« Les bureaux manquent ». Si l'on devait résumer le marché immobilier de Tokyo en 2025 en une seule phrase, ce serait celle-là.
Selon une étude de CBRE, la nouvelle demande en espaces de bureaux dans les 23 arrondissements de Tokyo en 2025 devrait atteindre 330 000 à 360 000 tsubo (unité de surface japonaise), un niveau record, tandis que la nouvelle offre ne dépasserait pas 180 000 tsubo, soit moins de 55 % de la demande. Le taux de vacance passerait sous les 5 %, son niveau le plus bas depuis la pandémie de COVID-19. Des dirigeants d'entreprise font état de l'impossibilité de trouver de nouveaux locaux et d'une hausse continue des loyers.
Cependant, nous ne considérons pas cette situation comme un simple « déséquilibre temporaire entre l'offre et la demande ». Nous y voyons un signal important indiquant que la structure de gestion des entreprises japonaises est en train de se transformer.
Pourquoi les investissements dans les bureaux augmentent-ils maintenant ?
Lorsque le télétravail s'est généralisé durant la pandémie, le débat sur « l'inutilité des bureaux » a été très animé. De fait, entre 2020 et 2021, de nombreuses entreprises ont réduit leurs espaces de bureaux, entraînant une forte hausse du taux de vacance. Qu'est-il advenu de cette tendance ?
La réponse est simple. La valeur d'un « lieu de rassemblement » n'est pas une question de productivité, mais une question de culture. Lorsqu'une entreprise cherche à attirer les meilleurs talents, elle a besoin, parallèlement à des environnements de télétravail bien équipés, d'espaces physiques qui donnent envie d'y travailler. L'emplacement du siège social, la qualité des étages, le prestige du lieu — ces éléments font partie de la marque employeur et constituent un message silencieux dans la compétition pour les recrutements.
Dans nos échanges quotidiens avec des dirigeants d'entreprises à forte croissance et des personnalités fortunées, nous constatons que « l'attachement au lieu » se renforce plus que jamais. Il ne s'agit pas de luxe, mais de stratégie.
Le problème structurel de « l'impossibilité de construire »
La hausse des coûts de construction est souvent citée comme raison du manque d'offre, mais le fond du problème est plus profond. Le manque de capital humain dans le secteur de la construction, les difficultés d'approvisionnement en matériaux et la complexification des procédures administratives se conjuguent pour créer une situation où « même ceux qui veulent construire ne peuvent pas le faire ».
Les grands projets tels que Torch Tower (achèvement prévu en 2028) et NTT Hibiya Tower contribueront certes à l'augmentation de l'offre à moyen et long terme. Mais ils n'arriveront pas à temps pour répondre à la tension du marché en 2025-2026. Autrement dit, les entreprises qui ont besoin de bureaux aujourd'hui doivent changer de paradigme : non pas « attendre du neuf », mais « comment exploiter le parc immobilier existant ».
Dans cette optique, la valeur relative des biens présentant un emplacement et un état d'entretien de qualité, même anciens, est en hausse, et l'intérêt pour les biens rénovés ou à usage reconverti s'accroît. Parmi les biens que nous gérons et dont nous assurons l'intermédiation, il existe de telles « pépites cachées ».
Le « vrai risque » selon nous
Dans ce contexte de marché, beaucoup d'observateurs évoquent les risques de hausse des loyers et de difficulté à trouver des biens. C'est un fait. Mais le « vrai risque » selon nous est ailleurs.
C'est la « lenteur des prises de décision ».
Sur un marché tendu, la vitesse de conclusion des transactions sur les biens de qualité augmente considérablement. Le temps de dire « nous allons examiner cela en interne », une autre entreprise a pris sa décision et signé le contrat. Le temps dont on disposait autrefois pour « négocier pendant plusieurs mois sur un bien qui nous plaît » n'existe plus sur le marché des bureaux tokyoïtes d'aujourd'hui.
Ce que nous recommandons aux dirigeants, c'est de « prendre les décisions immobilières avec la même réactivité que les décisions de management ». Nous entrons dans un environnement de marché où l'inaction par peur de l'échec peut s'avérer être le choix le plus coûteux.
La perspective de la comparaison avec le marché d'Osaka et du Kansai
Alors que la pénurie de bureaux est évoquée dans le contexte de la concentration excessive sur Tokyo, nous souhaitons, en tant qu'acteur basé à Osaka, ajouter une note sur la réévaluation de la région d'Osaka et du Kansai.
L'Exposition universelle d'Osaka-Kansai 2025, le projet de complexe intégré (IR) visant les années 2030 et le développement des infrastructures de l'ensemble de la région économique du Kansai se conjuguent pour créer des changements tangibles sur le marché des bureaux à Osaka. Nous pensons que le nombre d'entreprises ayant du mal à sécuriser des locaux à Tokyo et transférant une partie de leurs fonctions vers Osaka et le Kansai va encore augmenter à l'avenir.
Grâce à notre présence à Tokyo et à Osaka, nous sommes en mesure de répondre de manière intégrée à ces besoins immobiliers d'envergure régionale.
Le capital humain et l'immobilier sont des ressources de gestion indissociables
Enfin, laissez-nous vous faire part de la perspective que nous tenons à souligner par-dessus tout.
L'actif le plus important pour une entreprise est son capital humain. Et l'une des responsabilités des dirigeants est de créer un environnement dans lequel ce capital humain peut exprimer ses meilleures performances. Nous pensons que les bureaux doivent être considérés non pas comme un « coût », mais comme un « investissement dans le capital humain ».
Il n'est pas rare que l'emplacement et l'atmosphère des bureaux influencent la décision d'un candidat d'accepter une offre d'emploi. Plus les talents sont excellents, plus ils lisent le « sérieux » de l'entreprise à travers ses espaces. Le prestige du siège, la qualité de l'environnement de travail — ce sont des actifs incorporels qui forment la marque de l'entreprise et constituent des objets d'investissement importants du point de vue de la gestion du capital humain.
« Où établir son siège » n'est pas une simple question immobilière, mais l'expression d'une philosophie de gestion : « quelle entreprise voulons-nous être ? ». Nous sommes votre partenaire dans cette réflexion, et nous vous soutiendrons de toutes nos forces dans vos prises de décision.
