A construção de edifícios é uma das opções consideradas no aproveitamento de terrenos. Para aumentar a precisão do plano de negócios, é indispensável compreender com exatidão os fatores que fazem o custo de construção variar conforme a estrutura, o uso e a região. Explicaremos desde a faixa de preço por tsubo até a composição dos custos e os casos em que os valores se elevam.
Qual é a faixa de custo de construção por tsubo para edifícios?
Custo por tsubo de edifícios de médio porte
Os valores de referência por tipo estrutural para edifícios de médio porte, comuns em áreas comerciais próximas a estações, são os seguintes.
- Estrutura SRC (aço reforçado com concreto): 900 mil a 1,1 milhão de ienes/tsubo
- Estrutura RC (concreto armado): 800 mil a 1 milhão de ienes/tsubo
- Estrutura S (metálica): 700 mil a 900 mil ienes/tsubo
Custo por tsubo de edifícios altos
Em grandes projetos de reurbanização e na categoria de edifícios altos, o custo de construção aumenta significativamente.
- Estrutura SRC: 1,1 milhão a 1,5 milhão de ienes/tsubo
- Estrutura RC: 1 milhão a 1,2 milhão de ienes/tsubo
- Estrutura S: 900 mil a 1,1 milhão de ienes/tsubo
Custo por tsubo de edifícios para locatários e edifícios multiuso
Os valores de referência para pequenos edifícios comerciais com cerca de 2 a 5 andares são os seguintes.
- Estrutura RC: 750 mil a 900 mil ienes/tsubo
- Estrutura S: 650 mil a 800 mil ienes/tsubo
O custo por tsubo também varia conforme a região
Os custos de construção tendem a ser mais altos quanto mais próximo do centro urbano e mais baixos no interior. Isso ocorre porque o preço do concreto e dos materiais de construção, o custo de transporte e a mão de obra dos profissionais variam de região para região.
Como calcular o custo de construção de um edifício?
Custo de construção = custo por tsubo × área bruta total
No entanto, a área bruta total que pode ser construída é limitada pelo índice de ocupação do terreno e pelo coeficiente de aproveitamento. É importante verificar a área do terreno e as restrições da zona de uso para estimar uma escala viável.
Que tipos de despesas compõem o custo de construção de um edifício?
Custos de interiores e instalações
Além do custo por tsubo, são necessários elevador, ar-condicionado e obras de acabamento interno. No caso de edifícios para locatários, em alguns casos basta instalar apenas a tubulação de cada unidade, o que pode reduzir os custos de equipamentos em comparação com condomínios residenciais.
Outras despesas diversas
Custos de investigação (sondagem e topografia), honorários de projeto, imposto do selo, imposto de registro e licença, imposto sobre aquisição imobiliária, seguro contra incêndio e despesas relacionadas ao financiamento, entre outras, geram uma ampla gama de custos além do próprio custo de construção. Lançar tudo sem omissões contribui para aumentar a precisão do plano de rentabilidade.
Em que casos o custo de construção fica acima da média de mercado?
Foco no design
Especialmente em edifícios de renda e edifícios para locatários, o design da fachada e a impressão da entrada influenciam a taxa de ocupação. Avalie o investimento em design com base no custo-benefício e em quanto ele pode contribuir para a receita de aluguel no longo prazo.
Instalação de equipamentos especiais e elevadores
Edifícios com mais de 31 m de altura são obrigados a instalar elevador. Piscinas, águas termais e equipamentos adaptados para bem-estar social também são fatores que elevam substancialmente o custo de construção.
Impacto do entorno
Em áreas com grande concentração de edifícios altos, ruas estreitas e locais com tráfego intenso, os custos de obras complementares, como alocação de seguranças, medidas de controle de ruído e montagem de andaimes, aumentam. É importante verificar o entorno em vistoria local e montar um orçamento que já considere os custos adicionais.
Leitura complementar
- O que são obras de nivelamento e preparação do terreno? Conhecimentos básicos sobre desenvolvimento de terrenos e custos que investidores devem conhecer
- Estratégias de saída no setor imobiliário na era da inflação e do aumento dos custos de construção | Explicação completa sobre vender ou manter
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Em quantos anos é possível recuperar o investimento inicial da construção de um edifício?
A rentabilidade esperada de um edifício para locatários varia conforme a localização e a estrutura, mas, em áreas urbanas, 5% a 8% costuma ser uma referência geral. É importante estimar o prazo de recuperação a partir do investimento total em construção e despesas diversas, bem como da receita de aluguel prevista, e elaborar um plano de fluxo de caixa com foco em recuperar o investimento em 10 a 15 anos.
P. Como é feito o financiamento do custo de construção?
O mais comum é utilizar um empréstimo para negócios (financiamento para construção). Em muitos casos, o terreno é oferecido como garantia, e a proporção financiada (LTV), a taxa de juros e o prazo de amortização variam conforme a instituição financeira. Considera-se que 20% a 30% de capital próprio seja uma referência para a análise de crédito.
P. Quanto custam as despesas de manutenção após a construção do edifício?
Isso depende da estrutura, escala e equipamentos, mas recomenda-se reservar de 0,5% a 1% ao ano do custo de construção como verba para manutenção e reparos. Inclua também no planejamento de longo prazo os custos de inspeção periódica e renovação dos principais equipamentos, como elevadores, ar-condicionado e fachadas.
P. Existem condições de terreno adequadas para a construção de edifícios?
Zonas comerciais, zonas comerciais de bairro e zonas semindustriais têm coeficientes de aproveitamento mais altos e são adequadas para a construção de edifícios altos e de grande porte. É importante verificar também a largura da via frontal, as restrições de sombra e os limites de altura para entender previamente a escala possível de construção.
