作為出租物業的業主，可能會出現因建物老化或租金拖欠等原因，不得不請求租戶搬離的情況。即便如此，搬離事宜直接關係到租戶的生活，是一項重大的事項，因此無論在情緒層面還是法律層面，都需要謹慎應對。本文將有系統地整理並說明：哪些正當事由可以支持搬離請求、搬離通知書應如何撰寫、協商應如何推進，以及搬離補償金的大致參考範圍。
我們INA&Associates株式會社始終最重視讓租戶與出租方雙方都能在長期內接受的關係。搬離協商，正是這種關係受到考驗的場景。因此，僅僅照搬格式化的通知書範本並不充分，真誠的溝通才是基礎。本文僅提供一般性資訊，實際協商仍建議諮詢律師。
發生搬離的兩種情形
1. 因出租方原因要求搬離
這是指因建物老化、重建、自住、出售意向等出租方自身原因，而要求租戶遷出的情形。根據日本《借地借家法》，由出租方提出解約或拒絕續約時，必須具備「正當事由」，不能僅憑單方面意願強制要求搬離。在這種情形下，支付搬離補償金是較為常見的做法。
2. 因租戶違約而要求搬離
這是指租戶存在重大違約行為的情形，例如長期拖欠租金、在禁止飼養寵物的房屋內擅自養寵、未經申報經營民宿、違反用途約定等。在這種情況下，出租方解除契約被認可的可能性較高，原則上也無需支付搬離補償金。
搬離請求獲得認可的正當事由
日本《借地借家法》第28條規定，在提出解約或拒絕續約時，應綜合考量以下因素來判斷是否具備正當事由。
對建物的使用必要性
出租方與租戶雙方對該建物的使用必要性，是判斷中的核心軸線。出租方自用的必要性越高，搬離請求越容易獲得認可。相反地，如果租戶繼續居住的必要性較高，例如高齡、患病、生活基礎在此等情況，搬離的門檻就會提高。
租賃契約經過及既往情況
契約期間、續約歷史、租金支付狀況、簽約時的背景情況等，也都會被納入考量。如果在入住前就已說明過重建計畫，出租方的主張通常更容易被接受。
建物現況
如果建物存在耐震性能不足、因老化導致倒塌風險等物理性問題，且確有必要因此要求搬離，那麼這也會被評價為正當事由。
透過搬離補償金進行補充
即使正當事由僅被部分認可，在許多案件中，只要提出適當的搬離補償金，也會被判斷為對正當事由起到了補充作用。搬離補償金是搬離協商中的重要調節手段。
搬離通知書的作用與記載事項
什麼是搬離通知書
搬離通知書，是出租方向租戶正式提出搬離請求的書面文件。從法律上說，並非絕對必須書面化，但為了預防後續糾紛，強烈建議以書面形式保留紀錄。透過附送達證明的內容證明郵寄方式寄送，可以將寄送日期與內容固定為證據。
應記載的主要項目
- 通知日期
- 承租人的姓名與地址
- 出租方或管理公司的姓名與地址
- 物業地址、物業名稱、房號
- 租賃契約簽訂日期與契約期間
- 要求搬離的理由
- 希望搬離的日期
- 搬離補償金、搬家費用等的提示內容
- 聯絡方式與期限
搬離通知書範本
出租方原因（建物老化）情況下的示例
通知書 令和○年○月○日 〒○○○-○○○○ ○○縣○○市○○町○-○-○ ○○ ○○ 先生／女士 〒○○○-○○○○ ○○縣○○市○○町○-○-○ 通知人 ○○ ○○ 茲通知如下。 通知人與您已於令和○年○月○日就下述建物簽訂租賃契約， 並已將本物業交付給您使用。 物業名稱：○○ 所在地：○○縣○○市○○町○-○-○ 租金：每月○○日圓 契約期間：自令和○年○月○日至令和○年○月○日止 然而，本物業自建成以來已超過○○年，老化持續加劇。 根據耐震診斷結果，已確認其不符合現行標準， 並存在對住戶生命、身體造成重大危險的可能。 因此，我們拒絕續簽本契約，並請求您於令和○年○月○日之前 完成本物業的騰退返還。 在騰退返還時，我們擬就支付○○○萬日圓搬離補償金， 以及負擔實際搬家費用事宜，與您進行協商。 關於詳細內容，我們將另行安排協商場合。 如有不明之處或任何問題，請透過以下方式與我們聯絡。 聯絡方式：○○○-○○○○-○○○○ 此致
承租人違約（拖欠租金）情況下的示例
催告及解除契約通知書 令和○年○月○日 （收件人及寄件人省略） 通知人與您已於令和○年○月○日簽訂本物業的租賃契約， 但您自令和○年○月起，未支付合計○○○○日圓的租金。 請於收到本通知書後○日內支付全部未付租金。 如您未在上述期限內支付，本書面將視為 本租賃契約的解除通知，特此告知。
以上僅為一般性範本。在實際製作通知書時，強烈建議務必由律師等專業人士進行審閱。
搬離協商的流程
步驟1：事前準備與方針確定
先整理搬離理由，並預先確定希望搬離的時間、搬離補償金的上限以及替代方案等。同時，也要備齊耐震診斷結果、重建計畫等依據資料。
步驟2：寄送通知書（提出解約或拒絕續約通知）
在有固定期限的契約中，需要在契約期滿前1年到6個月之間發出拒絕續約通知。在無固定期限的契約中，則需要自提出解約起經過6個月。
步驟3：直接面談
寄送通知書後，應與租戶直接面談，仔細溝通希望搬離的時間、條件以及遷居安排等。為了避免情緒化對立，許多情況下由律師或經驗豐富的管理公司在場會更為穩妥。
步驟4：製作協議書
如果達成一致，應製作搬離協議書，明確寫明搬離日期、搬離補償金金額與支付時間，以及恢復原狀的處理方式等。
步驟5：協商破裂時
如果協商破裂，可以選擇進入調解或訴訟（建物騰退返還訴訟）。依據判決進行強制執行不僅耗時費錢，也會進一步惡化與租戶的關係，因此在現實中，盡可能透過協商達成一致仍是更可行的做法。
搬離補償金的大致參考範圍
搬離補償金並不存在法定計算公式，會因個案情況而大幅波動。一般來說，通常會結合以下要素進行估算。
- 實際搬家費用
- 新居押金、禮金、仲介手續費
- 租金差額補償（數個月）
- 帶有慰撫性質的調整金
- 營業補償（用於營業用途時）
對於住宅租賃，通常以6個月至1年的租金作為一個參考，但根據案件不同也可能大幅上下浮動。對於營業用途物業，由於還會加入營業補償，因此金額往往更高。
INA&Associates的看法
搬離協商並不是只要按形式推進就能平靜結束的事項。對租戶而言，這是被迫重建生活基礎的重大事件；對出租方而言，則是檢驗資產運用與社會責任平衡的關鍵局面。我們始終重視這樣一種立場：相比眼前的效率，更優先透過真誠溝通來形成共識。
追求讓所有相關人士都獲得幸福的態度，即使在搬離這樣艱難的局面中也不會改變。即便短期看起來負擔較重，我們仍認為，持續真誠應對，最終會累積為長期的信任與口碑。
總結
- 搬離分為「出租方原因」與「租戶違約」兩種類型
- 屬於出租方原因時，需要結合《借地借家法》上的正當事由與搬離補償金綜合判斷
- 搬離通知書應完整記載必要事項，並以內容證明郵寄方式寄送為宜
- 協商應以真誠對話為基礎，並透過協議書形成書面紀錄
- 搬離補償金以6個月至1年租金作為一個參考，但會因個案而大幅變化
常見問題（FAQ）
Q1. 只要寄送搬離通知書，就一定能讓對方搬走嗎？
僅僅寄送通知書，並不能實現強制搬離。還需要具備正當事由，並取得與租戶的協議，或者經過法院判決。
Q2. 如果拖欠1個月租金，就可以要求搬離嗎？
僅有1個月左右的拖欠，通常不足以認定信賴關係已經破裂。一般來說，拖欠3個月以上才會被視為一個參考標準。
Q3. 搬離補償金大概應提示多少？
由於個別情況差異很大，強烈建議諮詢律師或經驗豐富的仲介、管理公司。以6個月至1年租金作為一個參考較為常見。
Q4. 如果搬離協商長期化，應如何處理？
如果協商陷入僵局，可以選擇向簡易法院申請調解，或者最終提起建物騰退返還訴訟。無論哪種方式都需要時間與費用，因此以達成協議為目標的姿態更符合現實。
