Custos fixos fora da isenção continuam ocorrendo todo mês durante o período gratuito | "Poderia me dar uma lista, por item e valor, das despesas que vou pagar durante o período de free rent?" | Obter uma relação com os valores previstos de cobrança do primeiro ao terceiro mês |
| 6. Diferença entre o aluguel anunciado e o de mercado | Se estiver acima do mercado, quanto mais tempo você morar, pior fica o custo total | "No mesmo edifício e com a mesma planta, qual é o aluguel das unidades que não têm free rent?" | Pedir três imóveis vizinhos nas mesmas condições e comparar pelo total pago |
| 7. Condições de renovação e cláusula especial de restauração | Conforme a taxa de renovação e as cláusulas especiais, o total até a saída pode superar o previsto | "Qual é o valor da taxa de renovação? Existe cláusula especial que atribua ao locatário encargos de restauração do imóvel?" | Receber o texto integral da cláusula especial com antecedência e verificar se o escopo do encargo é compatível com as diretrizes do MLIT |
Dos 7 pontos, os que dificilmente têm volta depois são o 3 e o 4. A multa não pode ter suas condições alteradas depois que você entra no imóvel. Em sentido inverso, se você fixar os valores dos itens 1, 2 e 5 antes da mudança, evita descompassos no planejamento financeiro.
Recomendamos conduzir essas trocas por e-mail sempre que possível. O registro permanece mesmo depois que o atendente for transferido de posto e, se houver alguma explicação verbal que não conste do contrato, o conteúdo fica preservado como evidência. Quanto à divisão de encargos na restauração do imóvel no momento da saída, o critério de julgamento é o documento do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão, "Problemas relativos à restauração do imóvel e diretrizes (edição revista)" (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）). Convém ter em mente que, mesmo comprimindo o custo inicial com o período gratuito, as despesas de saída ocorrem em um bloco à parte — e é nesse bloco que muitos inquilinos estrangeiros são pegos de surpresa no Japão.
Dá para conseguir free rent negociando?
Existe espaço para conseguir por negociação. Só que não é sempre que passa: funciona quando o lado do proprietário tem alguma razão para querer fechar agora. Os alvos preferenciais são as épocas em que o mercado se move pouco e as unidades com vacância prolongada.
Um comentário útil para quem vem de fora: no Japão, negociar condições de locação é aceitável, mas o registro é outro. A negociação se faz por meio da imobiliária, com pedido educado, uma justificativa e uma contrapartida — não com barganha direta sobre o valor. O pedido bem formulado quase nunca ofende; o pedido agressivo costuma fechar portas.
Quando a negociação passa mais fácil e como identificar o imóvel certo
O mercado de locação japonês concentra as propostas entre janeiro e março e desacelera de maio a agosto. Esse calendário acompanha o ano fiscal e escolar japonês, que começa em abril — algo bem diferente do Brasil, onde a virada do ano letivo em janeiro e fevereiro é que costuma movimentar mudanças. Na alta temporada japonesa, os imóveis fecham sem precisar flexibilizar nada, então praticamente não há margem de negociação. Já na baixa temporada, a perda de manter a unidade vazia por mais um mês fica mais presente na cabeça do proprietário, e aumentam as situações em que se aceita ajustar o período gratuito ou as luvas. As diferenças de custo conforme a época estão detalhadas em as épocas de aluguel mais barato e como aproveitar a baixa temporada.
Também é possível identificar os imóveis certos. Data de publicação ou de atualização do anúncio antiga; várias unidades vagas com a mesma planta no mesmo edifício; a marcação "即入居可" (disponível para ocupação imediata) persistindo por muito tempo. Nessas unidades, é alta a probabilidade de que o proprietário esteja atento ao tempo de vacância.
Por que o free rent passa mais fácil do que a redução do aluguel
Na hora de negociar, dizer "gostaria que reduzissem o aluguel" tende a ter menos aceitação do que dizer "seria possível incluir um free rent?". O motivo é o que já vimos: o proprietário não quer baixar o valor anunciado. Reduzir o aluguel diminui a receita permanentemente dali em diante e repercute na avaliação do imóvel. Com o free rent, o encargo fica limitado aos primeiros meses.
Junto com isso, comunicar a intenção de morar por bastante tempo também produz efeito. Uma frase como "não tenho previsão de transferência e pretendo morar aqui por mais de 4 anos" é, para o proprietário, a informação de que o risco de rescisão antecipada é baixo. Na hora de dizer, uma formulação natural é esta.
"Estou considerando este apartamento como minha primeira opção. Como pretendo morar por bastante tempo, seria possível avaliar um free rent de 1 mês para que eu consiga reduzir o custo inicial? Se for difícil, também posso ajustar a data de entrada conforme a conveniência do proprietário."
Em vez de apenas pedir uma condição, acrescentar um elemento que você pode ceder — como a flexibilidade na data de entrada — faz a conversa avançar. Vale registrar que conseguir o período gratuito pode, em alguns casos, alongar o prazo alcançado pela multa. Receba a condição apresentada sempre como um conjunto: valor isentado e amarração, na mesma frase.
O free rent visto pelo proprietário
Para o proprietário, o free rent é um instrumento para estancar a perda por vacância evitando o desconto permanente. O divisor de águas da decisão está em qual dos dois valores é maior: o aluguel que se deixa de cobrar ou o que se perde mantendo a unidade vazia.
Se uma unidade de ¥100.000 (aprox. R$ 3.850) fica 3 meses vazia, a receita perdida é de ¥300.000 (aprox. R$ 11.540). Se, oferecendo 1 mês de free rent, o contrato fecha ainda dentro deste mês, o encargo se limita a ¥100.000, e a partir do mês seguinte o aluguel de ¥100.000 volta a se acumular. Além disso, como o aluguel anunciado permanece em ¥100.000, o impacto sobre a próxima captação e sobre a avaliação do imóvel também é contido. Como ordem de decisão, organizar assim reduz a hesitação: antes de estudar a redução do aluguel, verificar se o free rent é viável.
Por outro lado, desenhar a cláusula de multa como instrumento de recuperação de receita não é uma boa prática. A multa existe para desestimular a saída precoce e para cobrir os custos de recolocação do imóvel. Uma cláusula cujo valor não pode ser justificado corrói a relação de confiança com o morador. Em contratos residenciais, permanece o espaço de discussão sobre a parcela que excede o valor médio do prejuízo. Justamente quem apresenta as condições precisa estar em condições de demonstrar o fundamento do cálculo por escrito. É isso que reduz conflitos depois da entrada do inquilino e sustenta a estabilidade da ocupação no longo prazo. O que valorizamos na linha de frente da administração de locação é exatamente esse desenho de condições que se consegue explicar.
Para investidores estrangeiros que consideram adquirir imóveis de renda no Japão, esse ponto merece atenção redobrada. O free rent aparece na planilha como uma perda pontual de receita no primeiro ano, mas preserva o aluguel contratual que serve de base à avaliação do ativo — e é por isso que ele é tão usado por administradoras japonesas na estabilização de prédios recém-entregues. Ao analisar um imóvel à venda, verifique quantas unidades foram ocupadas sob free rent e quando os respectivos prazos de amarração vencem: isso indica o risco real de rotatividade nos meses seguintes à aquisição.
Vale acrescentar que o tratamento contábil e tributário do período de free rent é outro tema, ligado ao momento de reconhecimento da receita. Os detalhes estão em tratamento contábil e tributário do período de free rent. Proprietários que estejam avaliando instituir períodos gratuitos ou revisar cláusulas de multa podem falar com a equipe de administração de locação da INA&Associates.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Se eu sair durante o período de free rent, de quanto é a multa?
O desenho mais comum define como multa um valor igual ao aluguel que foi isentado. Com aluguel de ¥100.000 (aprox. R$ 3.850) e free rent de 2 meses, a referência é ¥200.000 (aprox. R$ 7.700). Há imóveis, porém, que estipulam ◯ meses de aluguel à parte do valor isentado, ou que incluem a taxa de administração na base de cálculo. Confira na cláusula de multa do contrato os três pontos: prazo alcançado, base de cálculo e forma de definir o valor. Em contratos residenciais firmados por pessoa física sob o direito japonês, permanece espaço para discutir a parcela que exceder o valor médio do prejuízo — mas a conclusão muda conforme as circunstâncias concretas de cada caso, e isso não equivale a dizer que a multa deixa de ser devida.
Q2. Qual é a relação entre free rent, caução e luvas?
O free rent é isenção de aluguel; caução (敷金) e luvas (礼金) são rubricas distintas. Mesmo em um imóvel com período gratuito, caução, luvas, comissão da imobiliária e taxa da empresa garantidora continuam sendo necessárias normalmente. Existem imóveis que apresentam combinações como "free rent de 1 mês + sem luvas", então some o custo inicial item a item e compare pelo total. As luvas merecem atenção especial de quem vem do Brasil: são um pagamento não devolvido ao proprietário, uma espécie de gratificação pela concessão da locação, sem equivalente no mercado brasileiro — e, portanto, com significado bem diferente do da caução, mesmo quando o valor é igual.
Q3. Como se definem a data inicial de contagem e o cálculo proporcional do free rent?
Definem-se pelo que estiver previsto no contrato; não existe uma regra uniforme. Há casos em que a contagem parte da data de início do contrato e casos em que parte da data de disponibilidade para ocupação, e em mudanças no meio do mês varia de imóvel para imóvel se o aluguel proporcional do primeiro mês entra ou não na isenção. Quando alguém diz "free rent de 1 mês" para uma entrada em 15 de abril, o encargo muda conforme se trate do período de 15 de abril a 14 de maio, ou do proporcional de abril somado ao mês de maio inteiro. O caminho seguro é pedir que os meses e valores isentos sejam expressamente indicados em um termo aditivo ou em anexo ao contrato.
Q4. Como procurar imóveis com free rent?
Além de usar o filtro de condições nos portais de busca, é eficaz comunicar o desejo diretamente à imobiliária. Essa condição costuma ser acrescentada depois, como ajuste das condições de captação, e há unidades em que ela não aparece nas informações publicadas. A melhor janela é de maio a agosto. Junto a isso, unidades anunciadas há muito tempo e prédios com várias vagas de mesma planta tendem a ser mais receptivos à conversa. Ao expressar seu desejo, perguntar de forma concreta — "é possível conversar sobre um free rent?" — faz a conversa avançar mais rápido do que dizer apenas "quero reduzir o custo inicial".
Q5. O free rent também vale na renovação do contrato?
Praticamente não ocorre de haver free rent na renovação, porque essa é uma condição destinada a fechar uma nova locação. Na renovação, volta-se ao aluguel normal e, conforme o imóvel, incide também a taxa de renovação (更新料). Ao calcular o custo de moradia no longo prazo, estime pelo aluguel normal, excluído o período de free rent, somado à taxa de renovação. Vale notar ainda que na renovação pode ser apresentada uma revisão do valor do aluguel. Conferir previamente, na cláusula de renovação do contrato, o valor da taxa e as regras de revisão traz tranquilidade.
Q6. No fim das contas, imóvel com free rent vale a pena?
Se o aluguel está no valor de mercado, vale a pena independentemente do tempo de permanência. Se está acima do mercado, a conclusão muda conforme o tempo que você vai morar. Compare um apartamento de ¥105.000 (aprox. R$ 4.040) com free rent de 2 meses e outro de ¥100.000 (aprox. R$ 3.850) sem período gratuito. Saindo em 2 anos, o primeiro soma 22 meses e ¥2.310.000 (aprox. R$ 88.850), e o segundo soma 24 meses e ¥2.400.000 (aprox. R$ 92.300): o primeiro leva vantagem de ¥90.000 (aprox. R$ 3.460). Comparando apenas pelo aluguel, o divisor de águas está em 42 meses. Morando 4 anos, com uma renovação no meio do caminho e taxa de renovação de 1 mês em cada caso, o primeiro fica em ¥4.935.000 (aprox. R$ 189.800) e o segundo em ¥4.900.000 (aprox. R$ 188.500) — e as posições se invertem. Defina primeiro por quanto tempo você vai morar e só então compare pelo total.
Fontes e referências
- 消費者契約法 — Lei de Contratos de Consumo do Japão (e-Gov, base oficial de legislação japonesa) (em japonês): artigo 9, parágrafo 1, item 1 (limite da indenização previamente fixada e da multa por rescisão), artigo 9, parágrafo 2 (dever de esforço para explicar as linhas gerais do fundamento de cálculo), artigo 2, parágrafo 1 (definição de consumidor)
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」 — Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão (MLIT), "Diretrizes sobre a comunicação de mortes de pessoas por corretores de imóveis" (outubro de 2021) (em japonês)
- 公益財団法人不動産流通推進センター「期間の定めのある建物賃貸借契約において、賃借人が中途解約した場合の違約金条項の有効性」 — Real Estate Transaction Promotion Center, "Validade da cláusula de multa quando o locatário rescinde antecipadamente um contrato de locação de imóvel com prazo determinado" (em japonês): comentário à sentença do Tribunal Sumário de Tóquio de 7 de agosto de 2009
- 消費者庁「『平均的な損害』について」 — Agência de Assuntos do Consumidor do Japão, "Sobre o 'valor médio do prejuízo'" (material de grupo de estudos, 18 de junho de 2021) (em japonês)
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 — MLIT, "Problemas relativos à restauração do imóvel e diretrizes (edição revista)" (em japonês)
