Im März 2026 schreiten in Shibuya, im Ortsteil Dogenzaka, die Arbeiten am Rohbau der Untergeschosse stetig voran. Beim Städtebaulichen Neuordnungsvorhaben erster Art Dogenzaka 2-chome Süd (道玄坂二丁目南地区第一種市街地再開発事業) verbleiben bis zur Fertigstellung Ende Februar 2027 rund elf Monate: Ein 30-geschossiger Mischnutzungsturm von etwa 155 Metern Höhe mit direktem Anschluss an Shibuya Mark City nimmt nun sichtbar Gestalt an. Bei Gesamtkosten von rund 76,7 Mrd. Yen (rund 470 Mio. EUR) geht es nicht um ein Bauwerk, sondern um ein Vorhaben, das das Immobiliengefüge Shibuyas neu zeichnet. Wir ordnen ein Jahr vor der Fertigstellung das Gesamtbild und die Wirkung auf Investitionen.
Der Bauzustand im März 2026
Der Baubeginn erfolgte am 16. Januar 2024; zuvor waren von Februar bis Dezember 2023 die Bestandsgebäude zurückgebaut worden. Gegenwärtig laufen im dritten, zweiten und ersten Untergeschoss die Arbeiten an Stahlskelett, Bewehrung und Schalung. Nach den im Februar 2026 erhobenen Aufnahmen hat der Untergeschoss-Rohbau seinen vollen Umfang erreicht; in den kommenden Monaten folgt der Übergang zu den oberirdischen Geschossen.
Rund elf Monate bis zur Fertigstellung sind für einen Hochhauskomplex dieser Größenordnung ausgesprochen knapp. Die Mitsubishi Estate Co., Ltd. ist als teilnehmendes Genossenschaftsmitglied beteiligt, die Ausführung liegt bei der Toda Corporation; die Ablaufsteuerung verlangt daher höchste Präzision. Die Planung verantwortet ein Joint Venture aus Mitsubishi Jisho Sekkei und Yamashita Sekkei, die gestalterische Oberleitung das Büro Atsushi Kitagawara Architects. Diese Aufstellung zeigt: Hier entsteht keine bloße Renditeimmobilie, sondern eine dauerhafte Landmarke.
Projektübersicht: eine Großentwicklung aus zwei Baukörpern
Das Vorhaben liegt in Dogenzaka 2-chome 10 und weiteren Flurstücken im Bezirk Shibuya, Tokio. Träger ist die Städtebauliche Neuordnungsgenossenschaft Dogenzaka 2-chome Süd, der die Mitsubishi Estate Co., Ltd. als teilnehmendes Mitglied angehört. Die Grundstücksfläche beträgt rund 6.720 m², die Bruttogeschossfläche rund 87.100 m², die Gesamtkosten belaufen sich auf etwa 76,7 Mrd. Yen (rund 470 Mio. EUR).
Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum lohnt der Blick auf die Rechtsfigur dahinter, denn sie ist japanspezifisch. Ein Vorhaben „erster Art“ nach japanischem Stadterneuerungsrecht trägt nicht die Kommune, sondern eine Genossenschaft der Rechteinhaber selbst. Deren Alteigentum wird im Wege der Rechteumwandlung (権利変換) unmittelbar in Miteigentumsanteile am Neubau überführt – Recht gegen Recht, nicht Grundstück gegen Geld. Anders als bei der Umlegung oder einer Sanierungsmaßnahme nach BauGB fließt somit keine Entschädigung, und der Entwickler tritt in die Genossenschaft ein, statt Flächen aufzukaufen.
Das Bauwerk besteht aus einem Büroturm und einem Hotelturm. Der Büroturm umfasst 30 oberirdische Geschosse, drei Untergeschosse und zwei Dachaufbauten bei rund 155 Metern Höhe; die vermietbare Fläche je Etage übersteigt mit über 1.500 m² das in Tokio übliche Maß. Über Shibuya Mark City ist der Bahnhof trockenen Fußes erreichbar. Der Hotelturm hat elf oberirdische Geschosse, zwei Untergeschosse und einen Dachaufbau bei rund 60 Metern Höhe.
Bodenwerte und Marktlage in Shibuya-Dogenzaka
Um die Wirkung der Neuordnung einzuschätzen, muss man die Bodenwerte des Quartiers kennen. Nach den amtlichen Bodenrichtwerten 2025 lag der Gewerbedurchschnitt im Bezirk Shibuya bei 8,42 Mio. Yen je m² (rund 51.700 EUR) und damit 13,34 Prozent über dem Vorjahr – ein selbst in Tokio herausragender Zuwachs. Für Dogenzaka werden rund 56,45 Mio. Yen je Tsubo ausgewiesen (rund 346.000 EUR, +7,36 Prozent), was zur nationalen Spitzengruppe zählt.
Ein Tsubo entspricht etwa 3,3 m², der Wert also rund 17,1 Mio. Yen je m². Auch das Bewertungssystem weicht ab: Statt durch Gutachterausschüsse werden die Werte in Japan vom 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism) jährlich zum 1. Januar als kōji chika ermittelt und im März veröffentlicht. Daneben bestehen drei weitere amtliche Wertebenen: der Präfekturwert, der Straßenfrontwert des 国税庁 (National Tax Agency) für die Erbschaftsteuer und der Grundsteuerwert. Alle liegen unter dem Marktpreis und sind als Indikator für Veränderungen zu lesen, nicht als Kaufpreisersatz.
Für 2026 weisen die Bodenrichtwerte für Tokio über alle Nutzungsarten hinweg ein Plus von 2,8 Prozent aus – die höchste Zuwachsrate seit 35 Jahren und damit seit der Blasenzeit. Erholte Nachfrage aus dem Incoming-Tourismus, wachsender Flächenbedarf ausländischer Unternehmen und die „Quartiersprämie“ der Neuordnung überlagern einander, sodass weiter Kapital nach Shibuya fließt. Die Fertigstellung kann diesen Aufwärtstrend beschleunigen.
Zum Immobilienmarkt in Shibuya finden Sie eine ausführliche Darstellung auch im Beitrag „Das Gesamtbild der Neuordnung rund um den Bahnhof Shibuya und ihre Wirkung auf die Immobilienwerte“. Zu verstehen, wie sich Bodenwerte im Zusammenspiel mehrerer Vorhaben bilden, ist Voraussetzung jeder belastbaren Investitionsentscheidung.
Das Hotel „TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA“ als Signal der Luxusorientierung
In den Hotelturm zieht das von der Take and Give Needs Co., Ltd. (T&G) betriebene „TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA“ (Arbeitstitel) ein. Vorgesehen sind 120 bis 130 Zimmer bei Zimmerpreisen zwischen 50.000 und 300.000 Yen (rund 310 bis 1.840 EUR) – eine klare Positionierung als luxuriöses Boutiquehotel. Die Eröffnung ist für den Sommer 2027 geplant.
Kennzeichnend ist die Dichte der Einrichtungen: Rooftop-Pool und Rooftop-Bar, Dachrestaurant, All-Day-Dining, Spezialitätenrestaurant, Kinoraum, Spa und Fitnessbereich. Vermarktet wird das Haus als Boutiquehotel, in dem sich das „gehobene Chaos Shibuyas“ erleben lässt. Für den Markenwandel des Quartiers – von der Bühne der Jugendkultur zu einem Ort auch für Erwachsene – dürfte es sinnbildlich werden.
Ein Haus mit derart hohen Zimmerpreisen hebt den „Markenwert“ des gesamten Quartiers an. Vermögende Gäste und internationale Reisende nutzen zugleich die umliegende Gastronomie und den Einzelhandel, wodurch Dogenzaka als Geschäftslage gewinnt. Die Wirkung auf die Immobilienwerte bleibt somit nicht auf die Büronachfrage beschränkt, sondern reicht bis zum Mietniveau gewerblicher Flächen und zu Wohnimmobilien.
Öffentlicher Beitrag: Platz und Grünweg schaffen neuen Stadtraum
Was dieses Vorhaben von einer rein privaten Entwicklung unterscheidet, ist der Umfang seines öffentlichen Beitrags. Entstehen werden ein Platz von rund 850 m² und ein Grünweg von etwa 50 Metern, der als Nord-Süd-Verbindung Dogenzaka 1-chome und 2-chome erschließt und die Durchwegung vom Bahnhofsvorfeld verbessert. Zudem ist eine temporäre Aufenthaltseinrichtung für Personen vorgesehen, die nach einem Großschadensereignis nicht heimkehren können.
Auch diese Einrichtung ist japanspezifisch und im deutschsprachigen Raum ohne Entsprechung. Nach dem Erdbeben von 2011, als in Tokio Millionen Pendler strandeten, verpflichtet eine Verordnung der Präfektur Tokio Großgebäude faktisch, Wasser, Notverpflegung und Aufenthaltsflächen für Passanten vorzuhalten; im Gegenzug gewähren die Behörden Erleichterungen bei der zulässigen Geschossflächenzahl. Für Investoren heißt das: Ein Teil der wirtschaftlichen Kubatur japanischer Hochhäuser entsteht nicht aus dem Baurecht des Grundstücks, sondern aus einer verhandelten Gegenleistung – das gehört in jede Bewertung Tokioter Bestandsobjekte.
Über die Verbindung zu Shibuya Mark City wird eine Wegeführung gesichert, auf der man den Bahnhof erreicht, ohne im Regen zu stehen. Solche öffentlichen Räume erhöhen Verweildauer und Personenzahl und stabilisieren so die Auslastung von Handels- und Büroflächen. Als Musterfall eines Vorhabens, das Verwaltung, Genossenschaft und Entwickler zusammenführt, dürfte das Projekt auf andere Quartiere ausstrahlen.
In Shibuya laufen neben Dogenzaka 2-chome Süd mehrere Großvorhaben parallel, darunter die im Beitrag „Der Kern internationaler Wettbewerbsfähigkeit für Shibuyas Zukunft – Perspektiven des Städtebaulichen Neuordnungsvorhabens erster Art Shibuya 2-chome West“ vorgestellte Neuordnung Shibuya 2-chome West sowie das Projekt Shibuya Sakura Stage. Aus ihrem Zusammenspiel erwächst die internationale Wettbewerbsfähigkeit Shibuyas insgesamt.
Worauf Immobilieninvestoren jetzt achten sollten
Das letzte Jahr vor der Fertigstellung ist ein wichtiges Erwerbsfenster. Solange die „Quartiersprämie“ nicht vollständig eingepreist ist, lohnt es, das Preisniveau benachbarter Bestandsbüros, Geschäftshäuser und Wohnobjekte systematisch zu erheben; wer erst nach dem Anstieg einsteigt, erzielt eine dünnere Rendite. Ein Punkt kommt DACH-Investoren entgegen: Japan kennt keine Erwerbsbeschränkung für Ausländer, wie sie die schweizerische Lex Koller vorsieht. Nichtansässige erwerben zu denselben Bedingungen wie Inländer, müssen aber 10,21 Prozent Quellensteuer auf Mietzahlungen einkalkulieren.
Bei Büroflächen mit direktem Bahnhofsanschluss in Shibuya ist das Interesse von IT-Unternehmen, Start-ups und ausländischen Konzernen unverändert stark. Eine Etagenfläche von über 1.500 m² bedient mittlere wie großflächige Nutzungen, sodass der Spielraum bei der Mietersuche breit ist. Zu beachten bleibt, dass die Leerstandsquote nach der Fertigstellung von der Konjunktur abhängt; Angebot und Nachfrage sind daher langfristig zu beurteilen.
Richten Sie Ihre Aufmerksamkeit zudem auf die „Veränderung der Personenströme“ durch die Hoteleröffnung. In Quartieren mit Luxushotelgästen siedeln sich erfahrungsgemäß Gastronomie- und Einzelhandelsmieter für ein vermögendes Publikum an. Mittel- bis langfristig steigende Gewerbemieten in ganz Dogenzaka gehören daher von vornherein in die Anlagestrategie.
Meine Einschätzung
Was mich beim Blick auf dieses Vorhaben am meisten beschäftigt, ist die Anpassungsfähigkeit dieses Quartiers gegenüber Veränderungen. Aus dem einstigen Ausgangspunkt der Jugendkultur wird ein Standort für globales Geschäft und globalen Lebensstil. Gesamtkosten von 76,7 Mrd. Yen (rund 470 Mio. EUR) und 30 Geschosse sind deshalb keine bloßen Kennzahlen, sondern Ausdruck einer langfristigen Überzeugung gegenüber diesem Ort.
Aus Marktsicht liegen Shibuya und Dogenzaka bereits auf dem Bodenwertniveau der nationalen Spitzengruppe. Der Gipfel ist damit aber nicht erreicht. Quartiere, in denen anhaltende Nachfrage aus dem Tourismus, wachsender Flächenbedarf ausländischer Unternehmen und flächenhafte Wertsteigerung durch mehrere Neuordnungsvorhaben gleichzeitig wirken, sind auch in Japan selten. Welche Stellung Shibuya in Tokio künftig einnimmt, zeigt sich ab 2027 schrittweise.
Gerade deshalb halten wir es für wesentlich, nicht bei jeder kurzfristigen Preisbewegung zu schwanken, sondern den strukturellen Wandel eines Quartiers langfristig zu erfassen. Urteile auf Basis verlässlicher Daten und nüchterner Analyse erzeugen jene Kraft, auf die es bei Immobilieninvestitionen im Kern ankommt – dafür steht die INA&Associates Co., Ltd.
Fazit
Beim Städtebaulichen Neuordnungsvorhaben erster Art Dogenzaka 2-chome Süd laufen im März 2026 die Arbeiten am Rohbau der Untergeschosse; bis zur Fertigstellung Ende Februar 2027 verbleiben rund elf Monate. Der Turm mit 30 oberirdischen Geschossen, rund 155 Metern Höhe und Kosten von etwa 76,7 Mrd. Yen (rund 470 Mio. EUR) besteht aus zwei Baukörpern: einem Büroturm mit Anschluss an Shibuya Mark City und einem Luxushotel. Davon ist eine erhebliche Wirkung auf die Immobilienwerte des Quartiers zu erwarten.
Der amtliche Bodenrichtwert für Gewerbeflächen im Bezirk Shibuya hat mit 8,42 Mio. Yen je m² (rund 51.700 EUR, +13,34 Prozent) bereits ein hohes Niveau erreicht, und die Quartiersprämie nach Abschluss der Neuordnung kann die Preise umliegender Objekte weiter treiben. Das letzte Jahr vor der Fertigstellung verlangt daher strategische Urteilskraft. Wer den strukturellen Wandel präzise erfasst und langfristig handelt, erzielt daraus Ergebnisse.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wann wird das Vorhaben Dogenzaka 2-chome Süd fertiggestellt?
A. Vorgesehen ist die Fertigstellung für Ende Februar 2027, die Eröffnung des Hotelturms für den Sommer 2027. Im März 2026 laufen die Arbeiten am Rohbau der Untergeschosse, sodass rund elf Monate verbleiben.
F2. Wer ist Träger des Vorhabens, und wer ist als teilnehmendes Mitglied beteiligt?
A. Träger ist die Städtebauliche Neuordnungsgenossenschaft Dogenzaka 2-chome Süd mit der Mitsubishi Estate Co., Ltd. als teilnehmendem Mitglied. Die Planung verantwortet ein Joint Venture aus Mitsubishi Jisho Sekkei und Yamashita Sekkei, die gestalterische Oberleitung Atsushi Kitagawara Architects, die Ausführung die Toda Corporation.
F3. Wie entwickeln sich die Bodenwerte in Shibuya und Dogenzaka?
A. Nach den Bodenrichtwerten 2025 liegt der Gewerbedurchschnitt im Bezirk Shibuya bei 8,42 Mio. Yen je m² (rund 51.700 EUR, +13,34 Prozent), für Dogenzaka bei rund 56,45 Mio. Yen je Tsubo (rund 346.000 EUR, +7,36 Prozent). Auch 2026 zeigt Tokio insgesamt über alle Nutzungsarten ein Plus von 2,8 Prozent, die höchste Rate seit 35 Jahren; der Aufwärtstrend hält an.
F4. Wie sollten Immobilieninvestoren nun vorgehen?
A. Im letzten Jahr vor der Fertigstellung ist die „Quartiersprämie“ noch nicht vollständig eingepreist. Wichtig ist, jetzt das Preisniveau umliegender Bestandsbüros, Geschäftshäuser und Wohnobjekte zu erheben und eine langfristige Strategie zu entwickeln, die auch die veränderten Personenströme durch die Hoteleröffnung einbezieht.
Weiterführende Beiträge
- Das Gesamtbild der Neuordnung rund um den Bahnhof Shibuya und ihre Wirkung auf die Immobilienwerte
- Der Kern internationaler Wettbewerbsfähigkeit für Shibuyas Zukunft – Perspektiven des Städtebaulichen Neuordnungsvorhabens erster Art Shibuya 2-chome West
Quellen und weiterführende Unterlagen
- Mitsubishi Estate, Pressemitteilung zum Baubeginn des „Städtebaulichen Neuordnungsvorhabens erster Art Dogenzaka 2-chome Süd“ (16. Januar 2024, japanisch)
- Mitsubishi Estate, Pressemitteilung zum Baubeginn als PDF (16. Januar 2024, japanisch)
- PR TIMES, Pressemitteilung der Take and Give Needs zu „TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA“ (Arbeitstitel, japanisch)
