"Büromangel". Wenn man den Tokioter Immobilienmarkt 2025 in einem Wort beschreiben müsste, wäre es dieses.
Laut einer CBRE-Studie wird die neue Büronachfrage in den 23 Tokioter Stadtbezirken 2025 mit 330.000 bis 360.000 Tsubo ein historisches Rekordniveau erreichen – während das neue Angebot mit lediglich 180.000 Tsubo nicht einmal 55 % davon deckt. Die Leerstandsquote ist unter 5 % gefallen – der niedrigste Stand seit der COVID-19-Pandemie. Immer mehr Unternehmensführer berichten, dass sie keine Verlagerungsoptionen finden und die Mieten kontinuierlich steigen.
Wir betrachten diese Situation jedoch nicht als bloßes "vorübergehendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage". Wir sehen darin ein wichtiges Signal dafür, dass sich die Managementstrukturen japanischer Unternehmen im Wandel befinden.
Warum nehmen die Investitionen in Büros gerade jetzt zu?
Als Remote-Arbeit während der COVID-19-Pandemie zur Normalität wurde, entflammte die Diskussion darüber, ob Büros überflüssig werden. Tatsächlich schrumpfte zwischen 2020 und 2021 das Bürovolumen vieler Unternehmen, und die Leerstandsquoten stiegen erheblich. Wo ist jener Trend geblieben?
Die Antwort ist einfach: Der Wert eines Ortes, an dem Menschen zusammenkommen, ist keine Frage der Produktivität – es ist eine Frage der Unternehmenskultur. Wenn Unternehmen wirklich herausragende Talente gewinnen wollen, brauchen sie neben einer guten Remote-Arbeitsumgebung auch einen realen Ort, der den Wunsch weckt: "Hier möchte ich arbeiten." Der Standort des Hauptsitzes, die Qualität der Etagen, die Exklusivität der Lage – all das ist Teil der Unternehmensmarke und eine unausgesprochene Botschaft im Wettbewerb um Talente.
In unserer täglichen Zusammenarbeit mit Führungskräften von hochvermögenden Privatpersonen und wachstumsstarken Unternehmen stellen wir fest, dass die Bedeutung des "richtigen Standorts" deutlich zugenommen hat. Es geht nicht um Luxus – es geht um Strategie.
Das strukturelle Problem: "Bauen ist nicht möglich"
Als Grund für das stagnierende Angebot werden häufig steigende Baukosten genannt – doch das eigentliche Problem liegt tiefer. Arbeitskräftemangel in der Baubranche, Schwierigkeiten bei der Materialbeschaffung und zunehmend komplexe Verwaltungsverfahren haben eine Situation geschaffen, in der "gebaut werden wollte, aber nicht gebaut werden kann".
Großprojekte wie der Torch Tower (geplante Fertigstellung 2028) und der NTT Hibiya Tower werden mittelfristig zweifellos zur Angebotsausweitung beitragen. Doch für die angespannte Lage in den Jahren 2025 bis 2026 kommen sie zu spät. Unternehmen, die jetzt Büroflächen benötigen, müssen umdenken: nicht "auf Neubau warten", sondern "den vorhandenen Bestand optimal nutzen".
Aus dieser Perspektive gewinnen Objekte mit guter Lage und gutem Pflegezustand trotz ihres Alters an relativem Wert. Renovierte Objekte und solche mit Nutzungsänderungen erfahren zunehmendes Interesse. Auch in unserem eigenen Verwaltungs- und Vermittlungsportfolio gibt es solche "versteckten Qualitätsobjekte".
Das "wahre Risiko" aus unserer Sicht
In dieser Marktlage thematisieren viele Analysten Risiken wie steigende Mieten und fehlende Flächenverfügbarkeit. Das ist zutreffend. Doch das "wahre Risiko", wie wir es sehen, liegt woanders.
Es ist die Langsamkeit bei Entscheidungen.
Auf einem angespannten Markt steigt die Abschlussgeschwindigkeit bei attraktiven Objekten erheblich. Während ein Unternehmen sagt "Wir beraten uns intern", entscheidet ein anderes – und schließt den Vertrag. Die Zeit, in der man wie früher monatelang über ein Wunschobjekt verhandeln konnte, gibt es auf dem heutigen Tokioter Büromarkt nicht mehr.
Was wir Unternehmensführern stets empfehlen: "Treffen Sie Immobilienentscheidungen mit der gleichen Geschwindigkeit wie Managemententscheidungen." Wir befinden uns in einem Marktumfeld, in dem Untätigkeit aus Angst vor Fehlern zur kostspieligsten Entscheidung werden kann.
Der Vergleich mit dem Osaka- und Kansai-Markt
In einer Diskussion über Büromangel, die oft im Zeichen der übermäßigen Tokio-Zentralisierung steht, möchten wir als Unternehmen mit einer Basis in Osaka eine Neubewertung des Großraums Osaka-Kansai anregen.
Die Expo 2025 Osaka-Kansai, die geplanten IR-Projekte (Integrierte Resorts) mit Blick auf die 2030er Jahre sowie die umfassende Infrastrukturentwicklung in der Kansai-Wirtschaftsregion sorgen für spürbare Veränderungen auch auf dem Büromarkt in Osaka. Wir erwarten, dass immer mehr Unternehmen, die in Tokio keine geeigneten Flächen finden, Teile ihrer Funktionen nach Osaka oder Kansai verlagern werden.
Mit unseren Standorten in Tokio und Osaka sind wir in der Lage, solche überregionalen Immobilienbedürfnisse aus einer Hand zu bedienen.
Humankapital und Immobilien: untrennbare Managementressourcen
Abschließend möchten wir den Aspekt betonen, der uns am wichtigsten erscheint.
Das wertvollste Asset eines Unternehmens ist sein Humankapital. Und es ist die Verantwortung der Unternehmensführung, ein Umfeld zu schaffen, in dem dieses Humankapital seine beste Leistung entfalten kann. Wir sind überzeugt: Büroflächen sollten nicht als "Kostenfaktor", sondern als "Investition in das Humankapital" betrachtet werden.
Es ist keine Seltenheit, dass Standort und Atmosphäre eines Büros die Entscheidung von Kandidaten beeinflussen, ein Jobangebot anzunehmen. Je talentierter die Person, desto mehr liest sie aus der räumlichen Umgebung den "Ernst der Lage" des Unternehmens ab. Prestige des Hauptsitzes, Qualität der Arbeitsumgebung – das sind immaterielle Vermögenswerte, die die Unternehmensmarke prägen, und aus Sicht des Human Capital Managements wichtige Investitionsobjekte.
"Wo man seinen Standort wählt" ist nicht bloß eine Immobilienfrage – es ist ein Ausdruck der Unternehmensphilosophie: "Welches Unternehmen möchten wir sein?" Wir sind der Partner, der unsere Kunden bei dieser Entscheidung mit vollem Einsatz begleitet.
