Uno de los riesgos inevitables en la inversión inmobiliaria es el impago del alquiler. Si se descuida una respuesta adecuada frente al arrendatario moroso, existe el riesgo de perder el derecho de cobro por la prescripción extintiva. Organizamos los conocimientos legales que todo propietario debe conocer.
¿Cuántos años dura la prescripción del impago del alquiler?
La prescripción extintiva del alquiler (crédito por prestaciones periódicas) es de 5 años. Si el derecho no se ejerce durante cinco años, el derecho de cobro se extingue cuando el arrendatario invoca la prescripción. Como la invocación de la prescripción es posible sin juicio, dejar el impago sin atender supone un riesgo grave.
¿Cuáles son las condiciones para que se configure la prescripción?
La prescripción se configura cuando se cumplen las tres condiciones siguientes y, además, el arrendatario invoca la prescripción.
Han transcurrido más de 5 años
Conforme al artículo 169 del Código Civil, el derecho al cobro del alquiler se extingue si no se ejerce durante cinco años. Si transcurren cinco años desde el último pago, opera la prescripción.
No ha habido ni un solo pago en 5 años
Si existe aunque sea un solo pago, la prescripción se reinicia (se interrumpe). Incluso si hubo un pago parcial, el cómputo de la prescripción vuelve a empezar desde cero.
No se ha realizado ningún trámite de cobro
Si no se ha ejercido el derecho mediante requerimientos de pago, burofax con certificación de contenido, demanda judicial o embargo, se configura la prescripción. El envío de una notificación certificada con certificación de contenido permite ampliar el plazo seis meses, y la interposición de una demanda lo amplía a diez años.
¿En qué condiciones puede resolverse el contrato del moroso?
Impago durante 3 meses o más
Si existen impagos durante tres meses o más, el desalojo forzoso a través de una demanda de entrega del inmueble pasa a ser una opción realista. Sin embargo, como el procedimiento legal requiere tiempo y costes, es importante actuar con prontitud.
Ruptura de la relación de confianza
Si, pese a repetir negociaciones y requerimientos, el arrendatario no responde con el pago, puede considerarse que la «relación de confianza» entre propietario e inquilino se ha roto, lo que constituye fundamento para la resolución del contrato.
Puede demostrarse la ausencia de voluntad de pago
Para un desalojo forzoso es necesario demostrar que no existe voluntad de pago. Conservar los registros de requerimientos, los comprobantes de entrega de las notificaciones certificadas y el historial de comunicaciones es esencial para avanzar en el procedimiento legal.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Dónde se puede enviar una notificación certificada con certificación de contenido?
Puede enviarse en la ventanilla de correos o mediante «e内容証明» (servicio en línea de 日本郵便). Como se certifican la fecha de envío, el contenido y el hecho de la recepción, resulta una prueba válida para interrumpir la prescripción.
Q. Si estoy adherido a una compañía de garantía de alquiler, ¿el riesgo de impago es cero?
Como la compañía de garantía realiza el pago sustitutivo, se asegura el ingreso del propietario. Sin embargo, la subrogación por pago de la compañía de garantía tiene límites y condiciones, y la rapidez de respuesta ante impagos prolongados también varía según la empresa. Es importante revisar en detalle el contenido de la garantía al contratar.
Q. ¿Cualquiera puede solicitar un embargo?
Para un embargo se requiere autorización judicial (solicitud de embargo provisional o de ejecución forzosa). Además, si no existen bienes embargables, la medida no será eficaz, por lo que recomendamos realizar una investigación patrimonial previa.
Q. ¿Cuántas veces debe enviarse una carta de requerimiento?
No existe un número claramente establecido, pero lo habitual es seguir un flujo como este: envío de requerimiento tras un mes de impago, notificación certificada con certificación de contenido al segundo mes y consulta con un abogado al superar los tres meses. Es importante responder por etapas dejando constancia de cada actuación.
