In Zeiten anhaltend niedriger Zinsen ist die Umschuldung eines Immobilienkredits eine wichtige Finanzierungsstrategie für Immobilieneigentümer und Käufer. Um Fragen wie „Die Abwicklung wirkt kompliziert“ oder „Wie viel kann ich tatsächlich sparen?“ zu beantworten,Praxisbeispiel (Umschuldung von Flat 35 auf ein variables Zinsmodell)erläutern wir auf Basis eines konkreten Beispiels die Vorteile, Nachteile und wichtigen Hinweise zur Umschuldung.
Was sind die Vorteile einer Immobilienkredit-Umschuldung?
Der größte Vorteil einer Umschuldung ist die Verringerung der gesamten Rückzahlung durch einen niedrigeren Zinssatz. Wenn die monatliche Rate unverändert bleibt, kann die Rückzahlungsdauer verkürzt werden. Senken Sie die Rate, verbessert sich Ihr monatlicher Cashflow.
Bedingungen, unter denen die Umschuldung besonders vorteilhaft ist
- Der Zinsunterschied beträgt mindestens 1 %
- Der Restschuld beträgt mindestens 10 Millionen Yen
- Die verbleibende Laufzeit beträgt mindestens 10 Jahre
Wenn diese drei Bedingungen erfüllt sind, gilt der Umschuldungseffekt als besonders hoch. Allerdingsgibt es auch Fälle, in denen bereits ein Zinsunterschied von mehr als 2 % zu erheblichen Einsparungen führt, selbst wenn nicht alle Bedingungen erfüllt sind .
Praxisbeispiel: Umschuldung von Flat 35 auf ein variables Zinsmodell (2016)
Nachfolgend stellen wir ein Praxisbeispiel vor, das unter den folgenden Bedingungen umgesetzt wurde.
- Restdarlehen: 6 Millionen Yen
- Verbleibende Laufzeit: 7 Jahre
- Zinssatz vor der Umschuldung: 2,99 % (Flat 35, Festzins über die gesamte Laufzeit)
- Zinssatz nach der Umschuldung: 0,975 % (Regionalbank, variables Zinsmodell)
- Zinsunterschied: rund 2 %
Der Vorteil der Umschuldung unter diesen Bedingungen (eingesparte Zinsen) beträgtrund 870.000 Yen . Da verschiedene Gebühren (Bearbeitungsgebühr, Registrierungskosten usw.) von rund 200.000 Yen anfielen,lag der Nettovorteil der Umschuldung bei rund 670.000 Yen . Selbst wenn Restschuld und Laufzeit nicht besonders hoch sind, kann bei einem großen Zinsunterschied ein ausreichender Effekt erwartet werden.
Nachteile und wichtige Hinweise zur Umschuldung
- Nebenkosten fallen an：Bei einer Restschuld von 20 Millionen Yen sind Nebenkosten von etwa 500.000 bis 600.000 Yen üblich. Ein Vergleich mit der Zinsersparnis ist erforderlich
- Eine Umschuldung innerhalb derselben Bank ist nicht möglich：Ein Wechsel zu einem anderen Finanzinstitut ist erforderlich
- Prüfung und Einreichung von Unterlagen sind erforderlich：Von der Antragstellung bis zur Auszahlung vergehen etwa ein Monat
- Der Wechsel zu einem variablen Zinssatz birgt ein Zinsanstiegsrisiko：Die Möglichkeit künftig höherer Rückzahlungen sollte berücksichtigt werden
Auch eine Umschuldung zu einer Onlinebank ist eine Option
In den letzten Jahren nehmen Umschuldungen zu Onlinebanken (wie au Jibun Bank oder SBI Sumishin Net Bank) zu.Ein niedriges Niveau von variablen Zinssätzen im Bereich von 0,3 bis 0,5 %ist erreichbar, sodass eine deutliche Senkung der gesamten Rückzahlung erwartet werden kann. Allerdings sollten standardisierte Prüfkriterien und das Fehlen persönlicher Beratung als Nachteile verstanden werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie lange dauern die Formalitäten einer Immobilienkredit-Umschuldung?
A. Von der Antragstellung bis zur Auszahlung dauert es in der Regel etwa einen Monat. Der Ablauf umfasst die Vorbereitung der Unterlagen, die Vorprüfung, die Hauptprüfung, den Vertragsabschluss und die Auszahlung.
F. Ist die Umschuldung von einem Festzins zu einem variablen Zinssatz riskant?
A. Bei variablen Zinssätzen besteht das Risiko, dass die Rückzahlung bei künftigen Zinserhöhungen steigt. Entscheidend ist, ob Sie dieses Risiko unter Berücksichtigung von Restschuld, Darlehenshöhe und finanzieller Haushaltslage tragen können.
F. Wie hoch sind die Nebenkosten bei einer Umschuldung?
A. Rechnet man Bearbeitungsgebühren, Registrierungskosten, Stempelsteuer und weitere Posten zusammen, liegt der Richtwert bei einer Restschuld von 20 Millionen Yen bei etwa 500.000 bis 600.000 Yen. Bitte ermitteln Sie den tatsächlichen Vorteil, indem Sie diese Kosten von der Zinsersparnis durch den Zinsunterschied abziehen.
F. Welche Punkte sind bei der Umschuldungsprüfung besonders wichtig?
A. Zu den wichtigsten Prüfungspunkten gehören Jahreseinkommen, Beschäftigungsdauer und Bonitätsinformationen (andere Kredite und die allgemeine Verschuldungssituation). Unmittelbar nach einem Jobwechsel oder in Phasen schwankenden Einkommens kann die Prüfung schwieriger ausfallen.
