일본에서 아파트(공동주택) 임대 경영은 상속세(相続税, sōzokuzei) 절세 수단으로 세법상 공식적으로 인정되는 몇 안 되는 방법 중 하나입니다. 이는 일본 특유의 부동산 상속세 평가 제도에서 비롯된 것으로, 한국의 상속세 및 증여세법 체계와는 평가 방식 자체가 다릅니다. 동일한 자산 가치라도 현금 그대로 상속하는 경우와 아파트로 형태를 바꾸어 상속하는 경우는 상속세 평가액에서 큰 차이가 발생합니다. 저 자신도 부동산 취득부터 관리까지 일괄 담당해오면서, 이 평가 차이를 제대로 이해하지 못한 채 무리하게 절세 대책을 실행해 오히려 자산을 훼손해버린 사례를 다수 목격했습니다. 이 글에서는 그 구조와 실무 포인트를, 장점뿐 아니라 위험 요소까지 포함해 솔직하게 설명합니다. 한국의 투자자나 재일 자산가 여러분께도, 일본 부동산을 활용한 상속 설계를 검토할 때 실질적인 참고가 되길 바랍니다.
아파트 경영이 상속세 대책이 되는 이유
아파트 경영이 절세로 이어지는 이유는 막연한 「왠지 이득」이라는 감각이 아니라, 상속세 평가 규정에 근거를 두고 있습니다. 현금은 액면 그대로 평가액이 되지만, 부동산은 평가 방식이 다르기 때문에 실제 취득가보다 낮게 평가될 여지가 있습니다. 이 평가 차이야말로 아파트 경영을 통한 상속세 대책의 본질입니다. 참고로 한국에서는 상속 부동산을 원칙적으로 시가(공시가격 또는 감정가액)로 평가하는 것이 기본이어서, 일본처럼 임대 상태 자체가 평가액을 낮추는 구조는 한국 독자에게는 다소 낯설게 느껴질 수 있습니다. 여기서는 그 절세를 뒷받침하는 3가지 구조를 순서대로 정리합니다.
임대주택 부지(貸家建付地, kashiya-tsuketochi)로서의 토지 평가 감액
아파트가 들어선 토지는 「가시야즈케치(貸家建付地, kashiya-tsuketochi — 임대 건물이 있는 대지)」라는 일본 세법 고유의 개념으로 평가되며, 한국 세법에는 직접 대응하는 개념이 없습니다. 평가액은 원칙적으로 「노선가(路線価, rosenka — 도로에 접한 토지에 매기는 상속세 기준가격)에 의한 자용지(自用地) 평가액 × (1 − 차지권 비율 × 차가권 비율 × 임대 비율)」로 산출되며, 나대지(빈 땅)보다 낮아집니다. 차지권 비율(借地権割合, shakuchiken wariai)은 토지마다 30~90% 범위에서 정해지며 주택지에서는 60~70%가 기준이고, 차가권 비율(借家権割合, shakuyaken wariai)은 전국 일률로 원칙 30%입니다. 입주자가 있으면 토지를 자유롭게 처분하기 어려워지는 만큼 평가가 낮아진다는 사고방식입니다. 한국에도 주택임대차보호법상 임차인 보호 규정은 있지만, 그것이 상속세 평가액 자체를 낮추는 일본식 제도는 존재하지 않는다는 점이 핵심적인 차이입니다.
소규모 택지 등의 특례(小規模宅地等の特例, shōkibo takuchi tokurei)에 의한 감액
임대 물건이 들어선 토지는 「대부사업용 택지 등(貸付事業用宅地等, kashitsuke jigyō-yō takuchi tō)」으로서 소규모 택지 등의 특례 적용 대상이 될 수 있습니다. 일정 요건을 충족하면 200㎡까지 부분에 대해 평가액을 50% 감액할 수 있습니다. 다만 상속 개시 전 대략 3년 이내에 새로 임대 사업을 시작한 택지는 원칙적으로 대상에서 제외되는 등, 적용에는 세세한 요건이 있습니다. 임박해서 취득하면 특례를 쓰지 못할 가능성이 있으므로 이른 시점의 검토가 필수적입니다. 한국의 상속세 및 증여세법에도 가업상속공제 등 특정 자산에 대한 공제 제도가 있지만, 개인이 보유한 임대주택 부지에 이 정도 규모의 감액이 적용되는 제도는 없어, 일본 부동산 상속의 특징적인 절세 포인트로 꼽힙니다.
차입금에 의한 채무공제(債務控除, saimu kōjo)
아파트를 대출로 건축한 경우, 상속 개시 시점에 남아 있는 대출 잔액은 원칙적으로 상속재산에서 차감할 수 있는 채무공제 대상이 됩니다. 건물은 시가보다 낮은 고정자산세 평가액(固定資産税評価額)으로 평가되는 한편, 대출금은 잔액이 그대로 공제되기 때문에 이 차이가 평가 압축으로 이어집니다. 다만 이는 「빚을 지면 이득」이라는 단순한 이야기가 아닙니다. 상환은 임대료 수입으로 이루어지는 것이며, 대출은 절세 수단인 동시에 장기간 짊어져야 할 책임이기도 합니다. 한국 투자자 입장에서 채무를 상속재산에서 공제하는 발상 자체는 낯설지 않지만, 건물 평가액을 시가보다 낮은 고정자산세 평가액으로 산정해 대출금과의 차액을 만들어내는 구조는 일본 특유의 절세 메커니즘입니다.
현금 상속과 아파트 경영의 비교 시뮬레이션
구조만으로는 실감이 나지 않으므로, 단순화한 비교로 평가 차이를 가늠해보겠습니다. 여기서는 자녀 1명·배우자 없음, 5,000만엔(약 4억 6,500만원, 1만엔≈93,000원 기준)의 자산을 상속하는 경우를 가정합니다. 다만 이는 어디까지나 개념을 보여주기 위한 개산(概算)이며, 실제 세액은 토지의 노선가·면적·특례 요건에 따라 크게 달라집니다.
| 항목 | 현금 5,000만엔을 상속 | 아파트로 전환하여 상속(개산) |
|---|---|---|
| 상속세 평가액 기준 | 5,000만엔(약 4억 6,500만원, 액면 그대로) | 건물·토지의 평가 감액으로 압축 |
| 기초공제(基礎控除) | 3,000만엔(약 2억 7,900만원) + 600만엔(약 5,580만원) × 법정상속인 1명 = 3,600만엔(약 3억 3,480만원) | |
| 과세유산총액 기준 | 약 1,400만엔(약 1억 3,020만원) | 기초공제 이하가 되는 경우도 있음 |
| 상속세 기준 | 약 160만엔(약 1,488만원) | 대폭 감소, 조건에 따라 0원도 가능 |
같은 5,000만엔(약 4억 6,500만원)이라도 현금 그대로 두느냐 부동산으로 바꾸느냐에 따라 세금 부담이 달라질 수 있음을 알 수 있습니다. 다만 평가가 낮아진다는 것은 그만큼 유동성과 환금성을 포기한다는 의미이기도 합니다. 절세액만 보고 판단할 것이 아니라, 가족이 실제로 그 부동산을 물려받아 운영할 수 있는지까지 포함해 고민하는 것이 중요합니다. 한국에서 상속세를 현금으로 납부하는 데 익숙한 투자자라면 일본의 이러한 「평가액 압축형」 절세 구조가 생소하게 느껴질 수 있지만, 그만큼 상속 후 별도의 유동성 계획을 세워야 한다는 점을 유념해야 합니다.
아파트 경영으로 상속세 대책을 실행하는 장점
폭넓은 토지에서 활용하기 쉽다
아파트는 공업전용지역이나 일부 시가화조정구역 등을 제외하면, 대부분의 용도지역에서 건축이 가능합니다. 목조나 경량철골조를 선택하면 건축비를 낮추기 쉬워, 비교적 작은 토지에서도 활용 선택지가 됩니다. 상속받은 토지를 놀리기보다 수익을 내는 자산으로 전환할 수 있다는 점은 큰 장점입니다. 한국의 다세대·다가구 주택 신축과 유사한 발상이지만, 일본은 목조·경량철골 공법이 발달해 있어 건축 단가가 상대적으로 낮게 형성되는 경향이 있습니다.
절세와 임대료 수입을 양립할 수 있다
상속세 대책은 본래 지출을 수반하는 경우가 많은데, 아파트 경영은 절세를 하면서 매달 임대료 수입도 기대할 수 있다는 이중 효과가 있습니다. 받은 임대료를 수선적립금이나 다음 세대를 위한 자금 준비로 돌리면, 대책 자체가 자산 형성으로 이어집니다.
사업용 토지 활용보다 수요를 읽기 쉽다
점포나 사무실 등 사업용 활용은 임차인 유치 역량에 수익이 좌우되지만, 주거 수요는 경기 변동의 영향을 비교적 덜 받아, 입지만 잘 판단하면 상대적으로 안정되기 쉽다는 특징이 있습니다. 다만 「주택 수요는 반드시 있다」고 과신하는 것은 위험하며, 어디까지나 지역별 수급을 냉정하게 살피는 자세가 필요합니다. 서울 오피스텔·원룸 시장의 공급 과잉 사례에서 보듯, 일본에서도 지역에 따라 공급 과잉 리스크는 동일하게 존재합니다.
간과해서는 안 될 리스크와 주의점
저희는 신뢰와 정직함을 무엇보다 중요하게 여깁니다. 그렇기에 장점과 같은 무게로 단점도 전해드립니다. 상속세 대책으로서의 아파트 경영이 실패하는 경우는 대개 세액만 보고 사업성을 경시했을 때입니다.
공실 리스크와 임대료 하락
평가 감액 효과는 입주 상황과 연동되어, 공실이 많으면 임대 비율이 낮아져 절세 효과도 옅어집니다. 게다가 건물 노후화와 함께 임대료가 하락해 상환 계획이 어긋나는 일도 드물지 않습니다. 「상속세는 줄었지만 매달 수지는 적자」라면 본말이 전도된 것입니다. 수요가 있는 지역에서 오래도록 선택받는 건물을 보유하는 것이 대전제입니다.
과도한 대출과 상속 후 상환 부담
절세를 위해 분수에 맞지 않는 대출을 받으면, 상속받은 가족이 상환에 시달리게 됩니다. 대출은 절세 도구인 동시에 다음 세대에 물려주는 채무이기도 합니다. 금리가 상승하는 국면에서는 상환 부담이 커지므로 여유 있는 자금 계획이 필수적입니다.
서브리스(サブリース, sublease) 계약의 판단
공실 불안 때문에 서브리스(일괄 임대차, 마스터리스 방식)를 선택하는 분도 많지만, 보증 임대료는 시세보다 일정 비율 낮게 설정되는 것이 일반적이어서 수익성이 낮아집니다. 또한 계약 기간 중 보증 임대료가 재검토되는 조항도 흔합니다. 안심을 얻는 대가로 얼마만큼의 수익을 포기하는지, 계약서를 꼼꼼히 읽은 후 판단하시기 바랍니다. 한국의 확정 임대료 보장형 위탁관리 계약과 유사해 보이지만, 일본의 서브리스는 계약 갱신 시 임대료 감액 조항이 법적으로도 폭넓게 인정된다는 점에서 리스크의 성격이 다릅니다.
상속세 대책을 성공시키는 실무 포인트
입주율을 유지할 수 있는 양질의 아파트를 선택한다
상속 시 평가 감액은 만실에 가까운 상태에서야 효과를 발휘합니다. 눈앞의 건축비 저렴함보다 장기적으로 선택받는 입지·평면·관리 체제를 중시하는 것이, 결과적으로 절세와 수익 양쪽을 지켜줍니다. 이는 「장기적 시야」라는 INA의 가치관 그 자체입니다.
토지는 자기자금, 건물은 대출이라는 구성
수익을 내기 어려운 토지 취득까지 대출에 의존하면 상환 부담이 무거워지기 쉽습니다. 토지는 자기자금으로, 건물은 대출로 조달하는 구성이 임대료 수입에 의한 상환과 절세 효과의 균형을 잡기 쉬운 정석입니다. 자기자금과 대출의 비율은 금리와 수지 전망을 바탕으로 개별적으로 설계합니다.
분할 방침을 유언 등으로 사전에 정한다
부동산은 현금처럼 간단히 나눌 수 없어, 상속인이 여럿이면 분할 갈등의 불씨가 됩니다. 누가 아파트를 물려받을지 유언장 등으로 명확히 해두는 것이 가족의 평온을 지키는 최선의 준비입니다. 관계된 모든 사람의 행복을 생각한다면, 세액 최적화 못지않게 원만한 승계 설계에 시간을 들일 가치가 있습니다.
실행까지의 흐름과 전문가의 역할
상속세 대책으로서의 아파트 경영은 생각나는 대로 바로 착수할 것이 아닙니다. 순서를 그르치면 특례를 쓰지 못하거나 수지가 파탄 날 수 있습니다. 대략적인 흐름은 다음과 같습니다.
- 자산 전체 파악과 상속세액 시산(현황 파악)
- 대상 토지의 입지·수급·법규제 조사
- 건축 계획과 장기 수지·상환 시뮬레이션
- 특례 적용 가능 여부와 요건 확인
- 분할·승계 방침 설계(유언장 등)
- 착공·입주자 모집·운영 개시
이 과정에서는 세무사·부동산·건축·금융 지식이 횡단적으로 필요합니다. 하나의 전문 분야만으로 판단하면, 세무상으로는 최적이어도 사업으로서는 파탄한다는 식의 반쪽짜리 결론이 나오기 쉽습니다. 저희는 취득부터 관리까지 자사에서 일괄 담당하기 때문에, 부분 최적이 아닌 전체 최적의 관점에서 조언할 수 있다고 생각합니다.
INA&Associates의 관점과 정리
아파트 경영을 통한 상속세 대책은 올바르게 설계하면 자산을 지키고 다음 세대로 물려주는 강력한 수단이 됩니다. 그러나 그 효과는 「양질의 임대 경영이 지속되는 것」을 전제로 합니다. 절세는 목적이 아니라 건전한 자산 승계의 결과로 얻어지는 것이라고 저는 생각합니다.
그렇기에 저희는 세액 압축만을 내세우는 제안에는 동조하지 않습니다. 인재(人財, 사람이야말로 자산이라는 INA의 표현)야말로 최대의 자산이라는 신념 아래, 고객 한 분 한 분의 가족 구성과 마음에 다가가, 장점도 단점도 솔직하게 전해드린 후 오래도록 안심하고 보유할 수 있는 자산의 형태를 함께 그려나갑니다. 부동산 시황과 세제의 전체상에 대해서는 ina-network 카테고리 목록도 함께 참고해주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
아파트 경영은 왜 상속세 대책이 되나요?
아파트가 들어선 토지는 임대주택 부지(貸家建付地)로서 나대지보다 낮게 평가되며, 요건을 충족하면 소규모 택지 등의 특례로 200㎡까지 50% 감액도 받을 수 있습니다. 게다가 건물은 고정자산세 평가액으로 평가되고, 대출 잔액은 채무공제 대상이 되기 때문에 현금으로 보유하는 것보다 상속세 평가액을 압축하기 쉬워집니다.
차지권 비율과 차가권 비율은 어떻게 다른가요?
차지권 비율은 토지마다 상속세 노선가도(路線価図)에서 30~90% 범위로 정해지는 지역 고유 비율이며, 차가권 비율은 원칙적으로 전국 일률 30%입니다. 임대주택 부지의 평가 감액에서는 이 두 가지를 임대 비율과 결합해 계산합니다.
소규모 택지 등의 특례는 어떤 경우에 쓸 수 있나요?
임대 물건의 부지인 대부사업용 택지 등에 대해, 일정 요건을 충족하는 경우 200㎡까지 50% 감액할 수 있습니다. 상속 개시 전 대략 3년 이내에 시작한 대부 사업은 원칙적으로 대상에서 제외되는 등 예외가 있으며, 상속 개시로부터 10개월 이내인 신고 기한까지 특례를 기재한 신고 절차를 밟아야 합니다. 자세한 내용은 세무사에게 확인하시기 바랍니다.
서브리스로 하면 상속세 대책으로서 안심할 수 있나요?
서브리스로도 입주 상황이 유지되면 평가 감액 효과 자체는 얻을 수 있습니다. 다만 보증 임대료는 시세보다 낮게 설정되는 것이 일반적이어서 수익성이 낮아지고, 보증 임대료 재검토 조항도 있습니다. 안심과 맞바꾸어 포기하는 수익을 이해한 후, 수익과 절세의 균형을 신중하게 판단하시기 바랍니다.
