Ein Mietrückstand gehört zu den Risiken, die sich bei Immobilieninvestitionen kaum vermeiden lassen. Wird auf säumige Mieter nicht angemessen reagiert, besteht das Risiko, dass der Anspruch aufgrund der Verjährung erlischt. Im Folgenden ordnen wir die rechtlichen Punkte ein, die Eigentümer kennen sollten.
Wie viele Jahre beträgt die Verjährungsfrist bei Mietrückständen?
Die Verjährungsfrist für Miete (regelmäßig wiederkehrende Forderungen) beträgt 5 Jahre. Wird das Recht fünf Jahre lang nicht ausgeübt und erhebt der Mieter anschließend die "Einrede der Verjährung", erlischt der Anspruch. Da die Einrede der Verjährung auch ohne Gerichtsverfahren möglich ist, ist das Untätigbleiben bei Mietrückständen ein erhebliches Risiko.
Unter welchen Voraussetzungen tritt die Verjährung ein?
Die Verjährung tritt ein, wenn alle drei folgenden Voraussetzungen erfüllt sind und der Mieter die Einrede der Verjährung erhebt.
Es sind mehr als 5 Jahre vergangen
Nach Artikel 169 des japanischen Zivilgesetzbuchs erlischt der Mietanspruch, wenn das Recht fünf Jahre lang nicht ausgeübt wird. Wenn seit der letzten Zahlung fünf Jahre vergangen sind, ist der Anspruch verjährt.
Innerhalb von 5 Jahren ist keine einzige Zahlung erfolgt
Sobald auch nur eine einzige Zahlung erfolgt, wird die Verjährung zurückgesetzt (unterbrochen). Selbst bei einer Teilzahlung beginnt die Verjährungsfrist wieder von vorn.
Es wurden keinerlei Einziehungsmaßnahmen ergriffen
Wurden keine "Rechtsausübungen" vorgenommen, etwa Mahnschreiben, ein Einschreiben mit Zustellungsnachweis, eine Klage oder eine Pfändung, tritt die Verjährung ein. Durch ein Einschreiben mit Zustellungsnachweis kann die Frist um 6 Monate verlängert werden, durch Klageerhebung auf 10 Jahre.
Unter welchen Voraussetzungen kann der Vertrag mit einem säumigen Mieter gekündigt werden?
Mietrückstand von 3 Monaten oder länger
Besteht ein Mietrückstand von 3 Monaten oder länger, ist ein Räumungsanspruch (gerichtliches Verfahren) als zwangsweise Durchsetzung ein realistischer Handlungsweg. Da rechtliche Verfahren jedoch Zeit und Kosten verursachen, ist ein frühes Handeln entscheidend.
Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses
Reagiert der Mieter auch nach wiederholten Verhandlungen und Mahnungen nicht auf die Zahlungsaufforderungen, kann davon ausgegangen werden, dass das "Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Bewohner zerrüttet" ist. Dies bildet die Grundlage für eine Vertragskündigung.
Es lässt sich nachweisen, dass kein Zahlungswille besteht
Für eine zwangsweise Räumung ist der Nachweis erforderlich, dass "kein Zahlungswille besteht". Es ist daher wichtig, Mahnprotokolle, Zustellnachweise für Einschreiben mit Zustellungsnachweis und sonstige Kommunikationsaufzeichnungen aufzubewahren, um rechtliche Schritte voranzubringen.
Lesen Sie auch
- Regeln zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, die sich durch die Reform des Zivilrechts etwa bei Kautionen geändert haben | Erläuterung der Änderungen, die Vermieter kennen sollten
- Konventionen der Mietverwaltung auf den Kopf gestellt! Drei Differenzierungsstrategien, um sich vom "Einmarkenmodell" zu lösen und Erträge zu maximieren
- Was sind "Leasing-Abläufe", die über Erfolg oder Misserfolg der Mietverwaltung entscheiden? Strategien gegen Leerstand und zur Ertragsmaximierung
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Wo kann ein Einschreiben mit Zustellungsnachweis versendet werden?
Es kann am Schalter der Post oder über "e内容証明" (den Onlinedienst der Japan Post) versendet werden. Da Absendedatum, Inhalt und Empfang nachgewiesen werden, ist es als Beleg für die Unterbrechung der Verjährung wirksam.
Q. Ist das Risiko von Mietrückständen null, wenn eine Mietgarantiegesellschaft eingeschaltet ist?
Da die Garantiegesellschaft die Zahlung stellvertretend leistet, sind die Einnahmen des Eigentümers gesichert. Allerdings sind die Ausgleichszahlungen der Garantiegesellschaft an Höchstgrenzen und Bedingungen gebunden, und auch die Geschwindigkeit bei lang andauernden Rückständen unterscheidet sich je nach Unternehmen. Deshalb ist es wichtig, den Garantieumfang bei Vertragsabschluss genau zu prüfen.
Q. Kann jede Person eine Pfändung beantragen?
Für eine Pfändung ist eine gerichtliche Genehmigung erforderlich (Antrag auf vorläufige Pfändung oder Zwangsvollstreckung). Wenn zudem kein pfändbares Vermögen vorhanden ist, fehlt es an praktischer Wirksamkeit. Daher empfehlen wir, vorab eine Vermögensprüfung vorzunehmen.
Q. Wie oft sollten Mahnschreiben versendet werden?
Es gibt keine eindeutig festgelegte Anzahl. Üblich ist jedoch ein Ablauf mit Mahnschreiben nach einem Monat Rückstand, einem Einschreiben mit Zustellungsnachweis nach zwei Monaten und der Konsultation eines Anwalts, wenn der Rückstand länger als 3 Monate andauert. Wichtig ist ein stufenweises Vorgehen mit lückenloser Dokumentation.
