作为出租物业的业主，可能会出现因建筑老化或租金拖欠等原因，不得不请求租户搬离的情况。即便如此，搬离事宜直接关系到租户的生活，是一项重大的事项，因此无论在情绪层面还是法律层面，都需要谨慎应对。本文将系统梳理并说明：哪些正当事由可以支持搬离请求、搬离通知书应如何撰写、协商应如何推进，以及搬离补偿金的大致参考范围。
我们INA&Associates株式会社始终最重视让租户与出租方双方都能在长期内接受的关系。搬离协商，正是这种关系受到考验的场景。因此，仅仅照搬格式化的通知书模板并不充分，真诚的沟通才是基础。本文仅提供一般性信息，实际协商仍建议咨询律师。
发生搬离的两种情形
1. 因出租方原因要求搬离
这是指因建筑老化、重建、自住、出售意向等出租方自身原因，而要求租户迁出的情形。根据日本《借地借家法》，由出租方提出解约或拒绝续约时，必须具备“正当事由”，不能仅凭单方面意愿强制要求搬离。在这种情形下，支付搬离补偿金是较为常见的做法。
2. 因租户违约而要求搬离
这是指租户存在重大违约行为的情形，例如长期拖欠租金、在禁止饲养宠物的房屋内擅自养宠、未经申报经营民宿、违反用途约定等。在这种情况下，出租方解除合同被认可的可能性较高，原则上也无需支付搬离补偿金。
搬离请求获得认可的正当事由
日本《借地借家法》第28条规定，在提出解约或拒绝续约时，应综合考虑以下因素来判断是否具备正当事由。
对建筑物的使用必要性
出租方与租户双方对该建筑物的使用必要性，是判断中的核心轴线。出租方自用的必要性越高，搬离请求越容易获得认可。相反，如果租户继续居住的必要性较高，例如高龄、患病、生活基础在此等情况，搬离的门槛就会提高。
租赁合同经过及既往情况
合同期限、续约历史、租金支付状况、签约时的背景情况等，也都会被纳入考虑。如果在入住前就已说明过重建计划，出租方的主张通常更容易被接受。
建筑物现状
如果建筑物存在抗震性能不足、因老化导致倒塌风险等物理性问题，且确有必要因此要求搬离，那么这也会被评价为正当事由。
通过搬离补偿金进行补充
即使正当事由仅被部分认可，在很多案件中，只要提出适当的搬离补偿金，也会被判断为对正当事由起到了补充作用。搬离补偿金是搬离协商中的重要调节手段。
搬离通知书的作用与记载事项
什么是搬离通知书
搬离通知书，是出租方向租户正式提出搬离请求的书面文件。从法律上说，并非绝对必须书面化，但为了预防后续纠纷，强烈建议以书面形式保留记录。通过附送达证明的内容证明邮寄方式发送，可以将寄送日期和内容固定为证据。
应记载的主要项目
- 通知日期
- 承租人的姓名与地址
- 出租方或管理公司的姓名与地址
- 物业地址、物业名称、房号
- 租赁合同签订日期与合同期限
- 要求搬离的理由
- 希望搬离的日期
- 搬离补偿金、搬家费用等的提示内容
- 联系方式与期限
搬离通知书模板
出租方原因（建筑老化）情况下的示例
通知书 令和○年○月○日 〒○○○-○○○○ ○○县○○市○○町○-○-○ ○○ ○○ 先生/女士 〒○○○-○○○○ ○○县○○市○○町○-○-○ 通知人 ○○ ○○ 兹通知如下。 通知人与您已于令和○年○月○日就下述建筑物签订租赁合同， 并已将本物业交付给您使用。 物业名称：○○ 所在地：○○县○○市○○町○-○-○ 租金：每月○○日元 合同期间：自令和○年○月○日至令和○年○月○日止 但是，本物业自建成以来已超过○○年，老化持续加剧。 根据耐震诊断结果，已确认其不符合现行标准， 并存在对住户生命、身体造成重大危险的可能。 因此，我们拒绝续签本合同，并请求您于令和○年○月○日之前 完成本物业的腾退交还。 在腾退交还时，我们拟就支付○○○万日元搬离补偿金， 以及承担实际搬家费用事宜，与您进行协商。 关于详细内容，我们将另行安排协商场合。 如有不明之处或任何问题，请通过以下方式联系我们。 联系方式：○○○-○○○○-○○○○ 此致
承租人违约（拖欠租金）情况下的示例
催告及解除合同通知书 令和○年○月○日 （收件人及发件人省略） 通知人与您已于令和○年○月○日签订本物业的租赁合同， 但您自令和○年○月起，未支付合计○○○○日元的租金。 请于收到本通知书后○日内支付全部未付租金。 如您未在上述期限内支付，本书面将视为 本租赁合同的解除通知，特此告知。
以上仅为一般性模板。在实际制作通知书时，强烈建议务必由律师等专业人士进行审阅。
搬离协商的流程
步骤1：事前准备与方针确定
先整理搬离理由，并预先确定希望搬离的时间、搬离补偿金的上限以及替代方案等。同时，也要备齐耐震诊断结果、重建计划等依据资料。
步骤2：发送通知书（提出解约或拒绝续约通知）
在有固定期限的合同中，需要在合同期满前1年到6个月之间发出拒绝续约通知。在无固定期限的合同中，则需要自提出解约起经过6个月。
步骤3：直接面谈
发送通知书后，应与租户直接面谈，认真沟通希望搬离的时间、条件以及迁居安排等。为了避免情绪化对立，很多情况下由律师或经验丰富的管理公司在场会更为稳妥。
步骤4：制作协议书
如果达成一致，应制作搬离协议书，明确写明搬离日期、搬离补偿金金额与支付时间，以及恢复原状的处理方式等。
步骤5：协商破裂时
如果协商破裂，可以选择进入调解或诉讼（建筑物腾退返还诉讼）。依据判决进行强制执行不仅耗时费钱，也会进一步恶化与租户的关系，因此在现实中，尽可能通过协商达成一致仍是更可行的做法。
搬离补偿金的大致参考范围
搬离补偿金并不存在法定计算公式，会因个案情况而大幅波动。一般来说，通常会结合以下要素进行测算。
- 实际搬家费用
- 新居押金、礼金、仲介手续费
- 租金差额补偿（数个月）
- 带有慰抚性质的调整金
- 营业补偿（用于经营用途时）
对于住宅租赁，通常以6个月至1年的租金作为一个参考，但根据案件不同也可能大幅上下浮动。对于经营用途物业，由于还会加入营业补偿，因此金额往往更高。
INA&Associates的看法
搬离协商并不是只要按形式推进就能平静结束的事项。对租户而言，这是被迫重建生活基础的重大事件；对出租方而言，则是检验资产运用与社会责任平衡的关键局面。我们始终重视这样一种立场：相比眼前的效率，更优先通过真诚沟通来形成共识。
追求让所有相关人士都获得幸福的态度，即使在搬离这样艰难的局面中也不会改变。即便短期看起来负担较重，我们仍认为，持续真诚应对，最终会积累为长期的信任与口碑。
总结
- 搬离分为“出租方原因”和“租户违约”两种类型
- 属于出租方原因时，需要结合《借地借家法》上的正当事由与搬离补偿金综合判断
- 搬离通知书应完整记载必要事项，并以内容证明邮寄方式发送为宜
- 协商应以真诚对话为基础，并通过协议书形成书面记录
- 搬离补偿金以6个月至1年租金作为一个参考，但会因个案而大幅变化
常见问题（FAQ）
Q1. 只要发送搬离通知书，就一定能让对方搬走吗？
仅仅发送通知书，并不能实现强制搬离。还需要具备正当事由，并取得与租户的协议，或者经过法院判决。
Q2. 如果拖欠1个月租金，就可以要求搬离吗？
仅有1个月左右的拖欠，通常不足以认定信赖关系已经破裂。一般来说，拖欠3个月以上才会被视为一个参考标准。
Q3. 搬离补偿金大概应提示多少？
由于个别情况差异很大，强烈建议咨询律师或经验丰富的中介、管理公司。以6个月至1年租金作为一个参考较为常见。
Q4. 如果搬离协商长期化，应如何处理？
如果协商陷入僵局，可以选择向简易法院申请调解，或者最终提起建筑物腾退返还诉讼。无论哪种方式都需要时间和费用，因此以达成协议为目标的姿态更符合现实。
