Viele Menschen empfinden ein gewisses Unbehagen, wenn sie den japanischen Begriff „Jiko Bukken" (事故物件, wörtlich „Unglücksimmobilie") hören. Gemeint ist eine Wohnung oder ein Haus, in dem ein Bewohner oder eine Bewohnerin verstorben ist – meist unter Umständen, die als belastend empfunden werden. Solche Objekte werden in der Regel günstiger vermietet als vergleichbare Wohnungen, doch nur wenige Menschen möchten von sich aus dort einziehen. Wer die Anhaltspunkte kennt, an denen sich eine Jiko-Bukken-Immobilie erkennen lässt, kann Risiken bereits vor Vertragsabschluss vermeiden. Dieser Artikel erläutert die Definition, die Erkennungsmerkmale und die gesetzliche Offenbarungspflicht rund um Jiko-Bukken-Immobilien in Japan.
Was genau ist eine „Jiko-Bukken"-Immobilie?
Als Jiko Bukken bezeichnet man in Japan eine Immobilie, in der ein Bewohner oder eine Bewohnerin durch einen Brand, einen Suizid, ein Tötungsdelikt oder einen einsamen Tod (japanisch kodokushi) im Inneren der Wohnung verstorben ist. Eine gesetzlich verbindliche Definition dieses Begriffs existiert im japanischen Recht jedoch nicht. Stattdessen wird eine solche Immobilie rechtlich als Objekt mit einem sogenannten „psychologischen Mangel" (shinriteki kashi) eingeordnet. Das japanische Recht kennt damit – ähnlich dem deutschen Konzept des Sachmangels – verschiedene Mangelkategorien, mit dem entscheidenden Unterschied, dass ein „psychologischer Mangel" nicht die physische Beschaffenheit der Immobilie betrifft, sondern die emotionale Belastung, die ein Ereignis für künftige Bewohnerinnen und Bewohner mit sich bringt.
Die vier Kategorien von Mängeln
Im japanischen Immobilienrecht werden bei einer Immobilie vier Arten von Mängeln unterschieden:
- Psychologischer Mangel (shinriteki kashi): vergangene Ereignisse wie Suizid oder ein Tötungsdelikt
- Physischer Mangel (butsuriteki kashi): bauliche Defekte wie Wassereintritt oder Termitenbefall
- Umweltbedingter Mangel (kankyōteki kashi): Lärm, Geruchsbelästigung oder die Nähe zu als unangenehm empfundenen Einrichtungen
- Rechtlicher Mangel (hōteki kashi): rechtliche Probleme wie Verstöße gegen das japanische Baustandardgesetz
Verstirbt eine ältere Person an Altersschwäche, gilt die Wohnung im Allgemeinen nicht als Jiko Bukken.
Welche gesetzliche Offenbarungspflicht haben Immobilienmakler?
Besteht bei einer Immobilie ein psychologischer Mangel, sind Immobilienmakler in Japan zur sogenannten kokuchi gimu verpflichtet – einer Offenbarungspflicht gegenüber Personen, die einen Vertragsabschluss in Erwägung ziehen. Diese Pflicht lässt sich mit der im deutschen Recht bekannten vorvertraglichen Aufklärungspflicht vergleichen, folgt in Japan aber eigenen, speziell für Jiko-Bukken-Fälle entwickelten Maßstäben. Im Jahr 2021 veröffentlichte das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus eine Richtlinie, mit der die Kriterien für diese Offenbarungspflicht erstmals konkretisiert wurden.
- Miete: Eine Offenbarung ist grundsätzlich für rund drei Jahre nach dem Ereignis erforderlich
- Kauf: Es gibt keine feste zeitliche Grenze – eine Offenbarung wird grundsätzlich verlangt
- Natürlicher Tod oder Unfalltod im Alltag: grundsätzlich keine Offenbarungspflicht (wird jedoch wegen später Auffindung eine professionelle Spezialreinigung nötig, besteht sehr wohl eine Offenbarungspflicht)
Allerdings ist Vorsicht geboten: Wechselt eine Immobilie durch einen Verkauf den Eigentümer, wird diese Information nicht in jedem Fall an den neuen Eigentümer weitergegeben.
Wie lässt sich eine Jiko-Bukken-Immobilie erkennen?
Mit den folgenden Methoden lässt sich prüfen, ob es sich bei einer Immobilie um eine Jiko-Bukken-Immobilie handelt.
Angaben auf Immobilienportalen prüfen
Trägt ein Inserat einen Vermerk wie „kokuchi jikō ari" („offenbarungspflichtiger Sachverhalt vorhanden") oder „shinriteki kashi ari" („psychologischer Mangel vorhanden"), handelt es sich mit hoher Wahrscheinlichkeit um eine Jiko-Bukken-Immobilie. Auch das Bemerkungsfeld auf der Detailseite des Inserats sollte sorgfältig gelesen werden.
Vorsicht bei einer Miete, die deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt
Liegt die Miete 20 bis 30 Prozent oder mehr unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist besondere Vorsicht geboten. Möglicherweise wurde der Preis gerade deshalb gesenkt, weil es sich um eine Jiko-Bukken-Immobilie handelt.
Auf spezialisierte Jiko-Bukken-Informationsportale zurückgreifen
In Japan gibt es Webseiten wie die von Teru Oshima betriebene Plattform, auf denen gemeldete Jiko-Bukken-Fälle gesammelt und dargestellt werden. Solche Seiten können eine nützliche Orientierung bieten. Da jedoch nicht jeder Fall dort erfasst ist, sollten sie stets nur als ergänzende Informationsquelle dienen.
Den Makler direkt befragen
Am zuverlässigsten ist es, vor Vertragsabschluss direkt zu fragen: „Gab es in dieser Wohnung in der Vergangenheit einen Vorfall oder ein Unglück?" Da Immobilienmakler der gesetzlichen Offenbarungspflicht unterliegen, dürfen sie diese Frage nicht wahrheitswidrig beantworten.
Was tun, wenn man unwissentlich eine Jiko-Bukken-Immobilie gemietet oder gekauft hat?
Stellt sich heraus, dass die Offenbarungspflicht verletzt wurde, stehen folgende Möglichkeiten offen:
- Vertragsauflösung: Der Vertrag kann wegen der Verletzung der Offenbarungspflicht aufgelöst werden
- Schadensersatzforderung: Es kann Ersatz für seelisches Leid sowie für Umzugskosten verlangt werden
- Mietminderungsverhandlung: Wer weiterhin dort wohnen möchte, kann über eine Mietminderung verhandeln
In jedem dieser Fälle empfiehlt es sich, sich zunächst mit den wichtigen Punkten bei Mietverträgen vertraut zu machen und anschließend eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt zu konsultieren.
Welche Maßnahmen können Vermieterinnen und Vermieter ergreifen, damit ihre Immobilie nicht zu einer Jiko-Bukken-Immobilie wird?
Aus Sicht der Eigentümerseite lässt sich das Risiko, dass die eigene Immobilie zu einer Jiko-Bukken-Immobilie wird, durch folgende Maßnahmen verringern:
- Einführung eines Betreuungsdienstes: regelmäßige Lebenszeichenkontrolle bei älteren, allein lebenden Mieterinnen und Mietern
- Durchführung einer Mieterprüfung: Prüfung, ob eine stabile Lebensgrundlage vorhanden ist
- Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung: regelmäßige Kontrollgänge durch eine vertrauenswürdige Hausverwaltungsgesellschaft
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gibt es Vorteile, in einer Jiko-Bukken-Immobilie zu wohnen?
Da Jiko-Bukken-Immobilien in der Regel etwa 20 bis 30 Prozent günstiger vermietet werden als vergleichbare Objekte, bieten sie für Menschen, die ihre Wohnkosten senken möchten, einen finanziellen Vorteil. In vielen Fällen gibt es bei Ausstattung und Lage der Immobilie selbst keinerlei Probleme.
Gibt es eine zeitliche Grenze für die Offenbarungspflicht bei Jiko-Bukken-Immobilien?
Bei Mietverhältnissen gelten in der Regel rund drei Jahre als Richtwert. Beim Kauf hingegen gibt es keine feste zeitliche Grenze, und bei besonders schwerwiegenden Fällen wird eine Offenbarung über einen deutlich längeren Zeitraum verlangt.
Wie lässt sich herausfinden, ob eine Immobilie eine Jiko-Bukken-Immobilie ist?
Am zuverlässigsten ist die direkte Nachfrage beim Immobilienmakler. Daneben sind auch die Nutzung spezialisierter Informationsportale, der Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie die Prüfung der Renovierungshistorie der Immobilie hilfreiche Methoden.
Gilt ein natürlicher Tod als Jiko-Bukken-Fall?
Grundsätzlich gilt ein natürlicher Tod – etwa durch Altersschwäche oder eine bestehende Erkrankung – nicht als Jiko-Bukken-Fall. Wird die verstorbene Person jedoch erst mit Verzögerung aufgefunden, sodass eine professionelle Spezialreinigung erforderlich wird, entsteht dennoch eine Offenbarungspflicht.
