Les fonctionnaires constituent une catégorie professionnelle aux revenus stables et élevés, dotée d'un système de congés bien fourni, mais nombreux sont ceux qui souhaitent « obtenir un revenu complémentaire grâce à l'investissement immobilier ». Pour aller à l'essentiel : même un fonctionnaire peut investir dans l'immobilier à condition de remplir certaines conditions. Cet article explique d'un point de vue spécialisé les règles, les avantages et les risques lorsque les fonctionnaires investissent dans l'immobilier.
Quelles sont les trois conditions pour qu'un fonctionnaire investisse dans l'immobilier ?
Les fonctionnaires sont soumis à une interdiction de cumul d'activités, mais une gestion immobilière en deçà d'un certain seuil n'est pas considérée comme une activité secondaire. Les trois conditions suivantes doivent toutes être réunies.
Condition ①: Se limiter à 5 maisons ou 10 logements maximum
Si les maisons individuelles ne dépassent pas 5 unités et les appartements ou immeubles 10 logements, ce n'est pas considéré comme une activité secondaire. Dans cette limite, l'investissement immobilier est possible même si les biens ne proviennent pas d'un héritage.
Condition ②: Confier la gestion à une société de gestion
Pour ne pas nuire à l'activité principale, vous avez l'obligation de confier la recherche de locataires, la perception des loyers et la gestion des biens à une société de gestion. Il faut signaler sans délai à votre administration que les tâches de gestion ont été confiées à un tiers.
Condition ③: Des revenus locatifs annuels inférieurs à 5 millions de yens
Si les revenus locatifs issus de la gestion immobilière atteignent ou dépassent 5 millions de yens par an, vous contrevenez à l'interdiction de cumul d'activités. Comme les loyers sont difficiles à modifier une fois fixés, la conception des revenus doit être menée avec prudence.
Que se passe-t-il en cas de violation de l'interdiction de cumul d'activités ?
En cas de violation de la loi sur les fonctionnaires de l'État, les sanctions disciplinaires suivantes sont prononcées :
- Avertissement: avertissement formel
- Réduction de salaire: diminution du salaire principal
- Suspension: privation de poste pendant une période déterminée (avec arrêt des revenus)
- Révocation: perte du statut de fonctionnaire
Gardez toujours à l'esprit qu'un investissement destiné à accroître vos revenus comporte le risque de vous faire perdre votre activité principale.
Pourquoi les fonctionnaires sont-ils adaptés à l'investissement immobilier ?
Malgré ces risques, les fonctionnaires possèdent des caractéristiques avantageuses pour l'investissement immobilier.
Une crédibilité sociale qui facilite l'obtention d'un prêt
Les fonctionnaires bénéficient d'une grande crédibilité sociale auprès des établissements financiers, de sorte que l'examen de financement est plus facile à réussir et qu'il est possible d'emprunter à des conditions de taux avantageuses. Ils sont ainsi bien placés pour couvrir par le crédit les coûts initiaux, principal obstacle de l'investissement immobilier.
L'obligation de gestion déléguée se transforme en avantage
L'« obligation de confier à une société de gestion », qui semble à première vue un inconvénient, permet en réalité une gestion immobilière stable, indépendante de la charge de l'activité principale. En la confiant à une société de gestion professionnelle, vous minimisez les risques liés aux tâches de propriétaire.
Comment optimiser la fiscalité par la création d'une société ? L'option du recours au conjoint
Le fonctionnaire lui-même ne peut pas être dirigeant d'une société, mais il est possible de créer une société dont le conjoint est le représentant légal. En conservant les actions au nom du fonctionnaire et en faisant figurer le conjoint comme représentant, il devient également plus facile d'obtenir un financement bancaire. Il est recommandé de consulter au préalable un fiscaliste pour vérifier si vous pourrez bénéficier de la déduction des charges et des avantages fiscaux liés à la constitution d'une société.
Pour plus de détails sur le plan de financement de l'investissement immobilier, consultez également La difficulté de l'investissement immobilier vient-elle d'un manque de compétence globale ? Explication des trois obstacles : fiscalité, droit et construction.
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FAQ : Questions fréquentes sur l'investissement immobilier des fonctionnaires
Q1. Faut-il une déclaration préalable avant de commencer un investissement immobilier en tant que fonctionnaire ?
Cela dépend de l'administration, mais même dans la limite de 5 maisons ou 10 logements, il est recommandé de signaler le contenu de la délégation à la société de gestion. Renseignez-vous au préalable auprès du service des ressources humaines.
Q2. Que faire si le plafond annuel de 5 millions de yens est dépassé ?
Vous devez consulter sans délai votre supérieur ou le service du personnel et envisager la vente du bien ou la réduction du parc. Ignorer la situation comporte un risque de sanction disciplinaire.
Q3. Que faire si les biens hérités dépassent déjà les conditions ?
L'interdiction de cumul s'applique également en cas d'héritage. Si les conditions sont dépassées, il faut vendre une partie afin de ramener la taille du parc dans les limites autorisées.
Q4. Puis-je étendre mes investissements immobiliers une fois passé au statut d'indépendant ?
Après avoir quitté la fonction publique, l'interdiction de cumul ne s'applique plus, vous pouvez donc étendre librement la taille de vos investissements immobiliers. C'est une option efficace dans le cadre de la constitution d'un patrimoine pour l'après-carrière.
Q5. Comment choisir une société de gestion ?
Il faut comparer les antécédents, la rapidité de réaction, le système de reporting et le taux des frais de gestion, et demander des devis à plusieurs sociétés. Pour les fonctionnaires en particulier, il est essentiel de choisir une société de gestion capable de garantir un « impact nul sur l'activité principale ».
