La construcción de edificios es una de las opciones que se consideran para el aprovechamiento del suelo. Para mejorar la precisión del plan de negocio, es indispensable comprender con exactitud los factores que hacen variar los costos de construcción según la estructura, el uso y la región. Explicaremos desde el rango del costo por tsubo hasta el desglose de gastos y los casos de encarecimiento.
¿Cuál es el rango del costo de construcción de edificios por tsubo?
Costo por tsubo de edificios de escala media
El rango por tipo estructural de los edificios de escala media que suelen verse frente a las estaciones es el siguiente.
- Estructura de acero reforzado con hormigón (SRC): 900.000 a 1.100.000 yenes por tsubo
- Estructura de hormigón armado (RC): 800.000 a 1.000.000 de yenes por tsubo
- Estructura de acero (S): 700.000 a 900.000 yenes por tsubo
Costo por tsubo de edificios de gran altura
En proyectos de gran envergadura y en la categoría de edificios de gran altura, los costos de construcción aumentan de forma considerable.
- SRC: 1.100.000 a 1.500.000 yenes por tsubo
- RC: 1.000.000 a 1.200.000 yenes por tsubo
- S: 900.000 a 1.100.000 yenes por tsubo
Costo por tsubo de edificios para inquilinos y edificios de uso mixto
El rango de los pequeños edificios para inquilinos de alrededor de 2 a 5 plantas es el siguiente.
- RC: 750.000 a 900.000 yenes por tsubo
- S: 650.000 a 800.000 yenes por tsubo
El costo por tsubo también varía según la región
Los costos de construcción tienden a ser más altos cuanto más cerca se está del centro urbano y más bajos en las regiones periféricas. Esto se debe a que el precio del hormigón y de los materiales, los costos de transporte y la mano de obra de los especialistas varían según la región.
¿Cómo se calcula el costo de construcción de un edificio?
Costo de construcción = costo por tsubo × superficie total construida
Sin embargo, la superficie total construida posible está limitada por el coeficiente de ocupación y el coeficiente de edificabilidad. Es importante verificar la superficie del terreno y las restricciones de zonificación para estimar una escala realmente viable.
¿Qué gastos componen el costo de construcción de un edificio?
Gastos de acabados interiores y equipamiento
Además del costo por tsubo, se requieren ascensor, climatización y obras interiores. En el caso de un edificio para inquilinos, en algunos casos basta con instalar solo las tuberías de cada unidad, lo que puede permitir contener los costos de equipamiento en comparación con un edificio residencial.
Otros gastos diversos
Gastos de estudios (perforación y topografía), honorarios de diseño, timbres fiscales, impuesto de registro y licencia, impuesto sobre adquisición inmobiliaria, seguro contra incendios y costos relacionados con la financiación, entre otros, generan una amplia variedad de gastos adicionales al costo de construcción. Incluirlos sin omisiones ayuda a mejorar la precisión del plan de rentabilidad.
¿En qué casos el costo de construcción supera el rango de mercado?
Atención especial al diseño
Especialmente en los edificios de renta y en los edificios para inquilinos, el diseño exterior y la impresión del acceso influyen en la tasa de ocupación. Conviene evaluar la inversión en diseño desde la perspectiva del costo-beneficio para determinar si contribuirá a los ingresos por alquiler a largo plazo.
Instalación de equipos especiales y ascensores
Los edificios de más de 31 m de altura están obligados a contar con ascensor. Las piscinas, aguas termales y los equipos adaptados al bienestar también son factores que elevan de forma notable el costo de construcción.
Impacto del entorno circundante
En zonas con alta concentración de edificios altos, calles complejas o lugares con mucho tráfico, aumentan los costos de obras complementarias, como la asignación de guardias, las medidas contra el ruido y la instalación de andamios. Es importante revisar el entorno en la inspección del sitio y elaborar un presupuesto que contemple los costos adicionales.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuántos años se necesitan para recuperar la inversión inicial de la construcción de un edificio?
La rentabilidad esperada de un edificio para inquilinos varía según la ubicación y la estructura, pero en zonas urbanas suele tomarse como referencia general entre un 5 y un 8 %. A partir de la inversión total, incluidos los costos de construcción y los gastos diversos, y de los ingresos por alquiler previstos, es importante diseñar un plan de flujo de caja que apunte a recuperar la inversión en 10 a 15 años.
Q. ¿Cómo se financia el costo de construcción?
Lo habitual es recurrir a un préstamo para uso empresarial (financiación para construcción). En muchos casos la financiación se obtiene con el terreno como garantía, y la proporción de financiación (LTV), el tipo de interés y el plazo de amortización varían según la entidad financiera. Se considera que contar con un 20 a 30 % de fondos propios es una referencia para la evaluación crediticia.
Q. ¿Cuánto cuesta el mantenimiento después de construir el edificio?
Depende de la estructura, la escala y el equipamiento, pero se recomienda reservar entre el 0,5 y el 1 % anual del costo de construcción como fondo para mantenimiento y reparaciones. Incluya también en el plan de largo plazo los costos de inspección periódica y renovación de equipos principales, como ascensores, climatización y fachadas.
Q. ¿Existen condiciones del terreno adecuadas para construir un edificio?
Las zonas comerciales, comerciales de proximidad y semindustriales cuentan con coeficientes de edificabilidad más altos, por lo que son adecuadas para la construcción de edificios altos y de gran escala. También es importante verificar el ancho de la vía frontal, las regulaciones de sombra y los límites de altura para conocer de antemano la escala edificable.
