Os problemas na apuração no momento da desocupação estão entre as ocorrências mais frequentes na administração de locações. Como profissionais da administração, explicamos a forma correta de ler o demonstrativo e os pontos de verificação para evitar problemas.
Quando chega o demonstrativo de saída? Qual é o fluxo básico
O demonstrativo de saída (demonstrativo de liquidação do depósito-caução) é o documento que indica quanto do depósito-caução será devolvido no momento da desocupação. Ele é elaborado pelo proprietário ou pela administradora e, em geral, chega em até um mês após a desocupação. Se o contrato trouxer um prazo para a devolução, prevalece o que estiver ali estabelecido.
Quais são os critérios para definir os custos de saída? Entenda as diretrizes de restauração ao estado original
Os custos de saída são definidos com base nas "Diretrizes e problemas relacionados à restauração ao estado original" do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão. O princípio é que o desgaste decorrente do tempo é de responsabilidade do proprietário, enquanto danos causados por negligência ou intenção do locatário são de responsabilidade do locatário.
No entanto, justamente por essa avaliação ser difícil, é fácil que surjam conflitos. Trata-se de uma área em que até mesmo profissionais de administração de locações precisam atuar com critério e cautela.
Quais pontos verificar para evitar problemas na apuração?
Confira em detalhe a composição do demonstrativo
Quando o demonstrativo chegar, verifique os itens abaixo.
- Se a parcela correspondente ao desgaste natural foi devidamente descontada
- Se os valores para troca do piso de madeira (em um cômodo de 6 tatames, a referência é de 100 mil a 150 mil ienes) e troca do papel de parede (em um cômodo de 6 tatames, a referência é de 40 mil a 50 mil ienes) são adequados
- Se não estão cobrando substituição total quando a sujeira ou o dano atinge apenas uma parte
- Se não há cobrança inflada (cobrança com metragem maior do que a área real)
Pontos de verificação no momento da vistoria de desocupação
- Riscos e sujeira no piso ou nas paredes: desgaste natural (como desbotamento pelo sol) é de responsabilidade do proprietário; manchas de nicotina causadas por cigarro são de responsabilidade do locatário
- Problemas nos equipamentos: em caso de falha, comunique prontamente a administradora ou o proprietário
- Mofo causado por condensação: na maioria dos casos, deixar a condensação sem cuidado é considerado negligência do locatário
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. O que devo fazer se eu não concordar com o valor da apuração?
Primeiro, solicite ao proprietário ou à administradora uma explicação fundamentada. Se ainda assim não houver solução, consultar o centro de defesa do consumidor ou recorrer a uma ação de pequenas causas também são alternativas.
Q. Em um imóvel sem depósito-caução, como ficam os custos de saída?
Mesmo que não haja depósito-caução, os custos de reparo decorrentes de culpa do locatário serão cobrados. Como será necessário um acerto separado no momento da desocupação, é importante registrar com fotos o estado do imóvel quando da entrada.
Q. Como uma administradora pode reduzir os problemas de saída?
Registrar detalhadamente o estado do imóvel no momento da entrada e compartilhar uma lista de verificação com o locatário. Também é importante conduzir com cuidado a vistoria de desocupação e buscar uma apuração transparente com base nas diretrizes.
