「辦公室不夠用」。若要用一句話概括2025年的東京不動產市場，這句話再貼切不過。
根據CBRE的調查，2025年東京23區的新增辦公室需求預計達到33至36萬坪，創歷史新高；然而新增供給卻僅有18萬坪，不及需求的55%。空置率跌破5%，為疫情以來的最低水準。企業高層紛紛表示：「找不到可遷入的辦公室」、「租金持續攀升」。
然而，我們並不將這種情況僅僅視為「供需的暫時性錯配」。我們認為，這是日本企業經營結構正在轉變的重要訊號。
為什麼現在對辦公室的投資反而增加了？
疫情期間遠端工作普及，「辦公室將成為過去式」的討論甚囂塵上。事實上，2020至2021年間許多企業大幅縮減辦公室，空置率也隨之大幅上升。那股浪潮究竟去了哪裡？
答案其實很簡單。「人們聚集的場所」的價值，不是生產力的問題，而是企業文化的問題。當企業真心想要吸引優秀人才時，在完善遠端工作環境的同時，也需要一個能讓人「想在這裡工作」的真實場所。總部的地址、樓層的品質、地段的格調——這些都是企業品牌的一部分，也是在人才爭奪戰中無聲的訊息。
在我們與超高資產淨值人士及成長型企業經營者的日常接觸中，深切感受到「對場所的堅持」比以往更加強烈。這不是奢華的問題，而是戰略的問題。
「建不起來」的結構性問題
供給無法增加的原因固然包括建築費用高漲，但問題的本質還要更深一層。建築業人才短缺、建材採購困難，加上行政審批程序日趨複雜——多重因素交疊，形成了「想建卻建不了」的結構性困境。
Torch Tower（預計2028年完工）及NTT日比谷Tower等大型開發案，確實將為中長期供給增加做出貢獻。然而，卻趕不上2025至2026年供需緊繃的當下。換言之，現在需要辦公室的企業所必須面對的，不是「等待新大樓落成」，而是「如何善用現有存量」這一務實的思維轉變。
從這個角度來看，即便屋齡較高，但地段優良、管理狀態良好的物件其相對價值正在提升，翻新後物件及用途變更物件的關注度也不斷上升。在我們所管理及仲介的物件中，也存在這類「潛力優質物件」。
我們所認為的「真正風險」
面對這樣的市場狀況，許多評論者談論的是「租金上漲」、「搶不到物件」的風險。這些確實是事實。然而我們所認為的「真正風險」，卻在別處。
那就是「決策的遲緩」。
在供需緊繃的市場中，優質物件的成交速度大幅加快。當你說著「先在公司內部討論一下」的時候，其他企業已經做出決定、簽署了合約。過去那種「花好幾個月慢慢談判心儀物件」的從容，在現在的東京辦公室市場中已不復存在。
我們向企業經營者傳達的訊息是：「以與經營判斷同等的速度做出不動產決策」。一個因害怕失敗而裹足不前，反而可能成為代價最高選擇的市場環境已然到來。
從大阪、關西市場比較的視角
在東京一極集中的背景下談論辦公室不足問題，作為在大阪也設有據點的我們，想進一步補充的是對大阪、關西地區的重新評價。
2025年大阪、關西萬博，著眼於2030年代的IR（綜合度假區）構想，加上關西整體經濟圈的基礎設施建設相互疊加，大阪的辦公室市場也在穩步發生變化。我們預計，未來將有更多在東京難以確保物件的企業，把部分功能遷移至大阪、關西地區。
我們透過在東京、大阪設有多個據點，構建了能夠一站式滿足此類跨區域不動產需求的服務體制。
人才與不動產，是密不可分的經營資源
最後，讓我們分享我們最想強調的觀點。
對企業而言，最重要的資產是人才。而為人才打造能夠充分發揮最大潛能的環境，是企業經營者的重要責任之一。我們認為，辦公室不應被視為「成本」，而應視為「對人才的投資」。
應聘者在決定是否接受錄用通知時，辦公室的地點和氛圍往往會產生影響。越是優秀的人才，越能從辦公空間中讀出企業的「誠意」。總部的格調、工作環境的品質——這些都是構成企業品牌的無形資產，從人力資本經營的角度來看，也是重要的投資標的。
「將據點設在哪裡」不僅僅是不動產的問題，更是「想成為什麼樣的企業」這一經營哲學的宣示。我們將作為您的夥伴，全力支持您的決策。
