Der Bau eines Gebäudes ist eine der Optionen, die bei der Nutzung eines Grundstücks geprüft werden. Um die Genauigkeit eines Geschäftsplans zu erhöhen, ist es unerlässlich, die Faktoren, die die Baukosten je nach Konstruktion, Nutzung und Region verändern, präzise zu verstehen. In diesem Beitrag erläutern wir Richtwerte für den Tsubo-Preis, die Kostenstruktur und Fälle mit stark steigenden Kosten.
Wie hoch ist der Richtwert für die Baukosten pro Tsubo bei Gebäuden?
Baukosten pro Tsubo bei mittelgroßen Gebäuden
Die Richtwerte nach Konstruktionsart für mittelgroße Gebäude, wie sie häufig in Geschäftsstraßen rund um Bahnhöfe zu sehen sind, lauten wie folgt.
- Stahlbeton mit Stahlrahmen (SRC): 900.000 bis 1.100.000 Yen/Tsubo
- Stahlbeton (RC): 800.000 bis 1.000.000 Yen/Tsubo
- Stahlbau (S): 700.000 bis 900.000 Yen/Tsubo
Baukosten pro Tsubo bei Hochhäusern
Bei groß angelegten Redevelopment-Projekten und Hochhausklassen steigen die Baukosten deutlich an.
- SRC: 1.100.000 bis 1.500.000 Yen/Tsubo
- RC: 1.000.000 bis 1.200.000 Yen/Tsubo
- S: 900.000 bis 1.100.000 Yen/Tsubo
Baukosten pro Tsubo bei Mieter- und Mehrzweckgebäuden
Die Richtwerte für kleine Mietergebäude mit etwa zwei bis fünf Geschossen sind wie folgt.
- RC: 750.000 bis 900.000 Yen/Tsubo
- S: 650.000 bis 800.000 Yen/Tsubo
Auch je nach Region schwankt der Preis pro Tsubo
Die Baukosten sind tendenziell höher, je näher ein Standort am Stadtzentrum liegt, und niedriger, je weiter man in regionale Gebiete geht. Das liegt daran, dass sich die Preise für Beton und Baumaterialien, Transportkosten sowie Löhne für Fachkräfte regional unterscheiden.
Wie werden die Baukosten für ein Gebäude berechnet?
Baukosten = Preis pro Tsubo × Bruttogeschossfläche
Allerdings wird die realisierbare Bruttogeschossfläche durch die Bebauungsquote und die Geschossflächenzahl begrenzt. Es ist wichtig, die Grundstücksfläche und die Vorgaben der jeweiligen Nutzungszone zu prüfen und darauf aufbauend die umsetzbare Größe zu kalkulieren.
Welche Kostenpositionen umfasst die Baukostenstruktur eines Gebäudes?
Innenausbau- und Ausstattungskosten
Zusätzlich zum Preis pro Tsubo sind Aufzüge, Klimaanlagen und Innenausbauarbeiten erforderlich. Bei Mietergebäuden kann es in manchen Fällen ausreichen, nur die Leitungen für die einzelnen Einheiten vorzubereiten, sodass die Ausstattungskosten geringer ausfallen können als bei Wohngebäuden.
Sonstige Nebenkosten
Neben den eigentlichen Baukosten fallen zahlreiche weitere Kosten an, darunter Untersuchungskosten (Bohrungen und Vermessung), Planungshonorare, Stempelgebühren, Registrierungs- und Lizenzsteuer, Grunderwerbsteuer, Feuerversicherung sowie Finanzierungskosten. Eine vollständige Erfassung dieser Positionen verbessert die Genauigkeit der Ertragsplanung.
In welchen Fällen liegen die Baukosten über dem Marktniveau?
Anspruch an das Design
Gerade bei Renditeobjekten und Mietergebäuden beeinflussen das Fassadendesign und der Eindruck des Eingangsbereichs die Vermietungsquote. Deshalb sollte die Investition in Design anhand der Kosten-Nutzen-Relation beurteilt werden, also ob sie langfristig zu stabilen Mieteinnahmen beiträgt.
Sonderausstattung und Einbau von Aufzügen
Für Gebäude mit einer Höhe von mehr als 31 Metern besteht eine Pflicht zum Einbau eines Aufzugs. Auch Pools, heiße Quellen oder barrierefreie bzw. wohlfahrtsbezogene Ausstattung gehören zu den Faktoren, die die Baukosten deutlich erhöhen.
Einfluss des Umfelds
In Gebieten mit dichter Hochhausbebauung, verwinkelten Straßen oder hohem Verkehrsaufkommen steigen die Kosten für begleitende Arbeiten wie Wachpersonal, Lärmschutzmaßnahmen und Gerüstaufbau. Es ist wichtig, das Umfeld bei einer Ortsbesichtigung zu prüfen und ein Budget mit entsprechenden Zusatzkosten anzusetzen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie viele Jahre dauert es, bis sich die Anfangsinvestition für den Gebäudebau amortisiert?
Die erwartete Rendite bei Mietergebäuden hängt von Standort und Konstruktion ab, liegt in städtischen Gebieten jedoch typischerweise bei etwa 5 bis 8 %. Wichtig ist, die Amortisationsdauer auf Basis der Gesamtinvestition aus Baukosten und Nebenkosten sowie der erwarteten Mieteinnahmen zu berechnen und einen Cashflow-Plan mit einem Zielkorridor von 10 bis 15 Jahren aufzustellen.
F. Wie wird die Finanzierung der Baukosten in der Regel organisiert?
Üblich sind gewerbliche Darlehen bzw. Baufinanzierungen. In vielen Fällen wird das Grundstück als Sicherheit eingesetzt; Beleihungsauslauf (LTV), Zinssatz und Laufzeit unterscheiden sich je nach Finanzinstitut. Ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 % gilt häufig als Richtwert für die Kreditprüfung.
F. Wie hoch sind die laufenden Kosten nach dem Bau eines Gebäudes?
Das hängt von Konstruktion, Größe und Ausstattung ab, empfohlen wird jedoch, jährlich 0,5 bis 1 % der Baukosten als Rücklage für Instandhaltung und Reparaturen einzuplanen. Auch regelmäßige Prüfungen und Erneuerungskosten für wichtige Anlagen wie Aufzüge, Klimaanlagen und Fassaden sollten in die langfristige Planung aufgenommen werden.
F. Gibt es bestimmte Voraussetzungen für ein Grundstück, das sich für den Gebäudebau eignet?
In Geschäftsgebieten, nachbarschaftlichen Geschäftsgebieten und quasi-industriellen Zonen sind höhere Geschossflächenzahlen zulässig, weshalb sie sich für hohe und großvolumige Gebäude eignen. Wichtig ist außerdem, die Breite der anliegenden Straße, Verschattungsregeln und Höhenbeschränkungen zu prüfen und die realisierbare Gebäudegröße frühzeitig zu erfassen.
