من المخاطر التي لا يمكن تجنبها في الاستثمار العقاري تأخر سداد الإيجار. إذا أُهمل التعامل المناسب مع المتأخر عن السداد، فقد تنشأ مخاطر فقدان حق المطالبة بسبب التقادم المسقط. نعرض هنا المعارف القانونية التي ينبغي على المالك الإلمام بها.
كم عدد سنوات تقادم متأخرات الإيجار؟
التقادم المسقط للإيجار (الدين الناشئ عن دفعات دورية) هو 5 سنوات. وإذا لم يُمارَس الحق لمدة خمس سنوات، ثم قام المستأجر بـ"التمسك بالتقادم"، سقط حق المطالبة. وبما أن التمسك بالتقادم ممكن من دون دعوى قضائية، فإن ترك التأخر في السداد من دون معالجة يشكل خطراً كبيراً.
ما الشروط اللازمة لقيام التقادم؟
يقوم التقادم إذا اجتمعت الشروط الثلاثة التالية كلها، ثم قام المستأجر بالتمسك بالتقادم.
مرور أكثر من 5 سنوات
وفقاً للمادة 169 من القانون المدني، يسقط حق المطالبة بالإيجار إذا لم يُمارَس لمدة خمس سنوات. فإذا مضت خمس سنوات من تاريخ آخر سداد، وقع التقادم.
عدم وجود أي سداد ولو مرة واحدة خلال 5 سنوات
إذا تم السداد ولو مرة واحدة، يُعاد احتساب التقادم من جديد (ينقطع التقادم). وحتى إذا كان هناك إيداع جزئي، فإن مدة التقادم تبدأ من البداية مرة أخرى.
عدم اتخاذ أي إجراء للتحصيل
إذا لم يُتخذ أي "إجراء لممارسة الحق" مثل إرسال مطالبة خطية، أو بريد موثق بمضمون، أو رفع دعوى، أو الحجز، فإن التقادم يقوم. ويمكن أن يؤدي إرسال البريد الموثق بمضمون إلى تمديد المدة 6 أشهر، كما يمكن أن يؤدي رفع الدعوى إلى تمديدها إلى 10 سنوات.
في أي شروط يمكن فسخ عقد المتأخر عن السداد؟
التأخر في السداد لمدة 3 أشهر أو أكثر
إذا وُجد تأخر في السداد لمدة 3 أشهر أو أكثر، فإن دعوى إخلاء العقار (الإجراءات القضائية) تصبح خياراً عملياً للإخراج القسري من العقار. لكن لأن الإجراءات القانونية تستغرق وقتاً وتكلفة، فإن التحرك المبكر مهم.
انهيار علاقة الثقة
إذا لم يستجب المستأجر للسداد رغم تكرار التفاوض والمطالبات، فقد يُحكم بأن "علاقة الثقة بين المالك والمستأجر قد انهارت"، ويصبح ذلك أساساً لفسخ العقد.
إمكان إثبات عدم وجود نية للسداد
للإخلاء القسري، يجب إثبات "عدم وجود نية للسداد". وحفظ سجلات المطالبات، وسجلات تسليم البريد الموثق بمضمون، وسجلات المراسلات، يعد أمراً مهماً للمضي في الإجراءات القانونية.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q. من أين يمكن إرسال البريد الموثق بمضمون؟
يمكن إرساله من شباك مكتب البريد أو عبر خدمة "e内容証明" (الخدمة الإلكترونية التابعة لبريد اليابان). ونظراً إلى أنه يثبت تاريخ الإرسال والمحتوى وواقعة الاستلام، فهو فعال كدليل على انقطاع التقادم.
Q. إذا كنت مشتركاً في شركة ضمان الإيجار، فهل يصبح خطر التأخر في السداد صفراً؟
بما أن شركة الضمان تقوم بالسداد بالنيابة، فإن دخل المالك يكون مضموناً. لكن توجد حدود وشروط لوفاء شركة الضمان بالنيابة، كما تختلف سرعة التعامل عند التأخر الطويل في السداد من شركة إلى أخرى. لذلك من المهم التحقق من تفاصيل الضمان عند التعاقد.
Q. هل يمكن لأي شخص التقدم بطلب الحجز؟
يتطلب الحجز إذن المحكمة (طلب الحجز التحفظي أو التنفيذ الجبري). كما أنه إذا لم توجد أموال أو أصول قابلة للحجز، فلن تكون هناك فعالية عملية، لذلك نوصي بإجراء تحقيق مسبق في أصول المدين.
Q. كم مرة ينبغي إرسال مطالبات السداد؟
لا يوجد عدد محدد منصوص عليه بوضوح، لكن من الشائع اتباع مسار يبدأ بإرسال مطالبة خطية بعد شهر من التأخر، ثم البريد الموثق بمضمون بعد شهرين، ثم استشارة محامٍ إذا تجاوز التأخر 3 أشهر. والمهم هو التعامل التدريجي مع الاحتفاظ بالسجلات.
