Beamte zählen zu den Berufen mit hohem, stabilem Einkommen und einem umfassenden Urlaubssystem. Dennoch gibt es nicht wenige, die mit dem Gedanken spielen, „durch Immobilieninvestitionen ein Nebeneinkommen zu erzielen". Vorweggenommen sei: Auch Beamte können unter bestimmten Bedingungen Immobilieninvestitionen tätigen. Dieser Beitrag erläutert aus fachlicher Sicht die Regeln, Vorteile und Risiken, wenn Beamte in Immobilien investieren.
Welche drei Bedingungen müssen Beamte für Immobilieninvestitionen erfüllen?
Für Beamte gilt zwar grundsätzlich ein Nebentätigkeitsverbot, doch eine Immobilienverwaltung unterhalb einer bestimmten Größenordnung gilt nicht als Nebentätigkeit. Die folgenden drei Bedingungen müssen sämtlich erfüllt sein.
Bedingung ①: Begrenzung auf maximal 5 Häuser oder 10 Wohneinheiten
Bei Einfamilienhäusern dürfen es höchstens 5 Objekte, bei Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern höchstens 10 Wohneinheiten sein – dann gilt es nicht als Nebentätigkeit. Innerhalb dieser Größenordnung sind Immobilieninvestitionen auch dann möglich, wenn die Objekte nicht aus einer Erbschaft stammen.
Bedingung ②: Übertragung der Verwaltung an eine Hausverwaltung
Damit der Hauptberuf nicht beeinträchtigt wird, besteht die Pflicht, Aufgaben wie Mietersuche, Mieteinzug und Objektverwaltung an eine Hausverwaltung zu übertragen. Die Übertragung der Verwaltungsaufgaben an einen Dritten ist der Dienststelle unverzüglich zu melden.
Bedingung ③: Mieteinnahmen unter 5 Mio. Yen pro Jahr
Erreichen die Mieteinnahmen aus der Immobilienverwaltung 5 Mio. Yen pro Jahr oder mehr, verstößt dies gegen das Nebentätigkeitsverbot. Da Mieten nach ihrer Festlegung nur schwer geändert werden können, muss die Einkommensplanung sorgfältig erfolgen.
Was passiert bei Verstoß gegen das Nebentätigkeitsverbot?
Bei einem Verstoß gegen das Beamtengesetz drohen folgende Disziplinarmaßnahmen:
- Verwarnung: strenge Ermahnung
- Gehaltskürzung: Reduzierung des Hauptgehalts
- Suspendierung: Entzug der Dienstpflicht für eine bestimmte Zeit (mit Einkommensstopp)
- Entlassung: Verlust des Beamtenstatus
Halten Sie sich stets vor Augen, dass eine zur Einkommenssteigerung gedachte Investition das Risiko birgt, den Hauptberuf zu verlieren.
Warum eignen sich Beamte für Immobilieninvestitionen?
Trotz der Risiken bringen Beamte Eigenschaften mit, die für Immobilieninvestitionen vorteilhaft sind.
Hohe gesellschaftliche Bonität – die Kreditprüfung gelingt leichter
Beamte genießen bei Finanzinstituten eine hohe gesellschaftliche Bonität, sodass die Kreditprüfung leichter zu bestehen ist und Darlehen zu vorteilhaften Zinskonditionen aufgenommen werden können. Sie sind in der Lage, die Anfangskosten – die größte Hürde bei Immobilieninvestitionen – leichter über Kredite abzudecken.
Die Verwaltungspflicht wird umgekehrt zum Vorteil
Die „Pflicht zur Übertragung an eine Hausverwaltung", die zunächst wie ein Nachteil wirkt, ermöglicht in der Praxis eine stabile Immobilienverwaltung, die nicht von der Auslastung im Hauptberuf abhängt. Indem die Verwaltung einer professionellen Gesellschaft anvertraut wird, lassen sich die Risiken der Eigentümeraufgaben minimieren.
Steueroptimierung durch Gründung einer Gesellschaft – die Option der Ehepartnernutzung
Beamte selbst können kein Vorstandsmitglied einer Gesellschaft werden, jedoch ist eine Gründung in Form einer Gesellschaft, in der der Ehepartner Geschäftsführer ist, möglich. Wenn der Beamte selbst die Anteile hält und der Ehepartner als gesetzlicher Vertreter eingetragen ist, lässt sich auch leichter eine Bankfinanzierung erhalten. Ob die Vorteile aus Betriebsausgabenverbuchung und Steuerersparnis durch die Gesellschaftsgründung tatsächlich genutzt werden können, sollte vorab mit einem Steuerberater besprochen werden.
Ausführliche Informationen zur Finanzierungsplanung von Immobilieninvestitionen finden Sie auch unter Liegt der Grund, warum Immobilieninvestitionen schwer sind, in mangelnder Ganzheitlichkeit? Erläuterung der drei Hürden Steuern, Recht und Bau.
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FAQ: Häufige Fragen zu Immobilieninvestitionen von Beamten
F1. Müssen Beamte vor Beginn einer Immobilieninvestition eine Meldung machen?
Das hängt von der Dienststelle ab. Auch innerhalb der Grenze von 5 Häusern bzw. 10 Wohneinheiten wird empfohlen, den Inhalt der Übertragung an die Hausverwaltung zu melden. Klären Sie dies vorab mit der Personalstelle.
F2. Was ist zu tun, wenn die jährliche Obergrenze von 5 Mio. Yen überschritten wird?
Sie müssen unverzüglich Vorgesetzte oder die Personalabteilung konsultieren und einen Verkauf des Objekts oder eine Verkleinerung des Bestands prüfen. Wird dies versäumt, drohen Disziplinarmaßnahmen.
F3. Was tun, wenn ererbte Objekte die Bedingungen bereits überschreiten?
Auch bei Erbschaften gilt das Nebentätigkeitsverbot. Werden die Bedingungen überschritten, müssen Teile veräußert werden, um den Bestand wieder unter die Obergrenze zu bringen.
F4. Kann ich nach einem Wechsel in die Selbstständigkeit die Immobilieninvestitionen ausweiten?
Nach dem Ausscheiden aus dem Beamtenverhältnis gilt das Nebentätigkeitsverbot nicht mehr, sodass die Immobilieninvestitionen frei ausgeweitet werden können. Das ist eine effektive Option für die Vermögensbildung nach dem Berufsleben.
F5. Wie wählt man die richtige Hausverwaltung aus?
Grundsätzlich sollten Erfahrungswerte, Reaktionsgeschwindigkeit, Berichtssystem und Verwaltungskostensatz verglichen sowie Angebote mehrerer Anbieter eingeholt werden. Gerade Beamte sollten eine Hausverwaltung wählen, die garantiert „keinerlei Beeinträchtigung des Hauptberufs" gewährleistet.
