"Falta de escritórios". Se fosse preciso resumir em uma palavra o mercado imobiliário de Tóquio em 2025, essa seria a expressão.
Segundo pesquisa da CBRE, a demanda por novos escritórios nos 23 distritos de Tóquio em 2025 atingiu o nível mais alto da história, chegando a 330.000–360.000 tsubos, enquanto a nova oferta deve ficar em apenas 180.000 tsubos — menos de 55% da demanda. A taxa de vacância deve cair abaixo de 5%, o menor nível desde a pandemia de COVID-19. Executivos de diversas empresas relatam dificuldades para encontrar novos endereços e alertam para o aumento contínuo dos aluguéis.
No entanto, não encaramos essa situação como um simples "desequilíbrio temporário entre oferta e demanda". Acreditamos que isso é um sinal importante de que a estrutura de gestão das empresas japonesas está em transformação.
Por que o investimento em escritórios está aumentando agora?
Quando o trabalho remoto se popularizou durante a pandemia, surgiu o debate de que "os escritórios se tornariam desnecessários". De fato, entre 2020 e 2021, muitas empresas reduziram seus espaços físicos e as taxas de vacância subiram significativamente. Para onde foi aquela tendência?
A resposta é simples: o valor de "um lugar onde as pessoas se reúnem" não é uma questão de produtividade, mas de cultura corporativa. Quando uma empresa realmente quer atrair talentos excepcionais de capital humano, ela precisa, além de oferecer um bom ambiente de trabalho remoto, de um espaço físico real que faça as pessoas pensarem "quero trabalhar aqui". A localização da sede, a qualidade dos andares, o prestígio do endereço — esses elementos fazem parte da marca corporativa e são mensagens silenciosas na competição pelo recrutamento.
No convívio diário com gestores de empresas de alto crescimento e fortunas consideráveis, percebemos que o "apego ao lugar" está mais forte do que nunca. Não é uma questão de luxo — é estratégia.
O problema estrutural de "não conseguir construir"
O aumento nos custos de construção é citado como razão para a escassez de oferta, mas a essência do problema está um pouco mais fundo. A falta de capital humano na indústria da construção, a dificuldade de obter materiais e a crescente complexidade dos processos burocráticos se combinam para criar uma estrutura em que "mesmo quem quer construir, não consegue".
Grandes projetos como a Torch Tower (previsão de conclusão em 2028) e a NTT Hibiya Tower certamente contribuirão para o aumento da oferta no médio e longo prazo. Porém, eles não chegarão a tempo para o mercado tensionado de 2025–2026. Ou seja, as empresas que precisam de escritórios agora devem mudar de mentalidade: em vez de "esperar por construções novas", devem pensar em "como aproveitar o estoque existente".
Sob essa perspectiva, imóveis com boa localização e bom estado de conservação — mesmo com anos de uso — ganham valor relativo, e a atenção para imóveis renovados ou com mudança de uso está crescendo. Entre os imóveis que gerenciamos e intermediamos, também existem essas "joias escondidas".
O "risco real" que identificamos
Nesse cenário de mercado, muitos analistas falam dos riscos de "aluguéis em alta" e "dificuldade de conseguir imóveis". Isso é verdade. Mas o "risco real" que identificamos está em outro lugar.
É a lentidão na tomada de decisão.
Em um mercado com oferta e demanda tensionadas, a velocidade de fechamento de contratos para imóveis de qualidade aumenta consideravelmente. Enquanto a empresa diz "vamos analisar internamente", outra empresa toma a decisão e assina o contrato. A margem de "negociar por meses um imóvel de que se gostou", como era possível antes, simplesmente não existe no mercado de escritórios de Tóquio atualmente.
O que transmitimos aos gestores é: "tomar decisões sobre imóveis com a mesma velocidade das decisões estratégicas de negócios". O ambiente de mercado em que a inação por medo de errar pode se tornar a escolha de maior custo está chegando.
A perspectiva da comparação com o mercado de Osaka e Kansai
Enquanto a falta de escritórios é discutida no contexto da concentração excessiva em Tóquio, gostaríamos de acrescentar, como empresa com base em Osaka, a reavaliação da região de Osaka e Kansai.
A Expo de Osaka-Kansai 2025, o projeto de Integrated Resort (IR) com perspectiva para os anos 2030 e os investimentos em infraestrutura em toda a região econômica de Kansai estão, juntos, gerando mudanças consistentes no mercado de escritórios de Osaka. Acreditamos que os casos de empresas que encontram dificuldade de garantir imóveis em Tóquio e transferem parte de suas operações para Osaka e Kansai devem aumentar ainda mais no futuro.
Contando com múltiplas bases em Tóquio e Osaka, estamos preparados para atender de forma integrada a essas necessidades imobiliárias abrangentes.
Capital humano e imóveis são recursos de gestão inseparáveis
Por fim, gostaríamos de compartilhar a perspectiva que mais enfatizamos.
O ativo mais importante para uma empresa é seu capital humano. E garantir um ambiente em que esse capital humano possa ter o máximo desempenho é uma das responsabilidades dos gestores. Acreditamos que o escritório deve ser encarado não como um "custo", mas como um "investimento em capital humano".
Não é incomum que a localização e a atmosfera do escritório influenciem a decisão de aceitar uma oferta de emprego. Quanto mais talentoso o profissional, mais ele lê o "comprometimento" da empresa através do espaço. O prestígio da sede, a qualidade do ambiente de trabalho — esses são ativos intangíveis que formam a marca corporativa e também constituem objetos de investimento importantes do ponto de vista da gestão de capital humano.
"Onde instalar a base" não é apenas uma questão imobiliária, mas a expressão de uma filosofia de gestão sobre "que tipo de empresa se quer ser". Somos parceiros nessa jornada e nos dedicamos inteiramente a apoiar as decisões de nossos clientes.
