Em um contexto de juros historicamente baixos, o refinanciamento do financiamento imobiliario e uma das estrategias financeiras importantes para proprietarios e compradores de imoveis. Para responder a duvidas como "Parece que o processo e complicado" e "Quanto eu realmente economizo?", explicamos as vantagens, desvantagens e pontos de atencao do refinanciamento com base em um caso real (migracao do Flat 35 para taxa variavel).
Quais sao as vantagens do refinanciamento do financiamento imobiliario?
A principal vantagem do refinanciamento e reduzir o valor total pago por meio da queda dos juros. Se voce mantiver o mesmo valor da parcela mensal, podera encurtar o prazo de pagamento; se reduzir a parcela, melhorara o fluxo de caixa mensal.
Condicoes em que a vantagem do refinanciamento e maior
- Diferenca de juros de 1% ou mais
- Saldo do financiamento imobiliario de 10 milhoes de ienes ou mais
- Prazo restante de pagamento de 10 anos ou mais
Costuma-se considerar que o efeito do refinanciamento e maior quando essas tres condicoes estao presentes, mas ha casos em que uma diferenca de juros superior a 2% gera grande economia mesmo sem reunir todas as condicoes.
Caso real: migracao do Flat 35 para taxa variavel (2016)
A seguir, apresentamos um caso real em que o refinanciamento foi realizado nas condicoes abaixo.
- Saldo devedor: 6 milhoes de ienes
- Prazo restante: 7 anos
- Juros antes do refinanciamento: 2.99% (Flat 35, taxa fixa por todo o periodo)
- Juros apos o refinanciamento: 0.975% (banco regional, taxa variavel)
- Diferenca de juros: cerca de 2%
Nessas condicoes, a vantagem do refinanciamento (reducao dos juros) foi de aproximadamente 870 mil ienes. Como os custos diversos (taxa administrativa, despesas de registro etc.) somaram cerca de 200 mil ienes, o beneficio liquido do refinanciamento ficou em aproximadamente 670 mil ienes. Mesmo quando o saldo e o prazo nao sao tao altos, e possivel esperar um efeito suficiente se a diferenca de juros for grande.
Desvantagens e pontos de atencao do refinanciamento
- Ha custos envolvidos: no caso de saldo de 20 milhoes de ienes, e comum haver custos diversos de cerca de 500 mil a 600 mil ienes. E preciso comparar com a reducao gerada pelos juros
- Nao e possivel refinanciar no mesmo banco: e necessario mudar para outra instituicao financeira
- Ha analise de credito e envio de documentos: leva cerca de 1 mes desde a solicitacao ate a liberacao do emprestimo
- Migrar para taxa variavel traz risco de alta de juros: considere a possibilidade de aumento futuro no valor das parcelas
Refinanciar em bancos digitais tambem e uma opcao
Nos ultimos anos, tem aumentado o refinanciamento para bancos digitais (como au Jibun Bank e SBI Sumishin Net Bank). E possivel obter taxas variaveis em um nivel baixo, na faixa de 0.3% a 0.5%, o que permite esperar uma reducao significativa do valor total pago. No entanto, e preciso reconhecer como desvantagens os criterios de analise mais mecanicos e a ausencia de suporte presencial.
Leitura complementar
- O financiamento imobiliario de bancos digitais e vantajoso? Guia de vantagens, desvantagens e comparacao de juros
- Por que o investimento imobiliario e dificil? Explicamos as tres barreiras de tributacao, legislacao e construcao
- Estrategia de saida no mercado imobiliario em tempos de inflacao e alta dos custos de construcao | Explicacao completa sobre vender ou manter
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quanto tempo leva o processo de refinanciamento do financiamento imobiliario?
A. Em geral, leva cerca de 1 mes desde a solicitacao ate a liberacao do emprestimo. O fluxo inclui preparacao de documentos, pre-analise, analise final, assinatura do contrato e desembolso do emprestimo.
Q. Ha risco em migrar de taxa fixa para taxa variavel?
A. A taxa variavel envolve o risco de aumento das parcelas conforme os juros subam no futuro. E importante avaliar se esse risco e aceitavel com base no saldo, no valor do principal e na folga do orcamento familiar.
Q. Qual e o valor aproximado dos custos no refinanciamento?
A. Somando taxa administrativa, despesas de registro, imposto de selo e outros itens, a referencia e de cerca de 500 mil a 600 mil ienes para um saldo de 20 milhoes de ienes. Calcule o beneficio real descontando esse valor da economia de juros gerada pela diferenca de taxa.
Q. Quais itens sao mais valorizados na analise do refinanciamento?
A. A renda anual, o tempo de permanencia no emprego e o historico de credito (outros emprestimos e situacao de endividamento) sao os principais itens avaliados. Logo apos uma mudanca de emprego ou em periodos de renda instavel, a aprovacao pode ser mais dificil.
