Como propietario de un inmueble en alquiler, hay situaciones en las que no queda más remedio que solicitar al inquilino que desocupe la propiedad por motivos como el deterioro del edificio o el impago del alquiler. Sin embargo, un desalojo es un asunto grave que afecta directamente la vida del inquilino, por lo que exige una actuación cuidadosa tanto en el plano emocional como en el legal. En este artículo organizamos y explicamos los motivos justificados por los que puede admitirse un desalojo, cómo redactar una notificación de desocupación, cómo avanzar en la negociación y cuál es la referencia habitual de la compensación por desocupación.
En INA&Associates Co., Ltd., damos la máxima importancia a una relación en la que tanto el inquilino como el arrendador puedan sentirse razonablemente conformes a largo plazo. La negociación de desocupación es precisamente una situación en la que esa relación se pone a prueba. Por eso, no basta con seguir de manera mecánica una plantilla formal de notificación; la base debe ser una comunicación sincera. Además, este artículo ofrece información general, y para una negociación concreta recomendamos consultar a un abogado.
Dos casos en los que se produce una desocupación
1. Desocupación por conveniencia del arrendador
Se trata de los casos en los que el arrendador solicita al inquilino que abandone la vivienda por motivos propios, como el envejecimiento del edificio, la reconstrucción, el uso propio o la intención de vender. Conforme a la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios, para una resolución o negativa de renovación iniciada por el arrendador se requiere un “motivo justificado”, y no puede imponerse por la fuerza solo por un deseo unilateral. En este caso, es habitual pagar una compensación por desocupación.
2. Desocupación por incumplimiento contractual del inquilino
Se refiere a los casos en que existe un incumplimiento contractual grave por parte del inquilino, como impago prolongado del alquiler, tenencia de mascotas sin autorización en un inmueble donde están prohibidas, explotación de alojamiento turístico sin declarar o uso indebido del inmueble. En estos casos, es más probable que se admita la resolución por parte del arrendador y, por regla general, no es necesario pagar compensación por desocupación.
Motivos justificados para que se admita una solicitud de desocupación
El artículo 28 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios establece que, en una solicitud de resolución o una negativa de renovación, la existencia de un motivo justificado debe determinarse valorando de forma integral las siguientes circunstancias.
Necesidad de uso del edificio
La necesidad de uso del edificio por parte del arrendador y del inquilino constituye el eje central de la valoración. Cuanto mayor sea la necesidad del arrendador de utilizar el inmueble para sí mismo, más probable será que se admita la solicitud de desocupación. Por el contrario, si el inquilino tiene una alta necesidad de seguir viviendo allí, por ejemplo por edad avanzada, enfermedad o por ser su base de vida, el umbral para exigir la desocupación aumenta.
Evolución del contrato de arrendamiento y antecedentes previos
También se valoran factores como la duración del contrato, el historial de renovaciones, la situación de pago del alquiler y las circunstancias existentes al momento de celebrarse el contrato. Si el plan de reconstrucción ya había sido explicado antes de la ocupación, la posición del arrendador tiende a resultar más sólida.
Estado actual del edificio
Si el estado físico del edificio, como una resistencia sísmica insuficiente o riesgo de derrumbe por deterioro, hace necesaria la desocupación, ello se valorará como motivo justificado.
Complemento mediante compensación por desocupación
Incluso cuando el motivo justificado solo se reconoce de manera parcial, en muchos casos se considera que queda complementado mediante la presentación de una compensación adecuada por desocupación. La compensación por desocupación funciona como un importante mecanismo de ajuste en la negociación.
Función y datos que debe incluir la notificación de desocupación
Qué es una notificación de desocupación
La notificación de desocupación es un documento formal mediante el cual el arrendador solicita al inquilino que abandone el inmueble. Legalmente no siempre es obligatoria su formalización por escrito, pero es muy recomendable dejar constancia documental para prevenir conflictos posteriores. Si se envía por correo certificado con certificación de contenido y de entrega, pueden dejarse como prueba la fecha de envío y el contenido.
Principales elementos que deben consignarse
- Fecha de la notificación
- Nombre y domicilio del arrendatario
- Nombre y domicilio del arrendador o de la empresa administradora
- Ubicación del inmueble, nombre del inmueble y número de la unidad
- Fecha de celebración del contrato de arrendamiento y plazo contractual
- Motivo por el que se solicita la desocupación
- Fecha deseada para la desocupación
- Contenido de la propuesta de compensación por desocupación y gastos de mudanza
- Datos de contacto y plazo
Plantilla de notificación de desocupación
Ejemplo en caso de conveniencia del arrendador (deterioro del edificio)
Notificación Fecha: año Reiwa ○, mes ○, día ○ 〒○○○-○○○○ ○○ prefectura, ○○ ciudad, ○○ barrio ○-○-○ Sr./Sra. ○○ ○○ 〒○○○-○○○○ ○○ prefectura, ○○ ciudad, ○○ barrio ○-○-○ Notificante: ○○ ○○ Sin otro particular, el notificante le comunica lo siguiente. El notificante y usted celebraron, con fecha año Reiwa ○, mes ○, día ○, el contrato de arrendamiento respecto del inmueble abajo indicado, y el notificante le ha entregado dicho inmueble. Nombre del inmueble: ○○ Ubicación: ○○ prefectura, ○○ ciudad, ○○ barrio ○-○-○ Renta: ○○ yenes mensuales Plazo del contrato: desde año Reiwa ○, mes ○, día ○ hasta año Reiwa ○, mes ○, día ○ No obstante, han transcurrido más de ○○ años desde la construcción de este inmueble, y su deterioro ha avanzado. Como resultado de la evaluación sísmica, se ha determinado que no cumple con los estándares vigentes, y existe el riesgo de que se produzca un peligro grave para la vida y la integridad física de los ocupantes. Por ello, le informamos que rechazamos la renovación del presente contrato y le solicitamos, respetuosamente, la entrega y desocupación del inmueble antes del año Reiwa ○, mes ○, día ○. Con ocasión de la entrega, deseamos conversar sobre el pago de una compensación por desocupación por un importe de ○○○ diez mil yenes, así como sobre la asunción de los gastos reales de mudanza. Respecto de los detalles, estableceremos por separado una instancia de consulta. Si tiene alguna duda o consulta, por favor póngase en contacto con nosotros en el siguiente medio. Contacto: ○○○-○○○○-○○○○ Atentamente
Ejemplo en caso de incumplimiento contractual del arrendatario (impago del alquiler)
Requerimiento de pago y notificación de resolución contractual Fecha: año Reiwa ○, mes ○, día ○ (Se omiten destinatario y remitente) El notificante y usted celebraron, con fecha año Reiwa ○, mes ○, día ○, un contrato de arrendamiento respecto del presente inmueble; sin embargo, usted ha incumplido el pago del alquiler total de ○○○○ yenes desde la mensualidad correspondiente a año Reiwa ○, mes ○. Le rogamos que abone la totalidad del alquiler impagado dentro de los ○ días siguientes a la recepción de esta notificación. En caso de que no se realice el pago dentro del plazo arriba indicado, por medio del presente escrito procederemos a resolver el presente contrato de arrendamiento, lo cual le notificamos por este medio.
Estos son únicamente modelos generales. Recomendamos encarecidamente que la elaboración de la notificación real sea revisada por un abogado u otro profesional especializado.
Flujo de la negociación de desocupación
Paso 1: preparación previa y definición de la estrategia
Organice el motivo de la desocupación y defina de antemano la fecha deseada, el límite máximo de la compensación por desocupación y posibles propuestas alternativas. Reúna también materiales de respaldo, como el resultado de la evaluación sísmica o el plan de reconstrucción.
Paso 2: envío de la notificación (solicitud de resolución o aviso de negativa de renovación)
En los contratos con plazo determinado, es necesario notificar la negativa de renovación entre 1 año y 6 meses antes del vencimiento del contrato. En los contratos por tiempo indefinido, es necesario que transcurran 6 meses desde la solicitud de resolución.
Paso 3: conversación directa
Después de enviar la notificación, se celebra una reunión directa con el inquilino para ajustar cuidadosamente la fecha deseada de salida, las condiciones y las perspectivas sobre el nuevo destino de residencia. Para evitar enfrentamientos emocionales, en muchos casos es recomendable que asista un abogado o una empresa administradora con amplia experiencia.
Paso 4: elaboración del acuerdo
Si se alcanza un acuerdo, se redacta un convenio de desocupación en el que se indiquen claramente la fecha de entrega, el importe y momento de pago de la compensación por desocupación y el tratamiento de la restauración al estado original, entre otros puntos.
Paso 5: cuando la negociación fracasa
Si la negociación fracasa, existen opciones como la mediación o el litigio judicial para reclamar la entrega del inmueble. La ejecución forzosa en virtud de una sentencia requiere tiempo y costes, y además deteriora la relación con el inquilino, por lo que, en la práctica, lo más razonable es procurar una solución acordada siempre que sea posible.
Referencia habitual de la compensación por desocupación
La compensación por desocupación no tiene una fórmula legal de cálculo y varía considerablemente según las circunstancias de cada caso. En general, suele calcularse combinando los siguientes elementos.
- Gastos reales de mudanza
- Depósito, dinero de llave y comisión de intermediación de la nueva vivienda
- Compensación por diferencia de renta (varios meses)
- Pago de ajuste con carácter compensatorio o moral
- Compensación comercial (en caso de uso empresarial)
En el caso de arrendamientos residenciales, suele considerarse como referencia entre 6 meses y 1 año de renta, aunque puede variar sustancialmente según el asunto. En el caso de uso empresarial, tiende a ser más elevado porque se añade la compensación comercial.
La perspectiva de INA&Associates
Una negociación de desocupación no es algo que pueda completarse simplemente de manera mecánica. Para el inquilino, supone una cuestión grave que le obliga a reconstruir su base de vida, y para el arrendador es una situación en la que se pone a prueba el equilibrio entre el aprovechamiento del activo y la responsabilidad social. Nosotros damos prioridad constante, no a la eficiencia inmediata, sino a la construcción de consensos mediante una comunicación sincera.
Nuestra actitud de buscar la felicidad de todas las personas involucradas no cambia ni siquiera en una situación tan severa como una desocupación. Aunque a corto plazo pueda percibirse como una carga importante, creemos que la acumulación de respuestas sinceras conduce a una confianza y una reputación sostenibles en el largo plazo.
Resumen
- La desocupación se divide en dos tipos: “por conveniencia del arrendador” y “por incumplimiento contractual del inquilino”
- En caso de conveniencia del arrendador, se valora la combinación entre el motivo justificado conforme a la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios y la compensación por desocupación
- Es recomendable que la notificación de desocupación incluya todos los datos necesarios y se envíe por correo con certificación de contenido
- La negociación debe basarse en un diálogo sincero y formalizarse por escrito mediante un acuerdo
- Tomar entre 6 meses y 1 año de renta como referencia para la compensación por desocupación es una pauta, pero el importe varía mucho según el caso
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿Si envío una notificación de desocupación, el inquilino necesariamente tendrá que marcharse?
El simple envío de la notificación no permite obligar al desalojo. Es necesario cumplir con el requisito del motivo justificado y obtener el acuerdo del inquilino o una sentencia judicial.
Q2. ¿Puedo reclamar la desocupación si hay un mes de impago del alquiler?
En la mayoría de los casos, un impago de alrededor de un mes no basta para considerar destruida la relación de confianza. En general, se toma como una referencia un atraso de 3 meses o más.
Q3. ¿Qué nivel de compensación por desocupación debería proponer?
Dado que el margen varía mucho según las circunstancias individuales, recomendamos encarecidamente consultar a un abogado o a una empresa de intermediación o administración con experiencia. Entre 6 meses y 1 año de renta es una referencia posible.
Q4. ¿Qué hacer si la negociación de desocupación se prolonga?
Si la negociación entra en punto muerto, existen opciones como solicitar una mediación ante el tribunal sumario o, en última instancia, interponer una demanda de entrega del inmueble. Como ambas requieren tiempo y costes, es realista mantener una postura orientada a resolver mediante acuerdo.
