Dans un contexte de taux d’intérêt très bas qui se prolonge, le refinancement d’un prêt immobilier constitue l’une des stratégies de financement importantes pour les propriétaires et les acquéreurs. Afin de répondre à des questions telles que « La procédure semble compliquée » ou « Combien puis-je réellement économiser ? », nous expliquons les avantages, les inconvénients et les points de vigilance du refinancement à partir d’un cas concret (passage de Flat 35 à un taux variable).
Quels sont les avantages du refinancement d’un prêt immobilier ?
Le principal avantage du refinancement est la réduction du montant total remboursé grâce à une baisse du taux d’intérêt. Si vous ne modifiez pas la mensualité, vous pouvez raccourcir la durée de remboursement ; si vous baissez la mensualité, vous améliorez votre trésorerie mensuelle.
Conditions dans lesquelles le bénéfice du refinancement est important
- Écart de taux d’au moins 1 %
- Solde du prêt immobilier d’au moins 10 millions de yens
- Durée de remboursement restante d’au moins 10 ans
On considère que l’effet du refinancement est élevé lorsque ces trois conditions sont réunies, mais si l’écart de taux dépasse 2 %, il existe aussi des cas où des économies importantes sont possibles même si toutes les conditions ne sont pas réunies.
Cas concret : refinancement de Flat 35 vers un taux variable (2016)
Voici un exemple réel de refinancement réalisé dans les conditions suivantes.
- Solde du prêt : 6 millions de yens
- Durée restante : 7 ans
- Taux avant refinancement : 2,99 % (Flat 35, taux fixe sur toute la durée)
- Taux après refinancement : 0,975 % (banque régionale, taux variable)
- Écart de taux : environ 2 %
Dans cette configuration, l’avantage du refinancement (réduction des intérêts) s’est élevé à environ 870 000 yens. Les frais annexes (frais de dossier, frais d’enregistrement, etc.) ayant représenté environ 200 000 yens, le bénéfice net du refinancement a été d’environ 670 000 yens. Même lorsque le solde et la durée ne sont pas très élevés, un écart de taux important peut produire un effet suffisant.
Inconvénients et points de vigilance du refinancement
- Des frais annexes s’appliquent : pour un solde de 20 millions de yens, des frais d’environ 500 000 à 600 000 yens sont courants. Il faut les comparer à la réduction des intérêts
- Le refinancement auprès de la même banque n’est pas possible : il faut changer d’établissement financier
- Une étude du dossier et la remise de documents sont nécessaires : il faut compter environ 1 mois entre la demande et le déblocage des fonds
- Passer à un taux variable comporte un risque de hausse des taux : il faut prendre en compte la possibilité d’une augmentation future du montant remboursé
Le refinancement auprès d’une banque en ligne est aussi une option
Ces dernières années, le refinancement auprès des banques en ligne (auじぶん銀行, SBI住信ネット銀行, etc.) progresse. Il est possible d’obtenir des taux variables très bas, de l’ordre de 0,3 % à 0,5 %, ce qui peut permettre une réduction significative du montant total remboursé. En revanche, il faut aussi considérer comme inconvénients des critères d’examen standardisés et l’absence d’accompagnement en face à face.
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Foire aux questions (FAQ)
Q. Combien de temps prend la procédure de refinancement d’un prêt immobilier ?
A. Il faut compter environ 1 mois entre la demande et le déblocage des fonds. Le processus comprend la préparation des documents, l’examen préalable, l’examen final, la signature du contrat et le déblocage des fonds.
Q. Le passage d’un taux fixe à un taux variable comporte-t-il des risques ?
A. Un taux variable comporte le risque d’une hausse du montant remboursé si les taux augmentent à l’avenir. Il est important de déterminer si vous pouvez accepter ce risque en tenant compte du solde restant, du montant du capital et de la marge de votre budget familial.
Q. À combien s’élèvent les frais liés au refinancement ?
A. En additionnant les frais de dossier, les frais d’enregistrement et le droit de timbre, il faut prévoir environ 500 000 à 600 000 yens pour un solde de 20 millions de yens. Veuillez estimer le bénéfice réel en déduisant ce montant de la réduction d’intérêts liée à l’écart de taux.
Q. Quels sont les critères les plus importants dans l’examen du dossier de refinancement ?
A. Les principaux critères sont le revenu annuel, l’ancienneté professionnelle et les informations de crédit (autres prêts et niveau d’endettement). Juste après un changement d’emploi ou lorsque les revenus sont instables, il peut être plus difficile d’obtenir une approbation.
