"오피스가 부족하다." 2025년 도쿄 부동산 시장을 한마디로 표현한다면, 이 말이 전부입니다.
CBRE의 조사에 따르면, 2025년 도쿄 23구의 신규 오피스 수요는 33~36만 평으로 역대 최대 수준에 달한 반면, 신규 공급은 그 55%에도 못 미치는 18만 평에 머물 전망입니다. 공실률은 5%를 밑돌아 코로나19 이후 최저 수준입니다. 이전할 곳을 찾지 못하겠다, 임대료가 계속 오른다는 목소리가 기업 경영진으로부터도 들려오고 있습니다.
그러나 우리는 이 상황을 단순한 "수급의 일시적 미스매치"로 보지 않습니다. 이는 일본 기업의 경영 구조가 변화하고 있음을 보여주는 중요한 신호라고 생각합니다.
왜 지금 오피스에 대한 투자가 늘고 있는가
코로나19로 원격근무가 보급되었을 때, "오피스는 필요 없어진다"는 논의가 활발히 이루어졌습니다. 실제로 2020~2021년에 걸쳐 많은 기업이 오피스를 축소했고, 공실률은 크게 상승했습니다. 그 흐름은 어디로 사라진 걸까요?
답은 간단합니다. "사람이 모이는 장소"의 가치는 생산성의 문제가 아니라, 문화의 문제이기 때문입니다. 기업이 진정으로 우수한 인재를 유치하려 할 때, 원격근무 환경 정비와 동시에 "이곳에서 일하고 싶다"고 느끼게 하는 실제 공간이 필요합니다. 본사의 소재지, 층의 품질, 입지의 격——이것들은 기업 브랜드의 일부이며, 채용 경쟁에서의 무언의 메시지이기도 합니다.
우리가 초고액자산가 및 성장 기업 경영자와 매일 교류하면서 느끼는 것은, "장소에 대한 집착"이 이전보다 훨씬 강해지고 있다는 것입니다. 이것은 럭셔리의 이야기가 아니라, 전략의 이야기입니다.
"지을 수 없다"는 구조적 문제
공급이 늘지 않는 이유로 건축비 급등이 거론되지만, 문제의 본질은 조금 더 깊은 곳에 있습니다. 건설업계의 인재 부족, 자재 조달난, 나아가 행정 절차의 복잡화——이것들이 겹쳐져 "짓고 싶어도 지을 수 없는" 구조가 생겨나고 있습니다.
토치 타워(2028년 완공 예정)나 NTT 히비야 타워 등의 대형 프로젝트는 분명 중장기 공급 증가에 기여합니다. 그러나 2025~2026년의 핍박한 현장에는 간에 맞지 않습니다. 즉, 지금 오피스가 필요한 기업이 직면해야 할 것은 "신축을 기다리는" 것이 아니라 "기존 재고를 어떻게 활용할 것인가"라는 현실적인 발상의 전환입니다.
이 관점에서 보면, 연식이 지났더라도 입지·관리 상태가 양호한 물건의 가치가 상대적으로 높아지고 있으며, 리노베이션 완료 물건이나 용도 변경 물건에 대한 주목도가 상승하고 있습니다. 우리가 관리·중개하는 물건 중에도 이러한 "숨겨진 우량 물건"이 존재합니다.
우리가 생각하는 "진정한 리스크"
이 시장 상황에서 많은 논자들이 "임대료가 오른다" "물건을 구할 수 없다"는 리스크를 이야기합니다. 그것은 사실입니다. 그러나 우리가 생각하는 "진정한 리스크"는 다른 곳에 있습니다.
그것은 "의사결정의 느림"입니다.
수급이 핍박한 시장에서는 우량 물건의 계약 속도가 현저히 빨라집니다. "사내에서 검토하겠습니다"라고 말하는 사이에, 다른 기업이 결단을 내리고 계약을 맺습니다. 예전처럼 "마음에 드는 물건을 수개월에 걸쳐 협상하는" 여유는 현재 도쿄 오피스 시장에 존재하지 않습니다.
우리가 경영자 분들에게 전달하는 것은, "부동산 의사결정을 경영 판단과 같은 속도감으로 행하라"는 것입니다. 실패를 두려워하여 움직이지 않는 것이, 가장 비용이 높은 선택이 될 수 있는 시장 환경이 오고 있습니다.
오사카·간사이 시장과의 비교라는 시점
도쿄 집중 문맥에서 오피스 부족이 이야기되는 가운데, 우리가 오사카를 거점으로 두고 있는 입장에서 덧붙이고 싶은 것은, 오사카·간사이 지역의 재평가입니다.
2025년의 오사카·간사이 엑스포, 2030년대를 내다본 IR(통합형 리조트) 구상, 나아가 간사이 경제권 전체의 인프라 정비가 겹쳐, 오사카 오피스 시장에도 착실히 변화가 생겨나고 있습니다. 도쿄에서 물건 확보가 어려워진 기업이 기능의 일부를 오사카·간사이로 이관하는 사례는 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보고 있습니다.
우리는 도쿄·오사카라는 복수 거점을 가짐으로써, 이러한 광역적인 부동산 니즈에 원스톱으로 대응할 수 있는 체제를 갖추고 있습니다.
인재와 부동산은, 분리할 수 없는 경영 자원이다
마지막으로, 우리가 가장 강조하고 싶은 시점을 전달합니다.
기업에 있어 가장 중요한 자산은 인재입니다. 그리고 그 인재가 최대의 퍼포먼스를 발휘할 수 있는 환경을 갖추는 것이 경영자의 책무 중 하나입니다. 오피스는 "비용"이 아니라 "인재에 대한 투자"로 파악해야 한다고, 우리는 생각합니다.
채용 후보자가 내정 승낙을 결정할 때, 오피스의 입지나 분위기가 영향을 미치는 것은 드문 일이 아닙니다. 우수한 인재일수록, 회사의 "진지함"을 공간에서 읽어냅니다. 본사의 격, 근무 환경의 질——이것들은 기업 브랜드를 형성하는 무형의 자산이며, 인적 자본 경영의 관점에서도 중요한 투자 대상입니다.
"어디에 거점을 둘 것인가"는 단순한 부동산의 이야기가 아니라, "어떤 기업이 되고 싶은가"라는 경영 철학의 표명입니다. 우리는 그 파트너로서, 고객의 의사결정을 전력으로 지원하겠습니다.
