건물이 없는 나대지(更地, sarachi — 일본에서 건물이 존재하지 않는 토지를 가리키는 용어)를 소유하면 어떤 일이 벌어질까요? 일본에서는 주택용지 경감조치 특례가 적용되지 않아, 고정자산세(固定資産税, koteishisanzei — 매년 부과되는 일본의 지방세로, 한국의 재산세에 해당) 실질 부담이 건물이 있는 토지에 비해 최대 6배까지 늘어날 수 있습니다. 서울을 비롯한 한국 주요 도시의 재산세가 건물 존재 여부와 무관하게 비교적 완만한 누진 구조로 설계된 것과 달리, 일본은 건물 유무에 따라 세 부담이 극단적으로 갈리는 것이 특징입니다. 세 부담을 최소화하려면 토지 상태를 정확히 파악한 전략적 활용이 필수적입니다.
나대지이면 고정자산세가 높아지는 이유는?
고정자산세란 매년 1월 1일 시점을 기준으로 토지·건물을 소유한 사람이 지방자치단체에 납부하는 세금입니다. 표준세율은 1.4%이며, 3년마다 평가액이 재산정됩니다.
토지에 주택이 있는 경우에는 주택용지 경감조치 특례(住宅用地の軽減措置特例, jūtaku yōchi no keigen sochi tokurei)가 적용됩니다.
- 200㎡ 이하 부분: 고정자산세 1/6, 도시계획세(都市計画税, toshikeikakuzei — 도시 정비 재원 마련을 위한 일본 고유의 별도 지방세로, 한국에는 직접 대응하는 세목이 없음) 1/3로 경감
- 200㎡ 초과 부분: 고정자산세·도시계획세 모두 1/3로 경감
반면 나대지는 경감조치가 일절 적용되지 않기 때문에 본칙세율로 과세됩니다. 빈집을 철거해 나대지로 만들면 고정자산세가 최대 6배까지 뛰어오르게 됩니다. 한국에서는 빈집을 철거한다고 해서 재산세가 이렇게 급증하는 구조가 아니기 때문에, 이는 일본 부동산을 보유·투자할 때 반드시 이해해 두어야 할 일본 고유의 리스크입니다.
「특정공가」로 지정되면 어떻게 될까?
특정공가(特定空き家, tokutei akiya — 관리되지 않은 채 방치된 빈집을 지정하는 일본 특유의 행정 제도)란 관리되지 않고 방치된 빈집을 가리킵니다. 지방자치단체가 국토교통성(国土交通省, MLIT — Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, 일본의 국토교통부에 해당)의 가이드라인에 따라 조사한 뒤, 다음 조건에 해당하면 지정합니다.
- 붕괴 위험이 높음
- 위생상 유해성이 있음
- 경관을 현저히 해침
- 주변 생활환경 보전상 방치가 부적절함
특정공가로 지정되면 조언·지도·권고 절차가 진행되며, 개선되지 않을 경우 경감조치 대상에서 제외되어 나대지와 동일한 수준으로 과세됩니다. 나아가 벌금이 부과될 위험도 있기 때문에 빈집의 적절한 관리는 필수적입니다.
고정자산세 부담을 줄이려면 어떻게 해야 할까?
주택·임대주택을 신축한다
가장 효과적인 방법입니다. 나대지에 단독주택이나 임대주택을 지으면 경감조치가 적용되어 고정자산세를 최대 1/6까지 압축할 수 있습니다. 임대 운용을 하면 임대료 수익도 기대할 수 있습니다. 일부 지자체에서는 빈집을 카페나 어린이집 등으로 용도 전환하는 경우에도 경감조치를 적용하는 제도가 있습니다.
농지로 전용한다
농지는 고정자산세 평가액이 낮게 책정되어 있어 세 부담 경감으로 이어집니다. 다만 농지 전용 절차와 지속적인 영농 이용이 전제되어야 하므로 실행 난이도는 높은 편입니다.
토지·건물을 매각한다
부동산을 소유하지 않으면 고정자산세 자체가 발생하지 않습니다. 향후 활용 계획이 없다면 매각을 통해 고정자산세 납부 의무 자체를 없애는 선택지도 검토할 가치가 있습니다.
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FAQ：나대지 고정자산세에 관해 자주 묻는 질문
- Q. 나대지의 고정자산세는 건물이 있는 토지에 비해 얼마나 높습니까?
- A. 주택용지 경감조치가 적용되지 않기 때문에, 소규모 주택용지(200㎡ 이하)와 비교하면 최대 6배의 고정자산세가 부과됩니다.
- Q. 빈집 상태로 계속 보유하는 경우에도 고정자산세 경감조치를 받을 수 있습니까?
- A. 주택이 세워져 있다면 빈집이라도 경감조치 대상이 됩니다. 다만 「특정공가」로 지정된 경우에는 대상에서 제외됩니다.
- Q. 고정자산세를 체납하면 어떤 리스크가 있습니까?
- A. 연체금이 발생하는 것은 물론, 최악의 경우 급여·예금·부동산 등의 자산이 압류될 수 있습니다.
- Q. 나대지를 주차장으로 만들면 세금이 줄어듭니까?
- A. 주차장은 주택용지로 인정되지 않기 때문에 경감조치는 적용되지 않습니다. 다만 수익화를 통해 세 부담을 상쇄하는 것은 가능합니다.
