Os funcionários públicos são uma profissão com renda estável e de alto nível e um sistema sólido de descansos, mas não são poucos os que pensam em «obter renda extra por meio de investimentos imobiliários». Indo direto à conclusão: mesmo funcionários públicos podem investir em imóveis se cumprirem certas condições. Este artigo explica, sob uma perspectiva profissional, as regras, vantagens e riscos quando um funcionário público investe em imóveis.
Quais são as três condições para que um funcionário público invista em imóveis?
Os funcionários públicos têm uma norma de proibição de atividades secundárias, mas a gestão imobiliária abaixo de uma determinada escala não é considerada atividade secundária. É necessário cumprir todas as três condições a seguir.
Condição ①: Limitar-se a um máximo de 5 casas ou 10 unidades
Se as casas unifamiliares não ultrapassarem 5 unidades e os apartamentos ou condomínios 10 unidades, não é considerado atividade secundária. Dentro dessa escala, é possível investir em imóveis mesmo que não sejam herdados.
Condição ②: Delegar a gestão a uma empresa administradora
Para não prejudicar o trabalho principal, há a obrigação de delegar tarefas como busca de inquilinos, cobrança de aluguéis e gestão dos imóveis a uma administradora. É preciso comunicar prontamente ao órgão a que pertence que as tarefas de gestão foram delegadas a terceiros.
Condição ③: Que a renda de aluguel seja inferior a 5 milhões de ienes anuais
Se a renda de aluguel proveniente da gestão imobiliária atingir ou ultrapassar 5 milhões de ienes anuais, infringe-se a norma de proibição de atividades secundárias. Como o aluguel é difícil de alterar uma vez definido, o desenho da renda deve ser feito com prudência.
O que acontece em caso de violação da proibição de atividades secundárias?
No caso de violação da Lei dos Funcionários Públicos do Estado, são aplicadas as seguintes sanções disciplinares.
- Advertência: alerta formal
- Redução salarial: corte do salário principal
- Suspensão: afastamento do cargo por um período determinado (com interrupção da renda)
- Demissão: perda da condição de funcionário público
Tenha sempre em mente que um investimento com o objetivo de aumentar a renda traz consigo o risco de perder o trabalho principal.
Por que os funcionários públicos são adequados para o investimento imobiliário?
Apesar dos riscos, os funcionários públicos possuem características vantajosas para o investimento imobiliário.
Credibilidade social que facilita a aprovação do empréstimo
Os funcionários públicos contam com alta credibilidade social junto às instituições financeiras, de modo que a análise de financiamento é mais fácil de ser aprovada e é possível obter empréstimos em condições de juros vantajosas. Estão em uma posição que permite cobrir, por meio de financiamento, os custos iniciais, que constituem a maior barreira do investimento imobiliário.
A obrigação de delegar a gestão se transforma em vantagem
A «obrigação de delegar à empresa administradora», que à primeira vista parece uma desvantagem, na prática viabiliza uma gestão imobiliária estável, não afetada pela carga do trabalho principal. Ao confiar a tarefa a uma administradora profissional, é possível minimizar os riscos das funções de proprietário.
Como obter economia tributária por meio da constituição de uma pessoa jurídica? A opção de utilizar o cônjuge
O próprio funcionário público não pode ser membro do conselho de administração de uma empresa, mas é possível constituir uma empresa em que o cônjuge atue como diretor representante. Mantendo as ações em nome do funcionário e registrando o cônjuge como representante legal, também fica mais fácil obter financiamento bancário. Recomenda-se consultar previamente um contador para verificar se será possível usufruir das vantagens de lançamento de despesas e de economia tributária decorrentes da constituição da empresa.
Para mais detalhes sobre o plano financeiro do investimento imobiliário, consulte também A razão pela qual o investimento imobiliário é difícil é a falta de capacidade integrada? Explicação das três barreiras: tributária, jurídica e construtiva.
FAQ: Dúvidas frequentes sobre o investimento imobiliário de funcionários públicos
P1. É necessário apresentar alguma notificação antes de o funcionário público iniciar um investimento imobiliário?
Depende do órgão, mas mesmo dentro do limite de 5 casas ou 10 unidades, recomenda-se reportar o conteúdo da delegação à empresa administradora. Confirme antecipadamente com o departamento de recursos humanos.
P2. O que fazer caso o limite anual de 5 milhões de ienes seja ultrapassado?
É preciso consultar prontamente o superior ou o departamento de pessoal e considerar a venda do imóvel ou a redução da escala. Se for negligenciado, há risco de sanção disciplinar.
P3. O que fazer se os imóveis herdados já ultrapassarem as condições?
A proibição de atividades secundárias também se aplica a heranças. Se as condições forem excedidas, é necessário vender uma parte para manter a escala dentro dos critérios.
P4. Posso ampliar o investimento imobiliário depois de migrar para o trabalho autônomo?
Após deixar o serviço público, a norma de atividades secundárias não se aplica, de modo que é possível ampliar livremente a escala do investimento imobiliário. É uma opção eficaz como plano de formação de patrimônio para depois da aposentadoria.
P5. Como escolher uma empresa administradora?
O básico é comparar histórico, velocidade de atendimento, sistema de reportes e taxa de administração, e solicitar orçamentos a várias empresas. No caso dos funcionários públicos, é especialmente importante escolher uma administradora capaz de garantir «zero impacto sobre o trabalho principal».
