L’un des risques inévitables de l’investissement immobilier est le retard de paiement du loyer. Si une réponse appropriée au locataire en défaut est négligée, vous risquez de perdre votre droit de créance en raison de la prescription extinctive. Voici les points juridiques essentiels que tout propriétaire doit connaître.
Quel est le délai de prescription des loyers impayés ?
La prescription extinctive des loyers (créances à exécution périodique) est de 5 ans. Si le droit n’est pas exercé pendant cinq ans, la créance s’éteint lorsque le locataire invoque la prescription. Comme cette invocation est possible sans procès, laisser des impayés sans traitement constitue un risque majeur.
Quelles sont les conditions de la prescription ?
La prescription s’applique lorsque les trois conditions suivantes sont réunies et que le locataire invoque la prescription.
Plus de 5 ans se sont écoulés
Conformément à l’article 169 du Code civil, le droit au loyer s’éteint s’il n’est pas exercé pendant cinq ans. Lorsque cinq ans se sont écoulés depuis le dernier paiement, la prescription est acquise.
Aucun paiement n’a été effectué pendant 5 ans
Le moindre paiement réinitialise la prescription (l’interrompt). Même en cas de versement partiel, le délai de prescription repart depuis le début.
Aucune procédure de recouvrement n’a été engagée
Si aucun exercice du droit n’a été effectué, tel qu’un courrier de relance, une mise en demeure par courrier recommandé avec certification de contenu, une action en justice ou une saisie, la prescription s’applique. L’envoi d’un courrier recommandé avec certification de contenu permet une prolongation de six mois, et l’introduction d’une action en justice porte le délai à dix ans.
Dans quelles conditions le contrat du locataire défaillant peut-il être résilié ?
Au moins 3 mois d’impayés
En cas d’impayés pendant trois mois ou plus, l’expulsion forcée par une action judiciaire en restitution du bien devient une option réaliste. Toutefois, comme la procédure judiciaire exige du temps et des coûts, il est important d’agir rapidement.
Rupture du lien de confiance
Si, malgré des négociations et relances répétées, le paiement n’intervient pas, il peut être considéré que le « lien de confiance » entre le propriétaire et le locataire est rompu, ce qui constitue un fondement de résiliation du contrat.
Il est possible de prouver l’absence d’intention de payer
Pour une expulsion forcée, il est nécessaire de prouver l’absence d’intention de payer. La conservation des traces de relance, des preuves de notification du courrier recommandé avec certification de contenu et de l’historique des échanges est essentielle pour faire avancer la procédure judiciaire.
À lire également
- Règles de remise en état modifiées par la réforme du Code civil, notamment pour le dépôt de garantie | Explication des changements que le bailleur doit connaître
- Renversez les idées reçues de la gestion locative ! Trois stratégies de différenciation pour sortir de la « marque unique » et maximiser les revenus
- Qu’est-ce que l’« activité de leasing » qui détermine la réussite de la gestion locative ? Stratégies pour réduire la vacance et maximiser les revenus
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Où peut-on envoyer un courrier recommandé avec certification de contenu ?
Il peut être envoyé au guichet de la poste ou via « e内容証明 » (service en ligne de 日本郵便). Comme la date d’envoi, le contenu et la réception sont certifiés, cela constitue une preuve valable pour interrompre la prescription.
Q. Si je souscris à une société de garantie de loyer, le risque d’impayé devient-il nul ?
Comme la société de garantie effectue le paiement par avance, les revenus du propriétaire sont sécurisés. Toutefois, la subrogation de paiement par la société de garantie comporte des plafonds et des conditions, et la rapidité de traitement en cas d’impayés de longue durée varie également selon les sociétés. Il est important de vérifier en détail l’étendue de la garantie lors de la signature du contrat.
Q. Tout le monde peut-il demander une saisie ?
Une saisie nécessite l’autorisation du tribunal (demande de saisie conservatoire ou d’exécution forcée). En outre, s’il n’existe aucun bien saisissable, la mesure n’aura pas d’efficacité pratique ; nous recommandons donc d’effectuer une enquête patrimoniale au préalable.
Q. Combien de fois faut-il envoyer une lettre de relance ?
Il n’existe pas de nombre clairement fixé, mais le schéma généralement suivi est le suivant : envoi d’une lettre de relance après un mois d’impayé, courrier recommandé avec certification de contenu au bout de deux mois, puis consultation d’un avocat au-delà de trois mois. Il est important d’agir par étapes tout en conservant les preuves.
