في ظل استمرار حقبة أسعار الفائدة المنخفضة للغاية، يُعد إعادة تمويل الرهن العقاري إحدى الاستراتيجيات التمويلية المهمة لمالكي العقارات والمشترين. وللإجابة عن تساؤلات مثل «تبدو الإجراءات معقدة» و«ما مقدار التوفير الممكن؟»،مثال عملي (إعادة التمويل من Flat 35 إلى سعر فائدة متغير)نوضح مزايا إعادة التمويل وعيوبها والنقاط التي ينبغي الانتباه إليها بالاستناد إلى مثال عملي.
ما مزايا إعادة تمويل الرهن العقاري؟
أكبر ميزة لإعادة التمويل هي خفض إجمالي مبلغ السداد نتيجة انخفاض سعر الفائدة. إذا أبقيتم مبلغ السداد الشهري كما هو، يمكن تقصير مدة السداد، وإذا خفضتم مبلغ السداد، يتحسن التدفق النقدي الشهري.
الشروط التي تكون فيها فائدة إعادة التمويل كبيرة
- أن يكون فارق الفائدة 1% أو أكثر
- أن يكون رصيد الرهن العقاري 10 ملايين ين أو أكثر
- أن تكون مدة السداد المتبقية 10 سنوات أو أكثر
يُقال إن أثر إعادة التمويل يكون كبيرًا عند توافر هذه الشروط الثلاثة، ولكنهناك حالات يحقق فيها فارق فائدة يبلغ 2% أو أكثر وفورات كبيرة حتى لو لم تكتمل جميع الشروطأيضًا.
مثال عملي: إعادة التمويل من Flat 35 إلى سعر فائدة متغير (2016)
فيما يلي مثال فعلي على إعادة التمويل تم تنفيذه بالشروط التالية.
- الرصيد المتبقي للقرض: 6 ملايين ين
- المدة المتبقية: 7 سنوات
- سعر الفائدة قبل إعادة التمويل: 2.99% (Flat 35، ثابت لكامل المدة)
- سعر الفائدة بعد إعادة التمويل: 0.975% (بنك محلي، سعر متغير)
- فارق الفائدة: نحو 2%
فائدة إعادة التمويل في هذه الحالة (مقدار خفض الفائدة) هينحو 870 ألف ين。 وبما أن الرسوم المختلفة (مثل الرسوم الإدارية وتكاليف التسجيل) بلغت نحو 200 ألف ين،فإن صافي فائدة إعادة التمويل بلغ نحو 670 ألف ينوكانت هذه هي النتيجة. وحتى إذا لم يكن الرصيد أو المدة كبيرين جدًا، يمكن توقع أثر كافٍ إذا كان فارق الفائدة كبيرًا.
عيوب إعادة التمويل والنقاط الواجب الانتباه إليها
- توجد تكاليف ورسوم إضافية：في حالة رصيد قدره 20 مليون ين، تكون الرسوم عادة في حدود 500 ألف إلى 600 ألف ين. ومن الضروري مقارنتها بمقدار خفض الفائدة
- لا يمكن إعادة التمويل داخل البنك نفسه：يلزم الانتقال إلى مؤسسة مالية أخرى
- يلزم التقييم وتقديم المستندات：يستغرق الأمر نحو شهر من التقديم حتى صرف القرض
- الانتقال إلى سعر فائدة متغير ينطوي على مخاطر ارتفاع الفائدة：يجب مراعاة احتمال زيادة مبلغ السداد في المستقبل
إعادة التمويل إلى بنك إلكتروني خيار مطروح أيضًا
في السنوات الأخيرة، ازداد الإقبال على إعادة التمويل إلى البنوك الإلكترونية (مثل au Jibun Bank وSBI Sumishin Net Bank).مستوى منخفض يتراوح بين 0.3% و0.5% للفائدة المتغيرةيمكن تحقيقه، ومن ثم يمكن توقع خفض كبير في إجمالي مبلغ السداد. لكن ينبغي إدراك أن المعايير الآلية للتقييم وغياب الدعم المباشر وجهًا لوجه يعدان من الجوانب السلبية.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. كم من الوقت تستغرق إجراءات إعادة تمويل الرهن العقاري؟
ج. تستغرق عادة نحو شهر من تقديم الطلب حتى صرف القرض. وتشمل العملية إعداد المستندات، والفحص المبدئي، والفحص النهائي، وإبرام العقد، ثم صرف القرض.
س. هل تنطوي إعادة التمويل من فائدة ثابتة إلى فائدة متغيرة على مخاطر؟
ج. تنطوي الفائدة المتغيرة على خطر زيادة مبلغ السداد مع ارتفاع أسعار الفائدة مستقبلًا. ومن المهم تقييم ما إذا كان بالإمكان تحمل هذا الخطر في ضوء الرصيد الحالي وحجم الأصل المقترض وقدرة ميزانية الأسرة.
س. ما مقدار الرسوم المختلفة التي تُدفع عند إعادة التمويل؟
ج. عند جمع الرسوم الإدارية وتكاليف التسجيل ورسوم الطوابع وغيرها، يكون المعيار التقريبي لرصيد قدره 20 مليون ين نحو 500 ألف إلى 600 ألف ين. ويُرجى احتساب الفائدة الفعلية بعد خصم هذه التكاليف من مقدار خفض الفائدة الناتج عن فارق السعر.
س. ما البنود التي تحظى بأكبر قدر من الأهمية في تقييم إعادة التمويل؟
ج. تشمل أبرز عناصر التقييم الدخل السنوي، وعدد سنوات الخدمة، والمعلومات الائتمانية (القروض الأخرى ووضع الاقتراض). وقد يصعب اجتياز التقييم مباشرة بعد تغيير الوظيفة أو خلال الفترات التي يكون فيها الدخل غير مستقر.
