Income gain et capital gain : quelles stratégies de rendement pour l’investisseur immobilier ?

Comprendre précisément la différence entre les « revenus courants » et les « plus-values » lorsque l’on commence à investir constitue le point de départ de la gestion des risques et de la maximisation du rendement. Dans cet article, nous comparons la définition et les caractéristiques de ces deux notions et présentons les méthodes d’investissement particulièrement pertinentes pour les investisseurs immobiliers.

Quelle est la différence entre revenus courants et plus-values ?

Qu’est-ce qu’un revenu courant ?

Les revenus courants sont les gains perçus de manière continue en conservant un actif. Dans l’investissement immobilier, il s’agit des loyers, et dans l’investissement en actions, des dividendes. Ils offrent une bonne stabilité et demandent relativement peu de temps et d’efforts, mais ils ne permettent pas d’obtenir un profit important en une seule fois.

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

Une plus-value est le bénéfice obtenu lors de la vente d’un actif. En immobilier, il s’agit de l’écart réalisé lorsque le bien est vendu à un prix supérieur à son prix d’achat, et pour les actions, du gain obtenu lors d’une vente à un prix supérieur au prix d’acquisition. Cette méthode peut générer un rendement important sur une courte période, mais elle présente un niveau de risque élevé.

Quels sont les principaux placements pouvant générer des revenus courants ?

Investissement immobilier (revenus locatifs)

Cette méthode consiste à acheter des immeubles résidentiels ou des appartements afin de percevoir des loyers. En utilisant le financement, il est possible de démarrer même avec peu de fonds propres, et en confiant la gestion à une société spécialisée, la charge mensuelle peut être fortement réduite. La stabilité des revenus dépend de mesures adaptées face au risque de vacance et au risque d’impayés.

J-REIT (fonds d’investissement immobilier)

Le J-REIT est une méthode accessible permettant d’investir indirectement dans l’immobilier à partir de quelques dizaines de milliers de yens, avec l’avantage d’une forte liquidité grâce à sa cotation en bourse. Comme il repose sur une diversification entre plusieurs biens immobiliers, il permet d’éviter le risque de concentration sur un seul actif. Il convient toutefois de garder à l’esprit qu’un risque de perte en capital existe.

Actions à haut dividende

Les actions à haut dividende offrant un rendement de dividende de 3 à 4 % ou plus sont appréciées des investisseurs qui recherchent des revenus courants stables. Toutefois, certaines entreprises entament leur solidité financière pour maintenir un dividende élevé ; il est donc indispensable de vérifier leurs performances et leur situation financière.

ETF (fonds indiciel coté)

Les ETF reposent sur une gestion diversifiée assurée par des professionnels de l’investissement et, parce qu’ils suivent des indices boursiers, ils constituent une méthode d’investissement facile à comprendre, même pour les débutants. Comme les distributions ne sont pas réinvesties automatiquement, un réinvestissement manuel est nécessaire pour bénéficier de l’effet des intérêts composés.

Fonds d’infrastructure

Un fonds d’infrastructure est un dispositif dans lequel plusieurs investisseurs détiennent ensemble des infrastructures sociales, comme des installations solaires. Sa structure est proche de celle du J-REIT et son rendement est élevé ; en outre, le mécanisme d’exonération de l’impôt sur les sociétés pendant 20 ans sous certaines conditions soutient ce niveau de rendement.

Comment combiner revenus courants et plus-values dans l’investissement immobilier ?

Pour viser des revenus stables sur le long terme, la stratégie de base consiste à sélectionner des biens en faisant des loyers (revenus courants) l’axe principal, tout en recherchant également des plus-values en choisissant avec prudence le moment de la revente. Il est essentiel de concevoir une stratégie de sortie adaptée à l’environnement du marché, notamment aux taux d’intérêt et à l’évolution de la demande.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. En investissement immobilier, faut-il privilégier les revenus courants ou les plus-values ?

Si vous privilégiez des revenus stables, il est généralement préférable de donner la priorité aux revenus courants (les loyers) et de choisir des biens dans une logique de détention à long terme. Les plus-values dépendant du timing du marché, en faire la stratégie principale comporte davantage de risques.

Q. Quelle est la différence entre le J-REIT et l’investissement immobilier direct ?

Le J-REIT permet de commencer avec de petits montants et offre une forte liquidité, tandis que l’investissement immobilier direct procure davantage de liberté dans le choix et la gestion des biens, au prix d’un capital initial plus important. Faites votre choix en fonction de votre tolérance au risque et du montant de vos fonds disponibles.

Q. À quoi faut-il faire attention lorsqu’on investit dans des actions à haut dividende ?

Même si le rendement du dividende est élevé, il existe un risque de baisse du cours de l’action. Prenez votre décision d’investissement après avoir vérifié la solidité financière de l’entreprise, l’historique de continuité des dividendes et la tendance de ses performances.

Q. Comment commencer à investir dans des fonds d’infrastructure ?

Il suffit d’ouvrir un compte auprès d’une société de courtage, puis de les acheter et vendre en bourse comme un J-REIT. Il est possible de diversifier à partir de petits montants.