La construction d’un immeuble fait partie des options envisagées pour valoriser un terrain. Pour améliorer la précision du plan d’activité, il est indispensable de comprendre avec exactitude les facteurs qui font varier les coûts de construction selon la structure, l’usage et la région. Nous expliquons ici le niveau des prix au tsubo, le détail des coûts et les cas de hausse marquée.
Quel est le prix moyen de construction d’un immeuble au tsubo ?
Prix au tsubo des immeubles de taille moyenne
Les niveaux de prix par type de structure pour les immeubles de taille moyenne souvent visibles dans les quartiers commerçants près des gares sont les suivants.
- Structure acier-béton armé (SRC) : 900 000 à 1 100 000 yens par tsubo
- Structure en béton armé (RC) : 800 000 à 1 000 000 yens par tsubo
- Structure en acier (S) : 700 000 à 900 000 yens par tsubo
Prix au tsubo des immeubles de grande hauteur
Dans les grandes opérations de réaménagement et pour les immeubles de grande hauteur, les coûts de construction augmentent fortement.
- SRC : 1 100 000 à 1 500 000 yens par tsubo
- RC : 1 000 000 à 1 200 000 yens par tsubo
- S : 900 000 à 1 100 000 yens par tsubo
Prix au tsubo des immeubles locatifs et commerciaux
Les niveaux de prix des petits immeubles commerciaux d’environ 2 à 5 étages sont les suivants.
- RC : 750 000 à 900 000 yens par tsubo
- S : 650 000 à 800 000 yens par tsubo
Le prix au tsubo varie aussi selon la région
Les coûts de construction ont tendance à être plus élevés à proximité des centres-villes et plus faibles en province. Cela s’explique par les différences régionales de prix du béton et des matériaux, des frais de transport et du coût de la main-d’œuvre qualifiée.
Comment calcule-t-on le coût de construction d’un immeuble ?
Coût de construction = prix au tsubo × surface de plancher totale
Cependant, la surface de plancher pouvant être construite est limitée par le coefficient d’emprise au sol et le coefficient d’occupation des sols. Il est important de vérifier la superficie du terrain et les règles de zonage afin d’estimer une échelle de projet réellement réalisable.
Quels éléments composent le coût de construction d’un immeuble ?
Frais d’aménagement intérieur et d’équipement
En plus du prix au tsubo, il faut prévoir l’ascenseur, la climatisation et les travaux d’aménagement intérieur. Dans le cas d’un immeuble locatif commercial, il peut suffire dans certains cas d’installer uniquement les conduites de chaque lot, ce qui permet parfois de contenir les coûts d’équipement par rapport à un immeuble résidentiel.
Autres frais divers
Les frais d’étude (forage et relevés), les honoraires de conception, les droits de timbre, la taxe d’enregistrement et de licence, la taxe d’acquisition immobilière, l’assurance incendie et les frais liés au financement, entre autres, génèrent de nombreux coûts distincts du coût de construction lui-même. Les intégrer sans omission permet d’améliorer la précision du plan de rentabilité.
Dans quels cas le coût de construction dépasse-t-il le niveau du marché ?
Exigences particulières en matière de design
Dans les immeubles de rendement et les immeubles locatifs commerciaux en particulier, le design extérieur et l’impression donnée par l’entrée influencent le taux d’occupation. Il convient d’évaluer, sous l’angle du rapport coût-efficacité, si l’investissement dans le design contribuera aux revenus locatifs sur le long terme.
Installation d’équipements spéciaux et d’ascenseurs
Les immeubles de plus de 31 m de hauteur ont l’obligation d’être équipés d’un ascenseur. Les piscines, sources thermales et équipements adaptés au secteur social constituent également des facteurs qui augmentent fortement le coût de construction.
Impact de l’environnement
Dans les zones où les immeubles de grande hauteur sont concentrés, où les routes sont complexes ou dans les lieux à forte circulation, les coûts des travaux annexes augmentent, notamment pour la présence de gardiens, les mesures de réduction du bruit et l’installation d’échafaudages. Il est important de vérifier l’environnement sur site et d’établir un budget tenant compte des coûts supplémentaires.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Combien d’années faut-il pour récupérer l’investissement initial d’une construction d’immeuble ?
Le rendement attendu d’un immeuble locatif commercial dépend de l’emplacement et de la structure, mais un niveau de 5 à 8 % constitue généralement un repère en zone urbaine. À partir de l’investissement total incluant les coûts de construction et les frais annexes, ainsi que des loyers prévisionnels, il est important d’établir un plan de trésorerie visant une récupération sur 10 à 15 ans.
Q. Comment financer les coûts de construction ?
Le recours à un prêt professionnel dédié à la construction est la solution la plus courante. Dans de nombreux cas, le terrain sert de garantie, et le ratio de financement (LTV), le taux d’intérêt et la durée de remboursement varient selon l’établissement financier. Un apport propre de 20 à 30 % est généralement considéré comme un repère pour l’examen du dossier de financement.
Q. Quel est le coût de maintenance après la construction de l’immeuble ?
Cela dépend de la structure, de la taille et des équipements, mais il est recommandé de provisionner chaque année 0,5 à 1 % du coût de construction au titre de l’entretien et des réparations. Intégrez également au plan de long terme les coûts d’inspection régulière et de renouvellement des principaux équipements, comme les ascenseurs, la climatisation et les façades.
Q. Existe-t-il des conditions de terrain adaptées à la construction d’un immeuble ?
Les zones commerciales, les zones commerciales de proximité et les zones semi-industrielles bénéficient de coefficients d’occupation des sols plus élevés, ce qui les rend adaptées à la construction d’immeubles hauts et de grande envergure. Il est également important de vérifier la largeur de la voie en façade, les règles d’ensoleillement et les limitations de hauteur afin d’identifier à l’avance l’échelle constructible.
