Impago de hipoteca en Japón 2026: de 1 mes a la subasta

Cuando no se puede pagar la cuota de una hipoteca en Japón, o se intuye que pronto no se podrá pagar, lo primero que hace falta no son consejos genéricos, sino cifras concretas: ¿cuántos meses quedan antes de que la situación deje de tener remedio? ¿Cuánto baja la cuota mensual si se solicita alguno de los programas oficiales de alivio? Este artículo está dirigido a quien no ha podido domiciliar el pago en la fecha acordada, a quien ya ha recibido una carta de requerimiento (督促状, tokusokujō) y a quien ha recibido la notificación de que el avalista ha pagado en su lugar (代位弁済, daii bensai) o de que el inmueble va a subastarse. Ordena, mes a mes de impago, qué ocurre exactamente y qué opciones siguen abiertas, apoyándose solo en datos primarios y en el texto de la ley: estadísticas públicas confirmadas en 2026 y cifras publicadas por la Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency, JHF) y por entidades financieras concretas.

Conviene decirlo desde el principio: la gestión del impago hipotecario en Japón es un procedimiento propio, distinto tanto del foreclosure anglosajón como del procedimiento hipotecario español. No existe un banco malo que absorba la deuda de forma automática, el aval personal solidario (連帯保証人, rentai hoshōnin) sigue siendo habitual incluso existiendo garantía hipotecaria, y la ejecución es un procedimiento judicial ante el tribunal de distrito con plazos y fórmulas de cálculo fijados por ley y por el reglamento de cada entidad, no por negociación caso a caso. Conocer estas reglas de antemano es la diferencia entre negociar desde una posición informada y descubrirlas cuando ya no sirven para nada.

Hay además una diferencia estructural que un inversor español o latinoamericano debe tener presente antes de leer una sola cifra de este artículo: el Registro de la Propiedad japonés (不動産登記, fudōsan tōki) no tiene fe pública registral. En España, quien compra confiando en lo que dice el Registro queda protegido frente a defectos ocultos del título gracias al principio de fe pública que ampara al tercero de buena fe (artículo 34 de la Ley Hipotecaria). En Japón, la inscripción registral es meramente informativa y declarativa: no es constitutiva de derechos ni está garantizada por el Estado frente a terceros. Quien compra un inmueble japonés, incluido un inmueble adjudicado en subasta judicial, asume un riesgo de defectos de título que el registro no cubre ni indemniza. Esto no cambia el proceso de impago que describimos a continuación, pero sí cambia lo que un comprador extranjero debe verificar antes de pujar por un inmueble en subasta o de adquirirlo mediante venta amistosa (任意売却, nini baikyaku): la diligencia debida documental pesa en Japón más de lo que pesaría en un mercado con fe pública registral.

Vayamos directos a la conclusión. De los prestatarios de préstamos hipotecarios que solicitaron una modificación de las condiciones de reembolso a su entidad financiera, el 93,5 % obtuvo la aprobación (Agencia de Servicios Financieros de Japón, 金融庁, Financial Services Agency, FSA, del 1 de abril de 2025 al 30 de junio de 2026). Consultar con el banco no es «un trámite que de todos modos van a rechazar». Dicho esto, en cuanto se pierde el «beneficio del plazo» (期限の利益, kigen no rieki: el derecho a seguir pagando en cuotas en lugar de deber el total), la base de cálculo de la indemnización por mora pasa de la cuota mensual impagada al saldo total pendiente, y la carga aumenta en un orden de magnitud distinto. El plazo real para actuar termina antes de que el impago alcance los tres meses.

Puntos clave de este artículo

La tasa de aprobación de la modificación de condiciones de reembolso es del 93,5 %. Sobre 9.414 solicitudes se aprobaron 7.691 y solo 536 fueron rechazadas (FSA).
La tasa de impago (default) de las hipotecas en los bancos regionales japoneses es del 0,163 % anual: entre 1 y 2 de cada 1.000 prestatarios, una cifra nada excepcional (FSA, ejercicio 2024).
La indemnización por mora se calcula sobre «la cuota atrasada» antes de perder el beneficio del plazo, y sobre «el saldo total» después de perderlo. Con un tipo del 14,0 % anual, sobre un saldo de 30.000.000 JPY (3.000万円, aprox. 176.500 EUR), 30 días de mora suponen unos 340.000 JPY (aprox. 2.000 EUR).
Los préstamos Flat 35 y demás financiación de la JHF cuentan con el Programa Especial de Reembolso, el programa «Naka-yutori» de alivio temporal, la revisión del pago con la paga extra (ボーナス返済) y el Programa Especial «Silver» para mayores de 70 años; ninguno cobra comisión por el cambio.
En una subasta judicial, el precio mínimo de adjudicación no puede ser inferior al 80 % del precio base de venta (artículo 60.3 de la Ley de Ejecución Civil, 民事執行法). Tras la adjudicación, el adjudicatario puede solicitar una orden judicial de entrega del inmueble dentro de los 6 meses siguientes al pago del precio (artículo 83.2 de la misma ley).

Las 3 cifras que hay que confirmar primero: meses de impago, ratio de esfuerzo y caída de ingresos

Antes de elegir cómo actuar, conviene tener a mano tres cifras. En cuanto se conocen estas tres, prácticamente quedan delimitados qué programas se pueden usar y cuáles no.

¿Cuántos meses lleva impagando? De 1 pago a 6 meses, las opciones cambian por completo

Lo primero que hay que contar es el número de cuotas no pagadas. La situación tras un único impago y la situación tras tres impagos consecutivos son procedimientos completamente distintos para la entidad financiera. Entre 1 y 2 meses de impago, siguen abiertas la modificación de condiciones, la subrogación a otra entidad (借り換え, karikae) y la venta ordinaria. Superados los 3 meses se pierde el beneficio del plazo y se avanza hacia la reclamación del saldo total de una sola vez, con lo que las opciones que quedan se concentran en la venta amistosa o el concurso de acreedores personal.

Abra la libreta o la aplicación del banco y confirme cuál fue el último mes en que sí se pagó. Ese número de meses es el punto de partida de todas las decisiones que siguen.

¿En qué se diferencian «retraso» y «morosidad» en la terminología japonesa?

El «retraso» (延滞, entai) designa el simple hecho de que el pago no se ha realizado en la fecha pactada. Suele usarse para un desfase de unos días a un mes, un momento en el que, si se ingresa el importe, es poco probable que la situación derive en un problema grave.

La «morosidad» (滞納, tainō) hace referencia a un retraso que se prolonga en el tiempo sin que se regularice el pago. En la práctica de las entidades financieras, se reserva este término para la fase en la que, tras un retraso continuado, se pasa a los procedimientos de conservación del crédito. La terminología contractual varía de una entidad a otra, pero lo relevante para el lector no es cómo se llame, sino cuántas cuotas siguen sin pagarse. La cláusula de «pérdida del beneficio del plazo» del contrato indica a partir de cuántos impagos se pasa a la reclamación del saldo total. Empiece por revisar esa cláusula.

Calcular el ratio de esfuerzo y el porcentaje de caída de ingresos: la frontera para acceder al Programa Especial de Reembolso de la JHF

Poder acogerse o no al Programa Especial de Reembolso de la JHF (返済特例, tipo A) depende de dos porcentajes. Las fórmulas son las siguientes:

Ratio de esfuerzo (返済負担率) = pago anual total de la hipoteca (incluyendo tanto el tramo de la JHF como el de una entidad privada) ÷ renta anual × 100
Porcentaje de caída de ingresos (収入減少割合) = (ingresos de hace dos años − ingresos del año pasado) ÷ ingresos de hace dos años × 100

Por ejemplo, con una renta anual de 4.500.000 JPY (450万円, aprox. 26.500 EUR) y un pago anual total de la hipoteca de 2.000.000 JPY (200万円, aprox. 11.800 EUR), el ratio de esfuerzo es del 44,4 %. El umbral para rentas de entre 4.000.000 y 7.000.000 JPY es del 40 %, así que se supera. Si además hace dos años la renta fue de 6.000.000 JPY (600万円, aprox. 35.300 EUR) y el año pasado de 4.500.000 JPY, el porcentaje de caída de ingresos es del 25 %, que también cumple el requisito de ser igual o superior al 20 %. Con estas dos cifras alineadas, se cumple uno de los requisitos de solicitud ante la JHF. Con dos años del certificado de retenciones (源泉徴収票, el equivalente japonés al certificado de retenciones del IRPF) sobre la mesa, el cálculo lleva cinco minutos.

[Datos más recientes de 2026] ¿Cuál es la tasa de morosidad y la tasa de impago de las hipotecas en Japón?

En conclusión, la tasa de impago (default) de las hipotecas japonesas se mueve en el rango del 0,1 al 0,2 % anual. En términos absolutos son pocos casos, pero tanto la FSA como la JHF hacen público que siempre hay un número constante de personas que llegan a un callejón sin salida en el pago. No hay ningún problema en acudir a una consulta partiendo de la base de que no se está ante una situación excepcional y aislada.

La tasa de impago de los bancos regionales es del 0,163 %: cifras por región

La FSA, en una nota analítica publicada en octubre de 2025, calcula la tasa de impago a partir de los datos detallados de préstamos de los bancos regionales. Es el porcentaje de deudores clasificados como «normales» o «a vigilar» a 31 de marzo de 2024 que, a 31 de marzo de 2025, habían descendido a la categoría de «a gestionar especialmente» o peor.

Región de la sede central	Tasa de impago (ejercicio 2024)
Hokkaidō y Tōhoku	0,226 %
Kantō	0,128 %
Chūbu	0,163 %
Kinki	0,162 %
Chūgoku y Shikoku	0,177 %
Kyūshū y Okinawa	0,169 %
Conjunto nacional	0,163 %

Fuente: FSA, «Análisis de la situación de impago de las hipotecas de los bancos regionales» (FSA Analytical Notes 2025.10, en japonés). El mismo análisis señala que la tasa de impago es más alta cuanto más largo es el plazo de amortización y cuanto más alto es el tipo de interés aplicado. Si ha optado por un plazo largo de más de 35 años y, además, paga un tipo relativamente alto, conviene tener presente que puede estar en un perfil con menos margen de maniobra en la economía doméstica.

El ratio de préstamos problemáticos (リスク管理債権比率) de la JHF es del 2,80 %

Para la cartera de la JHF, que incluye Flat 35, la magnitud de los préstamos con problemas de reembolso está publicada con más detalle todavía.

Categoría (ejercicio 2024)	Importe	% sobre el total de la cartera
Préstamos con más de 3 meses de mora	68.000 millones JPY (680億円, aprox. 400 millones EUR)	aprox. 0,29 %
Préstamos con condiciones flexibilizadas	340.800 millones JPY (3.408億円, aprox. 2.005 millones EUR)	aprox. 1,44 %
Préstamos en quiebra/rehabilitación o de alto riesgo	256.100 millones JPY (2.561億円, aprox. 1.506 millones EUR)	aprox. 1,08 %
Total de préstamos con gestión de riesgo	664.900 millones JPY (6.649億円, aprox. 3.911 millones EUR)	2,80 %
(Referencia) Total de la cartera	23.709.100 millones JPY (237.091億円, aprox. 139.465 millones EUR)	―

Fuente: JHF, «Material informativo 2025 para inversores» (julio de 2025, en japonés). El ratio bajó 0,24 puntos respecto al ejercicio anterior. El ratio calculado solo sobre los créditos adquiridos (Flat 35) es del 1,86 %.

Conviene fijarse en un dato: los préstamos con condiciones flexibilizadas ascienden a 340.800 millones JPY, cinco veces el volumen de los préstamos con más de tres meses de mora. «Préstamo con condiciones flexibilizadas» designa aquel en el que se ha pactado una condición favorable para el deudor, como una reducción del tipo de interés o un aplazamiento del principal. Es decir, en la cartera de la JHF, muchísimos más casos se resuelven mediante «cambio de la forma de pago» que mediante la cronificación del impago. El sistema se usa de verdad, no es solo teoría.

¿Por qué en 2026 cuesta más pagar la hipoteca? La premisa del 75,0 % en tipo variable

Con el regreso a un mundo con tipos de interés, la premisa sobre la que se planificó el reembolso ha cambiado. La encuesta de la JHF a usuarios de préstamos hipotecarios (enero de 2026, 1.237 respuestas) arroja los siguientes resultados:

El tipo de interés elegido fue variable en el 75,0 % de los casos (4,0 puntos menos que en la encuesta de abril de 2025), fijo con periodo de revisión en el 14,9 % y fijo durante toda la vida del préstamo en el 10,1 %.
La previsión de tipos para el próximo año es «subirán respecto al nivel actual» en el 73,7 % de los casos (8,0 puntos más que en la encuesta anterior).
La suma de quienes «entienden el riesgo de tipo de interés pero con cierta inquietud», «no lo entienden demasiado bien» o «no lo entienden en absoluto» alcanza el 52,0 %.

Tres de cada cuatro prestatarios eligen tipo variable, y de esos tres de cada cuatro esperan que el tipo suba, y la mitad no tiene del todo claro cómo aumentará su cuota si eso ocurre. Esta superposición es el trasfondo del aumento actual de personas para las que el pago se vuelve difícil de sostener. Para el lector español o latinoamericano conviene subrayar el contraste: en España la hipoteca variable referenciada al euríbor también domina el mercado, pero el prestatario suele estar más familiarizado con la volatilidad del índice tras la crisis de tipos de 2022-2023; en Japón, en cambio, una generación entera de prestatarios ha planificado su hipoteca bajo casi tres décadas de tipos oficiales próximos a cero, así que la subida actual golpea con menos margen de experiencia previa. Quien quiera repasar desde la base el funcionamiento de los tipos de interés puede consultar también los fundamentos de la hipoteca japonesa y cómo elegir el tipo de interés.

[Cronología mensual] Qué ocurre a 1, 3, 6 y 12 meses de impago

El recorrido desde el impago hasta la subasta no depende tanto de la discrecionalidad de la entidad financiera como de la ley y del contrato, y en cada fase cambian las opciones que quedan disponibles. La siguiente tabla recoge, para cada fase, la notificación que se recibe, qué se puede hacer todavía y el fundamento legal.

Fase	Notificación / qué ocurre	Qué se puede hacer en esta fase	Fundamento / fuente
1 impago, hasta 1 mes	Llamada telefónica, carta de requerimiento. Empieza a devengarse la indemnización por mora	Ingreso, modificación de condiciones, subrogación, venta ordinaria	Folleto de condiciones de cada entidad financiera
2 meses	Carta de intimación. Preaviso de pago sustitutorio (代位弁済) por la sociedad de garantía	Modificación de condiciones (tasa de aprobación del 93,5 %), venta ordinaria	Cláusulas contractuales de cada entidad / FSA, «Situación de las modificaciones de condiciones de préstamo»
Alrededor de 3 meses	Notificación de pérdida del beneficio del plazo. Pago sustitutorio de la sociedad de garantía (en préstamos JHF, reclamación de amortización anticipada total)	Venta amistosa, concurso de acreedores personal con la cláusula especial de vivienda	Cláusulas contractuales de cada entidad / folleto de venta amistosa de la JHF, abril de 2026
4-6 meses	Reclamación de pago único por la sociedad de garantía o una empresa de recobro de créditos	Venta amistosa, concurso de acreedores personal, concurso de acreedores personal con liquidación (quiebra)	Igual que el anterior
Desde 6 meses	Solicitud de subasta, inscripción del embargo, inspección in situ del agente judicial	Venta amistosa (en la práctica, hasta el día antes de la apertura de plicas)	Ley de Ejecución Civil (art. 188, aplicable a la ejecución hipotecaria por remisión)
Media de 9,1 meses desde la solicitud	Licitación por plazo, apertura de plicas. El precio mínimo de adjudicación es al menos el 80 % del precio base de venta	Retirar la solicitud tras la apertura de plicas requiere el consentimiento del adjudicatario, entre otros	Anuario judicial 2026 / Ley de Ejecución Civil art. 60.3 y art. 76.1
Tras la resolución de adjudicación	La propiedad se transmite en el momento en que el adjudicatario paga el precio	Buscar nueva vivienda, negociar el reembolso del saldo pendiente	Ley de Ejecución Civil art. 78.1 y art. 79
Hasta 6 meses tras el pago del precio	Plazo en el que el adjudicatario puede solicitar la orden de entrega	Negociar el momento de la entrega, ordenar el saldo pendiente	Ley de Ejecución Civil art. 83.2

1 impago, primer mes: la indemnización por mora ya se devenga, pero todavía no se ha perdido nada

Si solo se ha fallado un pago, la situación se limita a la llamada telefónica y a la carta de requerimiento. La indemnización por mora empieza a devengarse, pero en este momento todavía no se ha perdido el beneficio del plazo, y siguen abiertas la modificación de condiciones, la subrogación a otra entidad y la venta ordinaria. De todas las opciones que trata este artículo, este primer mes es el momento en el que más de ellas siguen disponibles.

Lo que conviene evitar aquí es no atender las llamadas de la entidad financiera. A un deudor con el que no se puede contactar se le tiende a tratar como si no tuviera intención de pagar. Con solo comunicar una fecha aproximada en la que se podrá volver a pagar, cambia la base sobre la que se negocia después.

Del segundo al tercer mes: la pérdida del beneficio del plazo y el pago sustitutorio

Pasado el segundo mes llega el preaviso de pago sustitutorio de la sociedad de garantía. El pago sustitutorio (代位弁済) consiste en que la sociedad de garantía paga a la entidad financiera, en lugar del deudor, la totalidad de la deuda pendiente. Una vez ejecutado, el acreedor pasa a ser la sociedad de garantía, y a partir de ese momento el procedimiento ya no es una negociación de pago fraccionado, sino un cobro planteado sobre la base de una reclamación de pago único.

La «notificación de pérdida del beneficio del plazo» que llega alrededor del tercer mes significa que se ha perdido el derecho a devolver el préstamo en cuotas. A partir de aquí, la base de cálculo de la indemnización por mora pasa a ser el saldo total. En los préstamos de la JHF, como Flat 35, no interviene una sociedad de garantía y es la propia JHF quien reclama la amortización anticipada total. Aun así, el camino de conservar la vivienda mediante la cláusula especial de vivienda del concurso de acreedores personal sigue abierto en esta fase.

Desde los 6 meses: de la solicitud de subasta a la apertura de plicas

Cuando el acreedor solicita al tribunal la subasta, se inscribe el embargo en el Registro de la Propiedad y el agente judicial, junto con un perito tasador, realiza una inspección de la situación del inmueble. Los tribunales publican cuánto tiempo transcurre desde aquí hasta la apertura de plicas.

Año	Duración media de los procedimientos de ejecución inmobiliaria
2023 (令和5年)	8,4 meses
2024 (令和6年)	8,6 meses
2025 (令和7年)	9,1 meses

Fuente: Corte Suprema de Japón, «Anuario judicial 2026» (裁判所データブック2026, en japonés). Desde la solicitud hasta la resolución final, la media más reciente es de 9,1 meses. Contando desde el inicio de la morosidad, el cómputo total ronda el año y medio, aunque es solo una media y hay casos individuales más cortos. Más que pensar «todavía queda tiempo», es más ajustado a la realidad entenderlo como un periodo en el que cada mes desaparece una opción de las que quedaban.

Tras la adjudicación: ¿cuándo se transmite la propiedad y hasta cuándo se puede seguir viviendo en la vivienda?

Este es un punto sobre el que suele faltar información actualizada, así que lo ordenamos directamente a partir del articulado.

Cuando la resolución de adjudicación deviene firme, el adjudicatario debe pagar el precio dentro del plazo que fija el secretario judicial (artículo 78.1 de la Ley de Ejecución Civil).
El adjudicatario adquiere el inmueble en el momento en que paga el precio (artículo 79 de la misma ley). Es en ese instante cuando se transmite la propiedad.
El adjudicatario puede solicitar la orden de entrega dentro de los 6 meses siguientes al día en que pagó el precio. Si en el momento de la adjudicación el edificio estaba ocupado por quien usaba el inmueble hipotecado, el plazo es de 9 meses (artículo 83.2 de la misma ley).

Es decir, no se produce un desalojo forzoso al día siguiente del pago del precio, pero el adjudicatario dispone de un plazo de 6 meses para solicitar la orden y, dentro de ese plazo, reclamará la entrega. Esos 6 meses son un periodo con margen de negociación, no un periodo en el que se pueda seguir viviendo con normalidad. En cuanto se confirme la adjudicación, hay que empezar a moverse para asegurar un nuevo alojamiento.

Aquí conviene retomar el contraste con el que abríamos el artículo: como el Registro japonés no tiene fe pública registral, quien compra en subasta (y también quien compra mediante venta amistosa) no puede confiar ciegamente en que la inscripción registral refleje la situación real del inmueble o de su ocupación. Para el deudor que negocia la salida, esto significa que la diligencia documental del comprador puede alargar o condicionar la negociación de la entrega; para el inversor extranjero que se plantee pujar por un inmueble adjudicado, significa que la comprobación de cargas, ocupantes y estado registral debe hacerse con más cautela que en un mercado con garantía registral plena.

[Ejemplo de cálculo] ¿A cuánto asciende la indemnización por mora? Simulación al 14,0 % anual

Un malentendido habitual sobre la indemnización por mora es pensar que «desde el momento del impago, el 14 % anual se aplica sobre todo el saldo pendiente». No es así. Antes de perder el beneficio del plazo, se calcula solo sobre el principal e intereses de la cuota atrasada (es decir, el importe que no se pudo pagar). El folleto de condiciones de Aeon Bank especifica que se calcula «desde el día siguiente a la fecha de pago pactada hasta el día en que se paga el principal e intereses atrasados», y las preguntas frecuentes de Sumitomo Mitsui Trust Bank indican «14 % anual sobre el principal en mora».

La fórmula y una tabla de referencia antes de perder el beneficio del plazo

Indemnización por mora = principal e intereses en mora × tipo anual ÷ 365 días × días de mora

Con un tipo del 14,0 % anual y cómputo por días sobre año de 365 días, la simulación queda así:

Cuota mensual (1 pago)	7 días de mora	30 días de mora	60 días de mora	90 días de mora
100.000 JPY (10万円, aprox. 590 EUR)	aprox. 269 JPY (aprox. 1,6 EUR)	aprox. 1.151 JPY (aprox. 6,8 EUR)	aprox. 2.301 JPY (aprox. 13,5 EUR)	aprox. 3.452 JPY (aprox. 20,3 EUR)
120.000 JPY (12万円, aprox. 706 EUR)	aprox. 322 JPY (aprox. 1,9 EUR)	aprox. 1.381 JPY (aprox. 8,1 EUR)	aprox. 2.762 JPY (aprox. 16,2 EUR)	aprox. 4.142 JPY (aprox. 24,4 EUR)
150.000 JPY (15万円, aprox. 882 EUR)	aprox. 403 JPY (aprox. 2,4 EUR)	aprox. 1.726 JPY (aprox. 10,2 EUR)	aprox. 3.452 JPY (aprox. 20,3 EUR)	aprox. 5.178 JPY (aprox. 30,5 EUR)

Si el atraso es de un solo pago, la indemnización por mora en sí misma se mueve entre unos pocos cientos y unos pocos miles de yenes. No hace falta temer en exceso un mes de retraso. Lo verdaderamente arriesgado es dejar el retraso sin atender y avanzar hacia la siguiente fase.

Tras perder el beneficio del plazo, el cálculo pasa a aplicarse sobre el saldo total

Al perder el beneficio del plazo, se considera que todo el saldo pendiente ha vencido, y la base de cálculo de la indemnización por mora pasa a ser el saldo en sí. Con el mismo 14,0 % anual, el orden de magnitud cambia por completo.

Saldo del préstamo	7 días	30 días	90 días	180 días
20.000.000 JPY (2.000万円, aprox. 117.600 EUR)	aprox. 54.000 JPY (aprox. 318 EUR)	aprox. 230.000 JPY (aprox. 1.350 EUR)	aprox. 690.000 JPY (aprox. 4.060 EUR)	aprox. 1.380.000 JPY (aprox. 8.120 EUR)
30.000.000 JPY (3.000万円, aprox. 176.500 EUR)	aprox. 81.000 JPY (aprox. 476 EUR)	aprox. 340.000 JPY (aprox. 2.000 EUR)	aprox. 1.040.000 JPY (aprox. 6.120 EUR)	aprox. 2.070.000 JPY (aprox. 12.180 EUR)
40.000.000 JPY (4.000万円, aprox. 235.300 EUR)	aprox. 107.000 JPY (aprox. 629 EUR)	aprox. 460.000 JPY (aprox. 2.710 EUR)	aprox. 1.380.000 JPY (aprox. 8.120 EUR)	aprox. 2.760.000 JPY (aprox. 16.240 EUR)

Valores simulados con el 14,0 % anual y cómputo por días sobre año de 365 días. La pérdida del beneficio del plazo es el punto de inflexión que cambia la base de cálculo de la indemnización por mora de «una cuota» al «saldo total». Con el mismo tipo de interés, el orden de magnitud cambia varias veces. Ahí está la razón por la que urge actuar antes de que se cumplan los tres meses.

El tipo varía según la entidad: hay que comprobarlo en el propio contrato

Es habitual encontrar la afirmación de que «la indemnización por mora de las hipotecas japonesas es del 14,6 % anual», pero las cifras publicadas por los operadores no siempre coinciden con esa cifra. Aeon Bank publica el 14,0 % anual, y Sumitomo Mitsui Trust Bank, el 14 % anual para el producto correspondiente. El tipo aplicable a su propio contrato figura en el apartado «indemnización por mora» del folleto de condiciones del producto o del contrato de préstamo dinerario (金銭消費貸借契約証書). Si no lo tiene a mano, basta con preguntarle a la entidad financiera el tipo de la indemnización por mora.

En la venta amistosa, a veces se puede negociar una reducción de la indemnización por mora

Una indemnización por mora ya acumulada no siempre queda fijada por el importe total. El folleto de venta amistosa de la JHF (abril de 2026) indica que, si se colabora con el procedimiento que establece el folleto, en función de la situación de la deuda pendiente, en algunos casos se puede consultar una reducción de la indemnización por mora. Es una situación en la que la actitud de colaboración con el trámite repercute directamente en las condiciones económicas.

Solución 1: consultar con la entidad financiera y modificar las condiciones de reembolso, con una tasa de aprobación del 93,5 %

El primer paso es consultar con la entidad financiera prestamista. La inquietud de que «aunque consulte, me lo van a rechazar» suele frenar la iniciativa, pero los datos publicados dicen justo lo contrario.

[Tabla de datos] «Situación de las modificaciones de las condiciones de préstamo» de la FSA, datos de prestatarios de fondos para vivienda

Categoría	Solicitudes	Aprobadas (A)	Rechazadas (B)	En estudio	Retiradas	Tasa de aprobación A/(A+B)
Bancos principales (9 entidades)	1.709	1.351	133	152	261	91,0 %
Bancos regionales (96 entidades)	7.390	6.156	386	660	825	94,1 %
Otros bancos (77 entidades)	315	184	17	21	105	91,5 %
Total (182 entidades)	9.414	7.691	536	833	1.191	93,5 %

Fuente: FSA, «Situación de las modificaciones de condiciones de préstamo (a 30 de junio de 2026)» (en japonés). Datos reales del 1 de abril de 2025 al 30 de junio de 2026; esta estadística se actualiza mensualmente. Las rechazadas son 536, en torno al 5 % de las solicitudes. Hay una revisión, y se parte de que se pueda seguir pagando tras la modificación, pero el hecho de que «cuando se consulta, la gran mayoría acaba resolviéndose de una forma u otra» debería animar a hacer esa primera llamada.

[Tabla comparativa] Las comisiones por modificar las condiciones varían mucho según la entidad

Modificar las condiciones puede llevar aparejada una comisión. En lugar de una explicación vaga del tipo «entre 5.000 y 30.000 JPY», comparamos los importes reales publicados.

Entidad financiera	Modificación de las condiciones de reembolso	Cambio de tipo de interés	Amortización anticipada total
JHF (tipos A, B y C)	Gratis	―	―
MUFG Bank	5.500 JPY por internet / 11.000 JPY en ventanilla (aprox. 32 / 65 EUR) (acortamiento de plazo, importe de la paga extra, mes de la paga extra, día de pago mensual, cuotas constantes ⇔ amortización constante)	Gratis / 11.000 JPY (aprox. 65 EUR)	16.500 JPY / 33.000 JPY (aprox. 97 / 194 EUR) (gratis para hipotecas de la JHF)
Aeon Bank	11.000 a 33.000 JPY (aprox. 65 a 194 EUR), impuestos incluidos	Gratis	55.000 JPY (aprox. 324 EUR), impuestos incluidos

Todos los importes son valores publicados con impuestos incluidos (MUFG Bank, «Comisiones necesarias tras contratar la hipoteca»; Aeon Bank, «Folleto de condiciones de la hipoteca», vigente a 1 de junio de 2026). En MUFG Bank, cambiar el deudor cuesta 16.500 / 33.000 JPY, y otras modificaciones no listadas se gestionan de forma individualizada. Que el cambio de forma de pago en la JHF sea gratuito es una ventaja clara para quien tiene un Flat 35.

Los documentos que hay que llevar a la consulta, y las cifras que hay que comunicar

Si en la consulta solo se dice «me cuesta pagar», el gestor no tiene con qué trabajar. Si se presentan estos tres puntos en cifras, la conversación avanza directamente hacia una propuesta concreta de modificación.

Cuánto han bajado los ingresos: dos años de certificado de retenciones o de la declaración de la renta. Conviene añadir también el cálculo del porcentaje de caída de ingresos.
Cuánto se puede pagar cada mes: un cuadro de ingresos y gastos del hogar, mostrando lo que queda tras descontar del neto los gastos de vida, educación y otros préstamos.
Cuándo se espera recuperar la situación: previsión de reincorporación laboral, duración de un tratamiento médico, fecha de graduación de los hijos; son la base para fijar el periodo de la reducción.

La modificación de la forma de pago se evalúa, sobre todo, por si «se puede seguir pagando en adelante». Por eso pesa más la justificación de que, tras la rebaja, sí se podrá seguir pagando que el importe concreto que se pide rebajar.

Solución 2: el menú de modificación de pago de Flat 35 y de los préstamos de la JHF [tabla comparativa por tipo]

Quien tenga un préstamo de la Japan Housing Finance Agency (antigua Corporación Pública de Financiación de la Vivienda) dispone de un menú formal. Conocer con precisión los nombres y las condiciones agiliza la conversación en la ventanilla del banco. Todas las solicitudes se tramitan a través de la entidad financiera con la que se está pagando.

Programa	Situación a la que aplica	Contenido del cambio	Límite	Comisión
Programa Especial de Reembolso (tipo A)	Dificultad de pago por pérdida de empleo, enfermedad, etc. Se cumplen los criterios de ingresos y se podrá seguir pagando tras el cambio	Ampliación del plazo de reembolso. Quien esté en paro o haya sufrido una caída de ingresos del 20 % o más puede además suspender temporalmente el pago del principal	Ampliación máxima de 15 años. Suspensión del principal, máximo 3 años. Hasta los 80 años al terminar de pagar	Gratis
«Naka-yutori», alivio intermedio (tipo B)	Cuando se prevé un aumento temporal de gastos por estudios, gastos médicos por hospitalización, etc.	Reducción de la cuota durante el periodo que se acuerde en consulta	El periodo se decide en consulta (tras finalizar la reducción, la cuota vuelve a subir)	Gratis
Revisión del pago con la paga extra (tipo C)	Cuando el pago vinculado a la paga extra supone una carga	Cambio del mes de pago con la paga extra, cambio del reparto entre cuota mensual y paga extra, o eliminación del pago con la paga extra	―	Gratis
Programa Especial «Silver»	Personas de 70 años o más para quienes ningún otro programa garantiza poder seguir pagando	El pago mensual pasa a ser solo de intereses; al fallecer todos los deudores, se vende la vivienda y se salda la deuda de una vez	Requiere, entre otras condiciones, que hayan transcurrido 20 años o más desde el inicio del reembolso. Hay que darse de baja del seguro de vida grupal (団信)	Gratis

Fuente: JHF, «Cuando tenga dificultades con el pago mensual» (actualizado el 1 de abril de 2026), «Menú de cambios en la forma de pago por tipo» y «Guía de cambio de forma de pago / Guía del Programa Especial Silver (para mayores de 70 años)» (abril de 2026, todo en japonés). Los tipos A y C, y los tipos B y C, se pueden combinar. La combinación de A y B solo es posible cuando en el tipo A se utiliza únicamente la ampliación de plazo.

Condiciones de aplicación del Programa Especial de Reembolso (tipo A)

El tipo A exige que se cumplan a la vez los tres puntos siguientes.

Que el pago sea difícil por circunstancias como pérdida de empleo o enfermedad (se incluyen despido por quiebra de la empresa, reestructuración, reducción de salario o de paga extra por mal resultado del negocio, reducción de horas extra, caída de pedidos en el caso de autónomos, enfermedad o lesión, o reducción de ingresos/aumento de gastos por cuidado de un familiar).
Que se cumpla alguna de las siguientes condiciones:
- La renta anual es igual o inferior a 4 veces el pago anual total a la JHF.
- Los ingresos mensuales son iguales o inferiores a 64.000 JPY (aprox. 376 EUR) por miembro del hogar.
- El ratio de esfuerzo supera el porcentaje de la tabla siguiente y, además, el porcentaje de caída de ingresos es igual o superior al 20 %.
Que, tras el cambio de forma de pago, se pueda seguir pagando en adelante.

Renta anual	Menos de 3.000.000 JPY	De 3.000.000 a menos de 4.000.000 JPY	De 4.000.000 a menos de 7.000.000 JPY	7.000.000 JPY o más
Umbral del ratio de esfuerzo	30 %	35 %	40 %	45 %

La ampliación del plazo de reembolso puede llegar hasta un máximo de 15 años (50 años en total), pero la JHF recomienda «la ampliación mínima necesaria», porque, aunque alargar el plazo alivia la cuota mensual, aumenta la carga de intereses y el total pagado. Además, no se permite una ampliación que haga que la edad al terminar de pagar supere los 80 años. La relación entre la edad y el plazo del préstamo se explica en los límites de edad de la hipoteca japonesa y cómo pensar el plazo de amortización.

[Ejemplo de cálculo] ¿Cuánto baja la cuota mensual con el «Naka-yutori» (tipo B)?

Este es el ejemplo de cálculo que publica la propia JHF. Préstamo de 20.000.000 JPY (2.000万円, aprox. 117.600 EUR), tipo de interés del 3,00 %, plazo de 35 años, aplicado 4 años después de empezar a pagar.

Cuota mensual antes de la reducción: 76.970 JPY (aprox. 453 EUR)
Durante el periodo de reducción (3 años): 50.000 JPY (aprox. 294 EUR)
Tras finalizar el periodo de reducción: 81.436 JPY (aprox. 479 EUR)

Durante 3 años se liberan 26.970 JPY al mes (aprox. 159 EUR), en torno a 970.000 JPY en total (aprox. 5.710 EUR) de margen de tesorería. Pero, terminado el periodo de reducción, la cuota sube a 81.436 JPY y también aumenta el total pagado. El criterio para elegir este programa es si «en 3 años se puede reordenar la economía familiar». Si se prevé que la recuperación llevará 5 años, es más realista consultar la combinación con la ampliación de plazo del tipo A.

[Ejemplo de cálculo] La revisión del pago con la paga extra (tipo C) y la combinación de A y C

Cuando se reduce la paga extra que se cobra, el tipo C es el que resulta eficaz. Ejemplo con un préstamo de 20.000.000 JPY (14.000.000 JPY de cuota mensual y 6.000.000 JPY vinculados a la paga extra), tipo del 3,00 %, 35 años, 4 años después de empezar a pagar.

Escenario	Cuota mensual	Parte de la paga extra
Antes de aplicar el cambio	53.879 JPY (aprox. 317 EUR)	139.034 JPY (aprox. 818 EUR)
Eliminación del pago con paga extra	76.964 JPY (aprox. 453 EUR)	0 JPY
Cambio del reparto entre mensualidad y paga extra	62.707 JPY (aprox. 369 EUR)	85.861 JPY (aprox. 505 EUR)
Tipo C + tipo A (ampliación de 15 años, 50 años en total)	50.719 JPY (aprox. 298 EUR)	69.385 JPY (aprox. 408 EUR)

Al eliminar el pago vinculado a la paga extra, la cuota mensual sube a 76.964 JPY, pero desaparecen los pagos grandes cada seis meses. Si la paga extra es inestable por el tipo de empleo, uniformar el gasto mes a mes puede ser más fácil de gestionar. En el ejemplo de la combinación, tanto la cuota mensual como la parte de la paga extra bajan respecto a la situación previa. Si un solo programa no basta, conviene consultar la combinación.

El Programa Especial «Silver» para mayores de 70 años: la condición y el precio de pasar a pagar solo intereses

Para quienes tienen 70 años o más y para quienes ningún otro programa garantiza que se pueda seguir pagando, existe el Programa Especial Silver. El mecanismo consiste en que el pago mensual pasa a ser solo de intereses, y cuando fallecen todos los deudores, la vivienda se vende y con ese importe se salda de una vez la deuda pendiente. Si tras la venta queda una parte de la deuda sin cubrir, se establece que esa parte no se reclamará a los herederos.

Las principales condiciones de acceso son las siguientes.

Tener 70 años o más en el momento de acogerse al programa.
Residir efectivamente en la vivienda financiada y tener previsto seguir residiendo en ella.
Que hayan transcurrido 20 años o más desde el inicio del reembolso.
Que el terreno y el edificio tengan constituida una hipoteca a favor de la JHF.
Estar al corriente de pago en el momento de la solicitud.
Cumplir determinados criterios de ingresos.

El precio a pagar también está explicitado. Quienes tengan contratado el seguro de vida grupal (団体信用生命保険, danshin) deben darse de baja antes de acogerse al programa. Además, el saldo del principal no se reduce, y una vez aplicado el programa ya no se puede solicitar ningún otro cambio en la forma de pago. Si tras acogerse al programa se vuelve a caer en mora, se reclamará el pago único de la totalidad de la deuda pendiente. También se requiere el consentimiento de todas las partes interesadas, incluidos los herederos presuntos. Entiéndase como un programa que conviene consultar en familia antes de solicitarlo. Si lo que se está replanteando es la propia opción de vivienda en la vejez, puede resultar útil también la guía de tipos de vivienda para personas mayores y cómo elegir.

Solución 3: la subrogación a otra entidad, quién puede bajar la cuota y quién no

En conclusión, la subrogación hipotecaria (借り換え, karikae) deja de ser una opción real, en la práctica, en cuanto empieza la morosidad. Subrogarse implica volver a pasar por una evaluación crediticia completa, como si fuera un préstamo nuevo, y el historial de pagos forma parte de esa evaluación. El propio folleto de condiciones de Aeon Bank lo indica expresamente: «en el caso de subrogación de una hipoteca, comprobaremos su historial de pagos previo».

Mientras todavía no se haya entrado en mora, conviene comparar estas tres cifras propias: la reducción del total pagado por la diferencia de tipo de interés, el coste de la subrogación (comisión de gestión, prima de garantía, gastos de registro, etc.; en la modalidad de tipo fijo puede rondar el 2,2 % del importe financiado) y el «periodo de recuperación», que se obtiene dividiendo el coste entre el ahorro anual. Si el periodo de recuperación es más corto que el plazo restante del préstamo, la subrogación tiene sentido económico.

A veces basta con cambiar solo el tipo de interés. En MUFG Bank, el cambio de tipo variable a fijo es gratuito por internet y cuesta 11.000 JPY (aprox. 65 EUR) en ventanilla. Antes de subrogarse a otra entidad, es más lógico comprobar primero qué se puede hacer con la entidad actual. El punto de equilibrio de esta decisión se trata con más detalle en el mecanismo de los tipos preferenciales y el criterio para decidir una subrogación.

Solución 4: comparar la venta amistosa y la subasta judicial, con su fundamento legal y el importe neto que queda

Cuando ni siquiera la modificación de las condiciones permite cuadrar la economía familiar, entra en juego la decisión de desprenderse de la vivienda. La diferencia entre la venta amistosa (任意売却) y la subasta judicial (競売) no es una simple sensación de que «la venta amistosa se vende más cara», sino que nace de una diferencia de régimen jurídico.

Aspecto comparado	Venta amistosa	Subasta judicial
Quién dirige la venta	El propio deudor, que elige la agencia intermediaria y vende como una operación inmobiliaria ordinaria	Un procedimiento forzoso dirigido por el tribunal
Precio mínimo	El nivel que acepte el acreedor	Precio mínimo de adjudicación = precio base de venta menos 2/10 partes, o más (art. 60.3 de la Ley de Ejecución Civil)
Gastos	Según la situación, se puede descontar del precio de venta la comisión de intermediación y los gastos de cancelación de cargas, y entregar el resto al vendedor	El importe de la venta va destinado al reparto entre acreedores
Indemnización por mora	Según la situación de la deuda pendiente, en algunos casos se puede consultar una reducción	No existe un marco de negociación individual de reducción
Momento de la entrega	Se puede ajustar más fácilmente mediante negociación con el comprador	El adjudicatario puede solicitar la orden de entrega dentro de los 6 meses siguientes al pago del precio (art. 83.2)
Publicidad	Se comercializa como un inmueble ordinario	Se hace pública mediante edicto judicial
Beneficio del plazo	La solicitud puede constituir, en algunos casos, una manifestación de renuncia al beneficio del plazo	Ya se ha perdido

Fuente: Ley de Ejecución Civil; JHF, «Folleto de venta amistosa (modalidad de recompra)», abril de 2026.

Por qué el precio de la subasta tiende a ser más bajo: una explicación jurídica

Es habitual escuchar que «la subasta se vende al 60-70 % del precio de mercado», pero lo que se puede confirmar de forma oficial es la norma del artículo 60.3 de la Ley de Ejecución Civil: la oferta de adjudicación debe ser igual o superior al importe que resulta de restar 2/10 partes al precio base de venta (precio mínimo de adjudicación). El propio precio base de venta ya se calcula incorporando circunstancias propias de la subasta, como las restricciones derivadas de la ocupación del inmueble o la imposibilidad de visitarlo antes de pujar, y sobre ese precio ya reducido se admite además una oferta de hasta el 80 %. Ese es el trasfondo normativo de la diferencia de precio (véase también los riesgos y casos problemáticos de invertir en inmuebles de subasta).

Ahora bien, el precio concreto varía mucho según el inmueble y la zona, así que evitamos hablar en términos de un múltiplo uniforme. Lo que hace falta para decidir es la tasación individual de cuánto se podría obtener por el propio inmueble en una venta amistosa. El procedimiento de venta en sí está recogido en los pasos y el proceso de venta de un inmueble en Japón.

El precio de la venta amistosa: renunciar al beneficio del plazo y darse de baja del seguro de vida grupal

La venta amistosa no solo tiene ventajas: también conlleva contrapartidas explícitas. El folleto de la JHF señala lo siguiente:

Si se solicita la venta amistosa antes de que la JHF haya reclamado la amortización anticipada total, la presentación de la solicitud constituye una manifestación de que se renuncia a seguir pagando en cuotas, es decir, de que se renuncia al derecho al pago mensual.
En los Flat 35 (modalidad de recompra) con fecha de solicitud del préstamo posterior al 1 de octubre de 2017 que tengan contratado el nuevo seguro de vida grupal de la JHF, la pérdida del beneficio del plazo constituye una causa de resolución, y la cobertura termina en la fecha límite de la reclamación de amortización anticipada total (baja del seguro). Lo mismo se aplica al nuevo seguro (modalidad con el tipo de interés incorporado) para solicitudes recibidas a partir del 1 de octubre de 2020.
Si el importe obtenido con la venta amistosa no cubre la totalidad de la deuda, salvo que exista una exoneración por quiebra, subsiste la obligación de devolver el resto. No obstante, el plan de pago posterior a la venta amistosa se fija, según se indica, atendiendo a la situación de vida del deudor y a un importe que realmente se pueda pagar.

El hecho de que termine la cobertura del seguro de vida grupal es un punto que se pasa por alto con facilidad. Para quien tenga alguna inquietud de salud, es información que conviene compartir en familia antes de presentar la solicitud de venta amistosa.

¿Hasta cuándo se puede hacer una venta amistosa?

Incluso después de que se haya solicitado la subasta, en la práctica sigue existiendo margen para la venta amistosa hasta el día antes de la apertura de plicas. Una vez que en la apertura de plicas se determina el mejor postor, retirar la solicitud de subasta pasa a requerir el consentimiento del adjudicatario, entre otros (art. 76.1 de la Ley de Ejecución Civil, aplicable a la ejecución hipotecaria por remisión del art. 188). Sin embargo, a medida que avanza el procedimiento de subasta, aumenta la dificultad de encontrar comprador: la actividad comercial necesita tiempo para visitas y ajustes de precio, y no da tiempo si se empieza justo antes de la apertura de plicas. El plazo realista es el momento en que se tiene noticia de la solicitud de subasta, no el día de la apertura de plicas.

En la venta amistosa de la JHF, primero se presenta el «escrito de solicitud relativo a la venta amistosa», y la agencia intermediaria, en principio, la elige el propio deudor. La agencia inspecciona el inmueble y presenta una solicitud de confirmación del precio de salida junto con un informe de tasación. La colaboración del vendedor, en la limpieza y el orden del inmueble o en las visitas, repercute directamente en el precio final de venta.

A veces se propone el leaseback como fórmula para vender y seguir viviendo en la vivienda, pero es un método con muchos puntos que conviene verificar en las condiciones. Los criterios de decisión están recogidos en el funcionamiento del leaseback y sus riesgos.

Solución 5: cómo elegir a quién consultar [tabla comparativa]: a quién, por cuánto y sobre qué se puede consultar

El punto de partida para elegir con quién consultar no es «si se conoce el nombre», sino «si se entra dentro del colectivo al que se dirige» y «cuánto cuesta».

Recurso de consulta	A quién se dirige	Qué se puede hacer	Coste
La entidad financiera prestamista	Todos los prestatarios	Modificación de condiciones, cambio de tipo de interés, ventanilla de solicitud de los programas de la JHF	De gratis a 33.000 JPY (aprox. 194 EUR) según la entidad
Japan Housing Finance Agency (JHF)	Usuarios de préstamos JHF (antigua corporación pública) o de Flat 35	Programa Especial de Reembolso, Naka-yutori, revisión del pago con paga extra, Programa Especial Silver, venta amistosa	Gratis el cambio de condiciones
Servicio de asesoramiento de la Asociación de Bancos de Japón (全国銀行協会)	Particulares con relación bancaria a quienes les cuesta pagar una hipoteca, un préstamo personal, etc. (excluidos fondos empresariales)	Asesoramiento por asesores especializados y, si procede, derivación a otros organismos	Gratis
Hōterasu (asistencia jurídica civil, equivalente japonés a la justicia gratuita)	Personas que cumplen el baremo de recursos económicos	Asesoramiento legal por abogados y shihō-shoshi, adelanto de los gastos de la asistencia con representación	Gratis si se cumple el baremo de recursos

El teléfono del centro de asesoramiento de la Asociación de Bancos de Japón es 0570-017003. Las reservas se atienden de lunes a viernes de 9:00 a 17:00, y el horario de consulta es de 10:00 a 12:00 y de 13:00 a 17:00 los lunes, martes y jueves, y de 10:00 a 12:00 y de 13:00 a 19:00 los miércoles y viernes (excepto festivos y días no laborables de los bancos). La consulta es gratuita y se garantiza la confidencialidad.

[Tabla de datos] El baremo de recursos económicos de Hōterasu para la asistencia jurídica civil (a marzo de 2026)

Si el coste de consultar a un abogado es un obstáculo, conviene comprobar primero si se puede usar la asistencia jurídica civil de Hōterasu. El baremo está publicado.

Nº de miembros del hogar	Ingreso mensual neto máximo	Límite del añadido por alquiler/hipoteca	Baremo de patrimonio (efectivo y depósitos)
Persona sola	182.000 JPY o menos (aprox. 1.071 EUR) (200.200 JPY o menos, aprox. 1.178 EUR)	41.000 JPY o menos (aprox. 241 EUR) (53.000 JPY o menos, aprox. 312 EUR)	1.800.000 JPY o menos (aprox. 10.600 EUR)
Hogar de 2 personas	251.000 JPY o menos (aprox. 1.476 EUR) (276.100 JPY o menos, aprox. 1.624 EUR)	53.000 JPY o menos (aprox. 312 EUR) (68.000 JPY o menos, aprox. 400 EUR)	2.500.000 JPY o menos (aprox. 14.700 EUR)
Hogar de 3 personas	272.000 JPY o menos (aprox. 1.600 EUR) (299.200 JPY o menos, aprox. 1.760 EUR)	66.000 JPY o menos (aprox. 388 EUR) (85.000 JPY o menos, aprox. 500 EUR)	2.700.000 JPY o menos (aprox. 15.900 EUR)
Hogar de 4 personas o más	299.000 JPY o menos (aprox. 1.759 EUR) (328.900 JPY o menos, aprox. 1.935 EUR)	71.000 JPY o menos (aprox. 418 EUR) (92.000 JPY o menos, aprox. 541 EUR)	3.000.000 JPY o menos (aprox. 17.600 EUR)

Fuente: Hōterasu, «Folleto de la asistencia jurídica civil» (marzo de 2026, en japonés). Las cifras entre paréntesis del ingreso corresponden al baremo de las zonas de primer nivel de asistencia social, como los distritos especiales de Tokio o la ciudad de Osaka; las cifras entre paréntesis del añadido por alquiler/hipoteca corresponden al baremo de los distritos especiales de Tokio. Para hogares de 5 personas o más, se añaden 30.000 JPY (33.000 JPY) (aprox. 176 / 194 EUR) por cada miembro adicional que conviva en el hogar.

Aquí está el punto clave en la práctica. Si se está pagando una hipoteca, ese importe se puede sumar al baremo de ingresos dentro de un límite máximo. Una persona sola con un ingreso neto mensual de 200.000 JPY podría entrar dentro del baremo si paga 41.000 JPY o más de hipoteca al mes. No dé por hecho, sin comprobarlo, que «mis ingresos superan el baremo»: verifíquelo con la cifra ya sumada. En la asistencia con representación o la asistencia para redacción de documentos, el patrimonio inmobiliario también se tiene en cuenta, pero se establece que la vivienda necesaria para la vida cotidiana puede excluirse de ese cómputo.

Para el lector español, el equivalente funcional más cercano es la justicia gratuita regulada por la Ley 1/1996: el mecanismo de fondo (baremo de recursos con adelanto de honorarios de abogado y procurador) es similar, aunque los umbrales, el organismo gestor y el tratamiento de la carga hipotecaria son propios del sistema japonés.

Si aun así no se puede pagar: el concurso de acreedores personal y la quiebra personal

Los procedimientos concursales no son un trámite reservado a casos especiales. Los concursos de acreedores personales (quiebra) llevan tres años consecutivos aumentando, y el concurso de acreedores personal con plan de pagos también ha crecido en los dos últimos años.

Año	Nuevos concursos de acreedores personales (quiebra)	Nuevos concursos de acreedores personales con plan de pagos
2023 (令和5年)	70.745	9.440
2024 (令和6年)	76.454	10.524
2025 (令和7年)	83.255	11.415

Fuente: Corte Suprema de Japón, «Anuario judicial 2026» (en japonés). De los 11.415 concursos de acreedores personales con plan de pagos de 2025, 10.753 fueron de la modalidad de «pequeña cuantía» y 662 de la modalidad para «asalariados». Los concursos de acreedores personales (quiebra) tocaron suelo en 64.982 en el ejercicio 2022 y en tres años han crecido cerca de un 30 %.

Para el lector español conviene una precisión: estas dos figuras no son equivalentes al procedimiento de segunda oportunidad español regulado por la Ley Concursal tras la reforma de 2022. El concurso de acreedores personal japonés con plan de pagos (民事再生, cláusula especial de vivienda) permite reestructurar deuda conservando la vivienda mientras se sigue pagando la hipoteca según lo pactado; la quiebra personal japonesa (自己破産) puede conducir a una exoneración de deudas, pero sin la cláusula especial de vivienda el inmueble hipotecado normalmente se pierde.

Las condiciones para conservar la vivienda con la cláusula especial de vivienda

El concurso de acreedores personal cuenta con la cláusula especial de fondos para vivienda (llamada popularmente «cláusula especial hipotecaria»): permite seguir pagando la hipoteca tal como está pactada mientras se reduce el resto de las deudas, conservando así la vivienda. Es un procedimiento pensado para quien tiene deudas distintas de la hipoteca que se han acumulado hasta el punto de no poder pagarlas todas.

Ahora bien, hay condiciones que impiden usarlo, como que sobre la vivienda exista constituida una garantía distinta de la hipoteca, o que ya haya transcurrido un determinado periodo desde el pago sustitutorio. La posibilidad de aplicarlo depende de las circunstancias de cada caso, así que conviene confirmarlo con un abogado o un shihō-shoshi. La propia JHF, para quienes «además del pago a la JHF arrastran otras deudas y les resulta difícil seguir pagando», remite a la posibilidad de usar el procedimiento de rehabilitación civil individual, y aconseja consultar con un profesional del derecho.

El dinero después de perder la vivienda: impuestos e información crediticia

La venta no es el final. Quedan pendientes la declaración de la renta del año siguiente y cuestiones que repercuten en futuros préstamos. Aquí, saberlo o no saberlo cambia cuánto dinero termina quedando en el bolsillo.

Compensación de pérdidas y arrastre de la pérdida patrimonial en la venta de la vivienda habitual

Si se vende una vivienda habitual sobre la que todavía queda hipoteca pendiente, por un precio inferior al saldo del préstamo, y se genera una pérdida, cumpliendo ciertos requisitos esa pérdida patrimonial se puede compensar con otras rentas, como la del trabajo (compensación de pérdidas). La parte que no se pueda compensar se puede arrastrar durante 3 años a partir del año siguiente al de la venta.

Punto a comprobar	Contenido
Periodo de titularidad	Más de 5 años, tanto de la vivienda como del terreno, a 1 de enero del año de la venta
Hipoteca	Que exista saldo pendiente de una hipoteca con un plazo de amortización de 10 años o más, a fecha del día anterior al contrato de compraventa
Precio de venta	Que sea inferior al saldo pendiente de la hipoteca
Límite de la compensación de pérdidas	El importe que resulta de restar el precio de venta al saldo de la hipoteca en la fecha del día anterior al contrato de compraventa
Límite del arrastre	No se aplica en ningún año en el que la renta total supere los 30.000.000 JPY (3.000万円, aprox. 176.500 EUR)
Exclusión	Quedan fuera las ventas a personas con una relación especial, como padres e hijos o cónyuges

Fuente: Agencia Nacional Tributaria de Japón (国税庁, National Tax Agency, NTA), consulta n.º 3390 (en japonés). Una precisión sobre el plazo de vigencia: la consulta de la NTA indica «hasta el 31 de diciembre de 2025», pero la reforma fiscal del ejercicio 2026 ha prorrogado esta medida dos años más (del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2027) (Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省, MLIT, «Resumen de la reforma fiscal del ejercicio 2026»). Conviene comprobar la redacción más reciente antes de presentar la declaración. Además, quedan excluidos los bienes de reinversión situados en determinadas zonas de riesgo.

La deducción especial de 30.000.000 JPY y la renta por condonación de deuda en caso de insolvencia

En sentido contrario, si se obtiene una ganancia patrimonial, existe la deducción especial de 30.000.000 JPY (3.000万円, aprox. 176.500 EUR) por venta de la vivienda habitual. Es una medida que permite deducir hasta un máximo de 30.000.000 JPY de la ganancia patrimonial, con independencia del tiempo de titularidad. Para una vivienda en la que ya no se reside, la condición es venderla antes del 31 de diciembre del año en que se cumplan tres años desde que se dejó de habitar. También es requisito no haber disfrutado de esta deducción ni de la deducción por pérdida patrimonial en el año de la venta ni en los dos anteriores (NTA, consulta n.º 3302).

Otro punto que conviene tener presente es el tratamiento fiscal cuando, tras una venta amistosa o una subasta, se obtiene la condonación de la deuda pendiente. La NTA establece que, cuando el deudor ha perdido su capacidad económica y le resulta sumamente difícil pagar la deuda, la parte de la deuda condonada que corresponda a esa dificultad de pago no se considera adquirida a título de donación (consulta n.º 4424). Esto no significa que toda condonación quede automáticamente exenta, así que, si su caso puede encajar aquí, conviene confirmarlo con la oficina tributaria o con un asesor fiscal (税理士).

[Tabla comparativa] Qué registran CIC, JICC y KSC, y durante cuánto tiempo

Circula ampliamente la explicación de que «con 61 días o más, o con 3 impagos o más, se registra como incidencia y permanece 5 años tras la cancelación de la deuda», pero el periodo de conservación que publica cada organismo es algo más matizado. A continuación, lo que publican los tres organismos.

Organismo	Principal información registrada	Periodo de registro/conservación
CIC (Credit Information Center, buró de crédito designado)	Información crediticia (contenido del contrato y situación de pago; historial de ingresos, existencia de incidencias —mora, ejecución de aval, quiebra—, fecha de la incidencia, fecha de regularización)	Durante la vigencia del contrato y hasta 5 años tras su finalización
	Información de solicitudes	6 meses desde la fecha de consulta
	Registro de uso	6 meses desde la fecha de uso
JICC (Japan Credit Information Reference Center)	Contenido del contrato y situación de pago (contratos desde el 1 de octubre de 2019)	Durante la vigencia del contrato y hasta 5 años tras su finalización
	Información de mora (contratos hasta el 30 de septiembre de 2019)	Mientras dure la mora. El hecho de la regularización se conserva por un periodo que no excede 1 año desde que se produjo
	Información sobre solicitudes	Hasta 6 meses desde la fecha de consulta
KSC (Centro de Información Crediticia Personal de la Asociación de Bancos de Japón)	Información de operaciones (contenido del contrato y situación de pago, incluyendo mora, pago sustitutorio, procedimientos de cobro forzoso)	Durante la vigencia del contrato y hasta un periodo que no excede 5 años desde la fecha de finalización del contrato (o desde la fecha de liquidación total, si no se ha liquidado)
	Información del Boletín Oficial (quiebra, apertura de rehabilitación civil, etc.)	Periodo que no excede 7 años desde la fecha de la resolución
	Registro de consultas	Periodo que no excede 6 meses desde la fecha de uso, para su comunicación a las entidades asociadas

Fuente: CIC, «La información crediticia que conserva CIC»; JICC, «Contenido y periodo de registro de la información crediticia»; Asociación de Bancos de Japón, «Guía del Centro de Información Crediticia Personal de la Asociación de Bancos de Japón» (abril de 2026, todo en japonés).

Sobre el KSC: desde el 4 de noviembre de 2022 se ha suprimido el registro y la comunicación de la información sobre impagos de efectos (不渡り), y el periodo de conservación de la información del Boletín Oficial se ha acortado de 10 a 7 años. Algunos artículos explicativos más antiguos todavía hablan de 10 años, así que conviene tener cuidado. El KSC, además, indica que no registra información sobre resoluciones de exoneración de deudas. El propio registro se puede consultar mediante la solicitud de divulgación al interesado ante cada organismo.

Para el lector español, el equivalente funcional más cercano son ASNEF/Equifax y el fichero RAI, aunque los plazos de conservación, el criterio de inclusión y la existencia de tres burós distintos (CIC, JICC y KSC, cada uno vinculado a un tipo de entidad) son propios del sistema japonés y no tienen una correspondencia uno a uno con el sistema español.

Con un historial de morosidad, ¿cómo queda la siguiente solicitud de hipoteca?

En conclusión, el historial de pagos es uno de los factores de la evaluación crediticia, pero no es el factor de mayor peso. A partir de la encuesta del MLIT del ejercicio 2025 (publicada en marzo de 2026), estas son las proporciones de entidades financieras que utilizan cada criterio de evaluación.

Criterio de evaluación	% de entidades que lo utilizan	Nota
Edad al terminar de pagar	98,4 % (978 entidades)	«Menos de 80 años» en 716 entidades
Edad al contratar el préstamo	96,2 % (956 entidades)	―
Estado de salud	96,1 % (955 entidades)	Exige seguro de vida grupal en 834 entidades
Renta anual	94,2 % (936 entidades)	―
Antigüedad laboral	93,9 % (933 entidades)	«1 año o más» en 612 entidades
Tasación de la garantía	91,0 % (905 entidades)	Influye en la decisión de financiar en 498 entidades
Ratio de esfuerzo	90,9 % (904 entidades)	―
Área de actuación de la entidad	89,2 % (887 entidades)	―
Aval solidario	84,7 % (842 entidades)	―
Situación e historial de pago de otras deudas (préstamos personales, etc.)	72,5 % (721 entidades)	―

Fuente: MLIT, Departamento de Vivienda, «Informe de resultados de la encuesta sobre la situación real de las hipotecas privadas, ejercicio 2025» (marzo de 2026, en japonés).

Solo el 72,5 % de las entidades usa el historial de pagos como criterio de evaluación, un nivel inferior al de la edad al terminar de pagar o al de la renta anual. Dicho de otro modo, más de una cuarta parte de las entidades ni siquiera incluye el historial de pagos entre sus criterios de evaluación. Haber tenido un historial de morosidad no significa que ya nunca más se pueda contratar una hipoteca en Japón.

Mientras se espera a que se recupere la información crediticia, hay tres cosas que conviene ir haciendo. Primero, tener localizados todos los préstamos vigentes y acumular un historial de pagos puntuales. Segundo, ordenar el resto de deudas y bajar el ratio de esfuerzo. Tercero, reforzar la entrada para reducir el importe que hay que financiar. El ratio de esfuerzo y la tasación de la garantía los revisa un 90 % de las entidades: mejorar en estos dos puntos da margen de negociación en la próxima evaluación. Los trámites posteriores, como la cancelación de la hipoteca tras liquidarla, están recogidos en los documentos necesarios y el procedimiento para cancelar la inscripción hipotecaria.

Resumen: lista de acciones según los meses de morosidad

Cuando el pago de la hipoteca llega a un callejón sin salida, lo que marca la diferencia no es la cantidad de conocimiento, sino el momento en que se actúa. Ordenamos, según los meses de morosidad, lo que se puede hacer hoy mismo.

Todavía sin impago, o solo un pago fallido: llame a la entidad prestamista y consulte la modificación de las condiciones de reembolso. Prepare dos años de certificado de retenciones y un cuadro de ingresos y gastos del hogar. En esta fase también se puede elegir el cambio de tipo de interés o la subrogación.
2 meses: resuelva la consulta antes de que llegue el preaviso de pago sustitutorio. Si tiene un préstamo de la JHF, pregunte expresamente por el Programa Especial de Reembolso, el Naka-yutori y la revisión del pago con paga extra. La comisión es gratuita.
Alrededor de 3 meses: con la pérdida del beneficio del plazo, la base de cálculo de la indemnización por mora pasa a ser el saldo total. Si la modificación de condiciones ya no es viable, empiece a valorar entre la venta amistosa y el concurso de acreedores personal.
4-6 meses: avance con la solicitud de venta amistosa y la elección de la agencia intermediaria. En algunos casos se puede descontar del precio de venta la comisión de intermediación y otros gastos, o consultar una reducción de la indemnización por mora.
Tras la solicitud de subasta: en la práctica queda margen para la venta amistosa hasta el día antes de la apertura de plicas, pero encontrar comprador requiere tiempo. En paralelo, avance en la búsqueda de un nuevo alojamiento.
Tras la adjudicación: la propiedad se transmite al pagar el precio, y el adjudicatario puede solicitar la orden de entrega dentro de los 6 meses siguientes. Prepare la negociación del saldo pendiente y la declaración de la renta del año siguiente (compensación de pérdidas por la pérdida patrimonial).

En INA&Associates, desde nuestra actividad diaria en la venta y gestión de inmuebles, creemos que mostrar los números con sus inconvenientes incluidos es lo que genera confianza a largo plazo. Todos los programas que hemos tratado en este artículo están publicados por organismos oficiales japoneses. Lo más caro es dejar que pase el tiempo sin la información suficiente. Empiece por una sola llamada a su entidad prestamista.

Preguntas frecuentes

P1. ¿Pasa algo si solo se falla un pago de la hipoteca?

Con un único retraso, ingresando el importe cuanto antes es poco probable que la situación derive en un problema grave. Se devenga indemnización por mora, pero, antes de perder el beneficio del plazo, se calcula solo sobre el principal e intereses en mora, así que, para una cuota de 100.000 JPY con 30 días de retraso al 14,0 % anual, el importe ronda unos 1.151 JPY (aprox. 6,8 EUR). Ahora bien, si se ignoran las llamadas y la carta de requerimiento, se avanza a la siguiente fase. Comunique a la entidad, al menos, una fecha aproximada en la que podrá volver a pagar.

P2. Si solicito una modificación de las condiciones de reembolso, ¿de todos modos me la van a rechazar?

Según los datos de la FSA, sobre 9.414 solicitudes de prestatarios de fondos para vivienda, se aprobaron 7.691 y se rechazaron 536: una tasa de aprobación del 93,5 % (del 1 de abril de 2025 al 30 de junio de 2026). En los bancos regionales, la tasa de aprobación es del 94,1 %. Hay una revisión, pero hay pocos motivos para evitar la consulta dando por hecho el rechazo.

P3. Estoy en mora con un Flat 35. ¿En qué se diferencia de una hipoteca bancaria?

Los préstamos de la Japan Housing Finance Agency cuentan con un menú formal: el Programa Especial de Reembolso (tipo A), el Naka-yutori (tipo B) y la revisión del pago con paga extra (tipo C), todos ellos sin comisión por el cambio. La ampliación del plazo de reembolso puede llegar hasta 15 años (con un máximo de 80 años al terminar de pagar), y la suspensión del principal hasta 3 años. Si tiene 70 años o más y ningún otro programa funciona, puede acogerse al Programa Especial Silver. La solicitud se tramita a través de la entidad financiera con la que se está pagando.

P4. He oído que la indemnización por mora es del 14,6 % anual, ¿es cierto?

Varía según la entidad. Entre las cifras publicadas, Aeon Bank marca el 14,0 % anual (cómputo por días sobre año de 365 días) y Sumitomo Mitsui Trust Bank, el 14 % anual para el producto correspondiente. El tipo aplicable a su contrato figura en el apartado «indemnización por mora» del folleto de condiciones del producto o del contrato de préstamo dinerario. Si tiene dudas, pregúntelo directamente a la entidad financiera.

P5. Si mi vivienda se adjudica en una subasta, ¿tengo que dejarla de inmediato?

La propiedad se transmite en el momento en que el adjudicatario paga el precio (artículo 79 de la Ley de Ejecución Civil). Sin embargo, el adjudicatario puede solicitar la orden de entrega dentro de los 6 meses siguientes al pago del precio (artículo 83.2 de la misma ley), y lo habitual es que en ese periodo se negocie la entrega. No se exige el desalojo el mismo día, pero tampoco es un periodo en el que se pueda seguir viviendo con normalidad. En cuanto se confirme la adjudicación, avance en la búsqueda de un nuevo alojamiento.

P6. ¿Hasta cuándo permanece el historial de morosidad en la información crediticia?

Varía según el organismo. La información crediticia de CIC se conserva durante la vigencia del contrato y hasta 5 años tras su finalización; el contenido del contrato y la situación de pago de JICC (para contratos desde el 1 de octubre de 2019), durante la vigencia del contrato y hasta 5 años tras su finalización; la información de operaciones de KSC, hasta un periodo que no excede 5 años desde la fecha de finalización del contrato (o desde la fecha de liquidación total, si no se ha liquidado). La información del Boletín Oficial de KSC se conserva por un periodo que no excede 7 años desde la fecha de la resolución, acortado desde 10 años el 4 de noviembre de 2022. El contenido real registrado se puede confirmar mediante la solicitud de divulgación al interesado ante cada organismo.

P7. Quiero consultar a un abogado, pero no puedo pagar sus honorarios

Puede que le sea aplicable la asistencia jurídica civil de Hōterasu. A marzo de 2026, el baremo de recursos económicos establece, entre otros límites, un ingreso mensual neto de 182.000 JPY o menos (aprox. 1.071 EUR) y un patrimonio en efectivo y depósitos de 1.800.000 JPY o menos (aprox. 10.600 EUR) para una persona sola. Aquí lo importante es que, si está pagando una hipoteca, ese importe se puede sumar al baremo de ingresos hasta un límite de 41.000 JPY (aprox. 241 EUR) para una persona sola. No dé por hecho que supera el baremo sin comprobarlo: verifíquelo con la cifra ya sumada.