Na locacao de imoveis, um dos riscos inevitaveis e a inadimplencia do aluguel. Se o tratamento adequado ao inquilino inadimplente for negligenciado, ha o risco de perder o direito de cobranca em razao da prescricao extintiva. Organizamos o conhecimento juridico que os proprietarios precisam conhecer.
Qual e o prazo prescricional da inadimplencia de aluguel?
A prescricao extintiva do aluguel (credito de prestacao periodica) e de 5 anos. Se o direito nao for exercido por 5 anos, o direito de cobranca se extingue quando o locatario invoca a prescricão. Como a invocacao da prescricão pode ser feita sem processo judicial, deixar a inadimplencia sem resposta representa um risco grave.
Quais sao as condicoes para que a prescricão se consume?
A prescricão se consuma quando as tres condicoes abaixo estao presentes e o locatario invoca a prescricão.
Passaram-se mais de 5 anos
Nos termos do artigo 169 do Codigo Civil, o aluguel se extingue se o direito nao for exercido por 5 anos. Quando 5 anos se passam desde o ultimo pagamento, ocorre a prescricão.
Nao houve nenhum pagamento em 5 anos
Se houver ao menos um pagamento, a prescricão e reiniciada (interrompida). Mesmo que tenha havido um pagamento parcial, a contagem prescricional recomeça do zero.
Nenhum procedimento de cobranca foi adotado
Se nao houve qualquer exercicio do direito, como envio de notificacao de cobranca, carta registrada com certificacao de conteudo, acao judicial ou penhora, a prescricão se consuma. O envio de carta registrada com certificacao de conteudo pode prorrogar o prazo por 6 meses, e o ajuizamento da acao pode estende-lo para 10 anos.
Em que condicoes e possivel rescindir o contrato do inadimplente?
Inadimplencia por 3 meses ou mais
Quando ha inadimplencia por 3 meses ou mais, a desocupacao forcada por meio de acao de despejo com pedido de entrega do imovel (procedimento judicial) passa a ser uma opcao realista. No entanto, como o procedimento juridico exige tempo e custo, agir cedo e essencial.
Ruptura da relacao de confianca
Se, mesmo apos repetidas negociacoes e cobrancas, o pagamento nao for realizado, entende-se que houve ruptura da relacao de confianca entre o proprietario e o morador, o que passa a fundamentar a rescisao contratual.
E possivel provar a ausencia de intencao de pagar
Para a desocupacao forcada, e necessario comprovar que nao ha intencao de pagar. Preservar registros de cobranca, comprovantes de entrega da notificacao formal e historico das comunicacoes e essencial para conduzir o procedimento juridico.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Onde posso enviar uma carta registrada com certificacao de conteudo?
Ela pode ser enviada no balcao da agencia dos Correios ou por meio do "e内容証明" (servico online da Japan Post). Como a data de envio, o conteudo e o fato do recebimento ficam comprovados, isso e eficaz como prova de interrupcao da prescricão.
Q. Se eu tiver contratado uma empresa de garantia de aluguel, o risco de inadimplencia se torna zero?
Como a empresa garantidora realiza o pagamento substitutivo, a receita do proprietario e preservada. No entanto, o pagamento por sub-rogacao da garantidora tem limite de valor e condicoes, e a velocidade de resposta em casos de inadimplencia prolongada tambem varia de empresa para empresa. E importante conferir detalhadamente as condicoes da garantia no momento da contratacao.
Q. Qualquer pessoa pode requerer uma penhora?
Para a penhora, e necessaria autorizacao do tribunal (pedido de arresto cautelar ou de execucao forcada). Alem disso, se nao houver bens a penhorar, a medida nao tera efetividade; por isso, recomendamos realizar previamente uma investigacao patrimonial.
Q. Quantas vezes devo enviar uma notificacao de cobranca?
Nao existe uma regra fixa de quantidade, mas e comum seguir o fluxo de enviar uma notificacao apos 1 mes de atraso, carta registrada com certificacao de conteudo no segundo mes e, se ultrapassar 3 meses, consultar um advogado. O importante e agir de forma escalonada, mantendo todos os registros.
