En tant que propriétaire d’un bien locatif, il peut arriver que vous soyez contraint de demander au locataire de quitter les lieux pour des raisons telles que la vétusté du bâtiment ou des impayés de loyer. Cela étant, une demande de départ est une question majeure qui touche directement à la vie du locataire, et elle exige une approche prudente, tant sur le plan humain que juridique. Dans cet article, nous organisons et expliquons les motifs légitimes pouvant justifier un départ, la manière de rédiger une notification d’éviction, le déroulement des négociations et les repères de marché concernant l’indemnité d’éviction.
Chez INA&Associates Co., Ltd., nous accordons la plus grande importance à une relation dans laquelle le locataire comme le bailleur peuvent parvenir, dans la durée, à une solution acceptable. La négociation d’un départ est précisément l’un des moments où cette relation est mise à l’épreuve. C’est pourquoi il ne suffit pas de reproduire un modèle de notification au formalisme rigide ; une communication sincère doit en constituer la base. Par ailleurs, le présent article fournit des informations générales, et pour toute négociation concrète nous recommandons de consulter un avocat.
Deux situations dans lesquelles un départ peut survenir
1. Départ à l’initiative du bailleur
Il s’agit des cas où le bailleur demande au locataire de quitter les lieux pour des raisons qui lui sont propres, comme la vétusté du bâtiment, une reconstruction, une reprise pour usage personnel ou un projet de vente. Au regard de la loi japonaise sur les baux fonciers et immobiliers, une résiliation ou un refus de renouvellement à l’initiative du bailleur exige un « motif légitime », et ne peut être imposé par la seule volonté du bailleur. Dans cette hypothèse, le versement d’une indemnité d’éviction est courant.
2. Départ pour manquement contractuel du locataire
Il s’agit des situations dans lesquelles le locataire a commis un manquement contractuel grave, comme un retard prolongé dans le paiement du loyer, la détention non autorisée d’un animal dans un bien où ils sont interdits, l’exploitation d’un hébergement touristique non déclaré ou un usage non conforme. Dans ce cas, la résiliation par le bailleur a davantage de chances d’être admise et, en principe, aucune indemnité d’éviction n’est due.
Motifs légitimes permettant de reconnaître une demande d’éviction
L’article 28 de la loi japonaise sur les baux fonciers et immobiliers prévoit que, dans le cadre d’une demande de résiliation ou d’un refus de renouvellement, l’existence d’un motif légitime est appréciée au regard d’un examen global des circonstances suivantes.
Nécessité d’utiliser le bâtiment
La nécessité, pour le bailleur comme pour le locataire, d’utiliser le bâtiment concerné constitue l’axe central de l’appréciation. Plus le besoin du bailleur d’utiliser lui-même le bien est important, plus la demande de départ a des chances d’être reconnue. À l’inverse, si le locataire a un besoin élevé d’y rester, notamment en raison de son âge, d’une maladie ou de l’ancrage de sa vie quotidienne, le seuil pour obtenir son départ devient plus élevé.
Historique du bail et circonstances antérieures
La durée du bail, l’historique des renouvellements, la situation des paiements de loyer et les circonstances existant lors de la conclusion du contrat sont également prises en compte. Si un projet de reconstruction avait été expliqué avant l’entrée dans les lieux, l’argumentation du bailleur tend à être plus facilement admise.
État actuel du bâtiment
Si l’état physique du bâtiment, par exemple une insuffisance des performances parasismiques ou un risque d’effondrement lié à la vétusté, rend le départ nécessaire, cela sera apprécié comme un motif légitime.
Complément par l’indemnité d’éviction
Même lorsque le motif légitime n’est reconnu que partiellement, de nombreux cas considèrent qu’il peut être complété par la proposition d’une indemnité d’éviction appropriée. L’indemnité d’éviction constitue un important levier d’ajustement dans la négociation.
Rôle et mentions à faire figurer dans la notification d’éviction
Qu’est-ce qu’une notification d’éviction ?
La notification d’éviction est un document officiel par lequel le bailleur demande au locataire de quitter les lieux. Juridiquement, la mise par écrit n’est pas toujours obligatoire, mais il est fortement recommandé de laisser une trace écrite afin de prévenir les litiges ultérieurs. L’envoi par courrier recommandé avec certificat de contenu et preuve de distribution permet d’établir une preuve de la date d’envoi et du contenu.
Principales mentions à inclure
- Date de la notification
- Nom et adresse du locataire
- Nom et adresse du bailleur ou de la société de gestion
- Adresse du bien, nom de l’immeuble et numéro du lot
- Date de conclusion du bail et durée contractuelle
- Motif de la demande de départ
- Date souhaitée de libération des lieux
- Contenu de la proposition relative à l’indemnité d’éviction et aux frais de déménagement
- Coordonnées et délai de réponse
Modèle de notification d’éviction
Exemple en cas de convenance du bailleur (vétusté du bâtiment)
Notification Date : année Reiwa ○, mois ○, jour ○ 〒○○○-○○○○ Préfecture de ○○, ville de ○○, quartier ○○ ○-○-○ M./Mme ○○ ○○ 〒○○○-○○○○ Préfecture de ○○, ville de ○○, quartier ○○ ○-○-○ Notifiant : ○○ ○○ Par la présente, le notifiant vous informe de ce qui suit. Le notifiant et vous-même avez conclu, en date de l’année Reiwa ○, mois ○, jour ○, un contrat de bail portant sur le bien ci-dessous, et le notifiant vous a remis ce bien. Nom du bien : ○○ Adresse : préfecture de ○○, ville de ○○, quartier ○○ ○-○-○ Loyer : ○○ yens par mois Durée du contrat : du jour ○ du mois ○ de l’année Reiwa ○ au jour ○ du mois ○ de l’année Reiwa ○ Cependant, plus de ○○ années se sont écoulées depuis la construction du bien, et sa vétusté s’est aggravée. Le diagnostic parasismique a révélé qu’il ne satisfait pas aux normes actuelles, et qu’il existe un risque sérieux pour la vie et l’intégrité physique des occupants. En conséquence, nous refusons le renouvellement du présent contrat et vous prions de libérer et restituer ce bien au plus tard le jour ○ du mois ○ de l’année Reiwa ○. À l’occasion de cette restitution, nous souhaiterions discuter du versement d’une indemnité d’éviction de ○○○ dix mille yens, ainsi que de la prise en charge des frais réels de déménagement. Les détails feront l’objet d’un échange séparé. Pour toute question ou demande de précision, veuillez nous contacter aux coordonnées ci-dessous. Contact : ○○○-○○○○-○○○○ Veuillez agréer nos salutations distinguées
Exemple en cas de manquement contractuel du locataire (impayé de loyer)
Mise en demeure et notification de résiliation du contrat Date : année Reiwa ○, mois ○, jour ○ (Destinataire et expéditeur omis) Le notifiant et vous-même avez conclu, en date de l’année Reiwa ○, mois ○, jour ○, un contrat de bail portant sur le présent bien ; toutefois, vous n’avez pas réglé le montant total du loyer impayé de ○○○○ yens à compter du loyer dû pour le mois ○ de l’année Reiwa ○. Nous vous prions de régler l’intégralité des loyers impayés dans un délai de ○ jours à compter de la réception de la présente notification. À défaut de paiement dans le délai indiqué ci-dessus, le présent écrit emportera résiliation du présent contrat de bail, ce dont nous vous avisons par la présente.
Ces modèles ne constituent que des exemples généraux. Nous recommandons vivement que la rédaction de toute notification effective soit relue par un avocat ou un autre professionnel spécialisé.
Déroulement des négociations d’éviction
Étape 1 : préparation préalable et définition de la stratégie
Organisez les motifs du départ, puis définissez à l’avance la date de départ souhaitée, le plafond de l’indemnité d’éviction et d’éventuelles propositions alternatives. Rassemblez également les pièces justificatives, telles que le diagnostic parasismique ou le projet de reconstruction.
Étape 2 : envoi de la notification (demande de résiliation ou avis de refus de renouvellement)
Dans les contrats à durée déterminée, il est nécessaire de notifier le refus de renouvellement entre un an et six mois avant l’expiration du bail. Dans les contrats à durée indéterminée, un délai de six mois doit s’écouler à compter de la demande de résiliation.
Étape 3 : échange direct
Après l’envoi de la notification, il convient de rencontrer directement le locataire afin d’ajuster avec soin la date de départ souhaitée, les conditions proposées et les perspectives de relogement. Pour éviter toute confrontation émotionnelle, il est souvent souhaitable qu’un avocat ou une société de gestion expérimentée assiste à cet échange.
Étape 4 : rédaction de l’accord
Si un accord est trouvé, un protocole d’éviction est rédigé, en précisant notamment la date de départ, le montant et la date de paiement de l’indemnité d’éviction, ainsi que les modalités de remise en état.
Étape 5 : en cas d’échec des négociations
Si les négociations échouent, il est possible d’envisager une médiation ou une action en justice en restitution du bien. L’exécution forcée sur la base d’une décision judiciaire demande du temps et des coûts, et détériore en outre la relation avec le locataire ; en pratique, il est donc plus réaliste de viser, autant que possible, une résolution amiable.
Repères de marché pour l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction ne repose pas sur une formule légale de calcul et varie fortement selon les circonstances de chaque dossier. En pratique, elle est souvent évaluée en combinant les éléments suivants.
- Frais réels de déménagement
- Dépôt de garantie, pas-de-porte et frais d’agence du nouveau logement
- Compensation de l’écart de loyer sur plusieurs mois
- Indemnité d’ajustement à caractère moral
- Indemnisation d’exploitation (en cas d’usage professionnel)
Pour les locations à usage d’habitation, un montant équivalant à six mois à un an de loyer est souvent retenu comme ordre de grandeur, même si les variations peuvent être importantes selon les dossiers. Pour un usage professionnel, le montant tend à être plus élevé en raison de l’ajout d’une indemnisation d’exploitation.
La vision d’INA&Associates
Une négociation d’éviction n’est pas un processus qui s’achève simplement en suivant une procédure formelle. Pour le locataire, il s’agit d’un événement majeur qui impose de reconstruire son cadre de vie, et pour le bailleur, d’une situation où l’équilibre entre valorisation de l’actif et responsabilité sociale est mis à l’épreuve. Pour notre part, nous attachons une importance constante non pas à l’efficacité immédiate, mais à la recherche d’un accord par une communication sincère.
Notre volonté de rechercher le bien-être de toutes les personnes concernées demeure inchangée, même dans une situation aussi difficile qu’une éviction. Même si, à court terme, la charge peut sembler lourde, nous considérons que l’accumulation de réponses sincères conduit, à long terme, à une confiance durable et à une bonne réputation.
Résumé
- Le départ se divise en deux catégories : « à l’initiative du bailleur » et « en raison d’un manquement contractuel du locataire »
- En cas de convenance du bailleur, l’appréciation repose sur la combinaison du motif légitime au sens de la loi sur les baux fonciers et immobiliers et de l’indemnité d’éviction
- Il est préférable que la notification d’éviction reprenne toutes les mentions nécessaires et soit envoyée par courrier avec certification de contenu
- La négociation doit reposer sur un dialogue sincère et être formalisée par écrit dans un accord
- Un montant équivalant à six mois à un an de loyer constitue un repère possible pour l’indemnité d’éviction, mais il varie largement selon le dossier
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Si j’envoie une notification d’éviction, le locataire devra-t-il forcément partir ?
L’envoi de la notification à lui seul ne permet pas d’imposer le départ. Il faut satisfaire à l’exigence du motif légitime et obtenir soit l’accord du locataire, soit une décision du tribunal.
Q2. Puis-je demander le départ s’il y a un mois d’impayé de loyer ?
Dans la plupart des cas, un impayé d’environ un mois ne suffit pas à caractériser une rupture de la relation de confiance. En général, un retard de trois mois ou plus constitue un premier repère.
Q3. Quel niveau d’indemnité d’éviction convient-il de proposer ?
Comme l’amplitude varie fortement selon les circonstances propres à chaque dossier, nous recommandons vivement de consulter un avocat ou une société d’intermédiation ou de gestion expérimentée. Un montant équivalant à six mois à un an de loyer constitue un repère.
Q4. Que faire si la négociation d’éviction s’inscrit dans la durée ?
Si la négociation se bloque, il existe des options telles qu’une demande de médiation devant le tribunal sommaire ou, en dernier ressort, une action en restitution du bien. Dans tous les cas, cela exige du temps et des coûts ; il est donc réaliste de conserver une posture orientée vers une résolution amiable.
