2026년 3월 기준, 시부야 도겐자카 지역에서는 지하 골조 공사가 착실하게 진행되고 있다. 도겐자카 2초메 남지구 제1종 시가지재개발사업은 2027년 2월 말 준공까지 약 11개월을 남겨두고 있으며, 시부야 마크시티와 직결되는 지상 30층·높이 약 155m의 초고층 복합타워가 이제 본격적으로 모습을 드러내는 단계에 접어들고 있다. 총사업비 약 767억엔(약 6,970억원)에 달하는 이 프로젝트는 단순히 건물 한 채가 들어서는 이야기가 아니라, 시부야 지역 전체의 부동산 시장 지형을 크게 바꿔놓을 사건이다. 준공을 1년 앞둔 이 시점에서 프로젝트의 전모와 부동산 투자에 미치는 영향을 정리한다.
2026년 3월 기준 건설 현황
도겐자카 2초메 남지구 제1종 시가지재개발사업은 2024년 1월 16일에 착공했다. 그 이전인 2023년 2월부터 12월까지는 기존 건물의 철거 공사가 진행되었고, 현재는 지하 3층·지하 2층·지하 1층의 철골 골조·배근·거푸집 공사가 한창이다. 2026년 2월 시점에서 확인된 건설 현황 기록에 따르면 지하 골조 구축이 본격화되고 있으며, 앞으로는 지상층 골조 공사로 이행할 전망이다.
준공까지 약 11개월이라는 일정은 초고층 복합빌딩 건설로서는 매우 촉박한 편이다. 미쓰비시지쇼(三菱地所)가 참가조합원으로 참여하고, 시공은 도다건설(戸田建設)이 맡고 있어 공정 관리에 높은 정밀도가 요구된다. 설계는 미쓰비시지쇼설계·야마시타설계 JV가 담당하며, 디자인 감수에는 기타가와라 아쓰시 건축도시연구소(北川原温建築都市研究所)가 참여하고 있다. 이러한 진용은 단순한 수익시설 건설이 아니라, 시부야의 랜드마크로 오래 기능할 건물을 목표로 한 것임을 보여준다.
프로젝트 개요: 2개동으로 구성된 대규모 복합개발
도겐자카 2초메 남지구 제1종 시가지재개발사업은 도쿄도 시부야구 도겐자카 2초메 10번지 외(시부야구 도겐자카 2초메 38번지)에 위치한다. 시행자는 도겐자카 2초메 남지구 시가지재개발조합이며, 참가조합원으로 미쓰비시지쇼 주식회사가 참여하고 있다. 부지면적은 약 6,720㎡, 연면적은 약 87,100㎡, 총사업비는 약 767억엔(약 6,970억원) 규모다.
건물은 오피스동과 호텔동 2개동으로 구성된다. 오피스동은 지상 30층·지하 3층·옥탑 2층으로 높이 약 155m이며, 각 층의 임대면적이 1,500㎡를 넘는 대규모 시설이다. 시부야 마크시티와 직결되어 시부야역에서 비를 맞지 않고 접근할 수 있다. 호텔동은 지상 11층·지하 2층·옥탑 1층으로 높이 약 60m다.
시부야 도겐자카 지역의 공시지가·부동산 시장
재개발의 영향을 읽어내려면 먼저 지역의 공시지가 동향을 파악해야 한다. 2025년 공시지가에 따르면 시부야구 상업지 평균은 842만엔/㎡(약 7,650만원/㎡, 전년 대비 +13.34%)로 도쿄도 내에서도 두드러진 상승률을 보였다. 도겐자카의 평(坪, 약 3.3㎡)당 단가는 약 5,645만엔(약 5억 1,300만원, 변동률 +7.36%)으로, 이미 일본 국내 최고 수준에 도달해 있다.
여기에 2026년 공시지가에서는 도쿄도 전체 전용도 평균이 전년 대비 +2.8%로, 버블기 이후 35년 만의 높은 상승률을 기록했다. 인바운드 수요 회복, 외국계 기업의 오피스 수요 확대, 그리고 재개발이 만들어내는 "지역 프리미엄" 형성이 겹치면서 시부야·도겐자카 지역으로의 자금 유입이 이어지고 있다. 도겐자카 2초메 남지구 재개발사업의 완공은 이러한 상승 흐름에 더욱 힘을 실어줄 가능성이 있다.
여기서 한국 투자자가 반드시 짚어야 할 대목이 있다. 일본의 임대 시장에는 한국의 전세와 같은 제도가 존재하지 않는다는 점이다. 일본의 상업용·주거용 임대차는 원칙적으로 월세(月額賃料)에 시키킨(敷金, 보증금)과 레이킨(礼金, 사례금)을 더하는 구조이며, 시키킨은 계약 종료 시 원상복구비 등을 공제한 뒤 반환되지만 전세처럼 임차인이 목돈을 맡기고 그 운용 수익으로 집주인이 수익을 얻는 구조는 없다. 이는 일본 부동산 시장에 고유한 관행으로, 한국 투자자가 임대 수익률을 계산할 때는 전세 보증금 운용이 아니라 월세 수익 자체를 기준으로 사고를 전환할 필요가 있다.
시부야의 부동산 시장에 관해서는 「시부야역 주변 재개발의 전체상과 부동산 가치에 미치는 영향」에서도 자세히 다루고 있다. 여러 재개발이 서로 맞물리며 공시지가를 형성해가는 메커니즘을 이해하는 것이 투자 판단의 전제가 된다.
럭셔리 호텔 "TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA"가 보여주는 고급화 흐름
호텔동에는 주식회사 테이크앤드기브니즈(Take and Give Needs, T&G)가 운영하는 "TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA(가칭)"가 입점한다. 객실 수는 120~130실, 객실 단가는 5만~30만엔(약 45만~273만원)으로 럭셔리 부티크호텔로 자리매김한다. 개장은 2027년 여름으로 예정되어 있다.
이 호텔의 특징은 시설의 충실도에 있다. 루프톱 풀&바, 루프톱 레스토랑, 올데이 다이닝, 스페셜티 레스토랑, 시어터룸, 스파, 짐이 갖춰져 있으며 "고급스러운 시부야의 카오스"를 체험할 수 있는 럭셔리 부티크호텔로 내세우고 있다. 시부야가 젊은이의 거리에서 "어른도 즐길 수 있는 거리"로 브랜드를 전환하는 데 있어 상징적인 시설이 될 것으로 보인다.
고단가 호텔의 진출은 지역의 "브랜드 가치"를 끌어올린다. 숙박객으로 찾아온 부유층·외국인 여행객이 그대로 주변 음식점·상업시설을 이용하는 흐름이 생겨나며, 도겐자카 일대가 상업지로서 갖는 매력이 한층 높아질 것으로 기대된다. 부동산 가치에 미치는 영향은 오피스 수요에 그치지 않고 상업 테넌트의 임대료 수준, 나아가 주거용 부동산에까지 미칠 가능성이 있다.
공공기여: 광장과 녹지가 만드는 새로운 도시 공간
도겐자카 2초메 남지구 재개발사업이 단순한 민간개발과 다른 점은 공공기여의 규모다. 약 850㎡의 광장과 약 50m의 녹지(도겐자카 1·2초메 남북 네트워크)가 정비되어 역 앞에서 도겐자카 방면으로의 회유성이 개선된다. 또한 귀가곤란자 임시체류시설도 설치될 예정이어서 대규모 재해 시 피난 기능도 담당한다.
시부야 마크시티와의 직결로 시부야역에서 비를 맞지 않고 이동할 수 있는 동선이 확보된다. 이러한 공공공간 정비는 주변 지역의 체류 인구를 늘리고 상업·오피스의 가동률을 뒷받침하는 기반이 된다. 행정·조합·디벨로퍼가 연계한 시가지재개발사업의 전형적인 사례로서, 다른 지역의 재개발 계획에도 영향을 줄 사례가 될 것이다.
시부야 지역에서는 도겐자카 2초메 남지구 외에도 「시부야의 미래를 만드는 국제경쟁력의 핵심 〜시부야 2초메 니시지구 제1종 시가지재개발사업의 전망〜」에서 소개한 시부야 2초메 니시지구 재개발과 시부야 사쿠라스테이지 등 여러 대규모 프로젝트가 동시에 진행되고 있다. 이러한 프로젝트들의 시너지가 시부야 전체의 국제경쟁력을 끌어올리고 있다.
부동산 투자자가 주목해야 할 액션
준공을 앞둔 마지막 1년은 지역 주변 물건을 취득할 기회로서 중요한 국면이다. 재개발이 완성되어 "지역 프리미엄"이 시장에 완전히 반영되기 전에 주변의 중고 오피스·상업물건·레지덴셜 물건의 시세를 조사해둘 가치가 있다. 준공 후 가격이 오른 뒤에는 수익률이 얇아지기 쉽다.
시부야역 직결 오피스에 대한 수요는 IT·스타트업·외국계 기업으로부터의 문의가 여전히 강한 상황이다. 각 층 1,500㎡를 넘는 바닥면적은 중규모부터 대규모까지 폭넓은 오피스 이용에 대응할 수 있어 테넌트 유치의 선택지가 넓은 것으로 판단된다. 다만 준공 후 오피스 공실률의 흐름은 국내외 경기 변동에도 좌우되므로 장기적인 관점에서 지역의 수급을 지켜보는 것이 중요하다.
또한 호텔 개장에 따른 "사람의 흐름 변화"에도 주목할 필요가 있다. 럭셔리호텔의 숙박객이 찾는 지역에는 부유층 대상의 음식·소매 테넌트가 모이는 경향이 있다. 도겐자카 일대의 상업 테넌트 임대료가 중장기적으로 상승할 가능성을 염두에 두면서 투자 전략을 세우는 것이 요구된다.
한국 투자자의 입장에서 보면 이 프로젝트는 기회와 리스크가 함께 존재한다. 기회 측면에서는 엔저 국면이 이어질 경우 원화 환산 취득 비용이 상대적으로 낮아지고, 도쿄 도심 오피스·호텔 자산은 국제적으로도 유동성이 높은 자산군으로 평가받는다. 반면 리스크 측면에서는 일본의 부동산 취득세·등록면허세·고정자산세 등 보유 비용 구조가 한국의 취득세·재산세 체계와 다르고, 환율 변동이 투자수익률(엔화 표시)을 원화 기준으로 환산할 때 그대로 노출된다는 점을 감안해야 한다. 전세 보증금을 활용해 레버리지를 일으키는 한국식 투자 방식이 일본에서는 성립하지 않는 만큼, 대출(융자)을 활용한 자기자본 대비 수익률 설계가 현지 투자의 핵심이 된다.
저의 생각
도겐자카 2초메 남지구 재개발사업을 지켜보면서 느끼는 것은 시부야라는 지역이 지닌 "변화에 대한 적응력"의 강함이다. 한때 젊은이 문화의 발신지였던 이곳은 이제 글로벌 비즈니스·라이프스타일의 거점으로 변모하고 있다. 총사업비 767억엔, 지상 30층이라는 규모는 단순한 부동산 개발의 수치가 아니라, 이 지역에 대한 장기적인 "확신"의 표현이라고 나는 받아들이고 있다.
부동산 시장의 관점에서 말하면 시부야·도겐자카 지역은 이미 일본 국내 최고 수준의 공시지가에 도달해 있다. 그러나 그것이 정점을 의미하는 것은 아니다. 인바운드 수요의 지속, 외국계 기업의 오피스 수요 확대, 그리고 여러 재개발이 서로 맞물리며 만들어내는 "면적인 가치 상승"이 동시에 진행되는 지역은 일본 국내에서도 드물다. 준공 후의 시부야가 도쿄 안에서 어떤 위상을 확립할지, 그 답은 2027년 이후 서서히 드러날 것이다.
그렇기에 우리는 단기적인 가격 변동에 일희일비하지 않고 지역의 구조적 변화를 장기적인 관점에서 파악하는 것이 중요하다고 생각한다. 신뢰할 수 있는 데이터와 냉정한 분석에 기반한 판단이 부동산 투자의 본질적인 힘을 만든다고, INA&Associates 주식회사는 믿는다.
정리
도겐자카 2초메 남지구 제1종 시가지재개발사업은 2026년 3월 현재 지하 골조 공사가 진행 중이며, 2027년 2월 말 준공까지 약 11개월을 남겨둔 단계에 있다. 지상 30층·높이 약 155m·총사업비 약 767억엔(약 6,970억원)의 복합타워는 시부야 마크시티와 직결되는 오피스동과 럭셔리 호텔동, 2개동으로 구성된다. 이 개발은 지역 전체의 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
시부야구 상업지의 평균 공시지가는 이미 842만엔/㎡(약 7,650만원/㎡, 전년 대비 +13.34%)에 달해 있으며, 재개발 완성 후 지역 프리미엄이 형성되면서 주변 물건의 가격이 더욱 상승할 가능성이 있다. 준공을 앞둔 마지막 1년인 지금은 투자자에게 전략적인 판단이 요구되는 시점이다. 지역의 구조적 변화를 정확히 파악하고 장기적 시야로 움직이는 것이 성과로 이어진다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 도겐자카 2초메 남지구 제1종 시가지재개발사업의 준공은 언제입니까?
A. 2027년 2월 말이 준공 예정일이다. 호텔동의 개장은 2027년 여름으로 예정되어 있다. 2026년 3월 현재 지하 골조 공사가 진행 중이며, 준공까지 약 11개월이 남은 단계다.
Q2. 이 프로젝트의 시행자·참가조합원은 어디입니까?
A. 시행자는 도겐자카 2초메 남지구 시가지재개발조합이며, 참가조합원으로 미쓰비시지쇼 주식회사가 참여하고 있다. 설계는 미쓰비시지쇼설계·야마시타설계 JV, 디자인 감수는 기타가와라 아쓰시 건축도시연구소, 시공은 도다건설이 맡고 있다.
Q3. 시부야·도겐자카 지역의 공시지가 동향은 어떻습니까?
A. 2025년 공시지가에서는 시부야구 상업지 평균이 842만엔/㎡(약 7,650만원/㎡, 전년 대비 +13.34%), 도겐자카의 평당 단가는 약 5,645만엔(약 5억 1,300만원, 변동률 +7.36%)이다. 2026년 도쿄도 전체 공시지가도 전용도 평균 +2.8%로 버블기 이후 35년 만의 높은 상승률을 보이고 있어 상승 흐름이 이어지고 있다.
Q4. 부동산 투자자로서 어떻게 움직여야 합니까?
A. 준공을 앞둔 마지막 1년은 "지역 프리미엄"이 시장에 완전히 반영되기 전 단계다. 주변의 중고 오피스·상업물건·레지덴셜 물건의 시세 조사를 지금 해두고, 호텔 개장에 따른 사람의 흐름 변화도 내다보면서 장기적 관점의 투자 전략을 세우는 것이 중요하다.
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인용·참고자료
