كثيرٌ من الناس يشعرون بالقلق من مصطلح "العقار المتضرر". تميل هذه العقارات إلى أن تكون إيجاراتها أقل من المعتاد، غير أن القلة هم من يرغبون في السكن فيها. معرفة النقاط الدالة على كون العقار متضرراً تُمكّنك من تفادي المخاطر قبل التعاقد. يشرح هذا المقال تعريف العقار المتضرر وطرق التعرف عليه والتزامات الإفصاح.
ما هو العقار المتضرر؟
العقار المتضرر هو عقار فارق فيه الساكن الحياة داخل الغرفة جراء حريق أو انتحار أو جريمة قتل أو وفاة منعزلة وما شابه ذلك. غير أن القانون الياباني لا يُعرّف العقار المتضرر تعريفاً صريحاً، وتصنّفه على أنه عقار ذو "عيب نفسي".
أنواع العيوب النفسية
تنقسم عيوب العقارات إلى أربعة أنواع:
- العيوب النفسية: أحداث ماضية كالانتحار والقتل
- العيوب الجسدية: عيوب في المبنى كتسرب مياه الأمطار والنمل الأبيض
- العيوب البيئية: ضوضاء وروائح كريهة ومرافق مزعجة
- العيوب القانونية: مشكلات قانونية كمخالفة قانون البناء
لا تُعدّ الوفاة الطبيعية للمسنين بسبب الشيخوخة في الغالب ضمن فئة العقارات المتضررة.
ما هي التزامات شركات العقارات بالإفصاح؟
يُلزَم الوكلاء العقاريون بإبلاغ المقيمين الراغبين في التعاقد بحقيقة وجود عيب نفسي في العقار عند الاقتضاء. نشرت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة عام 2021 إرشادات توضح معايير الإفصاح.
- الإيجار: يجب الإفصاح خلال نحو ثلاث سنوات من وقوع الحادثة
- البيع: لا توجد مدة واضحة ويُشترط الإفصاح
- الوفاة الطبيعية والحوادث اليومية: لا يشترط الإفصاح في الغالب (باستثناء الحالات التي تستلزم تنظيفاً خاصاً)
انتبه إلى أن تغيير المالك قد يعني عدم نقل المعلومات في بعض الحالات.
كيف تتعرف على العقار المتضرر؟
يمكنك التحقق من كون العقار متضرراً بالطرق التالية:
التحقق من نص بوابات العقارات الإلكترونية
العقارات التي تحمل عبارات مثل "توجد متطلبات إفصاح" أو "يوجد عيب نفسي" يُرجَّح أنها متضررة. اقرأ ملاحظات صفحة تفاصيل العقار بعناية.
الانتباه للعقارات التي يقل إيجارها كثيراً عن السعر السائد
العقارات الأرخص بنسبة 20 إلى 30 بالمئة أو أكثر من السعر السائد في المنطقة تستوجب الحذر. ربما خُفِّض سعرها لكونها متضررة.
الاستعانة بمواقع معلومات العقارات المتضررة كـ "أوشيما تيرو"
تُفيد أيضاً المواقع الإلكترونية التي تجمع معلومات العقارات المتضررة. لكن ليست جميع العقارات المتضررة مُدرجة فيها، فاستخدمها مصدراً إضافياً فحسب.
السؤال المباشر من الوكيل العقاري
السؤال المباشر قبل التعاقد: "هل وقعت في هذا العقار حوادث أو أحداث في الماضي؟" هو الطريقة الأكثر موثوقية. لا يحق للوكلاء العقاريين الكذب في إجابتهم إذ يلتزمون بالإفصاح.
كيف تتصرف إذا تعاقدت دون علمك بكون العقار متضرراً؟
في حال ثبوت انتهاك التزامات الإفصاح، تتوفر الخيارات التالية:
- فسخ العقد: يحق فسخه بسبب انتهاك التزامات الإفصاح
- المطالبة بالتعويض: يمكن المطالبة بتعويض عن الضيق النفسي ونفقات الانتقال
- التفاوض على تخفيض الإيجار: يمكن التفاوض على تخفيضه في حال الاستمرار في السكن
في جميع الحالات، يُوصى بفهم تحذيرات عقود الإيجار والتشاور مع محامٍ.
ما التدابير الواجب اتخاذها كمالك عقار لتفادي تصنيفه متضرراً؟
بوصفك مالكاً، يمكنك تقليل مخاطر تصنيف عقارك متضرراً بالإجراءات التالية:
- تبني خدمات المراقبة: التحقق من سلامة المستأجرين المسنّين الذين يعيشون وحدهم
- إجراء فحص المستأجرين: التحقق من استقرار أسلوب حياتهم
- التعاون مع شركة إدارة موثوقة: الجولات الدورية من قِبل شركة إدارة العقارات
أسئلة شائعة
هل ثمة مزايا للسكن في عقار متضرر؟
تميل إيجارات العقارات المتضررة إلى أن تكون أقل بنحو 20 إلى 30 بالمئة من السعر السائد، مما يوفر ميزة اقتصادية للراغبين في تخفيض نفقات السكن. كثيراً ما لا تعاني هذه العقارات من مشكلات في مرافقها أو موقعها.
هل لالتزام الإفصاح عن العقار المتضرر مدة محددة؟
في الإيجار يُعدّ نحو ثلاث سنوات معياراً مرجعياً، أما في البيع فلا توجد مدة واضحة، وتستوجب الحوادث الجسيمة الإفصاح لفترة طويلة.
كيف يمكن معرفة ما إذا كان العقار متضرراً؟
السؤال المباشر من الوكيل العقاري هو الأكثر موثوقية. إضافة إلى ذلك، تفيد الاستعانة بمواقع معلومات العقارات المتضررة، ومقارنة الإيجار بالأسعار السائدة في المنطقة، والتحقق من سجل الإصلاحات.
هل تُعدّ الوفاة الطبيعية عقاراً متضرراً؟
لا تُصنَّف الوفاة الطبيعية (الشيخوخة أو الأمراض المزمنة) في الغالب عقاراً متضرراً. غير أنها تستوجب الإفصاح إذا تأخّر اكتشافها واستلزمت تنظيفاً خاصاً.
