"Las oficinas escasean". Si tuviéramos que describir el mercado inmobiliario de Tokio en 2025 con una sola frase, esta lo diría todo.
Según una investigación de CBRE, la nueva demanda de oficinas en los 23 distritos de Tokio en 2025 alcanzará entre 330.000 y 360.000 tsubo, el nivel más alto de la historia, mientras que la nueva oferta se prevé que se quede en apenas 180.000 tsubo, menos del 55% de la demanda. La tasa de vacantes caerá por debajo del 5%, el nivel más bajo desde la pandemia de COVID-19. Desde la alta dirección de las empresas llegan voces que hablan de la imposibilidad de encontrar nuevas ubicaciones y del continuo aumento de los alquileres.
Sin embargo, nosotros no consideramos esta situación como un simple "desajuste temporal entre oferta y demanda". La vemos como una señal importante de que la estructura de gestión empresarial en Japón está experimentando un cambio profundo.
¿Por qué aumenta la inversión en oficinas precisamente ahora?
Cuando el teletrabajo se generalizó durante la pandemia de COVID-19, surgió un intenso debate sobre si "las oficinas serían innecesarias". De hecho, entre 2020 y 2021, muchas empresas redujeron sus espacios de oficina y las tasas de vacantes aumentaron significativamente. ¿Adónde fue a parar aquella tendencia?
La respuesta es sencilla: el valor de "los lugares donde se reúne la gente" no es una cuestión de productividad, sino de cultura. Cuando las empresas realmente quieren atraer al mejor capital humano, necesitan, junto con entornos de teletrabajo bien organizados, espacios físicos que hagan pensar "quiero trabajar aquí". La ubicación de la sede central, la calidad de la planta, el prestigio de la localización: todos estos factores forman parte de la marca corporativa y son mensajes silenciosos en la competencia por el talento.
En nuestra interacción diaria con directivos de grandes fortunas y empresas en crecimiento, percibimos que el "apego al lugar" se ha intensificado más que nunca. No se trata de lujo, sino de estrategia.
El problema estructural de "no poder construir"
Aunque el aumento de los costes de construcción se cita como razón por la que la oferta no crece, la esencia del problema está en un nivel más profundo. La escasez de capital humano en el sector de la construcción, las dificultades en el suministro de materiales y la creciente complejidad de los trámites administrativos se combinan para crear una estructura en la que "se quiere construir pero no se puede".
Los grandes proyectos como la Torre Torch (prevista para 2028) o la Torre NTT Hibiya contribuirán sin duda al aumento de la oferta a medio y largo plazo. Sin embargo, no llegarán a tiempo para la situación tan ajustada de 2025-2026. En otras palabras, las empresas que necesitan oficinas ahora deben hacer un cambio de mentalidad práctico: en lugar de "esperar a nuevas construcciones", plantearse "cómo aprovechar el stock existente".
Desde esta perspectiva, el valor relativo de los inmuebles con buena ubicación y buen estado de mantenimiento, aunque sean de cierta antigüedad, está aumentando, y crece el interés por las propiedades renovadas y las de uso reconvertido. Entre los inmuebles que gestionamos e intermediamos también existen estas "joyas ocultas".
El "riesgo real" según nuestra perspectiva
En esta situación de mercado, muchos analistas hablan de los riesgos de "que suban los alquileres" o "que no se consigan inmuebles". Eso es cierto. Pero el "riesgo real" que nosotros consideramos está en otro lugar.
Es la "lentitud en la toma de decisiones".
En un mercado con oferta y demanda ajustadas, la velocidad de cierre de las mejores propiedades aumenta enormemente. Mientras se dice "lo consultaremos internamente", otra empresa toma la decisión y firma el contrato. El margen de "negociar durante meses un inmueble que nos gusta", como se hacía antes, ya no existe en el mercado actual de oficinas de Tokio.
Lo que transmitimos a los directivos empresariales es que "tomen las decisiones inmobiliarias con la misma agilidad que las decisiones de gestión". Se avecina un entorno de mercado en el que no moverse por miedo al fracaso puede convertirse en la elección más costosa.
La perspectiva de la comparación con el mercado de Osaka y Kansai
Mientras se habla de la escasez de oficinas en el contexto de la concentración en Tokio, desde nuestra posición con base en Osaka, queremos añadir una nota sobre la revalorización del área de Osaka y Kansai.
La Exposición Universal de Osaka-Kansai de 2025, el proyecto IR (Resort Integrado) con miras a la década de 2030 y las mejoras de infraestructura en todo el área económica de Kansai se combinan para generar cambios constantes también en el mercado de oficinas de Osaka. Prevemos que seguirá aumentando el número de empresas que, al tener dificultades para conseguir propiedades en Tokio, trasladen parte de sus funciones a Osaka y Kansai.
Nosotros, con presencia en múltiples ubicaciones como Tokio y Osaka, estamos preparados para responder de manera integral a estas necesidades inmobiliarias de amplio alcance.
El capital humano y los bienes inmuebles son recursos de gestión inseparables
Por último, queremos compartir la perspectiva que más enfatizamos.
El activo más importante para una empresa es su capital humano. Y garantizar un entorno en el que ese capital humano pueda rendir al máximo es una de las responsabilidades de los directivos. Nosotros creemos que las oficinas no deben verse como un "coste", sino como una "inversión en capital humano".
No es raro que la ubicación y el ambiente de la oficina influyan en la decisión de un candidato de aceptar una oferta de trabajo. Cuanto más talentoso es el capital humano, más capaz es de leer el "nivel de seriedad" de la empresa a través de su espacio. El prestigio de la sede central, la calidad del entorno de trabajo: estos son activos intangibles que conforman la marca corporativa y objetos de inversión importantes también desde la perspectiva de la gestión del capital humano.
"Dónde establecer la sede" no es simplemente una cuestión inmobiliaria, sino la expresión de una filosofía de gestión sobre "qué tipo de empresa se quiere ser". Nosotros, como socios en ese proceso, apoyamos con toda nuestra capacidad la toma de decisiones de nuestros clientes.
