De nombreuses personnes ressentent de l'inquiétude face au terme « bien accidenté ». Ces biens ont tendance à avoir des loyers plus bas que la normale, mais rares sont ceux qui souhaitent activement y habiter. Connaître les signes distinctifs d'un bien accidenté permet d'éviter les risques avant la signature du contrat. Cet article explique la définition des biens accidentés, les méthodes pour les identifier et l'obligation de divulgation.
Qu'est-ce qu'un bien accidenté ?
Un bien accidenté est un bien immobilier dans lequel un locataire est décédé à l'intérieur suite à un incendie, un suicide, un meurtre, une mort solitaire ou similaire. Cependant, la loi japonaise ne donne pas de définition claire du terme, et de tels biens sont qualifiés de biens avec « défaut psychologique ».
Types de défauts
Les défauts (déficiences d'un bien immobilier) se divisent en quatre catégories :
- Défaut psychologique : événements passés comme les suicides ou les meurtres
- Défaut physique : défauts du bâtiment comme des fuites de toiture ou des termites
- Défaut environnemental : bruit, mauvaises odeurs, présence d'installations indésirables
- Défaut juridique : problèmes légaux comme des violations du Code de la construction
En règle générale, la mort naturelle des personnes âgées due à la vieillesse n'est pas considérée comme un bien accidenté.
Quelle est l'obligation de divulgation des agences immobilières ?
Les agences immobilières ont l'obligation d'informer les personnes envisageant un contrat lorsqu'un bien présente un défaut psychologique. En 2021, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a publié des lignes directrices clarifiant les critères de divulgation.
- Location : divulgation requise pendant environ 3 ans après l'événement
- Vente : pas de délai précis, mais la divulgation est requise
- Mort naturelle / accidents quotidiens : en principe pas d'obligation de divulgation (sauf si un nettoyage spécial a été effectué)
Notez que lorsqu'un nouveau propriétaire acquiert le bien par vente, les informations peuvent ne pas être transmises.
Comment identifier un bien accidenté ?
Voici les méthodes pour vérifier si un bien est accidenté :
Vérifier les mentions sur les portails immobiliers
Les biens portant des mentions telles que « obligation de divulgation » ou « défaut psychologique » ont de fortes chances d'être des biens accidentés. Consultez également attentivement les remarques sur la page de détails du bien.
Méfiance envers les loyers nettement inférieurs au marché
Les biens dont le loyer est 20 à 30 % ou plus en dessous du marché local sont à surveiller. Leur prix peut avoir été baissé en raison d'un incident.
Utiliser les sites d'information sur les biens accidentés comme « Oshima Teru »
Les sites web qui centralisent les informations sur les biens accidentés peuvent également être utiles. Cependant, tous les biens accidentés n'y sont pas répertoriés, donc utilisez-les uniquement comme source d'information complémentaire.
Poser des questions directement à l'agence immobilière
Demander directement avant de signer : « Y a-t-il eu des incidents ou accidents dans ce bien par le passé ? » est la méthode la plus fiable. Les agences immobilières ont une obligation de divulgation et ne peuvent pas mentir en réponse à cette question.
Que faire si l'on a signé un contrat sans savoir que le bien était accidenté ?
Si une violation de l'obligation de divulgation est établie, les mesures suivantes sont possibles :
- Résiliation du contrat : le contrat peut être résilié pour violation de l'obligation de divulgation
- Demande de dommages et intérêts : une indemnisation pour préjudice moral et frais de déménagement peut être réclamée
- Négociation d'une réduction de loyer : si vous restez, vous pouvez négocier une réduction de loyer
Dans tous les cas, il est recommandé de comprendre les points d'attention des contrats de location et de consulter un avocat.
Quelles mesures un propriétaire bailleur doit-il prendre pour éviter d'avoir un bien accidenté ?
En tant que propriétaire, vous pouvez réduire le risque de classification en bien accidenté par les mesures suivantes :
- Mise en place de services de surveillance : vérification du bien-être des locataires âgés vivant seuls
- Sélection des locataires : vérification de la stabilité de leurs conditions de vie
- Collaboration avec une société de gestion : rondes régulières par une société de gestion de biens immobiliers de confiance
Questions fréquemment posées (FAQ)
Y a-t-il des avantages à habiter dans un bien accidenté ?
Les biens accidentés ont tendance à être 20 à 30 % moins chers que le prix du marché, ce qui représente un avantage économique pour ceux qui souhaitent réduire leurs frais de logement. Souvent, il n'y a pas de problèmes avec les équipements ou l'emplacement du bien.
L'obligation de divulgation pour les biens accidentés a-t-elle une limite dans le temps ?
Pour la location, environ 3 ans est la référence. Pour la vente, il n'y a pas de limite précise, et les incidents graves nécessitent une divulgation à long terme.
Comment savoir si un bien est accidenté ?
La question directe à l'agence immobilière est la plus fiable. En complément, les sites d'information sur les biens accidentés, la comparaison avec les loyers du marché et la vérification de l'historique des réparations sont utiles.
Un décès naturel est-il considéré comme un bien accidenté ?
En principe, la mort naturelle (vieillesse, maladie chronique) n'est pas considérée comme un bien accidenté. Cependant, si la découverte du défunt a tardé et qu'un nettoyage spécial est nécessaire, cela devient soumis à l'obligation de divulgation.
