En una era de tipos de interés ultrabajos, la refinanciación de hipotecas es una de las estrategias financieras importantes para propietarios e inversores inmobiliarios. Para responder a preguntas como «Parece que el procedimiento es complicado» o «¿Cuánto puedo ahorrar?», explicamos las ventajas, desventajas y puntos de atención de la refinanciación basándonos en un caso real (cambio de Flat 35 a una tasa variable).
¿Cuáles son las ventajas de refinanciar una hipoteca?
La mayor ventaja de la refinanciación es reducir el importe total de reembolso gracias a una bajada de los tipos de interés. Si no cambia el pago mensual, puede acortar el plazo de reembolso; si reduce el importe del pago, mejora el flujo de caja mensual.
Condiciones en las que el beneficio de la refinanciación es mayor
- Diferencia de tipos de interés de al menos el 1 %
- Saldo pendiente de la hipoteca de al menos 10 millones de yenes
- Quedan al menos 10 años de plazo de reembolso
Se considera que la refinanciación es más eficaz cuando se cumplen estas tres condiciones, pero si la diferencia de tipos supera el 2 %, hay casos en los que puede lograrse un ahorro importante aunque no se cumplan todas.
Caso real: refinanciación de Flat 35 a una tasa variable (2016)
A continuación, presentamos un caso real en el que se llevó a cabo una refinanciación con las siguientes condiciones.
- Saldo del préstamo: 6 millones de yenes
- Plazo restante: 7 años
- Tipo antes de la refinanciación: 2,99 % (Flat 35, tipo fijo durante todo el plazo)
- Tipo después de la refinanciación: 0,975 % (banco regional, tipo variable)
- Diferencia de tipos: aproximadamente 2 %
La ventaja de esta refinanciación (reducción de intereses) fue de aproximadamente 870.000 yenes. Como los gastos diversos (comisión administrativa, gastos registrales, etc.) fueron de unos 200.000 yenes, el beneficio neto de la refinanciación fue de aproximadamente 670.000 yenes. Aunque el saldo y el plazo no sean tan grandes, si la diferencia de tipos es amplia, puede esperarse un efecto suficiente.
Desventajas y puntos de atención de la refinanciación
- Se generan gastos varios: con un saldo de 20 millones de yenes, es habitual tener gastos de entre 500.000 y 600.000 yenes. Es necesario compararlos con la reducción de intereses
- No es posible refinanciar en el mismo banco: es necesario cambiar a otra entidad financiera
- Se requiere evaluación y presentación de documentos: desde la solicitud hasta el desembolso del préstamo transcurre aproximadamente 1 mes
- Cambiar a una tasa variable conlleva riesgo de subida de tipos: debe considerarse la posibilidad de que aumente el importe de reembolso en el futuro
Refinanciar con bancos en línea también es una opción
En los últimos años ha aumentado la refinanciación con bancos en línea (auじぶん銀行, SBI住信ネット銀行, etc.). Es posible acceder a niveles bajos de tasa variable de entre el 0,3 % y el 0,5 %, lo que permite esperar una reducción considerable del importe total de reembolso. Sin embargo, es necesario reconocer como desventajas los criterios de evaluación mecánicos y la ausencia de atención presencial.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuánto tiempo lleva el procedimiento de refinanciación de una hipoteca?
A. Desde la solicitud hasta el desembolso del préstamo suele llevar aproximadamente 1 mes. El proceso consiste en preparar la documentación, la evaluación preliminar, la evaluación definitiva, la firma del contrato y el desembolso del préstamo.
Q. ¿Tiene riesgos cambiar de una tasa fija a una tasa variable?
A. Las tasas variables conllevan el riesgo de que el importe de reembolso aumente si los tipos suben en el futuro. Es importante valorar si puede asumir ese riesgo teniendo en cuenta el saldo pendiente, el importe del principal y el margen de la economía familiar.
Q. ¿Cuánto cuestan los gastos asociados a la refinanciación?
A. Sumando la comisión administrativa, los gastos registrales y el impuesto de timbre, la referencia es de entre 500.000 y 600.000 yenes para un saldo de 20 millones de yenes. Calcule el beneficio real restando esa cantidad a la reducción de intereses derivada de la diferencia de tipos.
Q. ¿Qué aspectos se valoran más en la evaluación de una refinanciación?
A. Los principales elementos de evaluación son los ingresos anuales, la antigüedad laboral y la información crediticia (otros préstamos y situación de endeudamiento). En períodos inmediatamente posteriores a un cambio de empleo o cuando los ingresos son inestables, puede resultar más difícil superar la evaluación.
