El «free rent» (フリーレント, furī rento) es una condición del contrato de arrendamiento japonés por la que el inquilino queda exonerado de pagar el alquiler durante un periodo determinado tras la entrada en la vivienda. Lo único que se exonera es el alquiler: los gastos de comunidad y administración y la plaza de aparcamiento se siguen facturando durante ese mismo periodo. El punto crítico está en otro sitio: al periodo gratuito suele acompañarlo una penalización por rescisión anticipada de la misma duración que los meses exonerados.
Este es un mecanismo específico del mercado japonés y no equivale exactamente a la «carencia» que conocen los lectores de España o Latinoamérica. En un contrato de vivienda español, una bonificación inicial de renta rara vez viene atada a una cláusula penal simétrica; en Japón, esa simetría es la norma. Por eso, cuando aparece «free rent 2 meses» en un portal inmobiliario japonés, muchos candidatos se quedan bloqueados sin saber si están ante una ganga o ante un piso con alguna circunstancia detrás. En este artículo ordenamos qué significa realmente la diferencia entre 1, 2 y 3 meses. Además explicamos hasta dónde es válida la penalización por rescisión anticipada y cómo comprobar la relación con los llamados jiko bukken (事故物件, inmuebles con antecedentes psicológicamente relevantes), apoyándonos en la legislación japonesa y en las directrices del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón.
Puntos clave de este artículo
- Lo que se exonera con el free rent es únicamente el alquiler: los gastos de comunidad y administración, el aparcamiento y los suministros de agua, luz y gas se siguen devengando durante el periodo gratuito.
- La diferencia entre 1, 2 y 3 meses refleja dos cosas a la vez: la profundidad del problema de desocupación que arrastra el propietario y el peso de la vinculación que asume el inquilino.
- Cuando el alquiler está por encima del mercado, el punto de equilibrio se calcula así: (meses gratis × alquiler) ÷ (diferencia mensual de alquiler), y el resultado son los meses de residencia a partir de los cuales deja de compensar.
- En los contratos de vivienda, la penalización por rescisión anticipada puede llegar a ser nula en la parte que exceda del «importe medio del daño», conforme al artículo 9, apartado 1, número 1 de la Ley de Contratos de Consumo de Japón. Existe una resolución judicial japonesa que fijó ese daño medio en un mes de alquiler, pero se trata de un pronunciamiento sobre un caso concreto y no puede generalizarse. Los contratos de uso comercial y los firmados por personas jurídicas quedan fuera del ámbito de esa ley.
- Free rent no equivale a jiko bukken. Ahora bien, las directrices del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón establecen que, con independencia del tiempo transcurrido y de la causa de la muerte, cuando el arrendatario pregunta hay que comunicarle lo que se haya averiguado en la investigación.
¿Qué es el free rent? Gastos que se exoneran y gastos que se siguen pagando
El free rent es la condición contractual por la que queda exonerada la obligación de pagar el alquiler durante un periodo determinado tras la entrada en la vivienda. La exoneración alcanza solo al alquiler: los gastos de comunidad y administración, el aparcamiento y los suministros de agua, luz y gas se facturan con normalidad durante el periodo gratuito. El punto de partida consiste, precisamente, en no leer la etiqueta «periodo sin alquiler» como si fuera un periodo sin gastos de vivienda.
Definición y funcionamiento del free rent
«Free rent» es un término profesional acuñado en Japón (和製英語, wasei-eigo: un anglicismo formado en japonés) a partir de «free» (gratuito) y «rent» (alquiler). Se plasma en una cláusula especial del contrato de arrendamiento, o en un anexo separado, con una redacción del tipo «queda exonerado el alquiler correspondiente a los meses de X a Y del año Z», de modo que durante ese periodo no llega a nacer la deuda por alquiler.
Lo primero que conviene fijar es que el free rent no es una bajada del alquiler. El alquiler de comercialización se mantiene intacto y solo se exoneran unos pocos meses iniciales. Visto desde el propietario, es la forma de ofrecer un descuento efectivo sin tocar el nivel de renta. Visto desde el inquilino, es una condición que comprime los costes de entrada y evita pagar dos alquileres a la vez durante la mudanza. Aunque ambos sean «descuentos efectivos», una rebaja de renta y un free rent significan cosas completamente distintas más adelante. Para un inversor extranjero acostumbrado a mercados donde la renta contractual se renegocia con facilidad, esta obsesión japonesa por preservar el alquiler nominal es uno de los rasgos que más conviene entender: en Japón, el nivel de renta declarado es un activo en sí mismo.
Por ejemplo, si una vivienda con un alquiler de 120.000 JPY (aprox. 705 EUR, con un tipo de cambio de referencia de 1 EUR ≈ 170 JPY en agosto de 2026) y 8.000 JPY (aprox. 47 EUR) de gastos de administración lleva asociado un free rent de dos meses, lo exonerado son 240.000 JPY (aprox. 1.410 EUR) de alquiler. Los gastos de administración se seguirán facturando: 16.000 JPY (aprox. 94 EUR) en esos dos meses. Y los contratos y pagos de electricidad, gas y agua empiezan el primer día de ocupación. Si se planifica la tesorería pensando que «durante dos meses no hay ningún desembolso», el fondo de maniobra se agotará antes de lo previsto.
Listado de gastos exonerados y no exonerados
Si ordenamos partida por partida qué se exonera y qué se sigue facturando durante el periodo gratuito, el resultado es el siguiente. Conviene tener esta tabla delante antes de firmar y contrastarla línea a línea con la ficha de comercialización y con el contrato: así no habrá sorpresas en la primera factura tras la mudanza.
| Partida de gasto | Tratamiento durante el free rent | Qué conviene comprobar |
| Alquiler | Se exonera (es el objeto propio del free rent) | Qué meses concretos quedan cubiertos y si hay prorrateo por días |
| Gastos de administración y comunidad (kanri-hi / kyōeki-hi) | Por regla general se devengan | En inmuebles que muestran alquiler y gastos en una sola cifra, verificar el desglose de lo exonerado |
| Aparcamiento de coche, bicicleta y moto | Se devengan (suelen ser contratos independientes) | Si el aparcamiento es contrato aparte y cómo se trata al rescindir |
| Agua, luz y gas | Se devengan | Si es un inmueble con cuota fija de agua incluida en los gastos de administración |
| Cuota de internet | Se devenga (salvo inmuebles con internet gratuito) | Si es un contrato único para todo el edificio o individual por vivienda |
| Cuota vecinal o de asociación de barrio (chōkai-hi) | Se devenga | Si se cobra junto con el alquiler o se liquida por el importe real |
| Comisión de la empresa de garantía de rentas | Se devenga tanto la inicial como las renovaciones | Sobre cuántos meses de alquiler se calcula la comisión inicial |
| Seguro de incendios y seguro de daños de corta duración | Se devenga | Que el periodo de la póliza no esté desfasado respecto al del contrato |
| Fianza (shikikin), gratificación al propietario (reikin) y honorarios de agencia | Se devengan al margen del free rent | El reikin no se devuelve, así que hay que comparar por importe total |
La partida que más se pasa por alto es la comisión de la empresa de garantía de rentas (家賃債務保証会社, yachin saimu hoshō gaisha, la entidad que avala el pago del alquiler en lugar de un fiador personal; en Japón es un requisito habitual y no tiene equivalente directo en el mercado español). Si la comisión inicial está fijada como «un ◯ % de la suma del alquiler y los gastos de administración», la base de cálculo sigue siendo el alquiler contractual aunque este esté exonerado. No existe una relación del tipo «como está exonerado, la comisión también baja». Para ver el conjunto de los costes de entrada, resulta más fácil de ordenar si se consulta también el desglose de los costes iniciales de un contrato de alquiler y cómo reducirlos.
Por qué el propietario ofrece free rent
El propietario elige el free rent porque la pérdida es menor que bajando el alquiler. Si deja la vivienda vacía un mes, el ingreso de ese mes es cero. Si con un free rent de un mes consigue cerrar el alquiler dentro de este mes, el importe perdido es el mismo mes, pero el resultado cambia mucho porque a partir de ahí el ingreso queda asegurado.
La segunda razón es el mantenimiento del nivel de renta. El valor patrimonial de un inmueble en alquiler se evalúa a partir de la suma de los alquileres efectivamente percibidos. Si el alquiler de comercialización baja de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) a 90.000 JPY (aprox. 530 EUR), el ingreso anual de esa vivienda cae 120.000 JPY (aprox. 705 EUR) y, bajo el enfoque de capitalización de rentas, el propio precio del inmueble desciende. En cambio, con un mes gratuito lo que se reduce son solo 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) del primer año, y a partir del ejercicio siguiente el alquiler se sigue acumulando a razón de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR). Para el propietario, el periodo gratuito tiende a ser una decisión más racional que la rebaja.
Dicho de otro modo: que un inmueble lleve free rent no es en sí una señal de que la vivienda tenga algún problema. Más bien al contrario, cuanto más quiere el propietario proteger el alquiler declarado, más tiende a usar esta condición. Para el inversor internacional, esta lógica tiene una lectura directa: en Japón conviene mirar el alquiler efectivo del primer año y el alquiler estabilizado por separado, porque una cartera con muchos periodos gratuitos puede aparentar una renta nominal más alta de la que realmente cobra. Y para quien busca vivienda, entender este punto permite salir del prejuicio «free rent igual a piso con problemas» y leer la condición con frialdad.
Qué cambia entre un free rent de 1, 2 o 3 meses
La duración del periodo refleja de forma bastante fiel dos cosas: la profundidad de la situación que arrastra el propietario y el peso de la vinculación que asume el inquilino. Un mes es la condición habitual para empujar la decisión de alquilar; dos meses apuntan a una vivienda que lleva tiempo vacía; tres meses o más se ven sobre todo en el segmento alto y en la comercialización inicial de grandes promociones. Y cuanto más se alarga el periodo, más aumentan también el importe de la penalización por rescisión anticipada y el plazo de vinculación.
Qué significa cada duración y qué vinculación cabe esperar
| Periodo de free rent | Inmueble o situación típica | Objetivo del propietario | Penalización y plazo de vinculación previsibles |
| 1 mes | Vivienda de alquiler estándar. Comercialización fuera de la temporada alta | Aligerar la percepción de los costes de entrada e impulsar la solicitud | 1 mes de alquiler; suele afectar a las rescisiones dentro del primer año |
| 2 meses | Viviendas con desocupación prolongada, edificios antiguos, ubicaciones alejadas de la estación | Compensar la diferencia de condiciones frente a la competencia y cerrar pronto | 2 meses de alquiler; suele afectar a las rescisiones dentro de 1 a 2 años |
| 3 meses | Viviendas del segmento alto, comercialización inicial de grandes edificios de obra nueva, locales de uso comercial | Elevar la ocupación en poco tiempo sin tocar el alquiler declarado | 3 meses de alquiler; suele afectar a las rescisiones dentro de 2 años |
| Medio año o más | Uso comercial, locales, superficies especiales. Cuando se incorpora el periodo de obras de acondicionamiento | Aliviar la carga del periodo de obras y encadenarlo con un contrato de larga duración | Puede combinarse con arrendamientos de plazo fijo (teiki shakka) o con cláusulas de prohibición de rescisión anticipada |
Lo que conviene mirar en esta tabla es la columna del extremo derecho. Cuando el periodo de free rent se alarga, el importe previsible de la penalización crece a la misma velocidad que el importe exonerado. En una vivienda de 120.000 JPY (aprox. 705 EUR) de alquiler con tres meses gratuitos, lo exonerado son 360.000 JPY (aprox. 2.120 EUR), pero el diseño habitual establece también una penalización de 360.000 JPY (aprox. 2.120 EUR) si se abandona la vivienda antes de dos años. Como el esquema consiste en devolver justo lo que se ganó, no puede afirmarse que «cuanto más largo, mejor». Las ventajas del free rent se concentran en la compresión de los costes de entrada; los inconvenientes, en la penalización por rescisión anticipada y en el plazo de vinculación. Conviene poner ambos en la misma balanza. A diferencia de un contrato de vivienda en España, donde el inquilino puede desistir pasados seis meses con un preaviso y una indemnización legalmente limitada, aquí la carga la define el propio contrato y puede ser muy superior.
Calcular los meses de residencia que marcan el punto de equilibrio
Que una vivienda con free rent salga realmente barata depende de cuántos meses se vaya a vivir en ella, comparada con el alquiler de mercado de una vivienda equivalente. En lugar de enumerar ventajas e inconvenientes con palabras, la decisión avanza mucho más rápido si se reduce todo a una sola cifra con la fórmula siguiente.
Meses de residencia en el punto de equilibrio = (meses gratuitos × alquiler de esa vivienda) ÷ (alquiler de esa vivienda − alquiler de mercado en condiciones equivalentes)
Supongamos una vivienda de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) con dos meses de free rent, cuando el mercado para la misma superficie, antigüedad y distancia a la estación está en 95.000 JPY (aprox. 560 EUR). Lo exonerado son 200.000 JPY (aprox. 1.175 EUR) y la diferencia mensual es de 5.000 JPY (aprox. 29 EUR), de modo que 200.000 ÷ 5.000 = 40 meses de punto de equilibrio. Superados los 40 meses, es decir, tres años y cuatro meses, se habrá devuelto mediante la diferencia mensual todo lo ganado con el free rent, y a partir de ahí la vivienda sale cara. Al revés, si el plan es marcharse a los dos años, elegir este inmueble resulta más barato en total.
¿Y una vivienda de 150.000 JPY (aprox. 880 EUR) con tres meses de free rent, frente a un mercado de 140.000 JPY (aprox. 825 EUR)? 450.000 ÷ 10.000 = 45 meses, es decir, aprox. 2.650 EUR exonerados frente a una diferencia de aprox. 59 EUR al mes. La frontera se sitúa en tres años y nueve meses. En cambio, cuando el alquiler está en línea con el mercado y lo único añadido es el periodo gratuito, el denominador se acerca a cero y la operación resulta ventajosa en términos totales con independencia del tiempo de residencia. Al ver un free rent, lo primero es comprobar si ese alquiler está por encima del mercado. Solo con respetar ese orden, la precisión del juicio cambia notablemente.
Conviene advertir que esta fórmula solo compara alquileres mensuales. No incluye la existencia ni el importe de la cuota de renovación (更新料, kōshinryō, un pago periódico —habitualmente cada dos años y equivalente a un mes de alquiler— que no tiene equivalente en los contratos españoles ni latinoamericanos), ni la diferencia de reikin, ni los descuentos en honorarios de agencia. En una comparación real habrá que poner en paralelo el desembolso total durante el periodo de residencia previsto. La estructura de costes incluyendo fianza y gratificación está ordenada en cómo funcionan la fianza (shikikin) y la gratificación (reikin) y qué vigilar en los inmuebles «zero-zero».
Por qué un periodo más largo no siempre es mejor
Que convenga elegir una vivienda con un periodo gratuito largo depende del tiempo que se piense residir en ella. Si se decide mirando solo la ventaja del importe exonerado, se pasa por alto el inconveniente de la penalización. El criterio de decisión no es el importe exonerado, sino si se podrá superar sin incidencias el plazo cubierto por la penalización.
Imaginemos que se ven estas condiciones en un edificio nuevo de gran tamaño: alquiler de 120.000 JPY (aprox. 705 EUR), free rent de tres meses y penalización de tres meses de alquiler si se rescinde antes de dos años. Los 360.000 JPY (aprox. 2.120 EUR) exonerados resultan atractivos, pero si al año y medio de la entrada llega la notificación de un traslado laboral, a la penalización de aprox. 2.120 EUR se sumarán simultáneamente los gastos de mudanza y los costes de entrada de la siguiente vivienda. Para quien trabaja en un puesto con posibilidad de traslado, o para quien no puede prever dónde vivirá dentro de unos años por unas oposiciones o unos estudios, una vivienda con un mes de free rent y un mes de penalización puede resultar, al final, mucho más ligera. Este punto es especialmente relevante para el lector internacional: la movilidad laboral por traslado interno (転勤, tenkin) es habitual en las empresas japonesas y suele decidirse con poca antelación, de modo que el riesgo de rescisión anticipada en Japón no es una hipótesis remota.
Ante la duda, resulta útil escribir en paralelo dos cosas: el plazo cubierto por la penalización y el periodo durante el cual se puede afirmar con seguridad que se va a residir en la vivienda. Si el primero supera al segundo, esa diferencia de tiempo es exactamente la naturaleza del riesgo asumido. Si se desea comparar varios candidatos poniendo lado a lado el desembolso total y el riesgo de penalización, en INA&Associates realizamos el cálculo conjuntamente a partir de las condiciones de comercialización.
Hasta dónde es válida la penalización por rescisión anticipada del free rent
Advertencia previa e imprescindible para el lector de habla hispana: todo lo que sigue se refiere exclusivamente al derecho japonés y a contratos sometidos a la legislación japonesa. Ni la ley ni la resolución judicial que se citan tienen aplicación alguna sobre contratos de arrendamiento en España o en Latinoamérica, y tampoco cabe trasladar por analogía los criterios de la normativa de protección de consumidores de esos países al caso japonés.
La cláusula de penalización por rescisión anticipada es, en sí misma, válida como pacto contractual. Ahora bien, como los contratos de arrendamiento de vivienda están sujetos a la Ley de Contratos de Consumo de Japón (消費者契約法, Shōhisha Keiyaku Hō, la norma japonesa que regula las relaciones entre empresarios y consumidores), en virtud de su artículo 9, apartado 1, número 1 existe margen para que se considere nula la parte que exceda del «importe medio del daño». De hecho, hay una resolución judicial japonesa que fijó ese daño medio en un mes de alquiler.
Cómo está redactada la cláusula de penalización
La cláusula de penalización por rescisión anticipada se compone, a grandes rasgos, de estos cuatro elementos. Al leer el contrato, extraerlos en este orden permite hacerse con el panorama completo.
- Fecha de cómputo: si se cuenta desde la fecha de inicio del contrato, desde la fecha en que la vivienda queda disponible o desde la entrega de llaves.
- Plazo cubierto: «dentro del primer año desde el inicio del contrato», «dentro de dos años», «dentro del año siguiente a la finalización del periodo de free rent», etc.
- Forma de fijar el importe: si equivale al alquiler exonerado, si son ◯ meses de alquiler, o si además del importe exonerado se establece una penalización adicional.
- Base de cálculo: si solo el alquiler o el importe mensual total incluyendo los gastos de administración y comunidad.
Aun tratándose de «dos meses» en ambos casos, el importe varía en 20.000 JPY (aprox. 118 EUR) según se tome como base solo el alquiler de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) o los 110.000 JPY (aprox. 650 EUR) resultantes de sumar 10.000 JPY (aprox. 59 EUR) de gastos de administración. Como en la ficha de comercialización a menudo solo figura «existe penalización por rescisión anticipada», estos cuatro puntos conviene verificarlos en el texto original del contrato.
El planteamiento del artículo 9, apartado 1, número 1 de la Ley de Contratos de Consumo japonesa
El artículo 9, apartado 1, número 1 de la Ley de Contratos de Consumo de Japón dispone que, en las cláusulas que fijan de antemano el importe de la indemnización de daños o una penalización por la resolución de un contrato de consumo, cuando la suma de esos conceptos supere «el importe medio del daño que deba producirse al empresario a raíz de la resolución de contratos de consumo del mismo tipo», será nula la parte que exceda de ese importe (e-Gov, buscador de legislación japonesa: Ley de Contratos de Consumo — en japonés). La estructura no consiste en que la cláusula entera decaiga, sino en que solo se anula el exceso. Cabe añadir que, antes de la reforma, esta disposición se denominaba «artículo 9, número 1». Si en un comentario antiguo aparece citada así, el contenido al que se refiere es el mismo.
¿Y qué se entiende por «daño medio»? En el documento que la Agencia de Asuntos del Consumidor de Japón (消費者庁, Shōhishachō) presentó a un grupo de trabajo en junio de 2021, se define como el importe medio del daño que deba producirse a ese empresario a raíz de la resolución de contratos del mismo tipo celebrados por él. Trasladado al arrendamiento, se refiere al daño que la rescisión anticipada causa al arrendador: por ejemplo, el alquiler correspondiente al periodo de desocupación hasta que se encuentra un nuevo inquilino, o los gastos de publicidad y los honorarios de agencia derivados de volver a comercializar la vivienda.
Lo esencial aquí es que se trate de un contrato de persona física para uso residencial. La Ley de Contratos de Consumo de Japón se aplica a los contratos entre un empresario y un consumidor. Por tanto, este planteamiento solo puede utilizarse en contratos celebrados por un particular para vivir en la vivienda arrendada.
La resolución judicial que apreció un mes de alquiler como daño medio
En materia de penalizaciones por rescisión anticipada resulta útil como referencia la sentencia del Tribunal Sumario de Tokio (東京簡易裁判所, Tōkyō Kan'i Saibansho) de 7 de agosto de 2009. En aquel asunto, respecto de la penalización por rescisión anticipada en un contrato de arrendamiento de un inmueble de uso residencial, se consideró procedente apreciar que el daño medio que puede sufrir el arrendador a causa de la rescisión equivale a un mes de alquiler. La cláusula que fijaba una penalización de dos meses de alquiler para las rescisiones producidas antes del año fue declarada nula en la parte que excedía de aquel importe (Fundación de Interés Público Centro para la Promoción de las Transacciones Inmobiliarias, 公益財団法人不動産流通推進センター: «Validez de la cláusula de penalización cuando el arrendatario rescinde anticipadamente un contrato de arrendamiento de inmueble con plazo determinado» — en japonés).
El nivel de un mes de alquiler se explicó como el tiempo que suele requerirse para captar al siguiente inquilino. Ahora bien, se trata de un pronunciamiento sobre un caso concreto. El importe que se valore como daño medio puede variar en función de la ubicación del inmueble, de la demanda de alquiler en la zona y de los gastos de recomercialización que el propietario haya soportado realmente. No es algo que pueda generalizarse afirmando que una penalización equivalente a dos meses de free rent quede sin más anulada.
Lo que este artículo quiere transmitir no es un método para evitar pagar la penalización. Lo que se explica es que, en el derecho japonés, existe un planteamiento sobre el límite legal de estas penalizaciones y que hay margen para pedir al propietario o a la administradora que expliquen su fundamento. Si antes de firmar se está en condiciones de preguntar «¿sobre la base de qué daño se ha calculado este importe de penalización?», ya se está en la puerta de entrada de una negociación de condiciones. Para los supuestos en los que se discuta la validez o nulidad en un caso concreto, recomendamos consultar con un profesional, por ejemplo un abogado.
Se puede pedir explicación del fundamento de cálculo de la penalización
La propia Ley de Contratos de Consumo de Japón ofrece una vía para pedir esa explicación. Su artículo 9, apartado 2, establece que cuando el empresario reclama el pago con base en una cláusula de penalización y el consumidor le pide explicaciones, debe esforzarse por explicar a grandes rasgos el fundamento de cálculo de la penalización. Es decir, preguntar por el contenido del importe reclamado es una conducta que la propia ley contempla.
Aquí hay dos matices que conviene fijar con precisión. El primero es que se trata de un deber de esfuerzo (努力義務, doryoku gimu, una figura del derecho japonés que impone una conducta exigible pero sin sanción por incumplimiento), de modo que la ausencia de explicación no invalida automáticamente la reclamación. El segundo es que el precepto está pensado para el momento de la reclamación y no impone una obligación de explicar antes de la firma. Aun así, saber que en el momento del cobro se le puede preguntar por el fundamento hace innecesario cualquier reparo a formular la misma pregunta antes de firmar.
La formulación concreta puede ser tan sencilla como esta: «¿Sobre la base de qué daño se ha calculado esta penalización por rescisión anticipada? Indíquenme, por favor, el importe que sirve de base de cálculo y el plazo cubierto». Conviene recibir la respuesta por correo electrónico y conservarla junto con la cláusula correspondiente del contrato. Una vez dentro de la vivienda ya no se pueden cambiar las condiciones, pero antes de firmar queda margen para plantear una revisión del importe o del plazo cubierto.
El tratamiento es distinto en contratos de uso comercial y de personas jurídicas
Los contratos celebrados para local comercial u oficina, así como los que firma una persona jurídica para su actividad empresarial, quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Contratos de Consumo de Japón. Esa ley define «consumidor» como la persona física, excluyendo los casos en que es parte del contrato como empresa o para fines empresariales. En estos supuestos no cabe utilizar el planteamiento de limitar la penalización mediante el «daño medio» y, en principio, lo pactado en el contrato despliega plenos efectos.
Los periodos gratuitos de uso comercial pueden llegar a los tres o seis meses, y también se ven diseños que incorporan el periodo de obras de acondicionamiento o que se combinan con cláusulas de prohibición de rescisión anticipada y con el arrendamiento de plazo fijo (定期建物賃貸借, teiki tatemono chintaishaku, la modalidad japonesa en la que el contrato se extingue al vencimiento sin derecho de renovación). Cuando se alquila una vivienda de empresa a nombre de una persona jurídica, la parte contratante es la sociedad, de modo que se aplica el mismo razonamiento. Este es un punto que los inversores y las empresas extranjeras con filial en Japón suelen pasar por alto: firmar a nombre de la sociedad para alojar a un directivo desplazado deja el contrato fuera de la protección al consumidor. Leer las cláusulas con la misma sensibilidad que en una búsqueda de vivienda particular puede acarrear cargas imprevistas. Si quedan dudas sobre la cláusula de penalización del contrato, póngase en contacto con INA&Associates antes de firmar. También podemos asesorarle en la verificación previa, contrastando el contrato con el documento explicativo de aspectos relevantes (重要事項説明書, jūyō jikō setsumei-sho, el documento que el intermediario japonés está obligado a explicar antes de la firma).
¿Es un free rent señal de que «algo pasa»? Relación con los jiko bukken
La mayor parte de las veces, el free rent responde a una estrategia de comercialización y no es una señal de que exista un defecto psicológico en la vivienda. Aun así, cuando inquieta, la forma de comprobarlo está perfectamente establecida. Las directrices del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, Kokudo Kōtsūshō, MLIT) señalan que, con independencia del tiempo transcurrido y de la causa de la muerte, cuando el arrendatario pregunta hay que comunicarle lo averiguado en la investigación. Dicho de otro modo: el sistema está construido de manera que, si se pregunta, se obtiene respuesta.
Conviene situar el concepto para el lector no japonés. Un jiko bukken (事故物件) es un inmueble en el que se ha producido un hecho —típicamente una muerte— que se considera un «defecto psicológico» (心理的瑕疵, shinriteki kashi) susceptible de afectar a la decisión del futuro ocupante. Ni en España ni en la mayoría de los países latinoamericanos existe un régimen equivalente de comunicación obligatoria por este motivo; en Japón, en cambio, forma parte del deber de información del intermediario inmobiliario y tiene efectos reales sobre el alquiler alcanzable y sobre el valor del activo.
Desglose de los motivos por los que se ofrece free rent
Enumerando los motivos que se ven en la práctica, quedan así.
- Se comercializa fuera de la temporada alta (de enero a marzo) y se quiere impulsar la solicitud.
- Se trata de la comercialización inicial de una obra nueva o de una reforma integral y se quiere elevar la ocupación en poco tiempo.
- Se quiere flexibilizar las condiciones en términos efectivos sin rebajar el alquiler declarado.
- En el mismo edificio hay varias viviendas vacías con la misma distribución y hay una superficie que interesa ocupar primero.
- La salida del inquilino anterior fue repentina y la desocupación se está prolongando más de lo previsto.
- Alguna instalación presenta una avería o tiene obras previstas y se quiere ajustar la carga durante ese periodo.
- La comercialización está resultando difícil por un hecho ocurrido en el pasado.
Es el último de la lista lo que hace que mucha gente se ponga en guardia ante esta condición. Sin embargo, por lo que observamos en el día a día del alquiler, el motivo real es casi siempre alguna de las seis circunstancias de comercialización anteriores. Lo importante no es sospechar, sino disponer de un procedimiento para comprobarlo.
La regla de «aproximadamente 3 años» en la comunicación de fallecimientos
En octubre de 2021, el Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón aprobó las «Directrices sobre la comunicación de fallecimientos por parte de los agentes inmobiliarios» y ordenó los criterios de comunicación. Resumiendo la parte referida a las operaciones de arrendamiento, el contenido es el siguiente.
- La muerte natural y la muerte por accidente fortuito ocurrido en el desarrollo de la vida cotidiana, por regla general, no es necesario comunicarlas. Ahora bien, incluso en esos casos, si se llevó a cabo una limpieza especializada (特殊清掃, tokushu seisō, la limpieza técnica que se realiza cuando el fallecimiento se descubre con retraso), el tratamiento pasa a ser el siguiente.
- En las operaciones de arrendamiento, respecto de las muertes distintas de las anteriores, o de aquellas que hayan dado lugar a una limpieza especializada, una vez transcurridos aproximadamente 3 años desde que el hecho se puso de manifiesto, por regla general no es necesario comunicarlas al arrendatario.
- No obstante, esto no se aplica a los casos con un carácter delictivo, una notoriedad pública o un impacto social especialmente elevados.
- Las zonas comunes del edificio que el arrendatario utiliza habitualmente en su vida cotidiana (portal, ascensor, pasillos y escaleras comunes, entre otras) reciben el mismo tratamiento que el inmueble objeto de la operación de arrendamiento. En cambio, los hechos ocurridos en viviendas colindantes o en zonas comunes de uso no habitual, por regla general, no es necesario comunicarlos.
- Incluso cuando procede comunicar, no es necesario indicar el nombre, la edad, el domicilio ni la composición familiar de la persona fallecida, ni las circunstancias concretas del fallecimiento.
Este límite de «aproximadamente 3 años» es lo que se conoce como la regla de los 3 años (Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón: «Directrices sobre la comunicación de fallecimientos por parte de los agentes inmobiliarios», octubre de 2021 — en japonés). Según las directrices, esta referencia temporal se formula para las operaciones de arrendamiento, y para las operaciones de compraventa no se establece el mismo límite. Recordar también esta diferencia facilita la comprensión del conjunto, y es un dato relevante para el inversor extranjero: lo que puede dejar de comunicarse a un futuro inquilino no deja por ello de ser comunicable en una futura venta del activo.
Aunque hayan pasado 3 años, si se pregunta hay que comunicarlo
Las directrices contienen el pasaje que resulta más útil en la práctica para el arrendatario: con independencia del tiempo transcurrido y de la causa de la muerte, cuando el comprador o el arrendatario preguntan por la existencia de algún hecho de este tipo, es necesario comunicarles lo que se haya puesto de manifiesto a través de la investigación. Es decir, aunque hayan pasado más de 3 años, el sistema está construido de manera que, si uno pregunta, obtiene respuesta.
Por eso conviene llevar preparadas unas preguntas para la visita al inmueble o el momento previo a la solicitud. Basta con trasladar estas tres tal cual.
- «¿Ha habido en el pasado algún hecho relacionado con el fallecimiento de una persona en esta vivienda o en este edificio? Indíquenmelo, con independencia del tiempo transcurrido y de la causa, en la medida en que se haya puesto de manifiesto en la investigación.»
- «¿Consta que en esta vivienda se haya realizado una limpieza especializada o una obra de restitución al estado original de gran alcance?»
- «¿Podrían dejar por escrito lo que acaban de responderme, ya sea en el documento explicativo de aspectos relevantes o por correo electrónico?»
La tercera petición es la clave. Los intercambios verbales no se pueden verificar después, mientras que una respuesta por correo electrónico o una anotación en el documento explicativo de aspectos relevantes funcionan como registro. Si la respuesta se queda en un «no nos consta nada» o «no lo sabemos», insista pidiendo: «¿Podrían confirmarlo con el propietario o la administradora y darme la respuesta por escrito?». Los agentes inmobiliarios japoneses disponen de un marco de investigación para consultar al vendedor o al arrendador sobre la existencia de estos hechos, de modo que esta petición no es en absoluto excesiva.
En qué momento del recorrido que va de la solicitud a la firma conviene comprobar cada cosa está ordenado en el proceso de un contrato de alquiler en Japón y la documentación necesaria. Tener el panorama completo de antemano ayuda a no dejar pasar el momento oportuno para preguntar.
7 comprobaciones antes de firmar y las preguntas listas para usar
Lo que hay que verificar en una vivienda con free rent se resume en estos 7 puntos. Para cada uno indicamos por qué es importante, la pregunta que se traslada realmente a la inmobiliaria y qué hacer si la respuesta es ambigua. Si el mismo día en que se recibe el contrato se recorre el orden de esta tabla, no quedan cabos sueltos. A diferencia de los mercados hispanohablantes, donde buena parte del contenido del contrato de vivienda viene fijado por ley, en Japón muchas de estas condiciones se pactan libremente entre las partes: por eso la verificación previa recae en gran medida sobre el propio arrendatario.
| Punto a verificar | Por qué es importante | Ejemplo de pregunta | Qué hacer si la respuesta es ambigua |
| 1. Fecha de cómputo del free rent | Según se cuente desde la fecha de inicio del contrato o desde la fecha de disponibilidad, el periodo gratuito puede desplazarse medio mes en la práctica | «¿El free rent se computa desde la fecha de inicio del contrato o desde la fecha en que la vivienda queda disponible? ¿Qué meses concretos quedan exonerados?» | Solicitar la entrega de un acuerdo complementario o de un anexo al contrato que indique expresamente los meses cubiertos |
| 2. Existencia de prorrateo por días | Si se entra a mitad de mes, que el alquiler prorrateado del primer mes entre o no en la exoneración supone una diferencia de varias decenas de miles de yenes | «Si entro a mitad de mes, ¿el alquiler prorrateado del primer mes está incluido en la exoneración?» | Pedir que presenten por escrito, antes de la entrada, el desglose del primer recibo |
| 3. Plazo cubierto por la penalización | Que sea dentro de 1 año o dentro de 2 años cambia por completo la carga en caso de traslado o cambio de trabajo | «¿Hasta qué momento desde el inicio del contrato queda cubierta una rescisión por la penalización por salida anticipada?» | Pedir que le señalen el número de la cláusula del contrato y leerla en voz alta allí mismo para confirmarla |
| 4. Fundamento de cálculo de la penalización | El importe varía según se tome solo el alquiler o se incluyan los gastos de administración, y según exista o no un recargo aparte del importe exonerado | «¿Sobre qué base está calculado el importe de la penalización? ¿Equivale al alquiler exonerado o responde a un pacto distinto?» | Pedir por escrito la fórmula de cálculo y el importe previsible y, si no resulta convincente, plantear una reducción |
| 5. Tratamiento de los gastos de administración y similares | Los gastos fijos no exonerados se devengan todos los meses también durante el periodo gratuito | «¿Podrían darme un listado, por concepto e importe, de lo que tendré que pagar durante el periodo de free rent?» | Solicitar un listado con los importes previstos a facturar desde el primer mes hasta el tercero |
| 6. Diferencia entre el alquiler ofertado y el de mercado | Si está por encima del mercado, cuanto más tiempo se resida peor sale en importe total | «¿Cuál es el alquiler de las viviendas sin free rent del mismo edificio y con la misma distribución?» | Pedir que le indiquen 3 inmuebles cercanos en condiciones equivalentes y comparar por desembolso total |
| 7. Condiciones de renovación y cláusula especial de restitución al estado original | Según la cuota de renovación y las cláusulas especiales, el total hasta la salida puede superar lo previsto | «¿A cuánto asciende la cuota de renovación? ¿Existe alguna cláusula especial que atribuya al arrendatario los costes de restitución al estado original?» | Recibir de antemano el texto íntegro de la cláusula especial y comprobar si el reparto de costes es coherente con las directrices del MLIT |
De los 7 puntos, los que más difícilmente admiten marcha atrás son el 3 y el 4. Las condiciones de la penalización no se pueden cambiar una vez dentro de la vivienda. Al contrario, en los puntos 1, 2 y 5 basta con dejar cerrados los importes antes de la entrada para evitar desajustes en la planificación financiera.
Recomendamos realizar estas comprobaciones por correo electrónico en la medida de lo posible. El registro se conserva aunque cambie la persona de contacto y, si hubo explicaciones verbales que no figuran en el contrato, ese contenido queda documentado como evidencia. En cuanto al reparto de costes de la restitución al estado original en el momento de la salida, el criterio de referencia son las «Directrices sobre los conflictos en materia de restitución al estado original (segunda revisión)» del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón. Conviene tener presente que, aunque el periodo gratuito reduzca los costes de entrada, los costes de salida se generan en un capítulo aparte.
¿Se puede conseguir un free rent negociando?
Hay margen para conseguirlo negociando. Ahora bien, no funciona en cualquier momento, sino solo cuando el propietario tiene algún motivo para querer cerrar la operación ya. Las oportunidades están en las épocas en que la comercialización se mueve poco y en las viviendas cuya desocupación se está prolongando.
Cuándo es más fácil que salga adelante y cómo identificar el inmueble
En el mercado japonés del alquiler, las solicitudes se concentran de enero a marzo y el ritmo se ralentiza entre mayo y agosto. Este calendario tiene una explicación cultural que conviene conocer: el año fiscal y el año escolar japoneses empiezan en abril, y los traslados internos de las empresas se concentran en esa misma fecha, de modo que las mudanzas se agolpan en el primer trimestre del año natural. En la temporada alta las viviendas se alquilan sin necesidad de relajar condiciones, así que el margen de negociación es prácticamente nulo. En la temporada baja, en cambio, la pérdida que supone un mes más de desocupación se percibe con mucha mayor nitidez, y aumentan las situaciones en las que se acepta ajustar el periodo gratuito o el reikin. Las diferencias de coste según la época están detalladas en las épocas en que el alquiler es más barato en Japón y cómo aprovechar la temporada baja.
También hay señales en el propio inmueble. Que la fecha de publicación o de actualización del anuncio sea antigua, que en el mismo edificio haya varias viviendas vacías con idéntica distribución, o que se mantenga durante mucho tiempo la indicación «entrada inmediata disponible». En estas viviendas es más probable que el propietario esté pendiente del periodo de desocupación.
Por qué es más fácil conseguir un free rent que una rebaja del alquiler
A la hora de negociar, se tiende a obtener el visto bueno con más facilidad diciendo «¿podrían añadir un free rent?» que diciendo «me gustaría que bajaran el alquiler». La razón es la ya apuntada: el propietario no quiere rebajar el alquiler declarado. Bajar la renta reduce de forma permanente los ingresos posteriores y repercute además en la valoración del inmueble. Con un free rent, en cambio, la carga se limita a los primeros meses. Para un lector acostumbrado a mercados donde la negociación se centra casi siempre en el precio mensual, este es el matiz cultural decisivo: en Japón se negocia el calendario de pagos, no la cifra del contrato.
Junto a ello, transmitir la intención de quedarse mucho tiempo también surte efecto. Una frase como «no tengo previsto ningún traslado y pienso quedarme más de cuatro años» constituye, para el propietario, una información de que el riesgo de rescisión anticipada es bajo. A la hora de decirlo, esta formulación resulta natural.
«Esta vivienda es mi primera opción. Como pienso quedarme mucho tiempo, ¿podrían valorar un free rent de un mes para contener los costes de entrada? Si resulta difícil, también puedo ajustar la fecha de entrada a lo que le convenga al propietario.»
Cuando no solo se piden condiciones, sino que se acompaña la petición de una contrapartida que uno puede ceder —como la fecha de entrada—, la conversación avanza con más facilidad. Conviene señalar que, como resultado de conseguir un periodo gratuito, a veces se alarga el plazo cubierto por la penalización. Las condiciones que le presenten deben leerse siempre como un paquete: importe exonerado y vinculación van juntos.
El free rent desde la perspectiva del propietario
Para el propietario, el free rent es un instrumento para detener la pérdida por desocupación evitando la rebaja de renta. El punto de decisión está en qué importe es mayor: el alquiler que se exonera o lo que se pierde si la vivienda sigue vacía.
Si una vivienda de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) lleva tres meses vacía, el ingreso perdido es de 300.000 JPY (aprox. 1.765 EUR). Si en ese momento se ofrece un free rent de un mes y se cierra el alquiler dentro de este mes, la carga se queda en 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) y a partir del mes siguiente se acumulan 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) de alquiler. Además, como el alquiler de comercialización se mantiene en 100.000 JPY (aprox. 590 EUR), también se contiene el impacto sobre la siguiente comercialización y sobre la valoración del inmueble. Como orden de decisión, ayuda a reducir dudas fijar esta regla: antes de plantearse una rebaja, comprobar si cabe un free rent. Para el inversor internacional que analiza un activo japonés, la conclusión operativa es la contraria y complementaria: al estudiar una compra conviene preguntar cuántos de los contratos vigentes incorporaron periodos gratuitos, porque el rent roll declarado puede estar por encima del flujo realmente cobrado en el primer año.
Por otro lado, diseñar la cláusula de penalización como un mecanismo de recaudación no es un buen planteamiento. La penalización sirve para desincentivar la salida anticipada y para compensar los gastos de recomercialización. Una cláusula cuyo importe no se puede justificar deteriora la relación de confianza con el inquilino. En los contratos de vivienda queda, además, margen para que se discuta la parte que exceda del importe medio del daño. Precisamente quien propone las condiciones debería estar en disposición de acreditar por escrito el fundamento del cálculo. Esto reduce los conflictos posteriores a la entrada y, a largo plazo, sostiene una ocupación estable. Lo que nosotros cuidamos en el día a día de la gestión de alquileres es justamente este diseño de condiciones que se puede explicar.
Cabe añadir que el tratamiento contable y fiscal del periodo de free rent constituye una cuestión distinta, la del momento de reconocimiento de los ingresos. Puede consultar los detalles en el tratamiento contable y fiscal del periodo de free rent. Los propietarios que estén valorando establecer un periodo gratuito o revisar sus cláusulas de penalización pueden dirigirse al equipo de gestión de alquileres de INA&Associates.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. Si me marcho durante el periodo de free rent, ¿cuánto es la penalización?
Lo habitual es un diseño en el que la penalización equivale al alquiler exonerado. Con un alquiler de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) y dos meses de free rent, la referencia son 200.000 JPY (aprox. 1.175 EUR). Ahora bien, según el inmueble, puede fijarse un número de meses de alquiler distinto del importe exonerado, o incluirse los gastos de administración en la base de cálculo. Verifique en la cláusula de penalización del contrato estos tres extremos: plazo cubierto, base de cálculo y forma de fijar el importe. En los contratos de vivienda queda margen para discutir la parte que exceda del importe medio del daño, pero la conclusión varía según las circunstancias del caso concreto.
Q2. ¿Qué relación hay entre el free rent y la fianza o la gratificación al propietario?
El free rent es una exoneración del alquiler y constituye un concepto distinto de la fianza (shikikin) y de la gratificación (reikin). Aunque el inmueble tenga periodo gratuito, la fianza, la gratificación, los honorarios de agencia y la comisión de la empresa de garantía siguen siendo necesarios con normalidad. Hay inmuebles que se ofrecen combinando conceptos, como «1 mes de free rent + sin reikin», así que conviene sumar los costes de entrada partida por partida y comparar por importe total. En particular, el reikin es un pago que no se devuelve al abandonar la vivienda, de modo que, aun tratándose del mismo importe, su significado es distinto del de la fianza. Para un lector extranjero es la diferencia más importante de todo el sistema japonés de costes de entrada: el shikikin es reembolsable en la parte no aplicada a daños, mientras que el reikin es dinero perdido desde el primer día.
Q3. ¿Cómo se determinan la fecha de cómputo y el prorrateo del periodo de free rent?
Se determinan por lo que establezca el contrato y no existe una regla unificada. Hay casos en que se computa desde la fecha de inicio del contrato y casos en que se computa desde la fecha de disponibilidad de la vivienda; y cuando la entrada se produce a mitad de mes, que el alquiler prorrateado del primer mes entre o no en la exoneración también varía según el inmueble. Si le dicen «1 mes de free rent» para una entrada el 15 de abril, la carga cambia según se trate del 15 de abril al 14 de mayo o del prorrateo de abril más el mes de mayo. Lo seguro es pedir que se hagan constar expresamente los meses y los importes exonerados en un acuerdo complementario o en un anexo al contrato.
Q4. ¿Cómo se buscan viviendas con free rent?
Además de usar los filtros de los portales de búsqueda, resulta eficaz trasladar directamente la petición a la inmobiliaria. Esta condición suele añadirse después, como ajuste de las condiciones de comercialización, de modo que hay viviendas en las que no aparece reflejada en la información publicada. La época más propicia va de mayo a agosto. Además, las viviendas que llevan mucho tiempo publicadas, o los edificios con varias viviendas vacías de la misma distribución, tienden a admitir mejor una conversación sobre condiciones. Al expresar lo que se busca, la conversación avanza más rápido preguntando de forma concreta «¿es posible plantear un free rent?» en lugar de decir «quiero contener los costes de entrada».
Q5. ¿También se concede free rent en la renovación?
Es muy poco frecuente que se conceda free rent en la renovación, porque se trata de una condición pensada para cerrar nuevas entradas. En la renovación se vuelve al alquiler ordinario y, según el inmueble, se devenga además la cuota de renovación. Al calcular el coste de vivienda a largo plazo, haga la estimación con el alquiler ordinario excluyendo el periodo de free rent y sumando la cuota de renovación. Tenga en cuenta también que en la renovación puede plantearse una revisión del alquiler. Comprobar de antemano, en la cláusula de renovación del contrato, el importe de la cuota y el pacto sobre revisión aporta tranquilidad.
Q6. En definitiva, ¿sale a cuenta una vivienda con free rent?
Si el alquiler está en línea con el mercado, sale a cuenta con independencia del tiempo de residencia. Si está por encima del mercado, la conclusión cambia según cuánto se vaya a vivir en ella. Comparemos una vivienda de 105.000 JPY (aprox. 620 EUR) con dos meses de free rent y otra de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) sin periodo gratuito. Si se abandona la vivienda a los dos años, la primera supone 22 mensualidades, 2.310.000 JPY (aprox. 13.590 EUR), y la segunda 24 mensualidades, 2.400.000 JPY (aprox. 14.120 EUR): la primera resulta ventajosa en 90.000 JPY (aprox. 530 EUR). Comparando solo el alquiler, la frontera está en 42 meses. Si se reside cuatro años, con una renovación por el camino y una cuota de renovación equivalente a un mes en cada caso, la primera suma 4.935.000 JPY (aprox. 29.030 EUR) y la segunda 4.900.000 JPY (aprox. 28.820 EUR): el orden se invierte. Decida primero cuánto tiempo va a vivir en la vivienda y compare después por importe total.
Fuentes y documentación de referencia
- Ley de Contratos de Consumo de Japón, 消費者契約法 (e-Gov, buscador de legislación japonesa) — en japonés: artículo 9, apartado 1, número 1 (límite de la indemnización predeterminada y de la penalización por resolución), artículo 9, apartado 2 (deber de esfuerzo de explicar a grandes rasgos el fundamento de cálculo), artículo 2, apartado 1 (definición de consumidor)
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省: «Directrices sobre la comunicación de fallecimientos por parte de los agentes inmobiliarios» (octubre de 2021) — en japonés
- Fundación de Interés Público Centro para la Promoción de las Transacciones Inmobiliarias, 公益財団法人不動産流通推進センター: «Validez de la cláusula de penalización cuando el arrendatario rescinde anticipadamente un contrato de arrendamiento de inmueble con plazo determinado» — en japonés: comentario a la sentencia del Tribunal Sumario de Tokio de 7 de agosto de 2009
- Agencia de Asuntos del Consumidor de Japón, 消費者庁: «Sobre el "daño medio"» (documento del grupo de trabajo de 18 de junio de 2021) — en japonés
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省: «Directrices sobre los conflictos en materia de restitución al estado original (segunda revisión)» — en japonés
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